מוחמד קאסם שחאדה אבו ליל נ. מינהל מקרקעי ישראל מחוז הצפון

פסק-דין בתיק ע"א 1362/13 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1362/13 לפני: כבוד השופט ח' מלצר כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערער: מוחמד קאסם שחאדה אבו ליל נ ג ד המשיבים: 1. מינהל מקרקעי ישראל מחוז הצפון 2. עזבון המנוח עיזאת עבדאלמג'יד פאהום 3. עזבון המנוחה אמנה מוחמד בוקעי 4. עזבון המנוח עבדאלעזיז פאהום 5. סאמיה פאהום 6. וולא עבדאלעזיז (פאהום) חטיב 7. עיזאת עבדאלעזיז פאהום 8. קייס עבדאלעזיז פאהום 9. הזאר עבדאלעזיז פאהום 10. גאלב פאהום 11. מאגדה ספדי (פאהום) 12. עזבון המנוחה נאדיה זועבי (פאהום) 13. עיזבון המנוח עומר זועבי 14. שוכרי עומר זועבי 15. ח'ולוד עומר זועבי 16. רושדי עומר זועבי 17. מג'די עומר זועבי 18. פיכרי עומר זועבי 19. עזבון לילה דראושה (פםאהום) 20. עבדאלוהאב דראושה 21. לובנא עבדאלוהאב דראושה 22. רים עבדאלוהאב אמין 23. ראניה עבדאלוהאב ספדי 24. באסל עבדאלוהאב דראושה 25. הייתם עבדאלוהאב דראושה 26. היבא עבדאלוהאב דראושה 27. טארק עבדאלוהאב דראושה 28. אח'לאס פאהום 29. טארק פאהום 30. נדאל פאהום 31. אומימה (פאהום) עונאללה 32. בותינה דראושה (פאהום) ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נצרת בתיק א' 038081-05-12 שניתן ביום 30.12.2012 על ידי כבוד השופט יונתן אברהם בשם המערער: עו"ד מג'די עאבד בשם המשיב 1: עו"ד אפי יגל פסק-דין השופט י' עמית: ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, שדחה על הסף את תביעתו של המערער כנגד המשיב 1 (להלן: המינהל) מחמת שיהוי והתיישנות. 1. ואלו המועדים, התאריכים והעובדות הצריכים לענייננו: (-) המנוח עזאת עבד אלעזיז אלפאהום (להלן: המנוח), היה הבעלים הרשום של 21/44 חלקים מחלקה 53 בגוש 16936 בעין מאהל (להלן: המקרקעין), ורשות הפיתוח היתה הבעלים הרשום של 23/44 חלקים מהחלקה (חלקה 53 תיקרא להלן: החלקה). ביום 12.4.1970 רכש המערער, לטענתו, את המקרקעין באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם על ידי המנוח. המערער לא רשם לזכותו הערת אזהרה ולא דיווח על העיסקה למס שבח. המנוח נפטר ביום 17.6.1970, זמן קצר לאחר הרכישה הנטענת. (-) ביום 19.3.1976 פורסמה הודעה לגבי חלקה 53, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות). הודעה על ההפקעה נשלחה למנוח. (-) ביום 28.4.1976 הודיע המערער בכתב למינהל, כי הוא מתנגד להפקעת המקרקעין שכן רכש את המקרקעין מהמנוח ו"חלקה זו נטועה בעצי שקד והיא משמשת אותי לחקלאות", וכי הוא מתנגד להפקעה מאחר שהמקרקעין משמשים לו מקור פרנסה. (-) ביום 23.5.1976 השיב המינהל למכתבו של המערער. במכתב נאמר כי המינהל ממונה על ביצוע ההפקעה ועל מתן פיצויים עבור המקרקעין אך אינו הכתובת לביטולה, "אולם מאחר והחלקה היא מקור פרנסתך היחיד, הננו מוכנים להציע לך קרקע אחרת בתמורה". למכתב זה לא בא מענה מצד המערער, ומני אז ועד סמוך להגשת התביעה על ידו בשנת 2012, נאלם קולו. (-) כאמור, המנוח נפטר זמן קצר לאחר הרכישה הנטענת, וכתוצאה מהליך ירושה ומכר ללא תמורה בין יורשיו נרשמו אלמנתו אמנה מוחמד בוקעי (להלן: המנוחה) והמשיבה הפורמלית 32 (להלן: בותינה) כבעלות הרשומות של המקרקעין (שתיהן להלן: הבעלות הרשומות). (-) ביום 27.9.1981 נחתם הסכם פיצויים בין המינהל לבין הבעלות הרשומות בגין המקרקעין וחלקות נוספות שהופקעו (להלן: הסכם הפיצויים). ב"הואיל" השני להסכם הפיצויים הצהירו הבעלות הרשומות כי המקרקעין היו בבעלותן עד למועד הרכישה. על פי ההסכם, התחייב המינהל לפצות את הבעלות הרשומות תמורת המקרקעין ותמורת הפקעת חלקים בשתי חלקות נוספות, בקרקע חלופית היא חלקה 90 בגוש 16529 בנצרת. במקביל, נרשמה ביום 11.1.1982 הערת אזהרה לטובת מדינת ישראל על החלקה מושא דיוננו. (-) במהלך שנת 1988 הגיש המינהל המרצת פתיחה בה עתר לקבלת צו למסירת החזקה במקרקעין. התובענה הוגשה כנגד ארבעה: עזאת פאהום (אחד מיורשי המנוח); קאסם שחאדה אבו ליל (שמו של אביו של המערער) שנרשם כנתבע מס' 2; והבעלות הרשומות. ביום 10.7.1988 ניתן פסק דין נגד הנתבעים מורה להם למסור את החזקה בחלקה. אציין כי בפסק הדין נכתב כי הוא ניתן במעמד בא כוח המינהל ובמעמד הנתבע 2. (-) ביני לביני, חלקה 90 אותה קיבלו הבעלות הרשומות כפיצוי נרשמה בשנת 1995 על שמן ובמהלך השנים נבנו בתי מגורים על חלקה זו. (-) ביום 15.4.2011 – ולאחר שהמערער נדרש על ידי המינהל לפנות את עצי הזית מהמקרקעין – פנה בא כוחו למינהל בבקשה לערוך הסכם פיצויים לקבלת קרקע חלופית, והודיע כי הוא נכון לעקור את עצי הזית שעל החלקה תמורת פיצוי. למכתב זה לא נתקבל מענה מהמינהל. (-) ביום 20.5.2012 הגיש המערער תביעתו לבית משפט קמא בנצרת. בתביעה עתר המערער למתן פסק דין הצהרתי כנגד המינהל וכנגד הבעלות הרשומות ויורשיהן, לפיו הוא בעל הזכויות במקרקעין, לחייב את המינהל לפצותו בקרקע חלופית, ולחילופין, לשלם לו פיצויי הפקעה בסכום של 972,000 ₪ על פי הערכת שמאי מטעמו. הבעלות הרשומות כפרו בכתב הגנתן בזכותו של המערער במקרקעין, בטענה כנגד אמיתות ייפוי הכוח הבלתי חוזר. בנוסף, טענה בותינה כי רכשה את המקרקעין בתום לב. המינהל העלה בכתב הגנתו טענות שיהוי והתיישנות. 2. פסק דינו של בית משפט קמא: בית משפט קמא קבע כי כנגד הבעלות הרשומות לא ניתן לסלק התביעה על הסף מחמת התיישנות, לאור הלכות צימבלר וענבטאווי לפיהן מירוץ ההתיישנות מתחיל עם כפירת המוכר-הנאמן בחובת הנאמנות שלו כלפי הקונה-הנהנה (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(4) 49 (2003); ע"א 6906/00 ענבטאווי נ' רינה דר (דרויש), פ"ד נו(5) 280 (2002)). התביעה נגד המינהל נדחתה על הסף מחמת שיהוי והתיישנות, ועל כך נסב הערעור שלפנינו. אקדים ואומר כי דין הערעור להידחות. 3. בין המינהל לבין המערער אין יחסי קונה-מוכר כך שהלכות צימבלר וענבטאווי אינן רלבנטיות לענייננו. שאלת הבעלות במקרקעין - קרי, כוחו ותוקפו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחזה כחתום על ידי המנוח – עדיין לא הוכרעה על ידי בית משפט קמא, והתביעה ממשיכה להתנהל בין המערער לבעלות הרשומות. דא עקא, שהמינהל כבר שילם לבעלות הרשומות פיצויי הפקעה בדמות קרקע חלופית, כך שהשאלה הצריכה לענייננו היא, האם התיישנה תביעתו של המערער לקבל את פיצויי ההפקעה שכבר שולמו. 4. התובענה הוגשה בשנת 2012, כ-36 שנה לאחר שפורסמה ההודעה על ההפקעה משנת 1976, ואין חולק על כך שדבר ההפקעה נודע למערער בשנת 1976. המערער לא הצביע על כל עובדה שיש בה כדי לעכב או להשעות את מרוץ ההתיישנות כנגד המינהל, ובחלוף 36 שנה התיישנה תביעתו. למצער, גם אם נחשב את תקופת ההתיישנות משנת 1982, שאז נרשמה הערת האזהרה לטובת המדינה, הרי שחלפו 30 שנה ותביעתו של המערער התיישנה גם לפי חישוב זה. לכך יש להוסיף כי כנגד המערער או אביו ניתן פסק דין של פינוי בשנת 1988, פסק דין שהיה ידוע למערער או צריך היה להיות ידוע לו, מאחר שניתן בנוכחותו של אביו. לכך יש להוסיף, כי משנת 1970 המערער לא רשם לטובתו הערת אזהרה בגין הסכם המכר הנטען, ועל דרך ההיקש לסוגיה של עסקאות נוגדות, ניתן לומר כי במחדלו זה גרם "לתאונה המשפטית", אם בכלל, בגינה שולמו הפיצויים לבעלות הרשומות. המערער לא נקט פעולה משפטית כלשהי מול המינהל, אשר ביני לביני שינה מצבו לרעה בכך שכרת הסכם עם הבעלות הרשומות ושילם להן את מלוא פיצויי ההפקעה. המערער ביקש לחייב את המינהל לפצותו, אם בקרקע חלופית או בערך המקרקעין. אלא שכפי שהודגש בפתח הדברים, יש להבחין בין מצב בו טרם שולמו פיצויי הפקעה, למקרה שבפנינו, שפיצויי ההפקעה שולמו כבר (בדרך של מתן קרקע חלופית, היא חלקה 90) כאשר טענת המערער היא כי הפיצויים לא שולמו לבעלים הנכון של המקרקעין. 5. למעלה מן הצורך אציין כי גם עילת תביעה בגין פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות כפופה לדיני ההתיישנות, על פי ההלכה שנקבעה בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21.3.2013) (להלן: עניין ארידור). אכן, בעניין ארידור נקבע כי הלכה זו תכנס לתוקפה תוך שלוש שנים ממועד פסק הדין והיא לא תחול על תובענות התלויות ועומדות, כך שהלכה זו אינה חלה ישירות על המערער. אלא שכפי שנראה להלן, הלכת ארידור אך מחזקת את המסקנה אליה הגענו. בעניין ארידור הייתה כבוד המשנה לנשיא נאור (כתוארה דאז) בדעת מיעוט לפיה אין להחיל את חוק ההתיישנות על פיצויי ההפקעה. לשיטתה, חלף חוק ההתיישנות חל ההסדר הקבוע בפקודת הקרקעות, ולפיו על הרשות להפקיד את הסכום שנקבע בקופת בית המשפט, עד להכרעה בזכויותיהם של הטוענים לפיצויים, וכי רק ממועד זה מתחילה תקופת ההתיישנות המקוצרת על פי פקודת הקרקעות. אלא שבמקרה דנן, פיצויי ההפקעה כבר שולמו מכוח הסכם הפיצויים בשנת 1981, כך שאפילו לשיטה זו, תקופת ההתיישנות חלפה-עברה זה מכבר. יתרה מכך, גם לשיטתה של המשנה לנשיא נאור, אף אם לא חלפה תקופת ההתיישנות המיוחדת הקבועה בפקודת הקרקעות, הרי שאין בכך כדי לשלול מהרשות המפקיעה טענת הגנה מהותית, כגון תשלום בעבר לתובע. טענה מעין זו עומדת למינהל, לאחר ששילם פיצויי ההפקעה לבעלות הרשומות. בתקופת ההתיישנות, אף אין כדי לשלול מהרשות המפקיעה טענת הגנה דיונית כמו שיהוי, שיש בו כדי לגרום לנזק ראייתי לרשות המפקיעה. מבלי לקבוע מסמרות, אומרת המשנה לנשיא נאור בעניין ארידור, כי לדעתה, "חלוף תקופת דור של עשרים וחמש שנים, ממועד פרסום ההודעה אודות ההפקעה ועד הגשת תביעת פיצויי ההפקעה, מקים חזקה לפיה חלוף הזמן גרם לרשות המפקיעה נזק ראייתי" (שם, פסקה 59). במקרה דנן, התביעה הוגשה בחלוף 36 שנה מההפקעה, ולא ניתן כיום להתחקות אחר ההחלטה בגינה הפיצוי שולם לבעלות הרשומות ולא למערער, ולא ברור אלו נתונים עמדו בפני המינהל. לכך יש להוסיף כי המערער נחזה כמי שזנח את תביעתו – הוצע לו פיצוי עבור עצי הזית, אך הוא לא נטל את הפיצוי, לא השיב למכתבו של המינהל, לא רשם לזכותו הערת אזהרה, לא דיווח לרשויות המס אודות הרכישה הנטענת, לא פנה למינהל לאחר פסק הדין למסירת החזקה במקרקעין, ולמעשה, קולו נדם משך 36-35 שנה, מה שמעורר את הרושם של זניחת התביעה לקבלת פיצויי הפקעה. ביני לביני המינהל שינה את מצבו לרעה משהעביר לבעלות הרשומות את חלקה 90, שעליה כבר נרשמו משכנתאות לטובת בנקים ונבנו בתים (לדוקטרינת השיהוי ראו ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 446 (2003); רע"א 901/07 מדינת ישראל–הועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פסקאות 99-96 לפסק דיני(19.9.2010)). 6. אשר על כן, דין הערעור להידחות. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. בשולי הדברים נציין, כי במהלך הדיון בפנינו הוצע כי המינהל ישלם למערער, לפנים משורת הדין, פיצוי עבור ההשקעה בעצי הזית בחלקה והמערער יפנה את השטח. ככל שהסדר זה לא הסתייע בשל התנגדות המינהל, יש להצר על כך ולקוות כי גם עתה, לאחר מתן פסק הדין, תימצא הדרך לפצות את המערער בגין עצי הזית בחלקה, גם אם לפנים משורת הדין. ש ו פ ט השופט ח' מלצר: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ד' ברק-ארז: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ט"ו באייר התשע"ה (4.5.2015). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 13013620_E11.doc עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il