מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נ. עיריית רמת גן

פסק-דין בתיק ע"א 1258/14 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1258/14 לפני: כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערערת: מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. עירית רמת גן 2. החברה הכלכלית לפיתוח רמת-גן בע"מ 3. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1025/04 שניתן ביום 6.1.2014 על ידי כב' השופטת ע' ברון תאריך הישיבה: י"ב בתמוז התשע"א (29.6.2015) בשם המערערת: עו"ד יוסף בנקל; עו"ד שמואל גלינקא; עו"ד אלי כהן בשם המשיבות: עו"ד שמיר יחיאל; עו"ד יפתח הלינג פסק-דין השופטת א' חיות: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברון) בת"א 1025/04 מיום 6.1.2014 בו התקבלה תביעת המשיבות 1 ו- 2 (להלן: העירייה ו- החברה הכלכלית, בהתאמה) להורות למערערת (להלן: מגן) לשלם לעירייה תמורה עבור הגדלת זכויות הבנייה במגרש שמכרו לה וזאת על פי הסכם שנחתם ביניהן, ונדחתה ברובה תביעה שכנגד שהגישה מגן נגד המשיבות לפיצוי בגין הפרות של ההסכם האמור. רקע 1. בשנת 1996 פרסמו העירייה והחברה הכלכלית מכרז למכירת זכויות העירייה בחלקת קרקע המצויה בחלקה המזרחי של העיר רמת גן (להלן: המגרש). מגן זכתה במכרז ובשנת 1997 התקשרה עם העירייה והחברה הכלכלית בהסכם לרכישת זכויותיה של העירייה במגרש תמורת 25,000,000 ש"ח (להלן: הסכם המכר או ההסכם). בעת החתימה על הסכם המכר חלה על המגרש תכנית בנין עיר רג/במ/823/9, ואולם מאחר שהצדדים צפו שזמן לא רב לאחר החתימה על ההסכם תאושר תכנית בנין עיר חדשה אשר תגדיל באופן משמעותי את זכויות הבנייה במגרש הוסכם ביניהם כי מגן תשלם לעירייה תמורה נוספת "בגין מלוא ההשבחה בערך הקרקע עקב אישור התכנית החדשה וזאת 60 ימים מהיום בו התכנית החדשה אושרה למתן תוקף" (סעיף 14.1 להסכם המכר שהוגש כמוצג מע/4; להלן: התמורה הנוספת). כמו כן, נקבע בהסכם המכר מנגנון לפיו יחושב סכום התמורה הנוספת שעל מגן לשלם אם יוגדלו זכויות הבנייה במגרש (סעיף 14.2 להסכם). ואכן, בשנת 2000 אושרה תכנית בנין עיר רג/1187 (להלן: התכנית החדשה) שהגדילה באופן משמעותי את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במגרש. בעקבות זאת, ובהתאם לאמור בסעיף 14 להסכם המכר, דרשה העירייה ממגן לשלם לה תמורה נוספת בסך 31,110,414 ש"ח והבהירה כי עד שלא תשלם לה את הסכום האמור לא תוכל המשיבה 3 (להלן: הוועדה המקומית) להוציא היתרי בנייה למגרש. 2. תחילה סירבה מגן לשלם לעירייה את התמורה הנוספת אך לאחר דין ודברים הגיעו מגן והעירייה להסדר לפיו מגן תשלם שליש מהתמורה הנוספת וכנגד תשלום זה תתיר לה הוועדה המקומית לבנות שניים מתוך ששת הבניינים שהתכנית החדשה מאפשרת לבנות במגרש. בהתאם לסיכום זה הפקידה מגן ביום 28.8.2000 עשרה צ'קים דחויים בסך מיליון ש"ח כל אחד בגזברות העירייה ועוד באותו היום הוצאו לה היתרים לבניית שני הבניינים הראשונים במגרש. בהמשך הגישה מגן בקשה להתיר לה לבנות בניין שלישי במגרש אך אישורה של בקשה זו הותנה אף הוא על ידי העירייה בתשלום התמורה הנוספת. הפעם הגישה מגן ערר נגד החלטת העירייה לוועדת הערר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, וביום 29.9.2003 קיבלה הוועדה את הערר. בעקבות כך הגישו העירייה והחברה הכלכלית ביום 6.1.2004 תביעה נגד מגן בה עתרו להורות לה לשלם להן את יתרת התמורה הנוספת ופיצוים בגין הפרה של הסכם המכר. מגן מצידה הגישה תביעה שכנגד בה עתרה להורות לעירייה להשיב לה את החלק שכבר שילמה מהתמורה הנוספת ולחייב את המשיבות לפצות אותה בגין הנזקים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה מהתנהלותן ומהפרת ההסכם עמה. לאחר הגשת התביעה קיבלה מגן היתרים לבניית שני בניינים נוספים במגרש (בניינים 4-3) ובשנים שלאחר מכן השלימה את בנייתם של ארבעה מתוך שישה בניינים במגרש. בשנת 2010 מכרה מגן את זכויותיה הנותרות במגרש לקבוצת רכישה ולאחר תום שמיעת ההוכחות בתיק הושלמה בנייתם של שני הבניינים האחרונים במגרש (בניינים 6-5). פסק דינו של בית המשפט המחוזי 3. ביום 6.1.2014 קיבל בית המשפט קמא את תביעת העירייה והחברה הכלכלית ודחה את מרבית התביעה הנגדית שהגישה מגן. בפסק דינו דחה בית המשפט קמא את טענתה של מגן לפיה לא הייתה חייבת לשלם את התמורה הנוספת כל עוד לא ביצעה העירייה חיובים שונים שהוטלו עליה בהסכם המכר, וביניהם החיוב למסור לידיה את החזקה במגרש. בית המשפט קמא קבע כי טענה זו אינה מתיישבת עם לשונו של סעיף 14.1 להסכם המכר המורה באופן ברור וחד משמעי כי תשלום התמורה הנוספת מותנה אך ורק באישורה של התכנית החדשה ולא בכל חיוב אחר. עוד קבע בית המשפט קמא כי טענתה האמורה של מגן אינה מתיישבת עם תכליתו של סעיף 14 להסכם המכר אשר נועד להעמיד את העירייה והחברה הכלכלית במצב שבו היו עומדות אילו מכרו את זכויות העירייה במגרש לאחר אישורה של התכנית החדשה. כמו כן קבע בית המשפט קמא כי התנהלותה של מגן לאחר אישור התכנית החדשה מעידה שהיא עצמה לא ראתה בחיובי העירייה והחברה הכלכלית על פי ההסכם חיובים השלובים בחיובה לשלם את התמורה הנוספת, שכן היא העלתה טענה זו לראשונה רק בחלוף יותר משנה מהמועד שנקבע בהסכם לתשלום התמורה הנוספת. בית המשפט קמא אף דחה את טענתה של מגן לפיה עיקרון תום הלב מחייב לראות את ההתחייבות לשלם את התמורה הנוספת כשלובה בחיובי העירייה והחברה הכלכלית, בקבעו כי מגן היא זו שהתנהלה בחוסר תום לב עת סירבה במשך שנים לשלם את התמורה הנוספת בהסתמך על קונסטרוקציות משפטיות שונות. כמו כן ציין בית המשפט קמא כי כלל לא ברור מה הם החיובים שלשיטתה של מגן שלובים בתשלום התמורה הנוספת שכן בטיעוניה התייחסה מגן בהקשר זה לחיובים מחיובים שונים. מטעמים אלו קבע בית המשפט קמא כי הימנעותה של מגן מלשלם את התמורה הנוספת מהווה הפרה של הסכם המכר וכי העירייה זכאית למלוא הסכום שנתבע. 4. אשר לתביעה שכנגד ולטענתה של מגן כי העירייה לא מסרה לידיה את החזקה במגרש במועד, קבע בית המשפט קמא כי החזקה במגרש (כשטחו המקורי טרם תוספת השטח על פי התכנית החדשה), נמסרה למגן ביום שבו פינתה אותו העירייה ולפני המועד האחרון שנקבע לכך בהסכם. בית המשפט קמא דחה את טענתה של מגן לפיה לא ניתן לומר כי החזקה במגרש עברה לידיה כל עוד לא ניתנו לה היתרים לבנות עליו בקבעו כי התשובה לשאלה מתי עברה החזקה במגרש לידיה של מגן נגזרת ממצבו הפיזי של המגרש ולא ממצבו התכנוני. מטעם זה נדחתה גם טענתה של מגן לפיה החזקה במגרש לא עברה לידיה כל עוד נמנעה העירייה מלסלול שביל ציבורי (להלן: השביל הציבורי או השביל) שסלילתו נדרשה לשם קבלת היתרי בנייה בשטחים שהתווספו למגרש לאחר אישורה של התכנית החדשה (להלן: השטח הנוסף). בית המשפט קמא הוסיף וציין בהקשר זה כי אף שלטענת מגן השביל הציבורי לא נסלל עד למועד בו מכרה את זכויותיה הנותרות במגרש בשנת 2010, הן בכתבי טענותיה והן בחוות הדעת שהוגשו מטעמה תחמה מגן את הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מאי מסירת החזקה במגרש עד לחודש אוקטובר 2002 ומכאן שאף לטעמה העובדה שלא נסלל שביל ציבורי במגרש היא חסרת נפקות מעשית. עם זאת, קבע בית המשפט קמא כי העירייה המשיכה להשתמש בשטח הנוסף גם לאחר המועד שהיה עליה לפנותו ולפיכך עליה לשלם למגן דמי שימוש ראויים בעבור תקופת השימוש החורגת. עוד קבע בית המשפט קמא כי על העירייה לפצות את מגן בגין אי פינוי הריסות מהמגרש ובשל כך שלא מילאה אחר חובתה לפתח את השטחים הציבוריים בו. כמו כן, קיבל בית המשפט קמא את טענתה של מגן לפיה התניית הוצאת היתרי הבנייה למגרש בתשלום התמורה הנוספת הייתה בלתי חוקית, אך קבע כי לא נגרם למגן נזק כתוצאה מכך. בנוסף, קבע בית המשפט קמא כי העובדה שהמשיבות לא היו רשאיות להתנות את הוצאת היתרי הבנייה למגרש בתשלום התמורה הנוספת אין משמעותה כי מגן זכאית להשבת החלק בתמורה אותו שילמה כתנאי להיתר הראשון שהוצא, שכן אי חוקיות ההתניה אינה מאיינת את חיובה של מגן לשלם את התמורה הנוספת. טענות הצדדים 5. מגן אינה משלימה עם פסק דינו של בית משפט קמא והגישה עליו ערעור לבית משפט זה ובו שתי טענות מרכזיות: הראשונה, כי הדרישה בהסכם המכר לשלם לעירייה תמורה נוספת בגין אישור התכנית החדשה היא בלתי חוקית שכן בגין אישורה של תכנית זו רשאית העירייה לגבות ממנה היטל השבחה בלבד; והשנייה, כי חיובה לשלם את התמורה הנוספת שלוב בחיובה של העירייה למסור לידיה את החזקה במגרש אך זו לא נמסרה לידיה כל עוד נמנע ממנה לקבל היתרים לבנות בשטח הנוסף בשל העובדה שלא הושלמה סלילתו של השביל הציבורי. עם זאת, בדיון שהתקיים בערעור קיבלה מגן את המלצתנו לצמצם את ערעורה אך ורק לטענה בדבר היותו של החיוב לשלם את התמורה הנוספת שלוב במסירת החזקה במגרש ובסלילת השביל הציבורי (ראו: עמ' 8 ש' 14-11 לפרוטוקול הדיון בערעור מיום 29.6.2015). לעניין זה טוענת מגן כי עיקרון תום הלב מחייב לראות בתשלום התמורה הנוספת ובמסירת החזקה במגרש חיובים שלובים ובמועד מתן היתרי הבנייה במגרש כמועד מסירת החזקה בו. על כן, כך טוענת מגן, יש לקבוע שגם במועד בו מכרה את זכויותיה הנותרות במגרש בשנת 2010 היא לא הייתה מחויבת לשלם לעירייה את התמורה הנוספת שכן עד אותו מועד נמנעה העירייה מלסלול את השביל הציבורי ובכך מנעה ממנה את האפשרות לקבל היתרים לבנייתם של שני הבניינים האחרונים במגרש. מגן מוסיפה וטוענת כי שגה בית המשפט קמא בקבעו כי העובדה שתחמה בטיעוניה את הנזק שנגרם לה כתוצאה מהעיכוב במסירת החזקה במגרש עד לאוקטובר 2002 משמעותה שלא ייחסה נפקות מעשית לכך שהשביל הציבורי לא נסלל, ולטענתה עובדה זו נבעה מכך שבעת הגשת התביעה לא הייתה יכולה לצפות כי מסירת החזקה במגרש תתעכב במשך שנים רבות עקב הימנעותה של העירייה מלסלול את השביל. כמו כן, הגישה מגן בקשה להוספת ראייה בערעור - פרוטוקול של מועצת העירייה מיום 27.11.2014 אשר לטענתה עולה ממנו כי סלילתו של השביל הציבורי לא הושלמה עד היום. 6. המשיבות דוחות את טענתה של מגן לפיה תשלום התמורה הנוספת שלוב במסירת החזקה במגרש ובסלילת השביל הציבורי ולטענתן מלשונו ומתכליתו של סעיף 14.1 להסכם המכר עולה בבירור כי תשלום התמורה הנוספת הותנה באישור התכנית החדשה בלבד. בנוסף, טוענות המשיבות כי טענתה של מגן לפיה תשלום התמורה הנוספת שלוב במסירת החזקה במגרש אינה מתיישבת עם העובדה שבהסכם המכר נקבע כי התמורה הראשונית בעבור המגרש תשולם על ידי מגן לפני קבלת החזקה בו. עוד טוענות המשיבות כי אף אם היה ממש בטענת מגן לפיה לא היה עליה לשלם את התמורה הנוספת עד קבלת החזקה במגרש אזי היה עליה לשלם לפחות שני שלישים ממנה בעת שקיבלה לידיה את החזקה במה שהיה שטחו של המגרש לפני אישור התכנית החדשה ואת היתרה באוקטובר 2002 עת קיבלה לידיה את החזקה בשטח הנוסף. בתשובה לטענה לפיה תשלום התמורה הנוספת שלוב בסלילת השביל הציבורי טוענות המשיבות כי התכנית החדשה כלל אינה מגדירה על מי מוטלת החובה לסלול את השביל המדובר וכי מגן עצמה סברה תחילה כי משימה זו היא באחריותה. לבסוף, טוענות המשיבות כי העובדה שנבנו בשטח הנוסף בניינים אף שלא נסלל במגרש שביל ציבורי, שומטת את הבסיס מתחת לטענתה של מגן לפיה הימנעותה של העירייה לסלול את השביל מנעה ממנה לקבל היתרים לבנות בשטח הנוסף. אשר לבקשתה של מגן להוספת ראייה טוענות המשיבות כי אין מקום להיעתר לה שכן לשיטתן אין בראייה אותה מבקשת מגן להוסיף כדי לתרום להכרעה במחלוקת בין הצדדים. דיון והכרעה 7. לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית המשפט קמא ובטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות. בפסיקה ובספרות נהוג להגדיר חיובים שלובים כחיובים חוזיים שיש לקיימם בו זמנית (ראו: סעיף 43(3) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים); ע"א 765/82‏ ‎אלתר‎ ‎נ' אלעני, פ''ד לח(2) 701, 713-708 (1984) (להלן: עניין אלתר); ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, בפסקה 22 לפסק דינו של השופט י' עמית (11.8.2011) (להלן: עניין מונוסנגו); דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ג' בעמ' 92-89 (2003)). השאלה האם חיובים חוזיים מסוימים שלובים זה בזה היא שאלה של פרשנות החוזה אשר יש להכריע בה על פי כללי הפרשנות המקובלים (ראו: ע"א 2568/98 פטר נ' חממי, פ"ד נז(4) 796, 800-801 (2003); עניין אלתר בעמ' 711-710), ואולם כבר נפסק בהקשר זה כי יש קושי לקבוע לגבי חיובים מסוימים כי הם שלובים כאשר הדבר לא נכתב מפורשות בחוזה ועל כן יש לנקוט זהירות כאשר לשון החוזה אינה תומכת בפרשנות לפיה חיוב מסוים מותנה או שלוב בחיוב אחר (שם). 8. במקרה דנן טוענת מגן כי חיובה לשלם לעירייה את התמורה הנוספת שלוב בחיובה של העירייה למסור לידיה את החזקה במגרש ואולם לטענה זו אין כל אחיזה בלשונו או בתכליתו של הסכם המכר, כפי שקבע בצדק בית המשפט המחוזי. סעיף 14.1 להסכם המכר קובע מפורשות כי התמורה הנוספת תשולם בחלוף 60 ימים ממועד אישורה של התכנית החדשה ואינו נוקב בכל תנאי אחר שצריך להתקיים לפני התשלום או במקביל אליו. כמו כן, אין בהסכם המכר סעיף אחר אשר ממנו עשוי להשתמע כי תשלום התמורה הנוספת שלוב או מותנה במסירת החזקה במגרש ומגן לא הביאה כל ראייה שיש בה כדי ללמד כי הצדדים התכוונו לשלב את החיובים האמורים. יתר על כן, העובדה שהעירייה דרשה ממגן לשלם לה את התמורה הנוספת סמוך לאחר אישורה של התוכנית החדשה ועמדה על דרישה זו לכל אורך הדרך, אינה תומכת בטענה לפיה הצדדים התכוונו להתנות או לשלב את תשלום התמורה הנוספת במסירת החזקה במגרש ומגן עצמה העלתה אף היא טענה זו רק בחלוף יותר משנה לאחר המועד שנקבע בהסכם המכר לתשלום התמורה הנוספת. כמו כן, אין כל ראיה לכך שמגן הייתה נכונה לשלם את התמורה הנוספת לו אך הייתה נמסרת לידיה החזקה במגרש ואף מטעם זה יש לדחות את טענותיה בהקשר זה (ראו והשוו: ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המנדסים בע"מ, בפסקה 29 לפסק דינו של השופט עמית (22.7.2015) (עניין טובית)). עוד יש לדחות את טענתה של מגן לפיה עיקרון תום הלב מחייב לראות בתשלום התמורה הנוספת כשלוב במסירת החזקה במגרש. אמנם, בנסיבות מסוימות יכול חיוב עצמאי להפוך לשלוב מכוח עיקרון תום הלב (ראו: עניין טובית, בפסקה 29; עניין אלתר, בעמ' 715-714), ואולם אין מקום לקבוע זאת במקרה דנן. אדרבא, בית המשפט קמא הגיע למסקנה בנתחו את התנהלותה של מגן כי התנהלותה שלה היא זו הנגועה בחוסר תום לב כמי שניסתה לחמוק מתשלום התמורה הנוספת בטענות שונות ובניגוד למוסכם. קביעה זו מקובלת עלי בנסיבות העניין כפי שהוכחו ולא ראיתי מקום להתערב בה. די בטעמים אלו כדי לדחות את הערעור. 9. למעלה מן הצורך אציין כי גם אם היה ממש בטענתה של מגן לפיה תשלום התמורה הנוספת שלוב במסירת החזקה במגרש לא היה בכך כדי להועיל לה שכן אין בסיס לטענתה לפיה כל עוד לא התאפשר לה לקבל היתרי בניה בשטחו אין לראות את החזקה כנמסרת. כפי שקבע בית המשפט קמא, מלשונו ותכליתו של הסכם המכר עולה כי הצדדים הגדירו את מועד מסירת החזקה במגרש כמועד שבו הוא יפונה על ידי העירייה (ראו: סעיפים 6.4 ו- 7.1 להסכם הקובעים כי פינויו של המגרש ומועד מסירת החזקה בו יהיו כשנה לאחר אישור העסקה על ידי שר הפנים), דהיינו, כמועד המסירה הפיזית של המגרש ולא במועד שבו ניתן יהיה לקבל היתרים לבנייה בו. זאת ועוד, טענתה של מגן לפיה מועד מסירת החזקה במגרש קשור להוצאת ההיתרים לבנייה אינה מתיישבת עם משמעותו הטבעית של המונח "חזקה" ועם העובדה שניתן להחזיק בקרקע ולעשות בה שימוש גם בעת שלא ניתן לקבל היתר לבנות עליה. מגן לא הביאה כל ראיה לכך שהצדדים התכוונו להגדיר את מועד מסירת החזקה במגרש כמועד מתן ההיתרים לבנות עליו או על חלק ממנו ועל כן גם לו הייתה מתקבלת טענתה לפיה תשלום התמורה הנוספת שלוב במסירת החזקה במגרש לא היה מקום לקבל את הערעור. כמו כן, בצדק טוענת העירייה כי מגן לא הוכיחה שאי סלילת השביל הציבורי מנעה ממנה לקבל היתרים לבנות בשטח הנוסף שכן אין מחלוקת כי בסופו של דבר ניתנו היתרים לבנות בחלק זה של המגרש מבלי שנסלל השביל המדובר (ראו: עמ' 9 ש' 4 עד עמ' 11 ש' 2 לפרוטוקול הדיון בערעור). מטעמים אלו גם אין מקום להיעתר לבקשתה של מגן להוספת ראייה. 10. אשר על כן, אציע לחברי לדחות את הערעור ולחייב את מגן לשלם לעירייה ולחברה הכלכלית שכר טרחת עורך דין בערעור בסך 35,000 ש"ח, שהוא סכום מופחת המביא בחשבון את צמצום יריעת הטיעונים בערעור על ידי מגן, כפי המלצתנו במהלך הדיון. ש ו פ ט ת השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ד' ברק-ארז: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות. ניתן היום, ‏י"ט באלול התשע"ה (‏3.9.2015). 54678313 ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט ת