נתיבי איילון בע"מ נ. עיריית חולון

פסק-דין בתיק ע"א 1194/09 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1194/09 בפני: כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית המערערת: נתיבי איילון בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. עיריית חולון 2. הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בה"פ 1549/95 והמ' 9974/95 שניתן ביום 21.12.2008 על ידי כב' השופט ע' בנימיני תאריך הישיבה: כ"ב בכסלו התשע"א (29.11.10) בשם המערערת: עו"ד אייל בליזובסקי בשם המשיבות: עו"ד אסף ביגר, עו"ד איה רייך פסק-דין השופט ע' פוגלמן: ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ע' בנימיני) אשר חייב את המערערת, נתיבי איילון בע"מ (להלן: נתיבי איילון או נת"א) לשפות את המשיבות, עיריית חולון והוועדה המקומית לתכנון ולבניה-חולון (להלן בהתאמה: העירייה והוועדה המקומית), בגין תשלום פיצויי הפקעה לחברת שיכון עובדים בע"מ (להלן: שיכון עובדים). העובדות הצריכות לעניין 1. שיכון עובדים היתה הבעלים הרשומים של חלקות 250 ו-251 בגוש 7162 (להלן: החלקות) בעיר חולון. בשנת 1982 התנהל משא ומתן בין העירייה ובין שיכון עובדים, שבמסגרתו – כך לטענת שיכון עובדים – התחייבה העירייה לפצות את שיכון עובדים בגין העובדה שנמנע ממנה לבנות על החלקות, שבאותה עת היו מיועדות לפי התכנון התקף למגורים. זמן קצר לאחר מכן, סללה נתיבי איילון, לבקשת העירייה, כביש פנימי קטן על כרבע משטחה של חלקה 251 (להלן: הכביש הפנימי). במסגרת ההליך נושא הערעור, לא הובהר מה היתה התכלית שעמדה בבסיס המשא ומתן שהתנהל בין העירייה לבין שיכון עובדים בראשית שנות השמונים, כמו גם מה הייתה המטרה שהעירייה ייעדה לחלקות באותה עת. כל שידוע הוא שהחלקות מעולם לא הופקעו כדין. 2. בשלהי שנות השמונים התגבשה במשרד התחבורה תכנית לסלילת כביש בין-עירוני המחבר את הערים ראשון לציון, בת-ים וחולון עם תל אביב, הוא "נתיבי איילון דרום" (להלן: איילון דרום או הכביש). בהמשך לכך, נחתם בחודש יולי 1988 הסכם עקרונות בין העירייה לבין נתיבי איילון ומשרד התחבורה, שבו נקבע כי משרד התחבורה והעירייה ישתתפו במימון מערכת כבישים שתיסלל על-ידי נתיבי איילון, בהתאם לחוזים מפורטים שייחתמו בין הצדדים בעתיד. ביחס לאיילון דרום, נקבע כי עיריית חולון, עיריית בת-ים ועיריית ראשון-לציון תשתתפנה במימון מחצית מהוצאות הפרויקט. 3. על-מנת לקדם את סלילת איילון דרום, פעלה העירייה לשינוי המצב התכנוני של החלקות הנידונות, שבהן עתיד היה הכביש לעבור. באותה עת, ייעודן של החלקות האמורות – לפי תכנית מתאר חולון ח/1 – היה למגורים, ובעליהן הרשומים היתה שיכון עובדים. בחודש מאי 1989 פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר ח/289, שאותה יזמה העירייה, המשנה את ייעוד החלקות ל'דרך' ול'שטח ציבורי פתוח'. תכנית זו נזנחה בשנת 1991, לאחר שנודע כי נתיבי איילון יוזמת תכנית לדרך פרברית מהירה, שהינה מקיפה יותר וכללה, בין היתר, גם את החלקות. תכנית זו, שבמסגרתה שונה ייעוד החלקות בסופו של יום, הינה תכנית ח/237 (שמהווה בין היתר שינוי לתכנית ח/1), אשר חולקה לשני חלקים: תכנית ח/237א' המתייחסת לקטע הכביש הדרומי ותכנית ח/237ב' המתייחסת לקטע הכביש הצפוני (היא הרלוונטית לענייננו). במסגרת תכנית ח/237ב' שפורסמה למתן תוקף ביום 24.2.98, שונה ייעודן של החלקות ל"דרך ו"שטח לעיצוב נוף (הכלול בדרך)". 4. בשנת 1995, עוד לפני שינוי ייעוד החלקות, הגישה שיכון עובדים המרצת פתיחה נגד העירייה, שבה ביקשה כי האחרונה תשלם לה פיצויי הפקעה לפי סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: פקודת הקרקעות). שיכון עובדים טענה כי העירייה הפקיעה בפועל את החלקות האמורות ותפסה את החזקה בהן כבר בשנת 1982, ולא פיצתה אותה כפי שהתחייבה לעשות במסגרת המשא ומתן שהתנהל בסמוך למועד זה. לבקשת העירייה, צורפה נתיבי איילון כמשיבה להליך, אך בהמשך נמחקה, בכפוף להסכמה דיונית בין הצדדים, שלפיה העירייה תוכל להגיש הודעת צד ג' נגד נתיבי איילון, וזו תידון בנפרד לאחר ההכרעה בהליך העיקרי. בית המשפט הבהיר כי אין בהסכמה זו כדי למנוע מבא-כוח נתיבי איילון מלהתייצב לדיונים במסגרת ההליך העיקרי ואף לחקור עדים. העירייה טענה כי אין לקבוע חבות בפיצויי הפקעה עובר לפרסום הודעה בדבר הפקעת הקרקעות לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות, מה גם שלשיטתה, נתיבי איילון, ולא היא, תפסה את החזקה בחלקות, וחייבת בתשלום הפיצויים. בית המשפט המחוזי (כב' השופט ג' קלינג) דחה את טענות העירייה וקיבל את תביעת שיכון עובדים לפיצוי בגין הפקעת החלקות. בפסק-הדין נקבע כי העירייה אינה יכולה להיבנות מכך שלא פורסמה הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות. עוד נפסק, כי גרסת העירייה שלפיה נתיבי איילון היא זו שתפסה את החזקה בחלקות, אינה יכולה לסייע בהגנתה מפני תביעת שיכון עובדים, שכן העירייה הפעילה את סמכויותיה השלטוניות וסייעה בידה של נתיבי איילון לתפוס את החזקה בחלקות, ועל-כן היא אינה יכולה להתנער מתשלום הפיצוי. בצד האמור, נקבע כי ככל שקיימת לעירייה זכות לקבל שיפוי בגין פיצויים אלה, רשאית היא לממשה בדרך של הודעת צד ג', כפי שאכן עשתה. לאחר התדיינות נוספת בדבר אופן קביעת שיעור הפיצויים, ניתן ביום 24.11.03 פסק-דין משלים, שבו נקבע גובה פיצויי ההפקעה, על-בסיס חוות דעת שמאי שהגישה שיכון עובדים בהסתמך על שווי החלקות לבעליהן בשנת 1982. על רקע ערעור שהגישה העירייה לבית משפט זה, הגיעו העירייה ושיכון עובדים להסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין, שבמסגרתו הופחת סכום הפיצויים (ע"א 209/04 מיום 2.5.05). בעקבות זאת, שילמה העירייה לשיכון עובדים פיצויי הפקעה בסך של 4,225,263 ש"ח (נכון ליום 7.10.07). ההודעה לצד ג' 5. עם סיום ההליך העיקרי, דן בית המשפט המחוזי (כב' השופט ע' בנימיני) בהודעת צד ג' ששלחה העירייה לנתיבי איילון. העירייה טענה בהודעתה כי נתיבי איילון יזמה את הקמת הכביש כבר בשנת 1982, ותפסה את החזקה בחלקות לשם כך. העירייה עצמה, כך נטען, מעולם לא תפסה חזקה בחלקות. העירייה הוסיפה כי במהלך השנים התחייבה נתיבי איילון במספר הזדמנויות לשפותה ככל שתידרש לשלם פיצויים לבעלי קרקעות במסגרת פרויקט סלילת הכביש, וביחס לפיצויי הפקעת החלקות האמורות בפרט. בנפרד מההתחייבויות הכתובות הנטענות שעליהן נעמוד להלן, טענה העירייה כי חובת השיפוי של נתיבי איילון נגזרת גם מדיני עשיית עושר ולא במשפט ומעקרונות של הגינות וצדק חלוקתי. נעמוד עתה, על המסמכים השונים שעליהם ביקשה עיריית חולון לבסס את זכאותה לשיפוי מנתיבי איילון בגין תשלום פיצויי ההפקעה. 6. ראשית, הציגו המשיבות מספר מכתבים ששלחה להן נתיבי איילון בשנת 1989, שבהן התחייבה זו לשפותן ככל שיידרשו לשלם פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבניה עקב אישור תכנית ח/237א'. בשניים מהמכתבים דובר על שיפוי מלא, בעוד שבאחד מהם (מיום 23.1.89) דובר על שיפוי בגין מחצית מהסכום בלבד. ההבדל בין ההתחייבויות, נעוץ בכך שבשונה משני המכתבים הראשונים, במכתב האחרון נאמר, כי בהתאם להסכם העקרונות שנחתם בין הצדדים, חייבת העירייה בהשתתפות בשיעור של 50% בהוצאות השונות של הפרויקט. יוער כבר בשלב זה, כי למכתבים אלה אין השלכה ישירה על העניין שלפנינו – הן משום שתכנית ח/237א' אינה חלה על החלקות נושא הדיון, הן משום שמדובר על שיפוי בגין פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבניה (פגיעה שלא בדרך הפקעה), ולא בגין פיצויי הפקעה כבענייננו. 7. בהמשך, הצביעה העירייה על חילופי מכתבים בין הצדדים משנת 1996, שבהם היא רואה עיגון להתחייבות נתיבי איילון לשפותה בגין פיצויי הפקעת החלקות. במכתב ששלחה העירייה לנתיבי איילון ביום 21.1.96 (להלן: מכתב הפנייה), התייחסה העירייה לתכנית ח/289 שמכוחה ישונה ייעוד החלקות ל"דרך" ו"שטח ציבורי פתוח" והבהירה את עמדתה כי פיצויי ההפקעה יחולו על נתיבי איילון כמי שיזמה ומבצעת את הדרך. בחלוף יומיים, נשלח מכתב תשובה מטעם נתיבי איילון (להלן: מכתב התשובה), שבו נכתב כי החלקות האמורות נכללות בגדר תכנית ח/237ב' שהוגשה לפי הוראות תיקון 37 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, וטרם נידונה בוועדה. "לפיכך פיצויי ההפקעה יחולו בעתיד, לאחר אישור התוכנית, על פי שיפוי של 70%". עוד נאמר במכתב, כי אפשר שבשלב מאוחר יותר יתברר שלא יהיה צורך להפקיע את חלקה 250, אלא את חלקה 251 בלבד. 8. בצד האמור, הפנתה העירייה גם לכתב שיפוי שהועבר לה מטעם נתיבי איילון ביום 16.7.01, שבו התחייבה האחרונה לשפות את העירייה ככל שתידרש לשלם פיצויי הפקעה בעקבות אישור תוכנית ח/237ב', שחלה על החלקות נושא הדיון (להלן: כתב השיפוי משנת 2001). פסק-דינו של בית המשפט המחוזי 9. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ע' בנימיני) קיבל באופן חלקי את בקשת המשיבות לשיפוי, שהוגשה במסגרת ההודעה לצד ג', ופסק כי נתיבי איילון תשפה אותן בשיעור של 70% על בסיס מכתב התשובה. 10. בית המשפט התקשה לקבוע, על בסיס הראיות שהיו בפניו, מדוע ביקשה העירייה לתפוס חזקה בחלקות בראשית שנות השמונים, ומה הייתה תכלית המשא-ומתן שהתנהל בין העירייה לבין שיכון עובדים באותה עת. עם זאת, נמצא כי בשום שלב לא בוצעה הפקעה של החלקות באחת מהדרכים המנויות בחוק, וכן כי אין ראיה לכך שהעירייה עשתה שימוש בחלקות אלה, למעט תחזוקן כשביל וגינה ציבורית. עוד נקבע, כי אין הוכחה לכך שנתיבי איילון הייתה מעורבת בהתרחשויות הקשורות לחלקות, קודם לשנת 1987, וממילא אין אינדיקציה לכך שבאותו שלב ציפתה העירייה לקבל ממנה שיפוי בגין פיצויי ההפקעה לכשיידרשו. בצד האמור נקבע כי החל משנת 1987, ברור היה לנתיבי איילון כי הפקעת החלקות שבבעלות שיכון עובדים תידרש לשם סלילת הכביש, וכי הפעולות שמבצעת העירייה בחלקות – תחזוק שביל וגינה ציבורית – הינן בגדר הסדר זמני עד ליציאת הפרויקט אל הפועל. 11. בית המשפט המחוזי פסק כי מקור חבותה של נתיבי איילון לשפות את המשיבות בגין הפיצויים שנתבעו על-ידי שיכון עובדים בשל הפקעת החלקות, נעוץ בחילופי המכתבים משנת 1996. נקבע, כי מכתב התשובה הינו התחייבות שלטונית מפורשת של נתיבי איילון, שניתנה בסמכות וברשות, לשפות את המשיבות בגין 70% מסכום הפיצויים שישולמו על-ידן בגין הפקעת החלקות, לאחר אישור תכנית 237/ב'. מכתב זה, שבא כתשובה לדרישת העירייה לשיפוי, כתנאי לקידום שינוי הייעוד התכנוני, מתייחס באופן פרטני לעתידן של החלקות הנידונות, והוא עומד בסתירה לטענת נתיבי איילון, שהועלתה בשלב מאוחר יותר, כי היא אינה חייבת בשיפוי כלשהו ביחס לפיצויים ששולמו בגין הפקעת חלקות אלה. בית המשפט העיר כי ניסיונה של נתיבי איילון להתנער מהתחייבותה המפורשת במכתב התשובה, איננו ראוי. 12. בצד האמור, סבר בית המשפט כי ההכרעות שנתקבלו במסגרת ההליך העיקרי מחייבות את נתיבי איילון, שהייתה צד להליך, ויש בהן כדי לשמוט את הבסיס מתחת לחלק הארי מטענותיה. כך למשל, בהליך העיקרי נפסק כי העירייה חייבת בפיצויים בגין הפקעת החלקות שנעשתה עבור נתיבי איילון לשם סלילת הכביש, ולא בגין ההתרחשויות שקדמו לכך (לרבות משא ומתן שנוהל בין המשיבות לבין שיכון עובדים בשנת 1982). משכך, נתיבי איילון אינה יכולה לטעון כי העירייה הפקיעה את החלקות עובר לקידום פרויקט איילון דרום ובמנותק ממנו. בנוסף, דחה בית המשפט את טענת המערערים כי היה מקום לחשב את גובה הפיצויים לפי שווי החלקות בייעוד "דרך" ולא בייעוד "מגורים". גם מחלוקת זאת, כך נקבע, הוכרעה במסגרת ההליך העיקרי, והכרעה זו מחייבת את נתיבי איילון. 13. בית המשפט קבע כי כתב השיפוי משנת 2001 אינו חל על המקרה דנן, משום שמדובר בהתחייבות הצופה פני עתיד, ואילו הפיצויים בענייננו נתבעו כבר בשנת 1995 (גם אם קבלת התביעה ופסיקת שיעור הפיצוי נעשו רק שנים לאחר מכן). כמו-כן, נפסק כי היות שבמועד שבו ניתן כתב השיפוי משנת 2001, כבר נתגלעה המחלוקת בין הצדדים ביחס לחבות בשיפוי בענייננו, קשה להאמין שכוונת נתיבי איילון היתה לחזור בה מהתנגדותה לשיפוי מבלי שהדבר זכה להתייחסות בהודעה לבית המשפט שדן בתיק. בשולי הדברים, העיר בית המשפט כי נוכח התוצאה שאליה הגיע, הוא לא ראה לדון בטענת המשיבות בנוגע לקיומה של עילת תביעה לפי דיני עשיית עושר או בטענה שהועלתה בשלב מתקדם של הדיון כי יש לקבל את תביעתן לשיפוי גם מטעמים של 'צדק חלוקתי'; ביחס לטענה אחרונה זו נקבע גם כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. מכאן הערעור שלפנינו. טענות נתיבי איילון 14. לפני שנעמוד ביתר פירוט על השגותיה של נתיבי איילון על פסק דינו של בית המשפט קמא, נביא בקצרה את גרסתה שלה להשתלשלות האירועים ואת התזה המשפטית העומדת בבסיס טענותיה. לשיטת נתיבי איילון, הפקעת החלקות מידי שיכון עובדים בוצעה בפועל כבר בשנת 1982, לצרכיה של העירייה וביוזמתה הבלעדית, בהמשך למשא ומתן שהתנהל בין העירייה לבין שיכון עובדים. החל משלב זה, החזיקה העירייה בחלקות ועשתה בהם שימוש לצרכי ציבור במשך שנים רבות, עד שהחלקות נדרשו – בשלב מאוחר יותר – לשם סלילת הכביש. לשיטת נתיבי איילון, חבותה של העירייה בתשלום פיצויי הפקעה קמה כבר בשנת 1982, בשלב שבו היא עצמה כלל לא היתה בתמונה, ועל-כן, היא אינה חבה בשיפוי כלשהו. נתיבי איילון מסבירה כי ככלל, היא חייבת בשיפוי הרשות המקומית בגין תשלום פיצויי הפקעה, רק מקום שבו נדרשה הפקעת קרקעות מגורם פרטי לשם סלילת הכביש, להבדיל ממצב שבו הרשות המקומית היא בעלת הזכויות המקורית בהן. במצב אחרון זה, סבורה נתיבי איילון כי היא אינה חייבת במתן פיצוי כלשהו לרשות המקומית. 15. לטענת נתיבי איילון, בית המשפט קיבל את מירב הקביעות העובדתיות העומדות בבסיס גרסתה האמורה, אך מסקנותיו היו שונות, ובכך טמונה טעותו. בית המשפט קבע אמנם כי העירייה לא הצליחה להוכיח את גרסתה העובדתית שעמדה בבסיס ההודעה לצד ג', שלפיה נתיבי איילון היא זו שעמדה מאחורי היוזמה להפקיע את הקרקעות כבר בשנת 1982. עם זאת, קביעה זו לא הביאה את בית המשפט למסקנה המתחייבת, והיא דחיית ההודעה בכללותה. לגישת נתיבי איילון, בית המשפט "יצר" יש מאין עילת תביעה חדשה כלפי נתיבי איילון המתבססת על מכתב התשובה, הגם שזו לא נטענה ולא היתה חלק מההודעה לצד ג' שהגישה העירייה. כראיה לכך, מצביעה נתיבי איילון על כך שהדרישה בהודעה היתה לשיפוי בשיעור של 100%, או לחילופין בשיעור של 50%, ולא שיפוי בשיעור של 70% כפי שננקב במכתב התשובה. 16. בצד האמור, סבורה נתיבי איילון, כי בית המשפט המחוזי קרא לתוך פסק הדין בהליך העיקרי קביעות שאינן מצויות בו. נתיבי איילון עומדת על כך שבפסק הדין בהליך העיקרי לא נקבע כי היא זו אשר הפקיעה או תפסה את החזקה בחלקות. לשיטתה, כל שנאמר שם הוא כי טענת העירייה שלפיה נתיבי איילון היא זו שתפסה את החזקה בחלקות, אינה פוטרת את הראשונה מתשלום פיצויים לשיכון עובדים. ממילא, להשקפת נתיבי איילון, אין באמירה זו במסגרת פסק הדין בהליך העיקרי כדי ליצור השתק פלוגתא ביחס להליך הנוכחי, מה גם שטענה כאמור לא הועלתה על-ידי העירייה בשום שלב. נתיבי איילון טוענת שהמחלוקת בעניין מועד ההפקעה וזהות הנהנה ממנה עמדה במוקד הדיון בהודעת צד ג', ועל-כן, תמוה בעיניה מדוע נמנע בית המשפט קמא מגיבוש עמדה עצמאית על בסיס הראיות ששמע בעניין זה, וביכר להסתמך על פרשנות מוטעית של פסק הדין בהליך העיקרי. 17. נתיבי איילון מוסיפה וטוענת, כי חילופי המכתבים משנת 1996 אינם מטילים עליה חבות לשפות את העירייה בגין תשלום פיצויי הפקעת החלקות. ראשית, משום שהחלקות הופקעו שנים קודם לכן, ולא בהתאם לאמור במכתב התשובה. לדבריה, כל שנאמר במכתב התשובה הוא שאם בעתיד תופקענה החלקות מכוח תכנית ח/237ב', תישא נתיבי איילון ב-70% מפיצויי ההפקעה. דא עקא, שהחלקות כלל לא הופקעו מכוח תכנית ח/237ב', ועל-כן, לשיטתה, מכתב התשובה אינו חל לגבי הפיצויים ששולמו. נתיבי איילון מלינה גם על כך שבית המשפט מצא להחיל את האמור במכתב התשובה על פיצויים בגין חלקות שהופקעו שנים לפני שנכתב, כשבמקביל קבע כי אין להחיל את הסכם השיפוי משנת 2001 על אירועים שקדמו לו. לטענתה, מדובר בסתירה פנימית בהכרעת הערכאה הדיונית שאינה יכולה לעמוד במבחן הערעור. עוד נטען, כי בית המשפט קמא שגה בקובעו כי מתן ההתחייבות לשיפוי מצד נתיבי איילון במסגרת מכתב התשובה היתה משום תנאי שהציבה העירייה לשם אישור תכנית ח/237ב'. לטענת נתיבי איילון, הדבר לא עלה מחומר הראיות ואף לא נטען על-ידי העירייה במסגרת ההודעה לצד ג'. בנוסף להשגותיה על האופן שבו פורש מכתב התשובה, כופרת נתיבי איילון אף בעצם תוקפו המחייב של המסמך. לשיטתה, מכתב התשובה אינו ערוך כהתחייבות מפורשת ואינו חתום בידי מורשי החתימה של נתיבי איילון, ועל-כן אינו עונה על הכללים שנקבעו בהלכה הפסוקה להתחייבות שלטונית תקפה שניתנה בסמכות וברשות. 18. נתיבי איילון משיגה גם על שיעור הסכום שאותו חויבה לשלם. לדבריה, אין זה סביר שהיא תחויב לשפות את העירייה ביחס לסכום שנקבע על-פי שווי החלקות בראשית שנות השמונים, שנים לפני שפרויקט סלילת הכביש בא לאוויר העולם. בנוסף, מפנה נתיבי איילון ללשונו של מכתב התשובה, שבו עיגן בית המשפט את חבותה בשיפוי, וטוענת כי חובה זו מתייחסת, לכל היותר, לשווי החלקות לאחר אישור התכנית, קרי: בחישוב לפי יעוד "דרך", הנמוך פי כמה מהסכום ששילמה העירייה לשיכון עובדים במסגרת ההליך העיקרי. בנוסף, טוענת נתיבי איילון כי הכביש נסלל, בסופו של יום, רק בשטח חלקה 251 וכן על חלק מזערי שאינו מזכה בפיצוי מחלקה 250. על-כן, אפילו קמה חובת שיפוי, אין היא צריכה להתייחס לחלקה 250 שהופקעה לצרכי העירייה בלבד, והיא שעושה בה שימוש בלעדי. עמדת העירייה 19. העירייה סומכת את ידיה על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי. לפי גרסת העירייה, החל משנת 1987 – לכל המאוחר – היה ידוע לנתיבי איילון כי יהיה צורך להפקיע את החלקות הנידונות לצורך סלילת הכביש, וכי חלקות אלה מצויות בבעלותה הפרטית של שיכון עובדים, ולפי התכנון התקף מיועדות ל"מגורים". העירייה מבהירה כי סלילת הכביש בוצעה בשלבים: בשלב הראשון, שבוצע במהלך שנות השמונים, סללה נתיבי איילון את הכביש הפנימי, שהשתרע על פני חלק קטן בלבד מהחלקות. בשלב השני, נסלל הכביש הראשי, וכיום הוא עובר במרבית שטחן של החלקות. בצד זה, דוחה העירייה את טענת נתיבי איילון, כי החלקות הופקעו "לצרכי העירייה". לדבריה, כבר בשלב הראשון, היה ידוע לנתיבי איילון כי החלקות תידרשנה בשלמותן לשם סלילת הכביש, ועל-כן הפקעתן בוצעה למעשה לטובת נתיבי איילון ולבקשתה. הפעולות שביצעה העירייה בחלקות בתקופת הביניים – הקמת גינה ציבורית ושביל גישה – היו בגדר תחזוקה זמנית של השטח, וברי כי החלקות לא הופקעו לשם כך. 20. לטענת העירייה, בעקבות הגשת התביעה על-ידי שיכון עובדים בשנת 1995, וכתנאי לקידום המהלך התכנוני שנדרש לשם השלמת פרויקט סלילת הכביש, היא דרשה מנתיבי איילון במכתב כי תמציא לה כתב שיפוי בגין פיצויי הפקעה עתידיים שהיא עשויה להידרש לשלם לבעלי החלקות. בתגובה, שלחה לה נתיבי אילון את מכתב התשובה, שבו – לשיטת העירייה – מצויה התחייבות מפורשת, ספציפית ונטולת הסתייגויות לשיפוי של 70% מפיצויי ההפקעה שהעירייה תידרש לשלם לבעלי החלקות. לטענת העירייה, רק בעקבות קבלת מכתב התשובה, אושרה תכנית ח/237ב' בשנת 1998, ושונה ייעוד החלקות. העירייה שוללת את טענת נתיבי איילון כי מכתב התשובה אינו מחייב אותה ואינו תקף. לעניין זה, סומכת העירייה את ידיה על קביעת בית המשפט קמא כי מדובר במכתב שנכתב בסמכות וברשות. בנוסף, מדגישה העירייה כי ההתחייבות לשיפוי במכתב התשובה לא הותנתה בזהות המחזיק בחלקות, ולכן אין יסוד לטענת נתיבי איילון כי סברה שהיא אינה חבה בשיפוי משום שהעירייה החזיקה בהן עובר למסירתן לידיה. 21. העירייה דוחה טענות נוספות שמעלה נתיבי איילון בסיכומיה. כך, גורסת העירייה, כי נתיבי איילון אינה יכולה להלין על האופן שבו חושב שיעור חבותה. לדידה, חבותה של נתיבי איילון מתבססת על התחייבות חוזית לשפות את העירייה בגין הפיצויים שחויבה במסגרת ההליך העיקרי. נתיבי איילון היתה צד להליך העיקרי, וניתנה לה רשות להתייצב בדיונים ולחקור את העדים, ולכן היא אינה יכולה להשיג על תוצאותיו בשלב זה. גם לגופם של דברים, שוללת העירייה את טענת נתיבי איילון כי היה נכון לחשב את שיעור הפיצויים לפי שווי החלקות בייעוד "דרך", אך טוענת כי אפילו היה ממש בטענתה, היתה התוצאה הסופית נותרת בעינה, בשל אפיק פיצוי מקביל שהיה קם לשיכון עובדים מכוח הוראות פרק ט' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. בנוסף, שוללת העירייה את טענת נתיבי איילון כי הכביש עובר אך ורק בחלק שולי של חלקה 250, שאינו מצדיק פיצויי הפקעה. לטענתה, בית המשפט קמא נדרש לעניין זה וקבע לגביו ממצא עובדתי, שאינו מצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור. לסיום, חוזרת העירייה על טענתה החלופית כי ככל שתידחה קביעת בית המשפט קמא כי על נתיבי איילון קמה חובת שיפוי מכוח התחייבות חוזית, על ההכרעה בפסק הדין להישאר על כנה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. דיון והכרעה 22. כפי שעולה מתיאור הרקע העובדתי וההליכים הקודמים בענייננו, קיימת עמימות בשאלת טיבו של המשא ומתן שהתנהל בין שיכון עובדים לבין העירייה בראשית שנות השמונים, ובשאלת טיב השימוש שראתה העירייה לעשות בחלקות 250 ו-251 באותה עת. עם זאת, אין חולק כי בשום שלב לא הופקעו החלקות בהתאם להוראות הדין. הודעה בדבר הפקעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות לא פורסמה, לא בראשית שנות השמונים ולא בשלב מאוחר יותר. בה בעת, מוסכם ומקובל על הכל כי החלקות האמורות אכן הופקעו בפועל – בשלב כלשהו – מידי שיכון עובדים, והיא אכן זכאית לפיצוי. כך קבע בית המשפט המחוזי במסגרת ההליך העיקרי, ושאלה זו אינה עומדת לבחינתנו במסגרת ההליך הנוכחי. כפי שנראה בהמשך, נתיבי איילון מחויבת אף היא בקביעה זו, והיא אינה חולקת עליה. השאלה היחידה שמוסיפה לעמוד במסגרת הערעור שלפנינו היא האם קמה לנתיבי איילון חובה לשפות את העירייה בגין הפיצוי ששילמה במסגרת ההליך העיקרי, ומהו היקפה של חובה זו. ההתכתבות משנת 1996 23. בית המשפט המחוזי ראה במכתב התשובה התחייבות תקפה לשיפוי העירייה בשיעור של 70% מהפיצויים ששילמה לשיכון עובדים במסגרת ההליך העיקרי. לשם בחינת קביעה זו, יש לבחון את ההתכתבות בין הצדדים משנת 1996, ולראות האם הפרשנות שהעניק בית המשפט להתכתבות זו – בדין יסודה. במאמר מוסגר יש לציין כי בניגוד לטענת נתיבי איילון, קיימת התייחסות למכתב התשובה כבר במסגרת ההודעה לצד שלישי (בפסקה 14 להודעה המפנה לנספח ו'), ולכן אין מדובר ב"הרחבת חזית" כפי שנטען בהודעת הערעור. ביום 21.1.96, לאחר הגשת התביעה על-ידי שיכון עובדים אך לפני ששלחו המשיבות הודעת צד ג' לנתיבי איילון, נשלח מכתב הפנייה החתום בידי מהנדס העיר חולון דאז, מר מיכאל גופר, שמוען למנכ"ל נתיבי איילון, וזה נוסחו: "הנדון: תכנית מתאר מס' ח-289 תיקון תכנית מתאר ח-1 חלקות 250 ו-251 בשלמותן – רחוב הגרא 32 (באזור צומת רח' דב הוז וכביש נתיבי איילון) 1. עיקרה של התכנית הוא שינוי יעודן של חלקות מגורים הנ"ל לדרך ושטח ציבורי פתוח ומטרתן לעניין ביצוע "דרך נתיבי איילון" (בקטע זה בוצעה העבודה בפועל!). למרות שבמטרת התכנית נאמר כי "השטח יופקע ויירשם על שם עיריית חולון", הרי שעמדת העירייה כי פיצויי ההפקעה יחולו על חב' נתיבי איילון, כמי שיזמה ומבצעת דרך זו. 2. התכנית טרם אושרה סופית ועמדת העירייה תבוא בהמלצה לאישור התכנית" בחלוף יומיים, נשלח מכתב התשובה מטעם נתיבי איילון, בחתימת מר אלי אורצקי, ראש אגף בנין עיר בחברה: "הנדון: תכנית מתאר מס' ח-289 תיקון תכנית מתאר ח-1 בתשובה למכתבך למנכ"ל נתיבי איילון מ-21.1.96 חלקות 250 ו- 251 רח' הגר"א 32 ב', תכנית ח/237ב' – בי/352א' שעדיין לא נידונה בוועדה מוגשת במתכונת תיקון 37. לפיכך, פיצויי ההפקעה יחולו בעתיד לאחר אישור התכנית על-פי שיפוי 70%. עליי לציין כי חלקה 251 מיועדת "לדרך", ואילו חלקה 250 מיועדת "לדרך ו/או שטח לעיצוב נוף (הכלול בדרך)" לצורך מיגון אקוסטי, מעבר תשתיות ועוד. ייתכן ובעקבות כניסתנו לתכנון מפורט יותר, ניווכח כי לא יהיה צורך להפקיע את חלקה 250. אבקשך להתייחס להוראות תכנית ח-289 בהתאם." כאמור, מכתב התשובה נשלח יומיים בלבד לאחר שנתיבי איילון קיבלה את מכתב הפנייה מעיריית חולון. סמיכות הזמנים וההתייחסות המפורשת במכתב התשובה לאמור במכתב הפנייה, מצביעות על כך שיש לפרש את מכתב התשובה על רקע ההתכתבות כולה ונסיבותיה. במסגרת מכתב הפנייה – שנשלח לאחר שהוגשה נגד העירייה תביעתה של שיכון עובדים לפיצויי הפקעה ולפני השינוי במצב התכנוני – ביקשה העירייה להבהיר את עמדתה כי נתיבי איילון היא זו שתחוב בפיצויי הפקעה בגין החלקות האמורות. בהמשך נאמר, כי "התכנית טרם אושרה סופית, ועמדת העירייה תבוא בהמלצה לאישור התכנית". הגם שהדברים לא נאמרו במפורש, ניתן להבין מהכללת משפט זה במסגרת המכתב שעוסק בדרישת שיפוי, כי העירייה ראתה את התחייבותה של נתיבי איילון לשיפוי בגין פיצויי ההפקעה כתנאי להסכמתה לקדם את ההליך התכנוני. יוער כי הגם שבמכתב הפנייה התייחסה העירייה לתכנית ח/289, שנזנחה על-ידה, מכתב התשובה מבהיר כי התכנית הרלוונטית היא תכנית ח/237ב' שהוגשה על-ידי נתיבי איילון. בצד זה, נראה כי התכלית שעמדה ביסוד הסכמתה של נתיבי איילון להתחייב לשיפוי טמונה ברצונה להביא להשלמת המהלך התכנוני הנדרש לשם סלילת הכביש. מלשון ההתכתבות ומן הנסיבות החיצוניות שאפפו אותה עולה כי הסכמת העירייה להמליץ על קידום ההליך התכנוני והתחייבותה של נתיבי איילון לשיפוי בגין פיצויי הפקעה – כרוכות זו בזו. על רקע האמור, לא מצאנו להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי כי מכתב התשובה עולה כדי התחייבות משפטית תקפה המחייבת את נתיבי איילון. בית המשפט המחוזי לא עסק בהרחבה בשאלה האם מדובר בהתחייבות חוזית או שמא בהבטחה מינהלית תקפה. על טשטוש הקו המבחין בין הבטחה מינהלית ובין חוזה, עמד השופט (כתוארו אז) א' ריבלין בפסק-דינו בע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 481 (2005). מבלי שאני נדרש לנקוט עמדה באשר לאמירה זו, סבור אני כי במקרה דנן, בין אם ננתח את התכתובת הנדונה ב"משקפיים חוזיים" ובין אם נעשה כן באספקלריה של דיני ההבטחה המינהלית, נגיע לתוצאה זהה. אמנם, אין מדובר בכתב התחייבות פורמאלי, הערוך כמסמך משפטי מפורט ומדוקדק. עם זאת, מדובר בהתחייבות ממוקדת, הכוללת התייחסות מפורשת לחלקות 250 ו-251 וכן לשיעור השיפוי ותנאיו. נראה כי די בכך כדי לענות על דרישת המסוימות החוזית. בנוסף, נראה כי המכתב ונסיבות שליחתו מעידים גם על גמירות דעתה של נתיבי איילון ליתן התחייבות בעל תוקף משפטי מחייב לשיפוי העירייה בגין הפיצוי שתשלם כנגד הפקעת השטח ודוק: היחסים הקודמים בין הצדדים, הקשורים כבר במערך חוזים והתחייבויות הנוגעים לשיפוי ולשיתוף פעולה לקידום פרויקט הכביש, כמו גם היעדרה של התייחסות במכתב לאפשרות שההתחייבות הנוכחית לשיפוי הינה מותנית, ותיכנס לתוקפה רק בכפוף לכתב שיפוי מפורט, או הסדרת אופן ביצוע השיפוי, מצביעים על כך שאין מדובר בשלב ביניים של משא ומתן. אכן, בהלכה הפסוקה ניתן זה מכבר תוקף נורמטיבי מחייב להתחייבויות משפטיות שלא הבשילו לכדי חוזה פורמאלי, או בענייננו – לכתב שיפוי ערוך כדבעי, שעה שמכלול הנסיבות מלמד על אומד דעתם של הצדדים לראות בהסכמה ביניהם חוזה מחייב. כאמור, לטענת עיריית חולון, מכתב התשובה עולה כדי הבטחה מינהלית מחייבת שניתנה לה על-ידי נתיבי איילון, שהינה חברה ממשלתית. משקבענו כי מדובר בהתחייבות חוזית תקפה, לא מצאתי לבחון את מכתב התשובה באספקלריה של התנאים להתהוות הבטחה מינהלית מחייבת. יוער, עם זאת, כי לא מצאתי להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי בדבר סמכותו של מחבר מכתב התשובה לחייב את החברה. אמנם, בתצהיר שהוגש על-ידי מחבר המכתב, מר אורצקי, הוא טען כי הוא לא התחייב ולא הוסמך להתחייב על כתב שיפוי בנסיבות המקרה דנן. עם זאת, במהלך עדותו, מסר אורצקי כי מנכ"ל נתיבי איילון הורה לו להשיב על מכתב הפנייה בשמו, והסמיך אותו לעשות כן. משכך, נדחתה טענת נתיבי איילון בעניין זה. אמנם, על מכתב התשובה לא היה חתום גורם תקציבי, עם זאת, נתיבי איילון לא ביססה את טענתה שהדבר נחוץ על-מנת שתוכר התחייבות תקפה לשיפוי, מה גם שעל מכתב נפרד העוסק בהרחבת שיפוי מיום 6.9.93, שגם לו השלכות תקציביות, היה חתום מנכ"ל נתיבי איילון בלבד, ונתיבי איילון לא התכחשה לתוקפו. פרשנות מכתב התשובה 24. משקבענו שנתיבי איילון אינה יכולה להתנער מתוקפה המחייב של ההתחייבות במכתב התשובה, עלינו לעמוד על היקף ההתחייבות, ובפרט – על השאלה האם זו חלה על פיצויי ההפקעה שחויבה העירייה לשלם במסגרת ההליך העיקרי. לשם כך, עומדים לרשותנו כלי פרשנות החוזה. כלים אלה עומדים לרשותנו גם ככל שנבחר להסתכל על מכתב התשובה כעל התחייבות חד-צדדית לשיפוי, הואיל וסעיף 61(ב) לחוק החוזים, התשל"ג-1973 מחיל את הוראות החוק, ובכללן הוראות סעיף 25 שבו – העוסק בפרשנות חוזה – גם על פעולות משפטיות חד-צדדיות שאינן בבחינת חוזה (השוו: ע"א 1117/06 חברת אל-קודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אל-רחמאן, סעיף 23 לפסק-דינה של חברתי השופטת א' חיות (לא פורסם, 14.4.10)). בגדר כך, תפורש ההתחייבות במכתב התשובה תוך התחקות אחר אומד דעתו הסובייקטיבי של נותן ההתחייבות, שעליו ניתן ללמוד מלשון המסמך וכן מן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו (ראו: אהרן ברק, פרשנות במשפט – פרשנות החוזה 388-387 (2001) (להלן: פרשנות החוזה)). 25. נקודת המוצא לפרשנותו של כל טקסט היא לשונו, והיא התוחמת את גבולות הפרשנות. אולם, בבוא בית המשפט לפרש חוזה, אין הוא יכול להסתפק במילותיו, אלא עליו להידרש גם לנסיבות החיצוניות המלוות אותו, ולבחון, לאורן, מה היה אומד דעתם האמיתי של הצדדים במועד כריתת החוזה, עת שרצונותיהם נפגשו (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 11.5.2006) פסק דינו של השופט א' ריבלין). שני מקורות אלה – לשונו של החוזה והנסיבות החיצוניות האופפות את כריתתו "קבילים הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה בקיום תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום, פ"ד מט(2) 265, 313 (1995)). 26. אין חולק שההתכתבות משנת 1996 מתייחסת באופן ספציפי לחלקות 250 ו-251, הן החלקות נושא ההליך שלפנינו. מספרי החלקות מופיעים במפורש, הן בכותרת המשנה של מכתב הפנייה, הן בפסקה ראשונה של מכתב התשובה. בהמשך, מופיעה התחייבות מפורשת של נתיבי איילון לשפות את הוועדה המקומית בשיעור של 70% בגין פיצויי הפקעה שישולמו בעתיד בגין החלקות הספציפיות הללו, לאחר אישור התכנית. כלשון המכתב: "פיצויי ההפקעה יחולו [...] על-פי שיפוי 70%". עם זאת – ובכך נאחזת נתיבי איילון – במכתב התשובה נקבע כי פיצויים אלה יחולו "בעתיד לאחר אישור התכנית". ניתן לטעון אפוא כי נוכח תיבה זו, ההתחייבות לשיפוי אינה חלה על הסיטואציה האמורה. זאת, הן משום שלא ננקט הליך הפקעה פורמאלי לאחר אישור התכנית, הן משום שפיצויי ההפקעה נפסקו מכוח תביעה שהוגשה נגד העירייה לפני שחובר מכתב התשובה. אכן, התנהלותה הבלתי תקינה של הוועדה המקומית הביאה לידי כך שהליכי ההפקעה לא התנהלו כסדרם, ובהתאם להוראות הדין. עם זאת, שתי ההתניות האמורות אכן התמלאו: תכנית המתאר אושרה בסופו של יום, וכן נקבעה חבות העירייה בפיצויי הפקעה. להשקפתי, אין יסוד להתערב בפרשנותו של בית המשפט לפיה ההתחייבות אכן חלה ביחס לפיצויים שנפסקו במסגרת ההליך העיקרי. 27. בבואנו לעמוד על הפרשנות הראויה שיש לתת להתקשרות חוזית, יש לבחון, גם את האינטרסים, המטרות והיעדים המשותפים אשר ביקשו הצדדים להגשים – מבחינתם הסובייקטיבית – באמצעות החוזה (פרשנות החוזה, בעמ' 404). התכלית שעמדה לנגד עיניה של נתיבי איילון כשכתבה את מכתב התשובה הייתה השלמת ההליך התכנוני הנדרש לשם הפרויקט. זו היתה מטרת התקשרותה עם העירייה ועל כך נסבו המגעים שניהלה עימה עובר לתחילת העבודות לסלילת הכביש. לנתיבי איילון היה אינטרס כי האישורים יינתנו במהירות כדי שתוכל להתחיל בביצוע העבודות ולהימנע מדחיות נוספות. לשם כך, ניאותה נתיבי איילון לשפות את העירייה בגין פיצויי ההפקעה שזו תידרש לשלם ביחס לחלקות 250 ו-251. יש לזכור כי במבחן התוצאה, נתיבי איילון קיבלה את מבוקשה – תכנית המתאר שהוגשה על-ידי משרד התחבורה ותוכננה על-ידה אושרה זמן לא רב לאחר שליחת מכתב התשובה, וייעודן של חלקות 250 ו-251 שונה ל"דרך", כפי שביקשה. 28. כאמור, נתיבי איילון מנסה להיאחז בלשונו של מכתב התשובה כדי להראות שהוא לא חל על הסיטואציה דנן, משום שלא בוצע הליך פורמאלי של ההפקעה לאחר אישור תכנית ח/237ב'. לפי גרסת נתיבי איילון, מלכתחילה לא היה יכול מכתב התשובה לחול על החלקות הנידונות, הואיל ולשיטתה, הן הופקעו בשלב מוקדם יותר על-ידי העירייה לצרכיה, ולפיכך, ככל שהן הועברו לנתיבי איילון לשם סלילת הכביש, היה זה מידי העירייה עצמה, ולא מגורם פרטי. להשקפתי, גרסה זו אינה יכולה להתקבל. ראשית, אין לה כל עיגון במכתב התשובה, שנשלח, לגישת נתיבי איילון, אחרי שבוצעה "ההפקעה בפועל". ודוק: אילו אכן סברה נתיבי איילון כי חלקות 250 ו-251 יימסרו לה מידי הרשות המקומית לשם סלילת הכביש בלא תשלום, ברור כי לא היתה נותנת התחייבות לשיפוי בגין חלקות אלה ממש. מכתב התשובה מלמד כי נתיבי איילון לא החזיקה בדעה כי החלקות יועברו לרשותה לשם סלילת הכביש בלא תמורה. שנית, אפילו הנחנו לטובת נתיבי איילון כי מסירת החזקה בפועל התרחשה לפני שהיא נכנסה לתמונה, אין להסיק מכך כי נשללת חובת השיפוי משהושלם התכנון הסטטוטורי בהתאם לתנאי אותו הציבה נתיבי איילון. יודגש בנוסף, כי בניגוד למכתב השיפוי משנת 2001, שבו נכתב במפורש כי ההתחייבות לשיפוי חלה "עקב ביצוע ההפקעות של המקרקעין שאינם בבעלותה ו/או בחזקתה של עיריית חולון" (ההדגשות נוספו – ע' פ'), במכתב התשובה לא נכללה החרגה כאמור. גם אם קיים "כלל בלתי-כתוב" או נוהג, כטענת נתיבי איילון, שלפיו לא ניתן שיפוי ביחס להפקעת מקרקעין המוחזקים על-ידי הרשות המקומית, אין מדובר בכלל קוגנטי, והוא אינו יכול לגבור על התחייבות מפורשת ותקפה, כפי שמצאה את ביטויה במכתב התשובה. 29. גם לגופם של דברים, קבע בית המשפט קמא כממצא שבעובדה, כי אין כל ראיה לכך שהעירייה עשתה שימוש של ממש בחלקות הללו בתקופה שקדמה לסלילת הכביש. ממילא אלה לא נרשמו על שמה. לפי קביעת בית המשפט, הפעולות שביצעה העירייה בתקופת הביניים, לרבות תחזוק גינה ציבורית ושביל המוביל למבנה ציבור, לא היו אלא בגדר הסדר זמני, וודאי שלא הם היו מטרת "ההפקעה בפועל". לא ראיתי להתערב בקביעות אלה, הואיל ומדובר בקביעות ובממצאים שבעובדה, מהסוג שבו תמעט ערכאת ערעור להתערב (ראו: ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)). בדומה, גם לא מצאנו להתערב במסקנתו של בית המשפט במסגרת הליך ההודעה לצד שלישי, כי הליך "ההפקעה בפועל" לא היה אלא לשם סלילת הכביש שקידמה נתיבי איילון. 30. בנסיבות אלה, משנתמלאו שני התנאים שפורטו במכתב התשובה, תכנית המתאר אושרה וייעוד החלקות שונה לדרך, אינני סבור כי ראוי לאפשר לנתיבי איילון להתנער מתחולת ההתחייבות לשיפוי בגין פיצויי ההפקעה ששילמה העירייה בסופו של יום לשיכון עובדים. ההתחייבות המדוברת עוסקת באופן פרטני בפיצויי הפקעתן של חלקות 250 ו-251, והפיצויים ששולמו במסגרת ההליך העיקרי הם פיצויי ההפקעה היחידים ששולמו או ישולמו בגין חלקות אלה. מסקנתי, אפוא, היא כי יש לראות במכתב התשובה התחייבות תקפה לשיפוי העירייה בגין פיצויי ההפקעה ששילמה לשיכון עובדים במסגרת ההליך העיקרי. היקף חובת השיפוי 31. משקבענו כי יש לראות במכתב התשובה עיגון לחבותה של נתיבי איילון לשפות את העירייה בגין פיצויי ההפקעה ששילמה לשיכון עובדים במסגרת ההליך העיקרי, נותר עתה לדון בטענותיה של נתיבי איילון ביחס לשיעור הפיצוי ששולם ואופן חישובו. בית המשפט קמא סבר כי נתיבי איילון אינה יכולה להעלות בשלב זה טענות בדבר אופן חישוב הפיצויים משום שהדבר נפסק במסגרת ההליך העיקרי, שאינו עומד לביקורת. גם להשקפתי, חבותה של נתיבי איילון הינה התחייבות חוזית לשיפוי בשיעור של 70%, שאינה מוגבלת לפיצויים בגובה מסוים או לשיטת חישוב כזו או אחרת. שיעור הפיצויים נקבע במסגרת ההליך העיקרי, שנתיבי איילון הוזמנה להשתתף בו. כאמור, בתחילה ביקשה העירייה לצרפה כמשיבה וכך אכן נעשה, אך מאוחר יותר הוחלט כי עניינה יידון בנפרד לאחר ההכרעה בתביעה העיקרית. עם זאת, הורשתה נתיבי איילון להשתתף בדיונים בהליך העיקרי ואף לחקור עדים במסגרתו, ומכאן שבכל הנוגע לגובה הסכומים שבהם מדובר, היה לה "יומה" בבית המשפט. נתיבי איילון ידעה היטב כי תלויה ועומדת נגדה הודעה לצד שלישי בדבר שיפוי, וכי קיים סיכוי שהיא תיאלץ לשפות את העירייה בפיצויים שייפסקו, או למצער – בשיעור מסוים מהם. לפיכך, לא מצאנו להתערב בקביעת בית המשפט קמא כי נתיבי איילון מחויבת בתשלום 70% מסכום הפיצויים ששילמה העירייה לשיכון עובדים שנפסק במסגרת ההליך העיקרי. 32. נתיבי איילון מנסה להיבנות גם מההסתייגות המופיעה בשולי מכתב התשובה, שבה נאמר "[...] ייתכן ובעקבות כניסתנו לתכנון מפורט יותר, ניווכח כי לא יהיה צורך להפקיע את חלקה 250". לשיטתה, יש לתת משקל להסתייגות זו, הואיל ובסופו של יום, הכביש שנסלל אינו עובר בשטחה של חלקה 250. לדבריה, לא ניתן לומר כי חלקה 250 הופקעה לצרכיה, לא על-פי דין ולא בפועל, ועל-כן ההתחייבות במסגרת מכתב התשובה אינה חלה על פיצויי ההפקעה ששולמו או ישולמו בגין חלקה זו. אין לקבל טענה זו. מעיון בתשריט תכנית ח/237ב', שהוכן על-ידי נתיבי איילון, עולה כי ייעוד מרבית שטחה של חלקה 250 שוּנה במסגרתה ל"דרך ו/או שטח לעיצוב נוף (הכלול בדרך)". הגם שבפועל, הכביש אינו עובר בשטחה של חלקה 250, היא נחשבת – מבחינה תכנונית – כחלק מ"דרך", ואין אפשרות לעשות בה כל שימוש אחר. דינה של חלקה 250 אינו שונה, אפוא, מזה של חלקה 251. שתיהן גם יחד הופקעו בפועל לשם סלילת הכביש ומיועדות על פי התכנון הסטטוטורי לדרך או לשטח אחר הכלול בדרך. לפיכך, נתיבי איילון חייבת בשיפוי העירייה בגין הפיצויים ששילמה בגין הפקעת שתי החלקות, מכוח ההתחייבות שניתנה במכתב התשובה. התנהלות העירייה בפרשה 33. בטרם חתימה, יש להעיר כי הדעת אינה נוחה מהאופן שבו התנהלה עיריית חולון בכל הקשור להפקעתן של חלקות 250 ו-251. לא הובהר מדוע לא בוצע הליך סדור של הפקעה בהתאם להוראות הדין של חלקות אלה בשום שלב – לא במהלך שנות השמונים, ולא בשלבים המאוחרים של קידום ההליך התכנוני. נדמה כי הסדרת ההפקעה באמצעות הכלים העומדים לרשות העירייה מכוח הדין, היתה יכולה לחסוך חלק ניכר מהמחלוקת המשפטית שאליה נקלעה, שעוררה סימני שאלה במישורים שונים. סיכומם של דברים: משלא מצאנו עילה להתערב בממצאי הערכאה הדיונית ומסקנותיה, ואם תישמע דעתי, דין הערעור להדחות. נוכח התנהלות העירייה כאמור, אציע לחבריי לא לעשות צו להוצאות. ש ו פ ט השופטת א' חיות: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט י' עמית: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ע' פוגלמן. ניתן היום, ‏י"ב באדר א' התשע"א (‏16.2.2011). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 09011940_M10.doc יב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il