נטע מור נ. אלעד ישראל מגורים בע"מ

4 1 בבית המשפט העליון רע"א 1308/20 לפני: כבוד השופט נ' סולברג המבקשת: נטע מור נ ג ד המשיבות: 1. אלעד ישראל מגורים בע"מ 2. אמת"ש השקעות בע"מ בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 30.1.2020 בת"א 24687-02-19 שניתנה על ידי כבוד השופט ע' מאור בשם המבקשת: עו"ד חגי שלו; עו"ד מייק ביטון בשם המשיבות: עו"ד גד חלד; עו"ד ליאור גוטוירט; עו"ד עמרי טבנקין פסק-דין 1. בשנת 2014 רכשה המבקשת דירה, בפרוייקט מגורים שנבנה על-ידי המשיבות. הפרויקט כולל שני בניינים: בניין 1 – שבו נמצאת דירתה של המבקשת, ובניין 2 – שבנייתו נמצאת בראשיתה. בשנת 2018, מספר חודשים לפני מסירת הדירה, פנתה המבקשת למשיבות בטענה כי הדירה אינה עונה על ציפיותיה: הנוף הנשקף ממנה מוסתר על-ידי 'מבנה לרווחת הדיירים' שנבנה בסמוך לקיר דירתה, באופן שגם פוגע בפרטיותה; הדירה נמוכה, וגובהה בפועל אינו כשל דירה בקומה רביעית, כפי שהוצג לה בחוזה, אלא בגובה של כ-2.5 קומות. משדחו המשיבות את טענותיה, פנו באי-כוחה של המבקשת ביום 22.10.2018 לבאי-כוחן של המשיבות, וציינו כי בכוונת המבקשת "להגיש ביום 29.10.2018, כתב תביעה בנוסח שבטיוטת כתב התביעה המצורפת או בנוסח דומה לו מהותית, אלא אם כן נגיע עד אז להסכמה על פתרון למחלוקת או על דרך ליישוב הסכסוך שלא בבימ"ש". למכתב צורפה חוות דעת שמאית, המעריכה את הפיצוי המגיע למבקשת בסך של 900,000 ₪. 2. הליך גישור שניהלו הצדדים לא עלה יפה, ובפברואר 2019 הגישה המבקשת תביעה נגד המשיבות. בתביעתה ביקשה המבקשת סעד של אכיפה בקירוב – "באופן שיעמיד את [המבקשת] בקירוב באותו מצב שבו היתה קונה את הדירה כפי שהוצגה לה בתמורה ששולמה בגינה, ולשם כך להחליף ל[מבקשת] את דירה 1044 בדירה גבוהה יותר (בגובה אמיתי של 4 קומות) במיקום וגודל דומה בקירוב ועם אותם כיווני אוויר. זאת באופן שבכל מקרה הקיר של הבניין 'לרווחת הדיירים' (וגם לא קיר במבנה אחר) לא יסתיר את הנוף ולא יפגע בפרטיות" (סעיף 7.1 לכתב התביעה). לחלופין, וככל שהחלפה כזו אינה אפשרית, תבעה המבקשת פיצוי בסך של 2.2 מיליון ₪. את תביעת הפיצויים תמכה המבקשת בחוות דעת שמאית עדכנית, שניתנה על-ידי אותו שמאי שחוות דעתו צורפה למכתב הדרישה האמור לעיל. המשיבות הגישו כתב הגנה, ובו התייחסו בין היתר למכתב הדרישה ששלחה המבקשת, אליו צורפה חוות הדעת השמאית. במסגרת זאת עמדו המשיבות על הפער שבין חוות הדעת השמאית שצורפה למכתב הדרישה (והעריכה את גובה הפיצוי בסכום של 900,000 ₪), לבין חוות הדעת השמאית שצורפה לכתב התביעה (והעריכה את גובה הפיצוי בסכום של 2.2 מיליון ₪). 3. ביום 2.7.2019 הגישה המבקשת 'בקשה למחיקת סעיפים והוצאת נספחים מכתב ההגנה בשל חיסיון'. לטענתה, מכתב הדרישה וחוות הדעת שצורפה אליו הוכנו ונשלחו במסגרת מו"מ לפשרה בין הצדדים, ולפיכך הם חסויים ואינם קבילים במסגרת ההליך המשפטי. ביום 12.12.2019 הגישה המבקשת בקשה נוספת, 'למסירת רשימות דירות בבניינים 2-1', על מנת לבחון את אפשרות ישומו של סעד האכיפה בקירוב. המשיבות התנגדו לשתי הבקשות. מכתב הדרישה וחוות הדעת שצורפה לו, לא נשלחו במסגרת גישור, ולפיכך אינם נתונים תחת חיסיון; הדרישה למסירת פרטי דירות שטרם נמכרו בבניין 2, כמו גם למסירת פרטי כל הדירות בבניין 1, מהווה הרחבת חזית אסורה, לעומת הסעד שנתבקש בכתב התביעה. 4. ביום 30.1.2020 דחה בית המשפט המחוזי את בקשת המחיקה, וקיבל באופן חלקי את הבקשה למסירת פרטי הדירות. אשר לבקשת המחיקה נקבע, כי "אין להידרש לעת הזו לשאלות האם המסמכים חסויים (בשל המשא ומתן אם לאו) כאשר ממילא זכויות הצדדים לקבילותם ומשקלם נשמרת". לצד זאת ציין בית המשפט המחוזי, כי הוא "מתקשה להבין כיצד חוות דעת מומחה המהווה בסיס לפשרה, יכולה להיות שונה מחוות דעת המוגשת לתיק בית המשפט במסגרת התיק העיקרי, אולם שאלות [...] אלה ממילא עשויות להתברר הן במסגרת גילוי מסמכים והן במסגרת חקירות נגדיות". אשר לבקשה למסירת פרטי הדירות שטרם נמכרו בבניינים 2-1 נקבע, כי על מנת להכריע בבקשה יש לבחון מהי אותה אכיפה בקירוב שנתבקשה בכתב התביעה. לאחר בחינת הסעיף הרלבנטי בכתב התביעה (כמפורט בפסקה 2 לעיל), הורה בית המשפט המחוזי למשיבות "להודיע בתצהיר האם קיימת דירה בקומה 5, בבניין 1 במיקום וגודל דומה (168 מ"ר) הפונה לכיוונים דרום ומערב, כאמור לעיל. על מנת לקדם את העניין תודיע האמור גם ביחס לקומה 6 (בבניין 1). הדרישה למסור פרטים בבניין אחר, בניין 2 – שעוד טרם נבנה, חורגת מגדר המחלוקת שהציבה ה[מבקשת] בתביעתה, ועל כן אין מקום לקבל את הדרישה למסור פרטים ביחס לבניין 2". 5. מכאן הבקשה לרשות ערעור שלפנַי, במסגרתה טוענת המבקשת כי שגה בית המשפט המחוזי כשדחה את בקשתה למחיקת סעיפים מכתב ההגנה של המשיבות, בניגוד להלכה הפסוקה. כמו כן טוענת המבקשת, כי שגה בית המשפט המחוזי כשקבע – בהליך ביניים, ללא ניהול הוכחות – כי רק דירות בבניין 1 בקומות 6-5 מהוות אכיפה בקירוב. לטענתה, בהתאם להלכה הפסוקה, גם דירה משופרת בבניין אחר או במיקום גבוה יותר, עשויה לענות על התנאים של אכיפה בקירוב (תוך עריכת התאמות כספיות ככל שנדרש). נוכח האמור מבוקש להורות על ביטול החלטת בית המשפט המחוזי, לקבל את הבקשה למחיקת סעיפים, ולהורות למשיבות למסור את כלל פרטי הדירות שטרם נמכרו בשני הבניינים. 6. מנגד טוענות המשיבות, כי דין הבקשה להידחות. אין יסוד לטענת החיסיון של המבקשת, שכן מדובר במסמכים שנשלחו למשיבות מיוזמה של המבקשת, לא במסגרת מו"מ ולא במסגרת הליך גישור. אשר לבקשה למסירת פרטי הדירות נטען, כי 'גבולות הגזרה' שהציבה המבקשת בכתב התביעה לעניין האכיפה בקירוב, מתוחמים לדירה בבניין 1, שמיקומה וגודלה דומים לדירה שקיבלה. בצדק קבע אפוא בית המשפט המחוזי, כי יש למסור רק את פרטיהן של הדירות הנמצאות בקומות 5 ו-6 בבניין 1, הדומות במאפייניהן לדירתה של המבקשת. בקשתה לקבלת פרטי כלל הדירות שטרם נמכרו בבניינים 1 ו-2, מהווה שינוי חזית שאין לאפשרו. המבקשת הגישה תגובה קצרה לתשובת המשיבות, ובה חזרה על עיקרי טענותיה. 7. ככל שהדברים אמורים בבקשה למחיקת סעיפים מכתב ההגנה, דין הבקשה לרשות ערעור להידחות. גם מבלי להיכנס לשאלה האם מכתב הדרישה וחוות הדעת שצורפה לו נשלחו במסגרת מו"מ לגישור אם לאו, דייני בקביעתו של בית המשפט המחוזי, כי זכויות הצדדים באשר לקבילותם ומשקלם של המסמכים הרלבנטיים נשמרת. בהתאם לאמות המידה הקבועות בסעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, אין בהחלטת בית המשפט המחוזי בעניין זה כדי להשפיע באופן ממשי על זכויות המבקשת, לגרום למבקשת נזק של ממש, או להוביל לניהול הליך מיותר או בדרך שגויה. 8. לא כן באשר לטענות שעניינן סעד האכיפה בקירוב. בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. לאחר עיון בטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור בעניין זה להתקבל בחלקו. 9. בסעיף 7.1 לכתב התביעה מבוקש לאכוף את הסכם המכר בקירוב, "באופן שיעמיד את [המבקשת] בקירוב באותו מצב שבו היתה קונה את הדירה כפי שהוצגה לה בתמורה ששולמה בגינה, ולשם כך להחליף ל[מבקשת] את דירה 1044 בדירה גבוהה יותר (בגובה אמיתי של 4 קומות) במיקום וגודל דומה בקירוב ועם אותם כיווני אוויר. זאת באופן שבכל מקרה הקיר של הבניין 'לרווחת הדיירים' (וגם לא קיר במבנה אחר) לא יסתיר את הנוף ולא יפגע בפרטיות". קריאה פשוטה של הדברים מלמדת, כי הם אינם מצומצמים בהכרח לבניין 1, שבו נמצאת דירתה הנוכחית של המבקשת. בקשתה למסירת פרטי דירות המצויות בבניין 2, איננה אפוא בגדר הרחבת חזית. לא כן באשר לבקשת המבקשת לקבל את פרטי כל הדירות, בכל הקומות. המבקשת תובעת להחליף את דירתה בדירה גבוהה יותר, הנמצאת ב"גובה אמיתי של 4 קומות". בית המשפט המחוזי ציין שזהו 'מונח לא ברור', ופירש אותו כמתייחס לקומות 6-5 בלבד. בנסיבות העניין, פרשנות זו מתקבלת על הדעת, ואין הצדקה להתערב בה. 10. סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור מתקבלת בחלקה. המשיבות יגישו הודעת עדכון לבית המשפט המחוזי, בתוך שבוע-ימים ממועד קבלת החלטה זו. בהודעתן ימסרו פרטים בדבר דירות שטרם נמכרו בבניין 2, בקומות 6-5, הדומות בגודלן ומיקומן לדירתה של המבקשת. אין צו להוצאות. ניתנה היום, ‏כ"ז באייר התש"פ (‏21.5.2020). ש ו פ ט _________________________ 20013080_O03.docx שצ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1