עזבון המנוח עבדאלכרים זועבי נ. מינהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 11422/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 11422/04 בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט י' אלון המערער: עזבון המנוח עבדאלכרים זועבי נ ג ד המשיב: מינהל מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 31/10/2004 בה"פ 495/97 שניתן על ידי כבוד השופט נ' ממן בשם המערער: עו"ד סאמר זועבי בשם המשיב: עו"ד חיה זנדברג פסק-דין השופטת א' פרוקצ'יה: רקע 1. מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) תבע בשם קרן קיימת לישראל (להלן – קק"ל) הצהרה כי חלקים בחלקה 13 בגוש 17206 (להלן – חלקה 13) הם בבעלותה. התביעה הוגשה כנגד תשעה נתבעים, והיא מושתתת על חוזה מיום 3.10.69 בין קק"ל (להלן גם הקונה) לבין הנתבעים (להלן גם המוכרים). החוזה היה ביסודו חוזה חליפין, אשר תנאיו העיקריים הם כדלקמן: המוכרים יעבירו לקק"ל 3860/90507 חלקים מחלקה 13 שבבעלותם, ששטחה הכולל הוא 90.507 דונם, כך שהמוכרים יעבירו בסך הכל 3.860 דונם לקונה. מנגד, קק"ל תעביר למוכרים 7.750 דונם, שהם 340/1000 חלקים מחלקה 14 בגוש 17207 (להלן – חלקה 14) שבבעלות קק"ל. 2. המוכרים הם בני משפחה אחת, והם יורשיו של המנוח סלמאן חוסיין עובייד זועבי. כולם חתמו על החוזה, בזה אחר זה, בסמוך למועד עריכתו. הם קבלו לידיהם את חלקי המקרקעין שקק"ל התחייבה להעביר להם בחוזה החליפין, ושלושה מהם אף מכרו לאחרים את חלקיהם שרכשו מקק"ל. מנגד, המוכרים העבירו לקק"ל את החזקה במקרקעין שהם התחייבו למכור לה, והיא הקצתה אותם, באמצעות המינהל, לקיבוץ דוברת, לצורך הקמת תחנת דלק על הכביש הראשי עפולה-טבריה. תחנת הדלק אכן הוקמה, והכביש הורחב. קבלת החזקה והשימוש בחלקות השונות על ידי שני הצדדים הקדימו את רישומם הפורמלי על שם הרוכשים החדשים בהתאמה, והרישום של שתי החלקות נותר על שם הבעלים המקוריים. לפיכך, עלה הצורך להשלים את העיסקה ברישום. מאחר שבידי קק"ל לא נמצא יפוי כח בלתי חוזר, הוגשה על ידה תביעה באמצעות המינהל לסעד הצהרתי כנגד כל המוכרים ויורשיהם, כדי להסדיר את רישום הבעלות בחלקה 13 על שמה. 3. זמן קצר לאחר הגשת התביעה, הושגה פשרה בין התובע (המינהל) לבין כל הנתבעים (המוכרים), למעט נתבע 8, שהוא המערער בענייננו. על פי הסכם הפשרה, יבוצע רישום הבעלות על שם הנתבעים בחלקה 14, וכנגדו התחייבו הנתבעים לבצע את רישום הבעלות בחלקה 13 על שם קק"ל בחלקה 13 בחלקים היחסיים לאותם נתבעים. להשלמת רישום הבעלות על שם קק"ל חסר חלקו של נתבע 8, הוא המערער, שלא היה צד לפשרה, ובחר להמשיך בניהול ההתדיינות. המחלוקת 4. המערער הינו עזבונו של המנוח עבדאלכרים סלמן חסין זועבי (להלן – המנוח), אשר נימנה על קבוצת המוכרים על פי האמור בחוזה החליפין. לטענת המערער, המנוח לא חתם על חוזה החליפין, ולכן הוא ויורשיו אינם מחוייבים על פיו. הוא טוען, כי החתימה הנחזית להיות של המנוח מזויפת, וכי המנוח מעולם לא הסכים במפורש או במשתמע לעיסקת החליפין במקרקעין. כן הועלו טענות לגבי אופן ניסוח ההסכם, שלא הבהיר מהו החלק שכל אחד מהמוכרים יעביר לקק"ל, ומהו החלק שיקבל ממנה בחליפין; ההסכם גם לא נתמך ביפוי כח ובאימות חתימות המוכרים. כן נטען, כי החוזה הוחזק 25 שנים במשרדי המינהל מבלי שנחתם על ידיו; הוא נחתם, ככל הנראה, על ידי היועץ המשפטי של המינהל רק בסמוך להגשת התביעה לסעד הצהרתי נשוא הליך זה. הדיון הראשון בערכאה הדיונית 5. בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט נ' ממן), בפסק דינו מיום 4.3.01 (להלן – פסק הדין הראשון), דן בטענת התיישנות התביעה שהועלתה על ידי המערער כנגד המינהל וקבע כי יש לדחותה. הוא פסק, כי תביעת המינהל לסעד הצהרתי בדבר זכותה הקניינית של קק"ל בחלקה 13 אינה נתונה כלל להתיישנות. לגישתו, המינהל תבע זכות במקרקעין מוסדרים, ותביעה מסוג זה עונה להגדרה של תביעה "לקיום זכות במקרקעין מוסדרים", שעל פי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) לא חלה עליה התיישנות כלל. על פי גישה זו, ההגדרה האמורה בסעיף 159(ב) חלה גם על תביעת זכות במקרקעין מוסדרים של מי שעדיין אינו רשום כבעל זכות קניינית במקרקעין אלה, ולכן לא חלה, כאמור, התיישנות על תביעת המינהל. לגוף התביעה, בית המשפט קמא דחה את טענות המערער בענין קיומו של תנאי מתלה בחוזה, קיום נזק ראייתי, שיהוי, וטענות בדבר רשלנות וחוסר תום לב שהועלו כנגד המינהל. בית משפט קמא בחן במישור העובדתי גם את טענת המערער לפיה המנוח לא חתם על הסכם החליפין. בענין זה ניתח בית המשפט שורה ארוכה של עדויות, לרבות עדויות מומחה, ובחן שאלה זו מזוויות שונות. על רקע כלל נסיבות הענין, המנותחות היטב, הגיע בית המשפט למסקנה כי המנוח אמנם לא חתם הוא עצמו על ההסכם, אך שמו נחתם בידי אדם אחר, כנראה אחיו, בהסכמתו ובהרשאתו. נקבע, כי מה שנחזה, לכאורה, כחתימה מזוייפת בשם המנוח, אכן נחתם בידי אחיו, אך נעשה בהרשאתו ובידיעתו של המנוח, והדבר מחייב כיום את יורשיו שאינם יכולים לכפור בחתימה ולטעון כי פעולת החתימה נעשתה בלא הרשאה. "דרך התנהלותו של האב המנוח למן חתימת החוזה ועד לפטירתו, והתנהלות יורשיו אחריו, מעידות על הסכמה מראש ובדיעבד לכך שחתימתו מופיעה על גבי החוזה", קבע בית המשפט. עוד נקבע, כי המנוח ידע כי מתנהל משא ומתן עם המינהל, וכי יתר בני המשפחה חתמו על חוזה החליפין. הוא ראה כי תחנת הדלק מטעם שוכרי קק"ל מוקמת לנגד עיניו על חלקתו, ואף רכש דלקים באותה תחנה. הוא ידע כי איש מבני משפחתו אינו מתנגד להקמת התחנה, ולא ניסה להשפיע עליהם למנוע את הקמתה; הוא לא נקט כל פעולה לביטול החוזה, ולא מחה על חתימתו שהתנוססה על גבי החוזה, אשר נחתמה בידי אחר. בנסיבות אלה, כך נקבע, חתימת המנוח על ההסכם, אף שנעשתה בידי אדם אחר, מחייבת אותו עצמו, ואת יורשיו. על רקע כל אלה, נעתר בית המשפט לתביעת המינהל, והצהיר על זכות קק"ל להרשם כבעלים של חלקה 13. הערעור הראשון 6. המערער הגיש ערעור על פסק הדין הראשון לבית המשפט העליון. בערעור זה פסק בית משפט זה כי, לכאורה, המנוח נתן את הסכמתו לעיסקה, אולם קביעות בית המשפט קמא בענין ההתיישנות אינן יכולות לעמוד לאור פסק הדין בפרשת חוסין (ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487 (2000)). בית משפט זה החליט, אפוא, לקבל את הערעור, ולהחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי לצורך "בחינת טענות נוספות בענין התיישנות (כגון הודאת בעל דין, זכויות שביושר ועוד)" (ע"א 3260/01 זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 14.7.02) (הנשיא ברק והשופטים דורנר ואנגלרד) (להלן – פסק הדין בערעור הראשון)). הדיון השני בערכאה הדיונית 7. הענין חזר, אפוא, לבית המשפט המחוזי, ולאור הנחיית בית המשפט העליון, בפסק דין מיום 31.10.04 (להלן – פסק הדין השני) דן בית המשפט המחוזי בטענת ההתיישנות, על כל היבטיה. הוא החיל על הענין את הילכת הנאמנות הקונסטרוקטיבית בדיני מכר מקרקעין, אשר על פיה, קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחסי נאמנות בין המוכר לקונה. על פי ההלכה, בהתקיים יחסי נאמנות כאמור, תביעת הנהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בהחזקתו בנכסי הנאמנות כנאמן, ואינו מפר את חובת הנאמנות. מירוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הכפירה או ההפרה כאמור (ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280 (2002) (להלן – פרשת ענבטאוי)). תוך יישומה של הילכת ענבטאוי לענייננו, פסק בית המשפט המחוזי כי בפרשה זו מדובר בעיסקת חליפין שהושלמה, למעט בענין רישום הבעלויות במרשם המקרקעין. הצדדים בצעו את מלוא חיוביהם ההדדיים על פי החוזה, ובכלל זה את העברת החזקות במקרקעין המוחלפים ומתן התמורה ההדדית, ונותר רק לרשום את זכויות הקנין במרשם. כן נקבע, כי עד להגשת כתב ההגנה הראשון בתביעת המינהל כנגד המוכרים לא ידע המינהל כי המערער כופר בעסקת המכר, או מתכוון להתכחש לה. גם המציאות בשטח לא הניחה כל יסוד למחשבה זו, אלא ההפך מכך. כפירת המערער בעיסקת המכר רק בסמוך להגשת התביעה, אינה מועילה לבסס טענת התיישנות, משמירוץ ההתיישנות נפתח רק עם כפירת הנאמן בנאמנותו, כאמור. לאור כל אלה, החליט בית המשפט המחוזי בפסק הדין השני לדחות את טענת ההתיישנות, ולקבל את תביעת המינהל, ונתן את הצהרת הבעלות המבוקשת בדבר זכותה הקניינית של קק"ל ביחס לחלקה 13. הערעור השני המערער פנה בשנית לבית משפט זה, והפעם בערעור על פסק דינו השני של בית המשפט המחוזי. טענות המערער 8. עיקר טענות המערער הן, כי ההלכה בענין הנאמנות הקונסטרוקטיבית בחוזה מכר מקרקעין אינה חלה בנסיבות מקרה זה, לאור הממצאים שנקבעו בידי בית משפט קמא בפסק דינו הראשון. לדבריו, הנאמנות הקונסטרוקטיבית לא הוכרה בשני מצבים – מקום שלא שולמה מלוא התמורה בחוזה מכר המקרקעין, ונותר למוכר אינטרס במקרקעין, ומקום שמדובר בעיסקה שחל עליה חוק המקרקעין, ובזכויות שביושר "תוצרת הארץ" שנולדו לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף. במקרה שלפנינו, כך על פי הטענה, לא ניתנה למנוח תמורה, הואיל והוא לא קיבל את הקרקע ה"מוחלפת" לבעלותו או לחזקתו; משכך, לא התגבש בידי הקונה קנין שביושר בטרם חקיקת חוק המקרקעין. יתר על כן, מיד בסמוך לאחר חתימת ההסכם, הצדדים לעיסקת החליפין לא שתפו פעולה בביצועו, לא חתמו על מסמכים לצורך רישום הבעלויות, ולא עשו דבר כדי לממשו. משכך, בהעדר שיתוף פעולה בין הצדדים כבר מן ההתחלה, יחסי ה"נאמנות" הלכאוריים התערערו כבר אז, ולכן מירוץ ההתיישנות החל כבר אז, וחלף עבר עוד בטרם הוגשה תביעת המינהל. כן נטען, כי לא נתקיימה דרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין ביחס למנוח; חתימתו זוייפה, כפי שקבע בית משפט קמא, וכל אלה מצביעים על העדר גמירות דעת מצד המנוח בכל הקשור להתקשרותו בחוזה החליפין. כן לא ניתן כל יפוי כח מטעם המנוח לפעול על פי הסכם המכר. המינהל פעל בחוסר תום לב, ובמשך למעלה מ-28 שנים לא עשה דבר לביצוע רישום הבעלות על פי ההסכם. המערער חוזר על טענות שהעלה בבית המשפט המחוזי בענין תנאי מתלה בחוזה, שיהוי, ונזק ראייתי שנגרם לו. עמדת המינהל 9. המינהל טוען, כי בעקבות כריתת הסכם החליפין, בוצעו חילופי הקרקע בין הצדדים, וכל צד קיבל את שהובטח לו. חלקה 13, שהועברה לקק"ל, הושכרה לקיבוץ דוברת, והוקמה שם תחנת דלק, ובשנות ה-90 הוקם שם אף "אורחן דוברת". המקרקעין שהועברו מידי קק"ל בתמורת חליפין לידי היורשים שימשו אותם לחקלאות. אלה היו הקביעות העובדתיות שנקבעו בבית המשפט המחוזי בהליך הראשון, ואלה נשארו בעינן מאחר שהענין הוחזר אליו בעקבות הערעור הראשון בשאלת ההתיישנות בלבד. לטענת המינהל, יש לאמץ את קביעותיו העובדתיות ואת עמדתו המשפטית של בית משפט קמא, משהיא מיישמת כראוי את הדין ואת העקרונות שנקבעו בהלכה הפסוקה, בין היתר בפרשת ענבטאוי. במקום שנוצרו זכויות שביושר לפני חקיקת חוק המקרקעין, זכויות אלה ממשיכות לעמוד בתוקפן גם לאחר כניסתו לתוקף של החוק. חוזה מכר מקרקעין מקים זכות שביושר לקונה, ונוצרים יחסי נאמנות בינו לבין המוכר כשהוא מוחזק נהנה, והמוכר מוחזק נאמן. מירוץ ההתיישנות נפתח רק ככל שהנאמן (המוכר) כופר בנאמנותו כלפי הנהנה (הקונה), או מפר את תנאי הנאמנות. יישום הלכה זו לענייננו הוא פשוט: החוזה נכרת ביום 3.10.69, לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין ביום 1.1.70. התמורה החוזית ההדדית המלאה הועברה מצד לצד בדרך של חילופי מקרקעין בין הצדדים לחוזה. החזקה במקרקעין המוחלפים הועברה מצד לצד, וזכויות בחלק מהמקרקעין המוחלפים שהועברו לידי המוכרים הועברו על ידם אף לצדדים שלישיים. בענייננו כאן, עד להגשת התביעה הנאמן (הוא המוכר) לא כפר בנאמנותו ואף לא הפר אותה, ועשה כן לראשונה רק בסמוך ממש להגשת תביעת המינהל. משכך, מירוץ ההתיישנות שהחל רק אז ממילא לא שכלל את מעבר תקופת ההתיישנות. הכרעה 10. דין הערעור להידחות. ראשית יובהר, כי מכח פסק הדין של בית משפט זה בערעור הראשון, המחלוקת היחידה שהועברה להכרעת בית המשפט המחוזי בהליך הדיון השני נוגעת לסוגיית ההתיישנות. בצדק הדריך עצמו בית המשפט המחוזי שלא לפתוח כל דיון בסוגיות אחרות שאינן קשורות במישרין לענין ההתיישנות, והממצאים שקבע בפסק דינו הראשון ביחס לטענות השונות שהעלה המערער, פרט להתיישנות, שרירים וקיימים. 11. לגופו של ערעור זה יש לומר בפתח הדברים: על פי הילכת חוסין, והפרשנות המשפטית שניתנה בה לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תביעה לקיום זכות לא רשומה במקרקעין מוסדרים אינה חסינה מהתיישנות. חסינות מהתיישנות הן רק תביעות לאכיפת זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. לפיכך, מאחר שבענייננו מדובר בתביעה לאכיפת זכויות שאינן רשומות במקרקעין מוסדרים, סעיף 159(ב) אינו חל עליהן, ומערכת היחסים המשפטית בין הצדדים כפופה לדיני ההתיישנות. השאלה היא, אפוא, האם על פי הדין חלפה תקופת ההתיישנות בטרם הגיש המינהל את תביעתו לסעד הצהרתי בדבר זכותה הקניינית של קק"ל בחלקה 13. 12. בבית משפט זה נתקבלה זה מכבר ההלכה כי הסכם מכר מקרקעין, אשר נקשר לפני תחילת חוק המקרקעין, מקנה לקונה בנסיבות מסוימות זכויות קנין שביושר. "זכויות שביושר" אלה, תוצר המשפט האנגלי, שנרכשו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מוסיפות לעמוד לרוכש על פי חוזי מכר מקרקעין גם לאחר חקיקת החוק, וחל עליהן הדין הקודם מכח סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, הקובע: "הוראות מעבר 166. (א) עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו, וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". הוראה זו באה לסייג את קביעת סעיף 161 לחוק המקרקעין, השולל קיומן של זכויות במקרקעין שאינן מוסדרות על פיו, בקובעו כי זכויות שביושר שקדמו לחוק המקרקעין ונוצרו על פי המשפט הקודם ממשיכות לחול על פי הוראת המעבר האמורה. 13. ההלכה הפסוקה בישראל קלטה את העקרון ב"דיני היושר" האנגליים, לפיו הסכם להעברת מקרקעין מבעלות המוכר לבעלות הקונה מקים זכות שביושר לטובת הקונה. ניתן לה מישנה תוקף כאשר הקונה קיים את מלוא התחייבויותיו, או את עיקרן, כגון שקיבל יפוי כח בלתי חוזר להעברת הבעלות; קיבל את החזקה במקרקעין לידיו, ונהג בהם מנהג בעלות ללא עוררין במשך תקופה ארוכה; במילים אחרות, כאשר מתבצעת עיסקת מקרקעין "כמעט מושלמת", שחסר בה רישום הבעלות במרשם (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 57-59 (2003) (להלן – פרשת צימבלר); ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1) 14, 22 (2002); ע"א 10653/05 ת"ת הכללי וישיבה גדולה עץ חיים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, פסקה 15 (לא פורסם, 1.8.10)). כדי לגבש זכות שביושר בידי הקונה, נדרשים מאפיינים מובהקים המצביעים על זכות להשלמת הקנין (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות (לא פורסם, 21.3.07)). בעקבות הוראת המעבר שבסעיף 166(א) לחוק המקרקעין, לא הוטל ספק בדבר תוקפן של הזכויות שביושר הקמות מכח הסכם מכר מקרקעין שקדם לחוק המקרקעין, שדיני היושר האנגליים ממשיכים לחול עליו. 14. בפסיקה אכן עלתה השאלה האם נוצרות "זכויות שביושר" תוצרת ישראל ביחס לחוזי מכר מקרקעין שנקשרו לאחר תחילת חוק המקרקעין, והאם חלה גם עליהם תורת הנאמנות הקונסטרוקטיבית בלבוש חדש, פרי הוראות חוק המקרקעין. אפשרות זו עלתה לאורך השנים, אך לא הוכרעה באופן פסקני עד היום (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999); ע"א 2907/04 סופיוב נ' עזבון סופיוב, פסקה 6 (לא פורסם, 13.6.07); ע"א 1217/03 קב' עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'זאן, פ"ד נח(1) 224, 238 (2003); פרשת צימבלר). גם בענייננו אין צורך להכריע בשאלה זו, מן הטעם שהסכם החליפין הנדון כאן נכרת לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, ולפיכך חל עליו הדין הקודם, אשר מכוחו קמו לקונה זכויות שיושר, ונוצרה נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר כנאמן לבין הקונה כנהנה. מערכת יחסים זו משליכה על דין ההתיישנות, באופן שכל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות ואינו מפר אותה, מירוץ ההתיישנות לצורך אכיפת זכותו שביושר של הקונה אינו נפתח (פרשת צימבלר; נילי כהן "חוזה של קטינה לרכישת דירה מול נושה של המוכר" הפרקליט מא 161, 172 (1993); שלמה ארדמן נאמנות מכח הדין 174 (2000); דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 547 (מהד' 2, 1998); מיגל דויטש "נפילתה(?) ועלייתה של הזכות שביושר במשפט הישראלי – המשפט בעקבות המציאות" עיוני משפט כד 313 (התשס"א)). 15. קליטת עקרון זה מכח דיני היושר האנגליים ביחס לחוזה מכר מקרקעין שקדם לחוק המקרקעין הובהרה בפרשת ענבטאוי: "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה... והנה, לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן, ואינו מפר את חובת הנאמנות" (שם, בעמ' 287). נקודת המוצא היא, אפוא, כי דיני ההתיישנות חלים על צדדים לחוזה מכר מקרקעין ביחס לזכויות שלא נרשמו במקרקעין מוסדרים. על חוזה מכר שקדם לחוק המקרקעין חלים דיני היושר האנגליים, המקנים לקונה זכות שביושר, ויוצרים נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים. דיני ההתיישנות חלים על הסכם כזה בהתאמות הנובעות מקיומה של הנאמנות הזו, באופן שמירוץ ההתיישנות מתחיל רק בעת שהנאמן (המוכר) כופר בנאמנותו או מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה (הקונה) (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997); ע"א 3141/99 מגדל חב' לביטוח בע"מ נ' פונדמינסקי, פ"ד נה(5) 817, 824-825 (2001); שלמה כרם חוק הנאמנות, תשל"ט-1979 201-202 (מהד' 4, 2004)). משהחל מירוץ ההתיישנות על פי אחת העילות הנובעות מהתנהגות הנאמן בנאמנות הקונסטרוקטיבית, חלים עליה גם המצבים השונים המעכבים את מירוץ ההתיישנות על פי חוק ההתיישנות (פרשת צימבלר, בעמ' 66-68; ע"א 8496/06 עזבון איסקולסקי נ' גן הדר קורפוריישן, פסקאות כ-כב (לא פורסם, 4.5.08); Jill E. Martin, Modern Equity 326-29 (16th ed. 2001)). מן הכלל אל הפרט 16. בענייננו, מדובר בחוזה חליפין של מקרקעין, ובתביעה של המינהל לרישום זכות בעלות על פיו על שם קק"ל. מדובר בתביעה לאכיפת זכות בלתי רשומה במקרקעין מוסדרים, ולכן לא חל על ענין זה סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, הקובע כי חוק ההתיישנות לא יחול על "תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים", שמשמעותן היא – תביעות לקיום זכות רשומה במקרקעין מסודרים. על הסכם החליפין, בהיותו הסכם שנכרת קודם לכניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, חל הדין הקודם, ובכלל זה דיני היושר האנגליים. על פי דינים אלה, ועל יסוד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, קק"ל כקונה רכשה זכות שביושר להעברת הבעלות במקרקעין בחלקה 13 לידיה, ונוצרה נאמנות קונסטרוקטיבית בינה כקונה לבין המערער ויתר היורשים כמוכרים לצורך העברת הבעלות, כאמור. לא היתה כפירה של ה"נאמן" בקיומה של הנאמנות, ולא היתה הפרה של הנאמנות מצדו, אלא בסמוך להגשת תביעת המינהל נגדו. מירוץ ההתיישנות החל, אפוא, רק עם הכפירה האמורה, וממילא לא חלפה תקופת ההתיישנות עובר להגשת התביעה לסעד הצהרתי. קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי מבססות מסקנות אלה, כדלקמן: 17. בית המשפט המחוזי קבע כממצא שבעובדה כי המנוח היה שותף להסכם החליפין שנכרת בין קק"ל לבין תשעת יורשיו של סלמן זועבי. הסכם זה נכרת קודם לכניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, ולכן היה "כשיר" להצמיח זכויות שביושר מכח דיני היושר שבמשפט האנגלי. בעקבות ההסכם, נעשו חילופי מקרקעין, כך שחלקה 13 עברה לחזקתה של קק"ל, וחלף זאת היא העבירה חלקים מחלקה 14 לחזקת המוכרים. על פי פסק הדין קמא, חילופי המקרקעין בוצעו במלואם, ובכך הוחלפה התמורה החוזית בשלמותה בין הצדדים. פעולות החליפין בחלקות בוצעו כבר לפני שנים – קק"ל קיבלה את חלקה 13, והיא שמשה את קיבוץ דוברת שחכר אותה לצורך בניית תחנת דלק; היורשים קבלו את מקרקעי קק"ל בחלקה 14, והשתמשו בהם לחקלאות. בענין זה הוצג דו"ח הפיקוח של מפקח המינהל, אלברט לוי, משנת 1991, לפיו "השטחים מוחזקים בפועל על ידי הצדדים בהתאם להסכמים שנחתמו בזמנו ו/או יורשיהם". באוקטובר 1991 הושלם דו"ח הפיקוח, בו נאמר: "בררתי את הנושא מחדש, ולהלן פרטים: חלקה 17207/14 (שהיא חלקת קק"ל שהועברה בהסכם החליפין), השטח 7.750 מוחזק ומעובד על ידי אחמד סלמאן בשמו ובשם כל יתר השותפים בחוזה. סוג העיבוד מזרע-גידול בעל". אחמד סלמן זועבי הוא אחד המוכרים, ואחיו של המנוח. בנסיבות אלה, עיסקת חילופי המקרקעין למעשה הושלמה, פרט לרישום הבעלות בחלקות על שם הזכאים להם, בהתאם לעיסקת החליפין. 18. משהעיסקה נכרתה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, חלים עליה דיני היושר האנגליים, המניחים קיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית בין קק"ל (הקונה) לבין המערער ויתר היורשים (המוכרים). מכח נאמנות זו נוצרה זהות אינטרסים מלאה בין המוכרים לקונה, והקונה הפכה בעלים של זכויות שביושר על פי ההסכם. משמעות הדבר לענין ההתיישנות היא, כי כל עוד לא כפרו המוכרים בנאמנות ולא הפרו אותה לא נפתח מירוץ ההתיישנות. 19. בנסיבות הענין שלפנינו, וכפי שנקבע על ידי בית משפט קמא, הצדדים להסכם פעלו ליישומו מתוך הבנה ושתוף פעולה. לאורך שנים רבות כל צד להסכם קיבל את התמורה שהובטחה לו, והאינטרסים ההדדיים שלהם על פי ההסכם נענו. כל היורשים פרט למערער הסירו את התנגדותם לרישום קק"ל כבעלים על חלקיהם בחלקה 13 בהתאם להסכם. טענות הכפירה בנאמנות עלו מפי המערער רק בסמוך לפני הגשת התביעה נשוא הליך זה, ולא נמצא להן ביסוס עובדתי ומשפטי. טענת ההתיישנות, שמירוצה החל רק עם הגשת כתב ההגנה, נדונה אף היא לכשלון. לאור כל אלה, דין הערעור להידחות. המערער ישלם למשיב שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. ש ו פ ט ת השופט א' רובינשטיין: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' אלון: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך, הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה. ניתן היום, ‏ז' בתשרי התשע"א (‏15.09.10). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04114220_R11.doc יט מרכז מידע, טל' 02-6593666; אתר אינטרנט, www.court.gov.il