מחמוד חאג' נ. מוניר אליאס חורי

2 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1338/19 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג המערער: מחמוד חאג' נ ג ד המשיבים: 1. מוניר אליאס ח'ורי 2. יוסף נגי'ב ח'ורי 3. האני נג'יב ח'ורי 4. ג'ריס נג'יב ח'ורי 5. עפיף נג'יב ח'ורי 6. מהא נג'יב ח'ורי 7. עפאף נג'יב ח'ורי 8. רחיל נג'יב ח'ורי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 52681-10-14 מיום 7.1.2019 שניתן על ידי כב' השופטת ישראלה קראי-גירון תאריך הישיבה: ט"ו בשבט התשפ"ב (17.1.2022) בשם המערער: עו"ד אלפרד סאדר; עו"ד סלים וקים בשם המשיבים 3-1: עו"ד עודה טועמה פסק-דין השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת י' קראי-גירון) בת"א 52681-10-14 מיום 7.1.2019, במסגרתו בוטלה עסקת מכר זכויות מקרקעין שנערכה בין המערער ובין משיב 4 (להלן: ג'ריס). רקע עובדתי 1. במוקד הדיון ניצבת מחלוקת לעניין זכויות הבעלות בחלקה 21 גוש 18763 מאדמות כפר יאסיף ששטחה 12,282 מ"ר (להלן: חלקה 21 או החלקה). החלקה הייתה רשומה במקור על שם שלושת הבאים: אליאס חורי המנוח – 5/12 חלקים; אשתו המנוחה חנא חורי – 2/12 חלקים; ואחיו המנוח של אליאס, נג'יב חורי – 5/12 חלקים. נג'יב הוא אביהם של תשעה ילדים, חמישה בנים וארבע בנות (להלן: המשיבים), כאשר אחת מהבנות ושמה רחאב לא צורפה להליך (בית משפט קמא סבר שלנג'יב חמש בנות, אולם מהכתובים עולה שמדובר בארבע בנות). אליאס וחנא חורי היו חשוכי ילדים, ונטען כי אימצו וגידלו כבנם את המשיב 1 (להלן: מוניר). הזכויות בחלקה הועברו ברישום על שם המשיבים מכוח ירושה, כך שהמשיבים 8-2 נרשמו כיורשיו של אביהם נג'יב, ואילו מוניר ירש לבדו את זכויות אליאס וחנא חורי. בפסק דינו של בית משפט קמא, צוין כי אין חולק שלאחר מותו של נג'יב כל אחת מבנותיו הסכימה להסתלק מחלקה בירושה לטובת אחד מאחיה, למעט לזכות מוניר. רחאב ויתרה על זכויותיה לטובת ג'ריס, וזכויותיה בשטח של 480 מ"ר נרשמו ביום 19.8.2014 על שמו. לשיטת המשיבים, בפועל הייתה הסכמה ביניהם לעניין זכויות הבעלות בחלקה, כך שזו חולקה ל-22 מגרשים, בהתאם לתשריט החלוקה מש/8 לתיק המוצגים מטעם המשיבים 3-1 (להלן: תכנית החלוקה מש/8). במהלך השנים התבצעו עסקאות מכר בזכויות המקרקעין בחלקה 21, אך הסכמים מלאים לגביהן בכתב לא הוצגו בפני בית משפט קמא. לטענת מוניר, הוא ביצע את העסקאות בעבור אחיו ובהסכמתם על מנת לחסוך בתשלומי מס, והוסכם בינו לבינם כי אם נמכרו בעסקאות אלה חלקים מזכויות השייכות לו, אחיו ישיבו לו את המגיע לו מהם בזכויותיהם-שלהם בחלקה כאשר תתבצע החלוקה. בין היתר, ועל כך אין חולק, מוניר מכר ביום 4.6.2009 למערער זכויות במגרש 21/13 בשטח של 500 מ"ר, וביום 19.2.2011 שטח נוסף של 40 מ"ר באותו מגרש, והמערער בנה את ביתו במגרש זה. העסקאות בוצעו על פי הסכמים שעליהם חתמו הצדדים ולהם צורפה תכנית חלוקה מש/8, שבה צוין כי חלקה 21/17 היא בבעלותו של מוניר. 2. ביום ה-4.8.2014 רכש המערער, הפעם מג'ריס ישירות, זכויות נוספות בחלקה בשטח של 609 מ"ר (להלן: עסקת המכר). בהסכם נרשם כי ג'ריס הוא הבעלים של 793 מ"ר בחלקה ככלל, וכי המערער רוכש מג'ריס זכויותיו בשטח של 609 מ"ר במגרש 21/17. להסכם צורפה הצעת חלוקה מש/10, השונה מהצעת החלוקה מש/8 שצורפה לשתי העסקאות הקודמות שביצע המערער מול מוניר, ואשר לפיה ג'ריס נרשם כבעל הזכויות במגרש 21/17. על עסקת המכר בין המערער לג'ריס נסב פסק הדין מושא הערעור דנן. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 3. מוניר ושני אחים נוספים (המשיבים 3-2 בענייננו) (להלן: מוניר ואחיו), הגישו תביעה נגד המערער והמשיבים 8-4, ועתרו למתן פסק דין הצהרתי המורה כי עסקת המכר בין ג'ריס למערער תבוטל; כי לג'ריס לא נותרו זכויות כלשהן בחלקה 21 בטרם בוצעה עסקת המכר ולפיכך אינו יכול למכרן לצדדים שלישיים; כי הצעת תכנית החלוקה מש/8 מחייבת את הצדדים ויש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם; וכי המגרש 21/17 הוא בבעלות מוניר, ולאף גורם אחר אין זכויות בו. 4. בפסק דינו מיום 7.1.2019, בית המשפט המחוזי קיבל באופן חלקי את התביעה, והורה על ביטול רישום הזכויות שנעשה על פי עסקת המכר בין ג'ריס למערער בלשכת רישום המקרקעין ועל השבה של הכספים שקיבל ג'ריס מהמערער בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. יתר הסעדים שנתבקשו בתביעה נדחו. בין היתר, נקבע כי מוניר ואחיו הרימו את נטל ההוכחה שהמערער לא יכול להסתמך על ההגנות האמורות בסעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) מן הטעם שג'ריס התיימר להעביר זכויות לא לו, שהרי עסקת המכר נגעה לזכויות במגרש ספציפי (21/17) על פי הצעת חלוקה ספציפית (מש/10), אך ללא הסכמת הבעלים האחרים. ככל שבכלל היו לג'ריס זכויות בחלקה באותה עת, הן היו רשומות במשותף עם בעלים נוספים בחלקה 21; ו"עוד הוכח כי כלל לא בטוח כי במועד חתימת עסקת המכר" לא היו לג'ריס התחייבויות נוגדות מכוח עסקאות קודמות העדיפות על עסקת המכר. נקבע כי המערער היה מודע למצב הזכויות בחלקה ולא היה תם לב כאשר התקשר בעסקת המכר. כך, המערער בנה את ביתו במגרש 21/13 כאשר בכל המסמכים שהגיש לרשויות השונות לצורך קבלת היתר בנייה הוא הסתמך על הצעת החלוקה מש/8, שבה מופיע כי מגרש 21/17 הוא בבעלות מוניר. טענת המערער כי הסתמך על השטח הרשום של ג'ריס אף היא אינה יכולה לעמוד, באשר זכויותיה של רחאב הועברו ונרשמו על שם ג'ריס רק ביום 19.8.2014, בעוד שעסקת המכר נערכה ביום 4.8.2014. ג'ריס עצמו הודה כי מעולם לא היה בעל החזקה ייחודית במגרש 21/17, וכי הכין את הצעת החלוקה החדשה על דעת עצמו. בית המשפט הורה אפוא על ביטול עסקת המכר והורה לג'ריס להשיב למערער את הסכומים שקיבל על פי עסקת המכר. אשר לסעדים הנוספים שנתבקשו, בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי אין ביכולתו להכריע בשאלות דנן שעה שלא צורפו כל הצדדים הרלוונטיים להליך; כי הדברים נכונים במיוחד הואיל והסעד המבוקש הוא סעד של חלוקה בדרך של פירוק שיתוף במקרקעין, ולא הוכחה הסכמה לתכנית החלוקה מש/8 של כלל בעלי הזכויות בחלקה; כי אם בפועל הסעד המבוקש הינו תביעה לפירוק שיתוף, היה על מוניר ואחיו להגישה לבית המשפט המוסמך; כי מוניר ואחיו לא הוכיחו שלג'ריס לא נותרו זכויות בחלקה 21, במיוחד בהינתן שהעסקאות שנטענו על ידם לא הסתיימו ברישום; וכי יוּתר פיצול סעדים כמבוקש. מכאן הערעור דנן. טענות הצדדים בערעור 5. לטענת המערער, יש להורות על ביטול פסק דינו של בית משפט קמא ולקבוע כי העסקה בינו ובין ג'ריס תקפה. נטען, בין היתר, כי התובעים בהליך קמא לא עמדו בנטל להוכיח שלג'ריס לא נותרו זכויות רשומות על שמו, ומשכך היה על בית המשפט לדחות את התביעה; כי השטח אשר רכש המערער מג'ריס (480 מ"ר) היה בבעלות רחאב ועבר לג'ריס במסגרת עסקת מתנה, ויתרת השטח (129 מ"ר) הייתה רשומה בבעלות ג'ריס ביום החתימה על ההסכם; כי המשיבות 8-6 עדיין רשומות כבעלות זכויות בחלקה ועל כן שגה בית משפט קמא עת קבע שהמשיבות ויתרו על חלקן לטובת אחיהן; כי אי הצלחת ג'ריס להעניק למערער חלק מסוים בחלקה אינה פוגמת בהסכם בין הצדדים, אשר מעוניינים בקיומו, וצד ג' אינו יכול לתקוף עסקה שכזו רק מהטעם שג'ריס לא קיים את התחייבותו להעניק למערער שטח מסוים מהחלקה. בהקשר זה נטען כי מיקומו וגודלו של השטח שנמכר, לאחר גריעת שטחי הציבור, יוכרע בתביעה לפירוק השיתוף בחלקה. עוד נטען, כי שגה בית משפט קמא בקביעתו שהמערער פעל בחוסר תום לב כשביצע את עסקת המכר, שכן לא ידע על קיומן של עסקאות אחרות במקרקעין ולא הובאו ראיות מספקות בדבר קיומם של אותם הסכמים בהתאם לדרישת הכתב. לשיטתו של המערער, אף ידיעתו על מערכת היחסים בין המשיבים ועל כך שהחלקה עדיין משותפת ביניהם אינה מצביעה על חוסר תום לב מצידו. עוד נטען כי הסעד לפיו הורה בית המשפט להשיב את הרישום על שמו של ג'ריס הוא אבסורדי, מאחר שג'ריס עצמו אישר את עסקת המכר. 6. המשיבים 3-1 פרטו בסיכומיהם את שרשרת העסקאות שבוצעו לטענתם בחלקה, ונטען, בין היתר, כי לנוכח עסקאות אלה, לא נותרו לג'ריס זכויות בעלות בשטח שיכול היה למכור למערער, גם אם לוקחים בחשבון את עסקת המתנה בין רחאב לג'ריס שהתקיימה לאחר עסקת המכר. לשיטת המשיבים, במסגרת החלוקה המוסכמת בחלקה, אשר כוללת הפרשות לדרכים, זכויותיה של רחאב כבר נלקחו בחשבון. עוד נטען כי הסכם המכר התבסס על תכנית החלוקה מש/10 שבמסגרתה זויפו חתימות המשיבים, ולא על תכנית מש/8 שהוסכמה ונחתמה על ידם, ולפיכך לחלוקה המוצעת במש/10 אין כל תוקף; וכי המערער פעל בחוסר תום לב, שכן הכיר את היחסים בין המשיבים בכל הנוגע לחלקה, וידע על אודות תכנית החלוקה מש/8 לפיה מוניר הוא הבעלים במגרש 21/17, שהרי מכוח תכנית חלוקה זו התקשר בעסקאות קודמות ביחס לחלקה. 7. ג'ריס, הוא המשיב 4, לא הגיב לערעור, וביני לביני הלך לעולמו ואשתו נכנסה בנעליו כיורשתו היחידה מכוח צו ירושה. דיון והכרעה 8. לאחר הדיון שהתקיים בפנינו, המשיכו הצדדים ופעלו בניסיון ליישב את המחלוקות ביניהם באופן מוסכם. אולם, כפי שהודיעו הצדדים לתיק בית המשפט, ניסיונות אלה לא צלחו והגיעה השעה להכריע בערעור. 9. ג'ריס התיימר להעביר למערער 609 מ"ר במגרש ספציפי (21/17) על פי הצעת חלוקה ספציפית (מש/10). ג'ריס מכר אפוא למערער 609 מ"ר מסוימים. דומה כי גם המערער אינו חולק על כך, שכל עוד לא נעשתה חלוקה מוסכמת בחלקה, הוא לא יכול היה לרכוש שטח מסוים בחלקה בדמות מגרש 21/17, מה עוד שמגרש זה רשום על שם מוניר על פי הצעת החלוקה מש/8 שעל פיה הוא עצמו רכש בשעתו 540 מ"ר ממוניר, והוא עצמו הסתמך על אותה הצעת חלוקה לצורך קבלת היתר בנייה. ואכן, המערער שינה טעמו בערעור וטען כי הוא זכאי להירשם כבעלים של 609 מ"ר לא מסוימים בחלקה. לשיטתו, ככל שלא ניתן לקיים את התחייבותו של ג'ריס למכירת מגרש 21/17, אין בכך כדי לגרוע מהתחייבותו להעביר למערער 609 מ"ר לא מסוימים בחלקה. ברם, לא זו העסקה שנעשתה בין ג'ריס לבין המערער. אם ג'ריס היה מסכים לשנות את עסקת המכר, כך שתתייחס ל-609 מ"ר לא מסוימים, ייתכן שלא היה מקום להתערבות בית המשפט בהסכמה בין הצדדים. ברם, ג'ריס לא הגיב לערעור, וגם לא יורשתו שנכנסה בנעליו. מאחר שהמערער לא השלים את העסקה ברישום, די בכך גם כדי לשלול את טענתו לתחולת סעיף 10 לחוק המקרקעין. 10. זאת ועוד. הבעיה אינה רק ביחסים שבין המערער לג'ריס, אלא בטענה של המשיבים 3-1 ולפיה לג'ריס לא נותר כלל שטח שאותו יכול היה למכור. ובקיצור, לטענתם ג'ריס התיימר לבצע עסקה הסותרת עסקאות קודמות שבמהלכן מכר את כל זכויותיו בחלקה. ברם, בית משפט קמא לא הכריע בשאלה אם לג'ריס נותרו זכויות בחלקה, וככל שנותרו לו, מהו חלקו בה. אביא מקצת מדברי בית משפט קמא בעניין זה: "עוד הוכח כי כלל לא בטוח כי במועד חתימת עסקת המכר לא היו למר ג'ריס התחייבויות נוגדות מכוח עסקאות קודמות העדיפות על עסקת המכר שמונעות ממנו היכולת לבצע בהצלחה את התחייבויותיו על פי עסקת המכר" (שם, בפסקה 16). "לטעמי הוכח בראיות שהובאו בפניי ובמיוחד בהסתמך על עדות מר ג'ריס, כי זה ידע שבמועד החתימה על ההסכם אין לזכותו זכויות בשטח של 609 מ"ר בחלקה 21, ואולם הוא החליט [...] ליטול את החוק לידיו ולבצע עסקת מכר שבה נמכרות על ידו זכויות בחלקה 21 שכלל לא ברור שהן שלו" (שם, בפסקה 21). "אין מקום להצהיר כי למר ג'ריס לא נותרו זכויות בחלקה 21. מר ג'ריס הוא אחד מהבעלים הרשומים של הזכויות בכלל החלקה ביחד עם אחרים. כל עוד לא הסתיימו ברישום עסקאות ששינו מצב הזכויות הרשום בחלקה אין מקום למתן הסעד המבוקש [...] ומאחר ולא הוכחו העסקאות בהסכמים בכתב, לא בוצע לגבי חלקן דיווח נדרש, ולא נרשמו זכויות על פיהן וקיימות עדויות סותרות באשר לטיב העסקאות, אין מקום לקביעה כי הוכח כל הנדרש לצורך מתן סעד זה (שם, בפסקה 36). 11. הנה כי כן, בית משפט קמא לא הכריע בשאלה אם לג'ריס נותרו זכויות בחלקה, וככל שנותרו לו, מה השטח שנותר לו. כפי שציין בית משפט קמא בפסק דינו, לא כל הצדדים הרלוונטיים להכרעה זו צורפו על ידי המשיבים, ולא הובאו בפניו כל הנתונים והראיות הנדרשים על מנת "לעשות סדר" בזכויות בחלקה, כדי לבחון אם אכן התיימר ג'ריס למכור שטח שאין לו. הדבר נחוץ גם לצורך השלב ההכרחי הבא, של פירוק שיתוף בחלקה בין הבעלים השונים. 12. במצב הדברים הרגיל, היה מקום להחזיר את הדיון לבית משפט קמא על מנת שייכנס לעובי הקורה ויברר את מצב הזכויות בחלקה. ברם, לא כל הגורמים הרלוונטיים צורפו לכתב התביעה. מכל מקום, עסקת המכר כפי שנעשתה בין המערער לג'ריס אינה יכולה לעמוד, באשר השניים התיימרו למכור ולקנות שטח מסוים, שלא בהסכמת השותפים האחרים בחלקה ובניגוד להצעת חלוקה מש/8 שהמערער היה מודע לה ופעל על פיה בעסקאות קודמות שערך עם מוניר. כאמור, אם ג'ריס והמערער היו מגיעים להסכמה ביניהם לביצוע עסקת מכר של 609 מ"ר בלתי מסוימים, או אם היה נקבע בהליך משפטי בין השניים כי המערער זכאי לאכיפה בקירוב של 609 מ"ר בלתי מסוימים בחלקה, אזי ייתכן שניתן היה להותיר את הערת האזהרה לזכות המערער על כנה. אולם משלא כך הם פני הדברים, וכל עוד לא הוסדר מערך הזכויות בחלקה, לא ניתן לתת תוקף לעסקת המכר באופן שבו נעשתה, ויש להותיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו. 13. אין באמור לעיל, כדי לגרוע מכל הליך עתידי ביחסים שבין המערער לעזבונו של ג'ריס ואין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותו של מי מהצדדים לפנות בתביעה לגבי מערך הזכויות בחלקה, תוך צירוף כל בעלי הזכויות מכוח עסקאות קודמות שנעשו בחלקה. בהקשר זה אציין כי גם למוניר יש אחריות לאי הבהירות לגבי מערך הזכויות בחלקה, בהינתן העסקאות הקודמות שביצע בחלקה, ללא דיווח לרשויות המס וללא תיעוד הולם. 14. סוף דבר שהערעור נדחה ולאור האמור בסעיף 13 לעיל, לא ייעשה צו להוצאות. ש ו פ ט הנשיאה א' חיות: אני מסכימה. נ ש י א ה השופט נ' סולברג : אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏ב' באלול התשפ"ב (‏29.8.2022). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19013380_E16.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1