קאהן נורטמן נ' רשות מקרקעי ישראל

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 1348/24 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט י' אלרון כבוד השופטת י' וילנר העותרת: מיה קאהן נורטמן נ ג ד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרת: עו"ד מורן גור; עו"ד מיכל ואקרט בשם המשיבה: עו"ד שרון הואש-איגר; עו"ד אסתי אוחנה פסק-דין השופט נֹעם סולברג: עתירה למתן צו על תנאי, שעניינה אופן חישוב דמי התמורה ששילמה העותרת למשיבה, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), עבור רכישת זכויות בעלות במגרש מקרקעין בתל אביב, שגודלו 541 מ"ר (להלן: הנכס), ושאותו חכרה העותרת מרמ"י קודם לכן. העסקה מושא העתירה היא פרי תיקון לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט-2009 (להלן: התיקון לחוק)). בגדרי התיקון, שונתה מדיניות הקצאת מקרקעי ישראל, כך שבמקרקעין עירוניים עבר משטר ההקצאות ממשטר של חכירה, למשטר של בעלות פרטית (להרחבה ראו: בג"ץ 729/10 תנועת דרור ישראל נ' ממשלת ישראל, פסקאות 6-2 (24.5.2012) (להלן: עניין תנועת דרור)). ביטויה העדכני של המדיניות האמורה, מצוי בפרק 5.1 ל'קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל' (להלן: קובץ ההחלטות), שם נקבע כי הקניית בעלות בנכסי מקרקעין מן הסוג המפורט שם, תהא כרוכה בתשלום, מקום בו גודל הנכס עולה על 280 מ"ר. עוד נקבע, כי חישוב התמורה יתבצע באופן הבא: בנכסים שגודלם החל מ-280 מ"ר וכלה ב-540 מ"ר, יעמוד התשלום על סך של 4.5% מערך הקרקע; ואילו בנכסים שגודלם נע בין 540 מ"ר ל-1,000 מ"ר, יעמוד התשלום על סך של 9% מערך הקרקע. בשני המקרים, ערך הקרקע יקבע לפי שוויה ביום הגשתה של דרישת התשלום לחוכר. כמו כן נקבעו הוראות נוספות, באשר לנכסי מקרקעין ששטחם גדול אף יותר, אך אלה אינן רלבנטיות לענייננו. בהתאם למדיניות האמורה, פנתה העותרת לרמ"י, ביום 17.5.2022, בבקשה לרכישת בעלות בנכס. ביום 26.10.2022, השיבה רמ"י לבקשה ב'הצעה לרכישת זכות בעלות בנכס' (להלן: ההצעה), שכללה, בין היתר, התייחסות לגובה התמורה שאותה תידרש העותרת לשלם, וכן גם לאפשרות העומדת לפניה לפנות לרשות בהשגה, תוך 30 יום ממועד קבלת ההצעה. כחלק מכך, הופנתה העותרת לסעיף 4.20 לקובץ ההחלטות, המתווה את הליך ההשגה ואת סדריו. ביום 22.1.2023, שילמה העותרת את סך התמורה שננקב בהצעה; בעלותה בנכס – נרכשה. ביום 20.3.2023, כ-5 חודשים לאחר קבלת מענה רמ"י, וכחודשיים-ימים ממועד התשלום בפועל, פנה ב"כ העותרת במכתב לרשות, בבקשה להשבת התשלום ששילמה העותרת ביתר; כך לטענתו. ביום 24.7.2023, ובטרם קבלת מענה מאת רמ"י למכתב, הגישה העותרת עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עת"מ 56619-07-23). העתירה נמחקה, בהסכמת העותרת, מחמת היעדר סמכות עניינית. ביום 26.11.2023, נענה המכתב; כמעט 3 חודשים לאחר מכן, ביום 15.2.2024, הוגשה העתירה דנן. לשיטת העותרת, אופן חישוב דמי התמורה, שלפיו חויבה בתשלום סך של 9% מערך כל הנכס, החל מן המ"ר הראשון, הוא פסול ואינו שוויוני. לטענתה, יש ליישם את ההחלטה באופן בו חישוב התמורה יהא פרוגרסיבי, כך שהחיוב בשיעור של 9% ייוחד אך לחלק העולה על 540 מ"ר – קרי, מטר אחד בנדון דידן. רמ"י, מנגד, סבורה כי יש לדחות את העתירה על הסף, מחמת שיהוי ואי-מיצוי הליכים; ולגופה, בהיעדר עילה להתערבות שיפוטית. דיון והכרעה דין העתירה להידחות על הסף, הן מחמת שיהוי, הן בשל אי-מיצוי הליכים כנדרש. השתלשלות העניינים שתוארה לעיל, מלמדת ברורות כי העותרת ידעה גם ידעה על אודות אופן חישוב דמי התמורה, כמו גם לגבי אפשרותה לפנות לרמ"י בהשגה, לכל הפחות החל מן המועד שבו השיבה רמ"י לפנייתה, ובכלל זאת גם במועד העברת התשלום. חרף האמור, רק בחלוף כ-5 חודשים ממועד קבלת מענה רמ"י, ולאחר שזכות הבעלות בנכס הוקנתה לה זה מכבר, פנתה העותרת אל רמ"י, לראשונה. כך, למרות שבמענה רמ"י לעותרת הוקצב לפניה מעין זו פרק זמן בן 30 ימים ממועד קבלת המענה, כפי שצוין לעיל. אחר כל זאת, העותרת אמנם פנתה לבית המשפט לעניינים מינהליים, אלא שדובר, כאמור, בפניה שלא היתה במקומה; את העתירה הנוכחית הגישה העותרת למעלה משנה לאחר שהוצג לה מתווה התשלום. "כלל נקוט בבית-משפט זה, כי אין הוא מגיש סעד למי שישן על זכויותיו, ולעתים אף השהיה קצרה יחסית של חודשים ואף של שבועות תהא בעוכרי עותר" (בג"ץ 7397/22 חברוני נ' מפקד יחידת מיטב (16.3.2023); בג"ץ 734/80 חכם נ' מנכ"ל משרד הבריאות, פ"ד לה(4) 690, 697 (1981)). נראה אפוא, כי פרק הזמן שבו עסקינן – עולה בבירור כדי שיהוי סובייקטיבי שדבק בהתנהלות העותרת. בענייננו, ההצדקה שלא ליתן סעד לעותרת מתחדדת, בשים לב לבחירתה להמשיך ולהתקדם בביצוע העסקה, מבלי לעורר את טענותיה עובר לביצוע התשלום. כפי שטענה רמ"י בצדק, קשה להשתחרר מן הרושם כי תזמון הגשת העתירה, לאחר הקניית הבעלות לעותרת, מהווה ניסיון לעריכת 'מקצה שיפורים' בתנאי העסקה שלה הסכימה העותרת, כל זאת כאשר היתרון אותו ביקשה להשיג מן העסקה – קרי, רכישת הבעלות – הוקנה לה על-ידי רמ"י, זה מכבר. אף אין בנדון כל אינטרס ציבורי אשר מצדיק את בירור העתירה לגופה, חרף העובדה שהעותרת הקונקרטית אינה ראויה לכך (ראו: בג"ץ 1861/20 אוחנה נ' הר עמשא כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, פסקה 16 (23.12.2020)). גם אם היה מקום לנקיטת שיטת חישוב שונה על-ידי רמ"י, שיטת החישוב שנבחרה על-ידה בהחלט אינה מביאה לפגיעה חמורה בשלטון החוק, אשר יש בה כדי להצדיק דיון לגופה של העתירה, חרף השיהוי שנפל בהגשתה (השוו: בג"ץ 9831/16 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 59 (16.10.2018)). זאת ועוד: כפי שתואר לעיל, העותרת נמנעה מפניה לרשות בהליך ההשגה שנקבע לכך בדין, עובר לתשלום דמי התמורה ורכישת הבעלות. משכך, דין העתירה להידחות על הסף, אף מחמת אי-מיצוי הליכים כדבעי (ראו: בגץ 832/22 אבו טהה נ' אלוף פיקוד הדרום, פסקה 5 (26.5.2022); בג"ץ 3694/21 אדעיס נ' שר הביטחון, פסקה 12 (3.6.2021)). העתירה נדחית אפוא בזאת על הסף. העותרת תישא בהוצאות רמ"י בסך של 7,000 ₪. ניתן היום, ‏ח' בתמוז התשפ"ד (‏14.7.2024). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 24013480_O05.docx שא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il