מדינת ישראל נ. שאול ואליהו ברגר

פסק-דין בתיק ע"א 11583/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 11583/04 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופטת א' חיות המערערת והמשיבה שכנגד: מדינת ישראל נ ג ד המשיבים והמערערים שכנגד: 1. שאול ואליהו ברגר 2. מינדלה לפושניאן ו-96 אח' 3. ריכטר ראובן ו-10 אח' 4. רחל ויוסף פונדמינסקי ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 10.11.04 בת"א 433/95 שניתן על ידי כבוד השופטת י' הכט תאריך הישיבה: כ"ט בחשון תשס"ו (1.12.05) בשם המערערת והמשיבה שכנגד: עו"ד ציון אילוז, עו"ד שרון אבני בשם המשיב 1 והמערער שכנגד: עו"ד ענר ברגר בשם המשיבים 2 והמערערים שכנגד: עו"ד גיורא לביא בשם המשיב 3 והמערער שכנגד: אין התייצבות (במילואים) בשם המשיבים 4 והמערערים שכנגד: עו"ד מנחם חרוץ פסק-דין השופטת ע' ארבל: עיקרי העובדות 1. ביום 8.3.37 נרשמו בבעלות חברת הכשרת היישוב בע"מ (להלן: הכשרת היישוב) 130.344 דונם בפנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים (להלן: החלקה). לבקשת הכשרת היישוב הוכנה על-ידי אדריכל תוכנית חלוקה של המקרקעין לצורך הקמת שכונת מגורים בשם "אפרתה". תוקפה של תוכנית זו שנוי במחלוקת בין הצדדים, ועל כך ארחיב בהמשך. בשלב כלשהו רכשה חברת שיכון ומלאכה בע"מ (להלן: החברה) את החלקה מהכשרת היישוב, והאחרונה התחייבה להשלים את הליכי הפרצלציה. בין השנים 1941-1946 התקשרה החברה בחוזים עם רוכשים, שחלקם או יורשיהם הינם המשיבים 1-4 והמערערים שכנגד (להלן: המשיבים). בחוזים אלה התחייבה החברה למכור לרוכשים מגרש לבניה בגודל של דונם אחד נטו ולרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין באמצעות הכשרת היישוב בעת שהרוכש יתחיל בבניית ביתו על המגרש. הרוכשים התחייבו להשלים את סכום ההשתתפות בהוצאות הפיתוח במקרה שאלו יעלו על הסכום ששולם על-ידי הרוכשים במסגרת ההסכם. משנת 1948 עד שנת 1967 היתה החלקה תחת שלטון ירדן, ולאחר מלחמת ששת הימים סופחו המקרקעין והוכללו בתחום השיפוט של עירית ירושלים. 2. בשלב כלשהו סוכם בין החברה להכשרת היישוב כי החברה תרשום על שמה את זכות הבעלות במגרשים ותפטור את הכשרת היישוב מהתחייבותה לבצע פרצלציה של השטח. ביום 15.12.70 בוצעה ונרשמה העברת הבעלות האמורה. מהלך זה דווח לרוכשים במכתב שבו נאמר כי גם אם תצליח החברה להכליל את המקרקעין בשטח בינוי ירושלים היא תעמוד בפני הוצאות פיתוח גבוהות וכן הוצאות פרצלציה שלהערכתה היא לא תצליח לעמוד בהן. החברה המליצה כי הנכס כולו ימכר ללא פרצלציה לחברת השקעות או בניה. רוכשים שהתנגדו למהלך מכירת המקרקעין פנו במספר תביעות לבית המשפט במטרה למנוע את המכירה ללא הסכמתם. חלקן של התביעות הסתיימו ברישום הערות אזהרה על המקרקעין. תביעה נוספת, של אדם בשם בורובסקי (להלן: בורובסקי), בה לא הוגש כתב הגנה הסתיימה ברישום חלק מהמקרקעין על שמו של התובע. 3. ביום 16.5.91 פורסמה הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 בדבר כוונה להפקיע חטיבת קרקע בשטח של 1,850 דונם, הנמצאת בגבולו הדרומי של תחום השיפוט של העיר ירושלים, וזאת במטרה להקים את שכונת המגורים "הר חומה". הקרקע המופקעת כוללת את החלקה המדוברת. החברה והכשרת היישוב פנו בעתירות שאוחדו לבית משפט זה לביטול ההפקעה. ביום 3.8.94 נחתם הסכם פשרה לפיו התחייבה המדינה לשלם פיצוי בשיעור של 45 דולר למ"ר על-פי השער היציג של הדולר במועד ההסכם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בהסכם (להלן: הסכם הפשרה). עם זאת, הסכם זה סוייג לאפשרות שתבואנה תביעות נגד המדינה על-ידי בעלי זכויות אחרים במקרקעין. מבחינת החברה הותנה תוקפו של ההסכם באשרורו על-ידי אסיפת בעלי מניותיה. עתירות נוספות שהוגשו לביטול ההפקעה על-ידי החברות "מקור הנפקות וזכויות בע"מ" ו"הימנותא בע"מ" (להלן: מקור והימנותא) נדחו לאחר שמקור והימנותא סירבו להצטרף להסכם הפשרה. המדינה שילמה להכשרת היישוב את פיצויי ההפקעה על-פי הסכם הפשרה. לגבי החברה, עם זאת, בסופו של דבר לא נחתם הסכם הפשרה. 4. הרוכשים הגישו תביעות נגד המדינה, מנהל מקרקעי ישראל והחברה, בהן דרשו לקבל לידיהם את פיצויי ההפקעה. במסגרת תביעתם של שאול ואליהו ברגר (להלן: ברגר), שהם בין המשיבים שבפנינו, הגיעו התובעים להסדר עם החברה לפיו הם יהיו זכאים לקבל את פיצויי ההפקעה שישולמו בגין שטח של 1,444 מ"ר ברוטו מתוך הנכס, ויהיו זכאים לתבוע את הפיצויים ישירות מן המדינה. בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט צ' כהן) נתן להסדר תוקף של פסק דין חלקי וזאת למרות התנגדות המדינה לכך. ביום 26.5.98 הודיעה באת-כוח המדינה על הסדר שנערך עם ברגר לפיו המדינה מכירה בזכותם לקבל פיצויי הפקעה בגין שטח של 1.444 דונם ברוטו ובכך הסתיים השלב הראשון של המשפט שנקבע לבירור נושא בעלי הזכויות בפיצויי ההפקעה, ובית המשפט התבקש לעבור לשלב השני של המשפט שנועד לקבוע את שיעור הפיצויים המגיעים לתובעים. לברגר שולם פיצוי של 33.5 דולר למ"ר וזאת בהתאם להערכתו של מר אייל מידן, שמאי מקרקעין מוסמך באגף שומת מקרקעין מחוז ירושלים והדרום (להלן: מידן). סכום זהה שולם לבורובסקי. המשך הדיון בתביעתם של ברגר אוחד עם הטיפול בתביעותיהם של שאר המשיבים בתיק זה לצורך דיון בשאלת שומת הפיצויים. עניינה של קבוצה נוספת של תובעים, שביקשה לקבל פיצוי ללא תיווכה של החברה, מתברר בנפרד. 5. לבית המשפט קמא הוגשו חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים. מטעם המשיבים הוגשה חוות דעתו של השמאי קובי ביר (להלן: ביר), על-פי שיטת החילוץ, אשר העריך את שווי הקרקע ב-100 דולר למ"ר נטו. מטעם המדינה הוגשה תחילה חוות דעת בשיטת החילוץ שהעריכה את שווי הקרקע ב-27 דולר למ"ר ברוטו, ולאחריה הגישה המדינה חוות דעת נוספת של השמאי דובי בנדל (להלן: בנדל), שנערכה בשיטת ההשוואה, לפיה שווי הקרקע למועד הקובע הוא 20 דולר למ"ר ברוטו. בעקבות החלטת בית המשפט קמא החליטה המדינה להסתמך על חוות דעתו של בנדל והגישה תוספת לחוות דעתו המבקרת את שיטת החילוץ שבה בחר ביר במספר עניינים, ביניהם עניין הקרוי "גורם הדחיה", שמשמעותו היא הציפייה לפיתוח המקרקעין. בהמשך התברר כי בנדל, שהגיש את חוות הדעת כשמאי מן החוץ, כיהן כשמאי באגף שומת המקרקעין בירושלים, ומתוקף תפקידו הכין אומדן תקציב לפיצוי בגין השטח המיועד להפקעה. במסגרת אומדן זה העריך בנדל את שווי הפיצוי בסך של 20 דולר למ"ר. בעקבות החלטת בית המשפט קמא, הוגש ביום 22.2.00 מטעם המדינה תצהיר של מידן המפרט שומות שונות שערך במתחם הר חומה. בין היתר מציין מידן כי בעניינם של ברגר ובורובסקי הוא העריך את שווי הפיצוי בסך של 33.5 דולר למ"ר, אולם סמוך להכנת התצהיר גילה כי טעה בהערכת השווי. מידן המליץ לאמץ את חוות דעתו של השמאי החיצוני בנדל, לפיה, כאמור, הומלץ לשלם 20 דולר למ"ר כסכום שאינו שנוי במחלוקת. בעניין גורם הדחייה הוגשה מטעם המשיבים חוות דעתו של היזם ומנהל הפרויקטים, מר עודד מגידו (להלן: מגידו). בקשת המדינה להגיש חוות דעת נגדית נדחתה. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 6. בית המשפט המחוזי (סגנית הנשיא י' הכט) קבע כי לא היה ראוי שהמדינה תנצל את המחלוקת הפנימית בתוך החברה או בין החברה לרוכשים על מנת לערוך שומה חדשה, במקום להסתמך על הפיצוי שנקבע בהסכם הפשרה. בית המשפט בחן וניתח את חוות הדעת השמאיות שהוגשו לו, וקבע כי המחלוקות ביניהם מתמקדות במצב התכנוני של המקרקעין במועד הקובע ובגורם הדחייה עד למימוש הבניה. בית המשפט ציין כי חוות דעתו של ביר ועדותו הותירו בליבו ספקות אם ניתן לסמוך על חוות הדעת. כך למשל ציין בית המשפט, כי חוות הדעת לא התייחסה לתשריט החלקה המופקעת, ביר לא ידע לומר בעדותו האם היתה דרך גישה למקרקעין, ואין בחוות הדעת תחשיב ההשקעה הנדרשת להכנת תשתית לכבישים ודרכי גישה. באשר לחוות דעת בנדל קבע בית המשפט כי נגרע ממשקלה משהתגלה האומדן שהכין בעבר על אותו שטח, בו צוין, בין היתר, כי השטח "אינו נטול ציפיות", "בחלקו די קרוב לשכונות מפותחות כמו רמת רחל ותלפיות", וכן ציין כי אין בידיו מספיק עדויות מעסקות שוק על שוויה של הקרקע. בחוות דעתו של בנדל שהוגשה לבית המשפט צוינו מספר עסקאות השוואה, אך בית המשפט הטיל ספק ביכולת להסתמך עליהן, שכן מדובר בעסקאות שבוצעו לאחר ההפקעה או בסמוך לה. בית המשפט המחוזי המשיך ודן בתוקפה של התוכנית המנדטורית RG/19 שלטענת המשיבים חלה על השטח, וקבע כי אף בהנחה שתוכנית זו אושרה כדין, בניגוד לדעתו של בנדל כי מדובר לכל היותר בפרוספקט שיווקי למכירת המגרשים, ישנה תמימות דעים בין ביר, בנדל ומגידו ביחס לחוסר ישימותה של התוכנית המנדטורית, ולא הובאה ראיה לפיה ניתן על-ידי רשויות התכנון בישראל היתר בניה על-פי תוכנית מנדטורית מאושרת כלשהי. בית המשפט סקר את המכשולים שהיה על החברה לעבור על מנת להשלים את חזון הקמת שכונת המגורים בחלקה, אך סבר שלא ניתן להתעלם מהעובדה כי מדובר במקרקעין מוגדרים הרשומים כחטיבת קרקע בפנקסי המקרקעין וניתנים לזיהוי בשטח, וכן כי המקרקעין סמוכים לישובים ולשטח שבו הוחל בהכנת תוכניות בנייה, ולכך יש השפעה ישירה על שווי המקרקעין בסביבה ועל ציפיות הרוכשים. כמו כן ציין בית המשפט כי אלמלא צרכי המדינה להקים שכונה רחבת מימדים במתחם הר חומה, לא היתה נמנעת הבנייה אותה יזמו חברות מקור והימנותא בעזרת הרשות לפיתוח ירושלים. מאחר שלהבדיל ממקור והימנותא, בידי החברה והרוכשים בעניין דנן לא היו תוכניות בנייה בהישג יד, החליט בית המשפט המחוזי להפחית מסכום הפשרה בין המדינה לחברה, ולקבוע את שווי הקרקע למועד הקובע ל-38 דולר למ"ר. כן קבע בית המשפט כי שיעור הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת יעמוד על 33.5 דולר למ"ר למועד הקובע, כפי שנקבע באומדנו הראשוני של מידן, עליו התבסס הפיצוי שניתן לברגר ובורובסקי, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: חוק הרכישה) עד למועד שבו ניתן פסק-דין חלקי ביחס לכל תובע, ומאותו מועד ואילך יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. על פסק הדין הוגש ערעור מטעם המדינה (להלן: המדינה או המערערת), וכן ערעור שכנגד מטעם המשיבים. הערעור מטעם המדינה 7. ערעורה של המדינה נסוב במקורו על שלושה ראשים, אך בהמשך הודיעה המערערת כי היא מוותרת על שני ראשים של הערעור ומתמקדת בראש אחד בלבד, שעניינו העמדת הסכום שאינו שנוי במחלוקת על 33.5 דולר למ"ר. המערערת טוענת כי בהתאם לסעיף 9א(א) לחוק הרכישה עליה לשלם את הסכום שננקב בשומה מטעמה (חוות דעת בנדל), דהיינו 20 דולר למ"ר. לטענתה בחוות הדעת של מידן לא נכללו עסקאות השוואה ונתונים נוספים שהיו בחוות דעתו של בנדל, וחוות הדעת אף התבססה בטעות על נתונים של פשרה. המערערת מלינה על כך שבית המשפט לא נימק מדוע חייב אותה לשלם סך העולה באופן ניכר על הסכום הנקוב בחוות הדעת שהציגה. מוסיפה המערערת וטוענת כי אין הצדקה לדרוש ממנה לדבוק בטעותה, וכי אין מקום לטענת האפליה מצד המשיבים, שכן לא היתה בידם זכות מוקנית לקבל את השווי הסופי כפי שייקבע בבית המשפט, כי אם את אומדן המדינה כסכום שאינו שנוי במחלוקת. לטענת המערערת ההפרש הגדול בין האומדן שבחוות דעת בנדל לבין הסכום שחויבה לשלם על-ידי בית המשפט פוגע באינטרס הציבורי. המערערת מציינת כי בית המשפט קמא הסתמך על נתון שגוי כאשר קבע כי הערכתו של מידן הייתה מאוזנת. 8. המשיבים מציינים בראשית תשובתם לערעור כי המדינה למעשה לא שילמה עדיין לחלק מבעלי הזכויות אפילו את הסכום שהיא מודה בו, דהיינו 20 דולר למ"ר. המשיבים טוענים, כי על-פי חוק הרכישה סכום הפיצוי נושא הצמדה מופחתת לעומת חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, ולכן ישנה משמעות כלכלית נכבדת לתשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת סמוך למועד ההפקעה. כמו כן הם טוענים כי באחת התביעות המדינה הכחישה כליל את זכויות התובעים לתשלום פיצוי כלשהוא, ורק לאחר איחוד הדיון בתובענות, כאשר התברר שלברגר היא שילמה פיצויים על-סך 33.5 דולר למ"ר, הכירה המדינה בזכותם של שאר התובעים לפיצוי מסוים, אך טענה לפתע כי יש להפחית סכום זה ל-20 דולר למ"ר בגלל טעות בשומה, ולמרות זאת לא ביקשה מברגר להשיב את ההפרש ששולם להם לכאורה ביתר. לטענת המשיבים, למעשה, מדובר במחלוקת עובדתית, שבה הם גורסים כי המדינה פעלה בחוסר תום לב בנסותה להקטין את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. הטעות שנטענה על ידה כלל לא היתה ולא נבראה, ולכן אין להסתמך על השומה שהובאה על ידי המדינה בפני בית המשפט קמא לצורך קביעת הסכום שאינו שנוי במחלוקת. באשר לשומתו של בנדל טוענים המשיבים כי העובדה שהוא זה שערך את תסקיר השומה המקורי ערב ההפקעה, בו אמד את שווי הקרקע ב-20 דולר למ"ר, פוגמת בחוות דעתו, שכן סביר להניח שהוא ירצה להגן על עמדתו תחת להודות בשגיאה אשר עתידה לעלות למדינה ממון רב. לטענתם האומדן המקורי שערך בנדל קבע שווי של 20 דולר למ"ר ביחס לכל מתחם ההפקעה, למרות שאיננו אחיד, ולמרות שמוסכם כי השטח נשוא הדיון עדיף מבחינה תכנונית וטופוגרפית. הערעור שכנגד 9. בערעור שכנגד טוענים המשיבים כי היה על בית המשפט להסתמך על חוות דעת ביר ולקבוע את שווי המקרקעין המופקעים על סך של 100 דולר למ"ר. לטענתם, אין לאיין לחלוטין את משקלה של חוות הדעת רק משום שהשמאי התקשה תחת לחץ חקירה נגדית ולא זיהה מפה מסוימת, או משום שלא ביקר בשטח במועד ההפקעה, או בגלל שלא זכר את דרכי הגישה אליו, וזאת בעיקר כאשר אין מחלוקת בין הצדדים על נושאים אלו. לטענתם, השמאי לא ייחס שווי מיוחד לחלקה בשל קיום דרכי גישה ייחודיות או בגין תוואי טופוגרפי מיוחד, ולכן אין משמעות לנושאים אלו. המשיבים מוסיפים וטוענים, כי הנדבך המרכזי בחוות דעת ביר הינו הסתמכות על העובדה שלגבי החלקה, להבדיל מיתר השטח המופקע, היתה קיימת במועד ההפקעה תוכנית מפורטת (RG/19) עוד מתקופת המנדט אשר ייעדה את המקרקעין לשכונת מגורים בת 90 יחידות דיור צמודות קרקע. לטענת המשיבים, הטלת הספק של בית המשפט קמא בתוקפה של התוכנית עומדת בניגוד להלכה הפסוקה לפיה ניתן להסתמך על פרסום רשמי בדבר מתן תוקף לתוכנית גם מקום שאין למצוא את התוכנית המאושרת עצמה, וכי אין בהעדר מפה כדי לגרום לביטולה של תוכנית כזאת. המשיבים טוענים, כי הם הציגו בפני בית המשפט המחוזי פרסום מהעיתון הרשמי- פלסטיין גזט- מיום 30.8.45, בדבר מתן תוקף לתוכנית, וכן תשריט חלוקה אשר כל הראיות מצביעות כי הינו זהה לתוכנית שאושרה. המשיבים מביאים מעדותו של השמאי בנדל, לפיה אם יתברר כי תוכנית RG/19 הינה בת תוקף, ניתן להסתמך על חוות דעתו של ביר ולאמוד את שווי הקרקע ב-90 דולר למ"ר. כמו כן טוענים המשיבים, כי טעה בית המשפט כשקבע כי העדר ראיה על כך שרשויות התכנון נוהגות לתת היתר בניה על סמך תוכנית מנדטורית צריכה להשפיע על שווי המקרקעין. לטענתם ככל שלא ניתן לשלול את תוקפה החוקי של התוכנית ניתן להסתמך עליה. עוד הם טוענים כי חובה על המערערת להתחשב בתוכנית על-פי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה מיום 1.5.70, לפיהן יש לפצות בעל קרקע שהופקעה אחר סיפוחה למדינת ישראל, תוך התחשבות בשווי הקרקע לפי התוכניות הירדניות שחלו עליה בטרם הסיפוח, על אף שבעל הקרקע אינו יכול עוד לממש את זכותו על-פי התוכניות הירדניות. לבסוף הם טוענים כי אף בית המשפט קמא קבע כי ניתן היה לקבל היתרי בנייה על בסיס התוכנית, אף כי בקשיים מסוימים, ולמרות זאת התעלם מהתוכנית בקובעו את שווי המקרקעין המופקעים. טענה נוספת של המשיבים הינה כי טעה בית המשפט קמא כשלא העניק משקל ראוי לנכונות המדינה לשלם לחברה סכום של 50 דולר למ"ר במסגרת בג"צ 3956/92, בתנאי שמקור והימנותא יצטרפו להסכם. המשיבים טוענים, כי נכונות זו מלמדת כי המדינה היתה סבורה ששווי המקרקעין מגיע לפחות כדי סכום זה. 10. המדינה בתשובתה לערעור שכנגד מציינת את ההלכה הקובעת כי אמת המידה להתערבות בנושאים שמאיים שנידונו ונבחנו על-ידי הערכאה דלמטה היא חוסר סבירות קיצוני בקביעת בית המשפט קמא. המדינה שבה ומחזקת את הקביעות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ביחס לחוות דעתו של ביר, וסוברת כי כלל לא ניתן להסתמך על חוות דעת זו. דיון 11. כאמור, המשיבים טוענים כי המדינה טרם שילמה לחלקם ולו את סכום הפיצוי שמשקף בעיניה את שווי הקרקע, דהיינו 20 דולר למ"ר. נראה כי מחדל זה נובע מהמחלוקת בדבר זכויותיהם של המשיבים על הקרקע המופקעת, אך אין בידינו די נתונים לקבוע האם אכן כך הוא. לפיכך נציין את המובן מאליו, שלגבי כל משיב אשר התבררה זכותו על הקרקע, או שאינה שנויה במחלוקת, על המדינה לשלם את הסכום שהוזכר בהתאם להוראת סעיף 9א לחוק הרכישה, עליו אעמוד להלן. הסכום שאינו שנוי במחלוקת 12. לאחר שהוצג המסד יקומו גם הטפחות. השאלות הטעונות בירור הינן איפוא אלו: ראשית, יש לבחון את השאלה האם יש לחייב את המערערת להסתמך על האומדנים שהכין מידן ואין לאפשר לה להסתמך על חוות דעתו של השמאי בנדל לצורך תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת. אם התשובה לכך היא חיובית נעבור לדון בשאלה האם האומדן של 33.5 דולר למ"ר שניתן על-ידי מידן אכן ניתן בטעות כפי שטוענת המערערת, או שמא מדובר בטענה שאינה נכונה ואינה תמת לב כפי שטוענים המשיבים. אם נגיע למסקנה כי אכן מדובר בטעות נידרש לבסוף לדון בשאלה האם יש לאפשר למדינה לחזור בה מטעותה ולשלם לבעלי הזכויות סכום נמוך מזה ששולם לברגר במסגרת הסכם הפשרה איתו. כמו כן יהיה עלינו לדון בטענת האפליה אותה העלו המשיבים. סעיף 9א(א) לחוק הרכישה קובע- "תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות". כבר נקבע על-ידי בית משפט זה כי הסכום האמור בסעיף, אשר לדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות, אינו סכום שרירותי, אלא צריך להתבסס על הערכתה הכנה ובתום לב של הרשות, תוך הסתייעות בשמאי מוסמך, בדבר הערך הריאלי של המקרקעין המופקעים (ע"א 676/75 עזבון המנוח פרד (פואד) כיאט נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד לא(3) 785 (להלן: עניין כיאט); וכן ראו א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001), בעמ' 451 (להלן: קמר)). 13. בית משפט זה נדרש לא פעם לדון בגובהו של הסכום השנוי במחלוקת. כך נקבע בע"א 597/70 מדינת ישראל נ' סיטון, סביר ה' 348 (להלן: עניין סיטון), כי העובדה שהמדינה שילמה במסגרת פשרה שהושגה בבית המשפט פיצויים הגבוהים מסכום הערכתו של השמאי, אינה מחייבת אותה לשלם אותו סכום לבעלי זכויות אחרים במקרקעין המופקעים, שכן לא ידוע על סמך מה שולם אותו סכום והאם הוא שיקף נכונה את שוויו של השטח המופקע. יחד עם זאת, בית המשפט אישר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר קבע כי לא היתה הצדקה משפטית ומוסרית להציע פיצוי בסכום הנופל מהסכומים ששולמו לבעלי מקרקעין בהפקעה קודמת באותו גוש מקרקעין, שכן מאז ההפקעה הראשונה לא הפיקו בעלי המקרקעין שהופקעו בהפקעה השניה כל תועלת מאדמתם ואף המשיכו לשאת בעול מיסים כבד. בבר"ע 123/75 איזנברג נ' הוועדה המקומית תל-אביב, סביר ט' 338 (להלן: עניין איזנברג) נפסק, כי חוות דעת שהוזמנה על-ידי הרשות המפקיעה ומונחת בתיקיה אינה מחייבת אותה ואינה משמשת הודיה מטעמה בסכום שהיא צריכה לשלם. כן נפסק, כי מקרה זה שונה ממקרה בו העיד עד מטעם הרשות ובית המשפט פסק כי עליה לשלם את הסכום עליו העיד העד מטעמה. בעניין כיאט נקבע, כי חזקה על הוועדה המקומית לתכנון ובניה שהסכום הראשוני אותו הציעה לבעלי הזכויות במקרקעין המופקעים (על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ד-1965) לסילוק כל תביעה מצידם הוא הסכום המהווה לדעתה פיצוי הולם בגין המקרקעין המופקעים. בע"א 589/87 בירנבוים נ' משרד השיכון, פ"ד מט(1) 625 (להלן: עניין בירנבוים) אבחן בית המשפט את הלכת כיאט וקבע כי אמנם בדרך-כלל אם הרשות מציעה פיצוי בשיעור מסוים, ההנחה תהיה שאין הרשות חולקת כי סכום זה מגיע לבעלי המקרקעין שהופקעו, אך באותו עניין ההצעה לא היתה מעוגנת בהערכת השמאי הממשלתי, או בהערכה שאושרה על ידו, אלא התכוונה להיות הצעת פשרה לפנים משורת הדין, ולכן אין לראות בה כסכום שעליו מסכימה המדינה כי אינו שנוי במחלוקת (כן ראו סקירתו של קמר בעניין זה, בעמ' 451-454). 14. במקרה דנן היו בפני המדינה, עוד טרם הזמנתה של שומת בנדל, אומדנים שערך מידן, שהינו, כאמור, שמאי מקרקעין מוסמך באגף שומת מקרקעין מחוז ירושלים והדרום. אומדנים אלו לא הוגשו מטעם המדינה לבית המשפט קמא בטרם החליט בית המשפט על הגשתם. עם זאת, בשונה מעניין איזנברג, נעשה בעניין שבפנינו שימוש על-ידי המדינה באומדנים אלו לצורך הצעת סכומי פיצויים הן בעניין מקור והימנותא והן בעניין ברגר ובורובסקי. אמנם ניתן לטעון כי האומדנים שנערכו על-ידי מידן לא נערכו במתכונת של שומה להצגה לבית משפט, והשימוש בהם נעשה כהערכות ראשוניות גרידא שאינן מפורטות ומבוססות דיין ("הערכה שמאית" בניגוד ל"שומה", כהגדרת המערערת) רק לצורך הגעה לפשרה עם בעלי הזכויות, ולפיכך הצעת הפשרה והאומדנים אינם מחייבים שכן הם אינם עומדים בתנאים שנקבעו בעניין בירנבוים. עם זאת, בעניין שבפנינו מצטרפת עובדה נוספת המצדיקה את מניעת האפשרות מהמדינה להסתמך על שומת בנדל, ואת חיובה בהתאם לאומדניו של מידן. כפי שציין בית המשפט קמא, במהלך המשפט התברר כי בנדל כיהן בין השנים 1983-1991 כשמאי באגף שומת המקרקעין בירושלים, ובתוקף תפקידו אז הכין ביום 22.3.91 אומדן תקציב לפיצוי בגין כל השטח המיועד להפקעה והעריך אותו בסך 20 דולר למ"ר. כזכור, אף הערכתו שניתנה למדינה כשמאי מן החוץ עמדה על 20 דולר למ"ר. אין להטיל דופי ביושרו ובהגינותו של בנדל, אך יחד עם זאת אין להתעלם מהחשש שהערכתו הקודמת, כעובד המדינה, השפיעה אף באופן בלתי מודע על הערכתו השניה כשמאי מן החוץ. אני סבורה כי היה ראוי, ולו בשל מראית פני הדברים בהיבט הציבורי, למנות שמאי שלא עסק בעבר בהערכת אותו מתחם מופקע מטעם המדינה. החשש האמור אף גובר לנוכח העובדה שהאומדן של בנדל העריך את שווי כל הקרקע המופקעת ב-20 דולר למ"ר, בעוד שמוסכם על כולם, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, כי שוויו של השטח בו מצויים המקרקעין נשוא הדיון גבוה משטחים אחרים באותו מתחם. מצירופם של הגורמים הנ"ל אני סבורה כי ראוי במקרה זה לא לאפשר למדינה להסתמך על חוות דעתו של בנדל. 15. משהגענו למסקנה זו, שומה עלינו לבחון את הסוגיות הנוגעות לאומדניו של מידן. ראשית נפתח בשאלת קיומה של טעות באומדנים הגבוהים יותר שניתנו על ידו. על-פי תצהירו של מידן, נערכו על ידו חמש שומות של הקרקע במתחם המופקע. השומה הראשונה נערכה ביום 4.2.97 לקרקע באזור ג'בל אבו רניים (אותו איזור בו נמצאות הקרקעות נשוא תיק זה) הנכללת בחלקה הרשומה על-שם הימנותא בע"מ (להלן: החלקה הנוספת). הערכתו לקרקע זו היתה שווי של 27.5 דולר למ"ר. יצוין, כי ביחס לחלקה זו נחתם בסופו של דבר הסכם פשרה לפיו פוצו הבעלים בסכום של 33.5 דולר למ"ר. ביום 19.8.97 וביום 29.10.97 נערכו שתי שומות נוספות על-ידי מידן של חלקים מן החלקה נשוא תיק זה אשר נרכשו על-ידי ברגר ובורובסקי, ושוויים נקבע על 33.5 דולר למ"ר. מידן טען כי שומות אלו התבססו בטעות על השווי למ"ר שנקבע בהסכם הפשרה עם הימנותא. ביום 10.11.98 שב מידן וקבע כי שווי הקרקעות בחלקה הנוספת הינו 27.5 דולר למ"ר, וזאת בהסתמך על השומה שנערכה על ידו ביום 4.2.97. נראה לי כי יש לקבל את טענתו של מידן כי השומות שנערכו ביום 19.8.97 וביום 29.10.97 התבססו בטעות על נתוני הפשרה שנערכה ביחס לחלקה הנוספת. טענה זו מתיישבת עם הנתונים שהובאו ואף עם ההיגיון והשכל הישר. ניתן ללמוד על כך מעיון בתסקיר השומה שנערך ביום 19.8.97. בסעיף שכותרתו "השומה" מציין מידן כי "השווים שנקבעו בהר חומה סגורים וחתומים ואין לבדוק אותם שנית". לו היה מדובר בשומה חדשה ומעודכנת שנערכה למקרקעין היה מצופה כי השמאי יפרט את התחשיבים החדשים שהביאו אותו לסכום החדש, אך דבר זה לא נעשה בתסקיר. מכך ניתן ללמוד כי מידן הסתמך בטעות על נתוני הפשרה בנוגע לחלקה הנוספת, במקום להסתמך על שומתו הקודמת מיום 4.2.97. יצוין אף כי אני סבורה שאין כל סיבה לפקפק באמינותו וביושרו של מידן בלי כל ביסוס לכך, בין אם מהנימוק שאין סיבה כי מידן יודה בטעות שביצע בשומתו לולא היה הדבר נכון, ובין אם כהיקש מחזקת התקינות המינהלית (ראו למשל ע"א 6066/97 עיריית תל-אביב-יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ, פ"ד נד(3) 749). יוער, כי העובדה שהמדינה לא דרשה מברגר ובורובסקי את החזרת ההפרשים בין הסכום ששולם להם בטעות לבין הסכום שהמדינה סוברת כי הוא השווי האמיתי של המקרקעין, אינה מלמדת על כך שלא נעשתה טעות בתשלום הפיצוי. 16. משהגענו לשלב זה עלינו לבחון האם הטעות שנעשתה על-ידי מידן, אשר הביאה את המדינה לפצות את ברגר ובורובסקי בסכום של 33.5 דולר למ"ר מצדיקה את פיצוים של כל שאר בעלי הזכויות במקרקעין באותו איזור בסכום זהה וזאת על מנת למנוע אפליה, או שיש לאפשר למדינה לחזור בה מטעותה ולפצות את בעלי הזכויות בסכום שהיא סבורה כי הוא משקף את שווי הקרקע שהופקעה מידיהם. מהפסיקה שנסקרה לעיל בנוגע לקביעת הסכום שאינו שנוי במחלוקת עולה כי בית המשפט סבר שיש לכבול את הרשות המפקיעה להחלטותיה הקודמות בעניין סכום זה, גם כאשר מדובר בבעלי זכויות אחרים באותה קרקע מופקעת, וזאת כאשר הסכום הקודם שהציעה הרשות מלמד על כך שהוא שיקף בעיניה את שווי הקרקע, ולא נבע, למשל, מרצון להגיע לפשרה מחוץ לבית המשפט ולמנוע התדיינויות ארוכות. הסכום שאינו שנוי במחלוקת שהוצע לברגר ובורובסקי, אף אם נראה בו כסכום ששיקף את שווי הקרקע בעיני הרשות למרות שהתבסס על הערכה שמאית בלבד ולא על שומה מלאה ומפורטת, התבסס על נתונים מוטעים. האם יש לכבול את הרשות המפקיעה לטעותה? 17. התשובה לשאלה זו תתבסס על ההלכות הנוגעות לחזרה של הרשות מטעותה. כידוע, ההחלטה המינהלית אינה בהכרח סופית וישנם שיקולים שונים היכולים להצדיק את שינויה או ביטולה. מידת גמישותה של ההחלטה עשוי להשתנות מעניין לעניין בהתאם למהות ההחלטה ונסיבות המקרה. בהקשר של טעות בהחלטת הרשות יש לזכור כי הרשות הציבורית מטפלת בכל יום במספר עצום של עניינים, ועליה לקבל החלטות באופן שגרתי ומהיר, וכתוצאה מכך גדלה ההסתברות לעשיית טעויות בהחלטותיה (ראו י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב', 1996), בעמ' 982-983 (להלן: זמיר)). בשקילת יכולתה של הרשות לחזור בה מטעותה יש לאזן בין שיקולים שונים העומדים על הפרק, וכל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו. כך יש להבחין בין טעות שנגרמה באשמת הרשות לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. טעות שנגרמה באשמת הרשות ניתנת אף היא לתיקון, אך לשם כך נדרש אינטרס ציבורי מיוחד המצדיק זאת. כמו כן יש להבחין בין טעות הנופלת במסגרת הסמכות של הרשות לבין טעות הגורמת לתוצאה בלתי חוקית או מנוגדת לסמכותה של הרשות. הבחנה נוספת שנעשתה בפסיקה לגבי חזרה מטעות על-ידי הרשות היא ההבחנה בין טעויות שבשיקול הדעת לבין טעויות טכניות. לגבי אלה הראשונות תהיה הרשות בדרך-כלל קשורה בהחלטתה, בעוד שלגבי האחרונות תוכל הרשות בדרך-כלל לחזור בה מהחלטתה. בנוסף, יש לבחון את אינטרס הפרט בסופיות ההחלטה המינהלית, את מידת ההסתמכות שלו עליה, והאם שינה מצבו לרעה עקב ההחלטה או שנגרם או עלול להיגרם לו נזק בעקבות שינויה. מנגד יש לבחון את מהותו של האינטרס הציבורי אותו מבקשים לקדם (ראו זמיר, בעמ' 1004-1007; ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש, פ"ד לז(1) 337; ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433; ע"א 1928/93 רשות ניירות ערך נ' גבור סברינה מפעלי טקסטיל בע"מ, פ"ד מט(3) 177; ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה נתניה (לא פורסם, ניתן ביום 2.2.05)). 18. נראה כי במקרה דנן יש להבחין בין מצבם של ברגר ובורובסקי לבין מצבם של המשיבים האחרים. ברגר ובורובסקי קיבלו את הפיצוי על סמך הסכם פשרה שחתמו עם המדינה. בכך קם להם אינטרס בסופיות ההחלטה שניתנה בעניינם, ובנוסף אף קם להם אינטרס ההסתמכות, שכן הם קיבלו לידם את הפיצויים ויתכן ואף עשו בהם שימוש. לשאר המשיבים, לעומת זאת, לא קם אינטרס ההסתמכות ואף לא אינטרס בסופיות ההחלטה, שכן ההסכם לא נחתם איתם, ההחלטה לא ניתנה לגביהם, וכפי שהתברר מאוחר יותר הרשות אף סברה כי הסכום שהוצע בהסכם הפשרה כלל לא מחייב אותה כלפי שאר בעלי הזכויות. בנוסף, במקרה דנן אני סבורה כי יש לראות בטעותו של מידן טעות טכנית בלבד, שכן מידן לא ביצע שומה חדשה שהוא טוען לגביה כי טעה בהערכתו, אלא טענתו היא כי התבסס בטעות על הסכום שנקבע בפשרה במקום על הסכום שהוא עצמו שם בעבר. בכך יש משום טעות טכנית שבהיסח הדעת. בעניין שבפנינו היצמדות להחלטה המוטעית בשל טענת האפליה תעניק לבעלי הזכויות במקרקעין המופקעים פיצויים מעבר למגיע להם ובכך יפגעו האינטרס הציבורי והקופה הציבורית. לפיכך, גם אם נוצרה אצל המשיבים ציפייה כלשהי בעקבות הסכם הפשרה, ולמרות שהטעות נעשתה באשמת הרשות ולא באשמת המשיבים, באיזון בין השיקולים השונים אני סבורה כי יש מקום לאפשר לרשות לתקן את טעותה ולא לחייבה לפצות את המשיבים בהתאם לשומה המוטעית. התוצאה בעניין זה היא שהסכום שאינו שנוי במחלוקת יעמוד על 27.5 דולר למ"ר ברוטו למועד ההפקעה ככל האמור במשיבים 2-4, כפי שקבע מידן בשומותיו שאינן מבוססות על טעות. שווי הקרקע 19. מכאן אעבור לדון בערעור שכנגד. המשיבים מבקשים כי נאמץ את חוות דעתו של ביר שהובאה מטעמם ונקבע את שווי המקרקעין על 100 דולר למ"ר. ראשית אציין, כי צודקת המדינה בהערתה שחוות דעתו של ביר העריכה את שווי המקרקעין ב-100 דולר למ"ר נטו. לפיכך, על מנת לערוך השוואה עם חוות הדעת האחרות שניתנו במקרה זה, יש לחשב את השווי ברוטו על-פי חוות דעתו של ביר. שווי זה עומד על כ-69.25 דולר למ"ר (שכן, כפי שמציין ביר בחוות דעתו, שוויו של מגרש בשטח דונם נטו שווה ערך למגרש של 1.444 דונם ברוטו). 20. לגופו של עניין. הלכה ידועה היא כי בית משפט שלערעורים לא יתערב בהעדפתה של הערכאה הדיונית חוות דעת כזו או אחרת, אלא אם כן ניתן להצביע על חוסר סבירות קיצוני בהערכת חוות הדעת או על טעויות ברורות על פני הדברים המשמיטות את הבסיס מתחת לאמינותה של חוות הדעת המועדפת (ע"א 1510/94 מינהל מקרקעי ישראל נ' פרחאת (לא פורסם, ניתן ביום 6.2.96); ע"א 1227/97 סלעית האדומים מחצבה ומפעל לעיבוד אבן בע"מ נ' עלי, פ"ד נג(3) 247; קמר, בעמ' 322). במקרה דנן לא נראה כי מתקיימים הפגמים הנ"ל. בית המשפט המחוזי בחן את חוות דעתו של ביר ואת עדותו וקבע כי נותרו בליבו ספקות האם ניתן לסמוך על חוות דעת זו. אף אם נקבל את טענת המשיבים כי העובדה שביר לא זיהה מפה מסוימת, לא ביקר בשטח במועד ההפקעה או לא זכר את דרכי הגישה אליו אינה רלוונטית לחוות דעתו, עדיין מעוררת חוות דעת זו קשיים נוספים שהעלה בית המשפט קמא, כמו העדר תחשיב ההשקעה הנדרשת להכנת תשתית לכבישים ודרכי גישה, וצירוף תחשיבים שלא הוא עצמו ערך. 21. מחלוקת מרכזית בין הצדדים, שאף בית המשפט המחוזי נתן לה משקל רב, היא שאלת תוקפה של תוכנית RG/19. אין אני רואה צורך לדון בטענותיהם של הצדדים לעניין תוקף התוכנית, שכן ממילא, אף לו היינו מניחים כי התוכנית המנדטורית הינה בת-תוקף, אני סבורה כי יש להתחשב לצורך קביעת שווי המקרקעין באפשרות ישימותה של התוכנית (על כך ראו ע"א 9355/05 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406; ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154). כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, אף המומחה מטעם המשיבים סבר כי התוכנית אינה ישימה. למרות זאת עולה מפסק הדין כי בית המשפט קמא התחשב בקיומה של התוכנית וביכולתם של המשיבים ליישמה, שלא כטענת המשיבים, ואף סקר את המכשולים שהיו עומדים בפניהם לו רצו לממש את חזונם בהקמת שכונת מגורים על הקרקע. עם זאת, בית המשפט ייחס לתוכנית ישימות נמוכה יותר וקשיים ומכשולים רבים יותר מאלו שנטענו על-ידי המשיבים. בית המשפט המחוזי השווה את מצבם של המשיבים עם המצב התכנוני של הקרקע שבבעלות מקור והימנותא וסבר כי מצבם של האחרונים היה טוב יותר. לפיכך, ומאחר שסבר כי אין להסתמך על חוות דעתו של ביר, ביצע בית המשפט קמא הפחתה מסוימת מהסכום שנקבע בהסכם הפשרה בין המדינה לבין החברה וכך קבע את שווי הקרקע. בקביעה זו אין אני מוצאת מקום להתערב. 22. לעניין טענתם של המשיבים כי במסגרת המשא ומתן לקראת הסכם הפשרה שנערך בעקבות הגשת העתירות בבג"ץ 3956/92 הסכימה המדינה לשלם פיצויים בגובה של 50 דולר למ"ר וזאת בתנאי שמקור והימנותא תצטרפנה להסכם, אין אני מוצאת כי טענה זו מהווה משום סיוע למשיבים, שכן נראה שסכום זה הוצע על-ידי המדינה על מנת לסיים את ההתדיינויות בנושא זה, ולפיכך היתה מוכנה לשלם סכום הגבוה מזה ששיקף את שווי הקרקע בעיניה (ראו קמר, בעמ' 437-438). 23. אשר על כן, לו דעתי היתה נשמעת, הייתי מציעה לחברי לקבל את הערעור, כך שהסכום שאינו שנוי במחלוקת יעמוד על 27.5 דולר למ"ר ברוטו למועד ההפקעה ככל האמור במשיבים 2-4, ולדחות את הערעור שכנגד. המשיבים 2-4 יישאו בשכר טרחת עורך דין בסכום של 5,000 ₪ ובהוצאות משפט. ש ו פ ט ת השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת א' חיות: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ארבל. ניתן היום, ט"ז בטבת תשס"ו (16.1.06). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04115830_B08.doc מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il /עכ.