בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בבית המשפט
העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 1229/97
בפני: כבוד
הנשיא א' ברק
כבוד
השופט מ' חשין
כבוד
השופטת ד' דורנר
המערערת: איי.אמ.איי
- שיווק והשקעות בינלאומיים בע"מ
נ
ג ד
המשיבה: ע.ר.מ.
רעננה לבניה והשכרה בע"מ
ערעור
על פסק-דין בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו
מיום 9.1.97 בתיק 327/93
שניתן
על ידי כבוד סגן הנשיא טלגם
תאריך
הישיבה: י"ט בחשון תשנ"ט (8.11.98)
בשם
המערערת: עו"ד גדעון כהן
בשם
המשיבה: עו"ד יהודה זהבי ועו"ד אורי
אסא
פסק-דין
השופטת ד' דורנר:
1. בשנים 1993-1991 הקימה ע.ר.מ. רעננה לבנייה
והשכרה בע"מ (להלן: חברת-הבנייה), את שכונת המגורים "לב הפארק"
במערב רעננה (להלן: השכונה). השכונה כללה 20 בניינים, ובתוכם בניין שסומן במספר 94
ובו 18 דירות (להלן: בניין 94). חברת-הבנייה סברה, כי השכונה עשויה לקסום ליהודים
אזרחי-חוץ, ובמיוחד ליהודי דרום-אפריקה. היא התקשרה איפוא עם איי.אמ.איי. - שיווק
והשקעות בינלאומיים בע"מ (להלן: חברת-השיווק), שעסקה בשיווק מקרקעין ישראליים
מחוץ לישראל ובמיוחד בדרום-אפריקה.
בתאריך 20.2.92 נכרת חוזה בין חברת-הבנייה
לבין חברת-השיווק. בחוזה זה התחייבה חברת-הבנייה להעניק לחברת-השיווק את הזכות
הבלעדית לשיווק כל הדירות בבניין 94 בדרום-אפריקה ובאוסטרליה. זאת במשך שלושה
חודשים, החל מהיום שבו תמציא חברת-הבנייה לחברת-השיווק היתר-בנייה וחוברת שיווקית
באנגלית. חברת-הבנייה התחייבה לשלם לחברת-השיווק דמי-שיווק בשיעור 8% ממחיר הדירות
שתצליח לשווק בתקופה הנ"ל.
2. על-בסיס חוזה זה החלה חברת-השיווק בהכנות,
ומנהלה נסע לדרום-אפריקה כדי לעניין קונים פוטנציאליים ברכישת הדירות. ואולם,
פניותיה של חברת-השיווק לחברת-הבנייה להמציא לה את היתר-הבנייה וחוברת השיווק,
שהיו הכרחיים לביצוע ההתקשרויות, נדחו בלך-ושוב. חברת-הבנייה אף הסתירה מפני
חברת-השיווק כי בתאריך 21.10.92 ניתן לה היתר-בנייה, וכי היא עצמה מכרה את הדירות
בדרום-אפריקה.
בתאריך 9.12.92 הודיע מנהל חברת-הבנייה, בועז
הראל, לבא-כוח חברת השיווק, עורך-הדין גדעון כהן, כי רוב הדירות בבניין 94 נמכרו.
חברת-השיווק, בהודעה-בכתב, השיבה כי היא מבטלת את החוזה לנוכח הפרתו ותובעת
פיצויים. הודעתה נדחתה, ואף נמסר לה כי חברת-הבנייה מוכנה להמשיך בקשריה העסקיים
עמה.
לנוכח תשובת חברת-הבנייה, הגישה חברת-השיווק
בתאריך 16.3.93 תובענה נגדה לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו. בגדרה של תובענה זאת
היא תבעה לפצותה בגין הפסד דמי-העמלה בסך 280,659 דולר, או לחלופין להשיב לה סכום
זה, המבטא את שיעור התעשרותה של חברת-הבנייה על חשבונה.
3. בתאריך 3.11.93 - שמונה חודשים לאחר
הגשת התובענה - הציעה חברת-הבנייה לחברת-השיווק זכות שיווק של 18 דירות בשכונה. על
הצעה זו חזרה חברת-הבנייה בשנית במכתב שנכתב בתאריך 21.4.94. חברת-השיווק השיבה,
כי מוכנה היא לשקול את ההצעה אם יומצאו לה פרטים בכתב בדבר גודל הדירות, מיקומן
ומחירן לפני העמלה, וכן תשריט השכונה ובו סימון הבניינים שבהם ממוקמות הדירות
המוצעות. חברת-הבנייה לא השיבה למכתב זה.
בתצהיר שהגיש יושב-ראש מועצת המנהלים של
חברת-הבנייה, עזרא הראל, בתאריך 20.3.95, נכתב כי הצעתה של חברת-הבנייה למתן זכות
שיווק של דירות אחרות סורבה. בתשובה לטענה בדבר התעשרות חברת-הבנייה שלא כדין,
צירף הראל לתצהירו, בין היתר, מסמך שכונה "רשימת עמלות". זאת, על-מנת
להוכיח כי לחברת-הבנייה היו הוצאות שיווק. במסמך זה פורטו 18 הדירות בבניין 94
ומחיריהן על-פי המחירון. לצד 16 דירות נרשם המחיר שבו נמכרו - שהסתכם בסך
2,786,650 דולר - וסכומי העמלות ששולמו למספר סוכנים המגיעים לסך 0.7% מן הסכום
הנ"ל. הראל הטעים בתצהירו, כי בנוסף לעמלות אלה היו לחברת-הבנייה הוצאות
שיווק נוספות שאותן לא פירט.
4. בית-המשפט המחוזי (סגן-הנשיא משה טלגם) מצא,
כי חברת-הבנייה הפרה את החוזה הפרה יסודית במתכוון, ואף נהגה בחוסר תום-לב בהסתירה
מחברת-השיווק כי קיבלה היתר-בנייה. זאת לאחר שהגיעה לכלל דעה, כי תוכל לשווק בעצמה
את הדירות בדרום-אפריקה. נפסק, כי בנסיבות אלה ההפרה היא יסודית, וכי סירוב
חברת-השיווק להצעה לשווק דירות אחרות מבלי לקבל בטחונות היה סביר. עם זאת,
בית-המשפט הוסיף כי סירוב זה משפיע על שיעור הנזק. בעניין זה נפסק, כי חברת-השיווק
לא הוכיחה כי תרמה תרומה כלשהי למכירת הדירות ואת היקף השקעותיה בהכנות. אף לא
הוכח כי היא הייתה מוכרת את כל הדירות. על-כל-פנים, גם אם חברת-השיווק הייתה
מצליחה למכור את הדירות כולן, היה עליה להוציא לשם כך הוצאות ניכרות.
בהתחשב בכל האמור לעיל, וכן בכך שחברת-השיווק
לא קיבלה את ההצעה לשווק דירות אחרות בשכונה, החליט בית-המשפט המחוזי כי שיעור
הנזק הגיע ל20%- לערך מדמי השיווק, וחייב את חברת-הבנייה בתשלום פיצויים בסך
50,000 דולר.
וכך נכתב, בין השאר, בפסק-הדין:
העובדה
שקבלת ההיתר לבנין הוסתרה מ[חברת-השיווק] מעידה שההפרה הייתה מכוונת והעובדה
הנוספת - שהדירות שווקו בדרא"פ מעידה ש[חברת-הבנייה] עשתה את חשבונה, שהיא
יכולה לפעול בשוק זה גם ללא עזרת [חברת-השיווק] ועקפה אותה במכוון. קשה לקבוע עד
כמה תרמה פעולתה הפרילימינרית של [חברת-השיווק] בדרא"פ להכנת השוק, אבל אין
ספק כי התקשרותה לגבי שוק זה הייתה על סמך כישוריה וקשריה שם. מה ש[חברת-הבנייה]
ביקשה לעשות בהציעה ל[חברת-השיווק] להמשיך לשווק דירות אחרות בפרוייקט הוא להתחרות
ב[חברת-השיווק] באופן חופשי על הקרקע שזו הכינה לפעולה שם...
אני
מסכים גם שהתנהגות זו יכלה לקומם את [חברת-השיווק]... כדי כך שהמשך קיום ההתקשרות
לא היה נראה לה באותם תנאים, ושדרשה בטחונות נוספים... משום כך אי שיתוף הפעולה של
[חברת-השיווק] במציאת דרכים לשווק אחר אינו נראה לי פעולה בלתי סבירה...
לפי
חשבונה של [חברת-השיווק] הגיע[ו] [דמי-השיווק] לכ283,059- דולר [בכתב התביעה
ובסיכומי חברת-השיווק נתבע סכום של 280,659 דולר]. אבל לשם כך הייתה צריכה להצליח
למכור את הדירות והדבר לא הוכח כמובטח כלל ועיקר בנוסף, היה על [חברת-השיווק] גם
לעמוד בהוצאה ניכרת לצורך השיווק. [חברת-השיווק] לא הוכיחה למעשה מה היו השקעותיה
בשיווק ומה היו הוצאותיה, והדעת נותנת שבהעדר היתר בניה והעדר חומר שיווקי מן
[חברת-הבנייה] לא עשתה הרבה בענין זה. הצפיה לרווחים מההתקשרות והפיצוי ההולם על
ההפרה של ההסכם שעשוי היה להניב סכום כאמור נראית לי להיות בגבול של כ20%- מהסכום
בלבד.
5. חברת-הבנייה קיבלה עליה את הדין, ואילו
חברת-השיווק עירערה כנגד שיעור הנזק שנפסק על-ידי בית-המשפט המחוזי.
טענתה היא כי הוכיחה את נזקה, ולחלופין את
היקף התעשרותה של חברת-הבנייה על חשבונה. כן היא טוענת, כי לא היה מקום להפחתת
הפיצויים בשל דחיית הצעתה של חברת-הבנייה, כיוון שההצעה לא הייתה רצינית,
ועל-כל-פנים היא אף לא דחתה אותה על הסף אלא ביקשה הבהרות שלא ניתנו לה.
בתשובתה לערעור טענה חברת-הבנייה, כי
חברת-השיווק לא הביאה ראיה כלשהי לשיעור הנזק שנגרם לה, וכי הסכומים הנתבעים
על-ידיה משקפים הכנסות פוטנציאליות בלבד. שכן, אין בסיס להנחה כי חברת-השיווק
הייתה מצליחה למכור 18 דירות בתוך שלושה חודשים, או שאם הייתה מצליחה בכך, כי
הוצאותיה היו נמוכות מהכנסותיה. כן טענה חברת-הבנייה, כי שיעור הרווח שבו היא זכתה
עקב אי-קיום החוזה השיווקי לא הוכח, וכי בפועל לא צמח לה רווח כתוצאה מאי-קיום
החוזה.
6. אין עוד חולקים כי חברת-הבנייה הפרה את החוזה
הפרה יסודית, המזכה את חברת-השיווק בפיצויים על הנזקים שנגרמו לה עקב ההפרה.
כידוע, הפיצויים נועדו להעמיד את הנפגעים
באותו מצב שבו היו אילו החוזה קויים. זאת, בין אם הנזק מתבטא בהפסד ישיר ובין אם
הוא מתבטא בהפסד רווח. זכות הפיצויים אף אינה מותנית בביצוע החוזה על-ידי הנפגעים.
כדברי פרופ' עטייה:
... the innocent party is entitled to full
damages for his lost expectations, that is to say he is entitled to be placed
by damages in the position in which he would have been if the contract had been
fully performed.
...
For example, this rule enables a contractor to recover
damages for his lost profit on a building contract if the other party
repudiates the contract before the first party has lifted a finger to perform,
or buy materials, or indeed act in any other way.
[P.S. Atiyah, An Introduction to the Law of
Contract (4th ed., Oxford, 1989), 460].
אומנם, עיקרון רחב זה כפוף לכללים בדבר
ריחוק-הנזק. מפרי חוזה מחוייבים בתשלום פיצויים אך בגין נזק שצפו כתוצאה מסתברת של
ההפרה או שהיה עליהם לצפות. ראו ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ
נ' מלון טירת בת-שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800 (להלן: ע"א אניסימוב),
בע' 807 והאסמכתות המובאות שם.
עקרונות אלה מעוגנים כיום בסעיף 10 לחוק
החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970- (להלן: חוק התרופות), שבו נקבע:
הנפגע
זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה
עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.
מבחן הצפיות על-פי הוראה זו כולל איפוא מבחן
סובייקטיבי של המפר, שאף בו מצוי יסוד אובייקטיבי - התוצאה המסתברת שבתחום
צפייתו של המפר, ומבחן אובייקטיבי, שעניינו הצפיות הסבירה.
בחישוב הפיצויים יש אף להתחשב בחובה להקטין את
הנזק המוטלת מכוח סעיף 14(א) לחוק התרופות על נפגעים. נטל ההוכחה כי ניתן היה
להקטין את הנזק הוא על המפר. נפגע יוצא ידי חובתו אם פועל הוא בסבירות. אין הוא
נדרש לצאת מגידרו כדי להקטין את הנזק. ראו, למשל, ע"א 195/85 בנק איגוד
לישראל בע"מ נ' סוראקי ואח', פ"ד מב(4) 811, בע' 825.
7. על נפגע התובע פיצויים מכוח סעיף 10 לחוק
התרופות להציג תשתית ראייתית המאפשרת קביעה של שיעור הפיצויים. עם זאת, ככלל לא
ניתן להביא ראיות ודאיות בדבר שיעור נזק מסוג מניעת רווחים, שעל-פי טבעו מבוסס על
הערכת הצפוי. במקרים אלה, יוצא הנפגע ידי חובתו על-ידי המצאת נתונים המאפשרים
לבית-המשפט לאמוד את שיעור ההפסד. עמד על כך הנשיא שמגר:
המדובר
בנזק שהוא רווח צפוי. לצורך מענה לשאלה נלקחים בחשבון זה בצד זה
נתונים עובדתיים, השאובים מן המציאות, וכן הערכות לגבי מציאות שלא התקיימה, בשל כך
שההתקשרות בין הצדדים לא מומשה. בעניין זה נפסק לא אחת, כי באותם מקרים שבהם -
לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור
הפיצויים בגינו, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם
נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת
אומדן להשלמת החסר.
[ע"א
646/85 יצירות ברנע בע"מ ואח' נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ,
פ"ד מב(2) 793, בע' 800-799. ההדגשה במקור]
ראו גם ע"א 711/72 מאיר נ' הנהלת
הסוכנות היהודית לא"י, פ"ד כח(1) 393, בע' 400; ע"א אניסימוב,
בע' 809.
8. במקרה שלפנינו, לא מסרה חברת-הבנייה
לחברת-השיווק את המסמכים שהיו הכרחיים להתחלת פעולות שיווק, ומכרה בעצמה את
הדירות, כך שהיא לא איפשרה לחברת-השיווק להתחיל בפעולות שיווק ממשיות
בדרום-אפריקה. ממילא לא ניתן היה להביא ראיות שעשויות היו ללמד על סיכויי ההצלחה של
השיווק ועל רמת ההוצאות. אף היעדר נתונים לגבי תרומתה בפועל לשיווק הדירות, שבגינו
הפחית בית-המשפט מסכום הפיצויים, אינו רלוואנטי לפסיקת פיצויי קיום. זכותה של חברת
השיווק לפיצויים בגין מניעת רווחים עומדת לה גם אם לא עשתה פעולה כלשהי לצורך
ביצוע החוזה.
כאמור, פיצויים בגין מניעת רווח מבוססים על
הערכה. בענייננו, הוצגו ראיות המאפשרות לאמוד את שיעורו של נזק זה.
כך, הוכח כי חברת-הבנייה הצליחה למכור תוך
חודשיים מיום קבלת היתר הבנייה את רוב הדירות שבבניין 94. הוכח אף כי הדירות
שווקו בדרום-אפריקה. מטבלת העמלות עולה, כי חברת הבנייה מכרה 16 דירות מתוך 18
הדירות שבבניין בסכום כולל של 2,786,650 דולר, וכי הוצאותיה בגין עמלות ששילמה
הגיעו לכ0.7%- בלבד מן הסכום הנ"ל.
נתונים אלה מאפשרים לאמוד את הרווח שנמנע
מחברת-השיווק. שכן, ניתן להסיק מהם שחברת-השיווק, שלה מומחיות בתחום שיווק דירות
בכלל, ובדרום-אפריקה בפרט, הייתה מצליחה, למיצער, לשווק את הדירות בבניין 94 באותה
מידת הצלחה שחברת-הבנייה שיווקה אותן. עוד ניתן להסיק מנתונים אלה, כי שיעור
ההוצאות שחברת-השיווק הייתה מוציאה היה מגיע לכמחצית משיעור דמי-השיווק שהוסכם
עליהם בחוזה. זאת, בהתחשב בהוצאות הנסיעה לדרום-אפריקה ובעלות השהייה שם, כפי שהיה
מתחייב משיווקן של הדירות.
על בסיס נתונים אלה, הערכתי היא כי שיעור הנזק
שנגרם לחברת-השיווק מגיע לכמחצית מדמי-השיווק - שנקבעו, כאמור, על-סך של 8% ממחיר
הדירות - היינו, לסך של 100,000 דולר.
חברת-הבנייה אף צפתה, כי כתוצאה מהפרת החוזה
ייגרם לפחות נזק בשיעור זה. שכן, היא הפרה את החוזה על-מנת להימנע מתשלום
דמי-שיווק בשיעור 8%. את אשר הפסידה חברת-השיווק, הרוויחה חברת-הבנייה. ברם,
משהוכח שיעור הנזק, אין צורך להיזקק לטענה החלופית בדבר התעשרות שלא כדין.
9. לא היה אף מקום להקטין את שיעור הפיצויים בשל
הצעת השיווק שהציעה חברת-הבנייה.
כאמור, בעניין זה קבע בית-המשפט המחוזי כי
בנסיבות העניין התנהגות חברת-השיווק הייתה סבירה. בכך, כמוסבר לעיל, יצאה היא ידי
חובת סעיף 14(א) לחוק התרופות. יתרה מזו: חברת-הבנייה הגישה את הצעתה חודשים רבים
אחרי הגשת התובענה. ההצעה הייתה בלתי-מסויימת, ולא איפשרה קשירת חוזה ללא קבלת
פרטים נוספים. למרות זאת, חברת-השיווק לא דחתה את ההצעה על הסף, אלא דרשה לקבל
בכתב פרטים המגשימים את אלמנט המסויימות. לדרישה זאת לא ניתנה תשובה.
אשר-על-כן, אני מציעה לקבל את הערעור, ולהעמיד
את סכום הפיצויים שחברת-הבנייה חייבת לשלם לחברת-השיווק על סך 100,000 דולר, כערכם
על-פי השער היציג ביום התשלום.
כן אני מציעה לחייב את חברת-הבנייה בתשלום
הוצאות משפט בשתי הערכאות בסך 50,000 ש"ח.
ש
ו פ ט ת
הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
ה
נ ש י א
השופט מ' חשין:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת דורנר.
ניתן היום, כ"א באלול תשנ"ט
(2.9.99).
ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו
פ ט ת
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן, מזכיר ראשי
1229/97
02I /שב