חברת אלקודס קורפוריישן נ. מוחמד עלי עבד אל רחמן סמור אבו חלף

פסק-דין בתיק ע"א 1117/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1117/06 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות המערערת: חברת אלקודס קורפוריישן נ ג ד המשיבים: 1. יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן 2. זוהיר אבו חלף 3. מוניר אבו חלף 4. מונירה אבו חלף 5. הודה תמימי 6. האני עבד אל רחום עבד אל רחמן אבו חלף ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 1497/97 שניתן ביום 21.12.2005 על-ידי כבוד השופטת (בדימוס) י' הכט תאריך הישיבה: י' בתמוז תשס"ט (2.7.2009) בשם המערערת: עו"ד אורי שטנדל; עו"ד יצחק מירון בשם המשיבים 1-5: עו"ד משה עליאש בשם המשיב 6: עו"ד עווני יג'מור פסק-דין השופטת א' חיות: זהו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 21.12.2005 (כב' השופטת בדימוס י' הכט), אשר קיבל את תביעת המשיבים, הצהיר כי דינו של הסכם למכירת זכויות במקרקעין למערערת להתבטל והורה על מחיקת רישומה של המערערת כבעלים של מחצית הזכויות בהם. המקרקעין נשוא המחלוקת והצדדים בהליך 1. המקרקעין שבמחלוקת אינם מוסדרים והם רשומים בפנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר 3000 (בעבר פנקס 9ע). המקרקעין נחלקים לשתי חלקות ביניהן מפרידה דרך: החלקה המצוינת בדף 953 (בעבר דף 181) שטחה 560 מטרים רבועים (להלן: החלקה הגדולה) והחלקה המצוינת בדף 954 (בעבר דף 182) שטחה 39 מטרים רבועים (להלן: החלקה הקטנה וביחד המקרקעין). המקרקעין והדרך מהווים את חלקת שומה 74 בגוש 29990 בשכונת ראס אל עמוד בירושלים (להלן: חלקת שומה 74) ושטחה הכולל הוא 987 מטרים רבועים. על החלקה הגדולה ניצב בניין (להלן: הבניין) ואילו שטח החלקה הקטנה פנוי. בעמודת ההערות של נסח הרישום מדף 953 מופיעה הפנייה לדף 954 ואילו בעמודת ההערות של נסח הרישום מדף 954 מופיעה הערה המפנה לדף 953. ביום 20.2.1966 נרשמו המקרקעין בהליך של רישום ראשון (תיק ירדני 470/1965) בבעלות ערפאת עבד אלרחמן סמור אבו חלף (להלן: ערפאת) ואחיו עבד אלרחים עבד אלרחמן סמור אבו חלף (להלן: עבד אלרחים) בחלקים שווים. חלקו של ערפאת הוקנה, בהיותו נפקד, לאפוטרופוס לנכסי נפקדים וביום 25.3.1968 הושכר הבניין לעיריית ירושלים (להלן: העירייה) בשכירות מוגנת על-ידי עבד אלרחים ועל-ידי האפוטרופוס. העירייה מנהלת תיק ובו המסמכים הרלוונטיים לשכירות (להלן: תיק העירייה), וכמה מהם, כפי שיפורט להלן, משליכים על הסכסוך נשוא ערעור זה. 2. ביום 18.8.1980 הלך לעולמו עבד אלרחים, ובצו ירושה שניתן בבית הדין השרעי ברמאללה כמה חודשים לאחר מותו נקבע כי יורשיו הם המשיבים 3-6 –אלמנתו מונירה אבו חלף (להלן: מונירה) וילדיו מוניר אבו חלף (להלן: מוניר), הודה תמימי (להלן: הודה) והאני אבו חלף (להלן: האני וביחד היורשים). צו ירושה נוסף ניתן בבית הדין השרעי בירושלים ביום 27.6.1996 ובו צוין כי את זכויותיו של עבד אלרחים במקרקעין (להלן: הזכויות במקרקעין) ירשו היורשים וסמוך לאחר מכן, ביום 26.9.1996 נרשמו זכויות אלה על שמם בלשכת רישום המקרקעין, באופן שלמוניר והאני הוקנו 14/40 כל-אחד, 7/40 הוקנו להודה ו-5/40 למונירה. מוחמד עלי עבד אלרחמן סמור אבו חלף (להלן: סמור), שהלך לעולמו לאחר הגשת הערעור שבכאן, הוא אחיו של עבד אלרחים והמשיב 2, זוהיר אבו חלף (להלן: זוהיר), הוא אחיינו של עבד אלרחים ובנו של סמור. לטענת המשיבים כולם, לרבות היורשים, מכר עבד אלרחים את הזכויות במקרקעין לסמור וזוהיר עוד בשנת 1978, דהיינו כשנתיים לפני מותו. המערערת, חברת אלקודס קורפוריישן, היא חברה בבעלות יהודית שנוסדה בשנת 1997 ונרשמה בליבריה. ביום 17.4.1997 (כחודש לאחר הקמתה) נחתם בין המערערת לבין האני, כנציג היורשים לכאורה, הסכם למכירת הזכויות במקרקעין (להלן: הסכם המכר מיום 17.4.1997), וביום 28.5.1997, בהתאם להסכם נרשמו הזכויות במקרקעין על שמה של המערערת בלשכת רישום המקרקעין. מסמכים הרלוונטיים להליך 3. בערעור דנן, כמו גם בהליך בבית משפט קמא, חלוקים הצדדים בשאלת האותנטיות של מסמכים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין ובשאלת פרשנותם של מסמכים אחרים. מחלוקות אלה יורדות לשורש הסכסוך בין הצדדים ועל-כן, טרם הצגת פסק-דינו של בית משפט קמא וטענות הצדדים אסקור בקצרה כמה מן המסמכים העיקריים הצריכים לעניין. מסמכים הכתובים במקור בשפה הערבית יובאו על-פי התרגום הנמצא בתיק המוצגים, ואלה המסמכים: (א) ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 14.11.1978, עליו חתם עבד אלרחים עוד בחייו (להלן: ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978): ייפוי הכוח מתייחס אמנם אך ורק לחלקה המצוינת בדף 182 (החלקה הקטנה, כיום דף 954), אך בה בעת נאמר בו כי בנוי עליה בניין (ויוזכר כי הבניין בנוי על החלקה הגדולה בעוד שהחלקה הקטנה פנויה). בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מתחייב עבד אלרחים למכור ולמסור לסמור או לפקודתו את כל זכויותיו במה שמוגדר שם ה"ממכר" וממנה את זוהיר במקומו וכבא-כוחו ו"נותן לו את הסמכויות המוחלטות והבלתי מוגבלות" בהקשר זה, לרבות הסמכות לבקש רישום של הערת אזהרה. אין מחלוקת בין הצדדים באשר לאותנטיות של ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978. (ב) הסכם מכר מיום 10.11.1978 בין עבד אלרחים לסמור, לפיו מוכר עבד אלרחים את שתי החלקות לסמור (להלן: הסכם המכר מיום 10.11.1978). הסכם המכר מיום 10.11.1978 מתייחס הן לדף 181 (כיום דף 953) והן לדף 182 (כיום דף 954) ונאמר בו כי עבד אלרחים "מכר מכירה מוחלטת וסופית את מלוא זכויותיו באדמה ומה שעליה מבניה, שנמצאת בסילואן – ראס אלעמוד, והבניה הזו מורכבת משתי קומות..." וכי הוא מתחייב להעניק לסמור ייפוי כוח נוטריוני בתוך שבוע מתאריך הרכישה. המערערת טענה בבית משפט קמא כי הסכם המכר מיום 10.11.1978 מזויף, בהדגישה כי הוא לא הוזכר בכתב התביעה או בתצהיר גילוי המסמכים אלא רק לאחר שהוגש כתב ההגנה מטעמה (בו נטען כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מתייחס אך ורק לחלקה הקטנה); כי ההסכם לא נכלל בתיק העירייה וכי חוות דעת מומחה שהגישה בעניין תומכת בטענתה בדבר זיופו. כפי שיפורט להלן, בית משפט קמא אישר את קבלתו של הסכם המכר מיום 10.11.1978 וקבע כי המסמך אותנטי. (ג) שלושה מכתבים אשר שלחו עבד אלרחים וזוהיר לעירייה בשנים 1979-1980, בהם הודיעו לעירייה על מתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 ועל כך שזוהיר מוסמך לפעול בהתאם לו בכל הקשור להשכרת הבניין. (ד) ייפוי כוח כללי בשפה העברית מיום 26.5.1996 אשר נחתם בפני הנוטריון ששון רחמים, לפיו מינו מונירה, מוניר והודה את האני כמיופה כוחם בכל עניין (להלן: ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996). מונירה, מוניר והודה טענו בבית משפט קמא כי הם אינם מבינים את השפה העברית וכי החתימות על ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 אינן חתימותיהם. ביום 17.7.1996 התייצבו מונירה, מוניר והודה בפני הנוטריון עבדאללה עודה וביטלו את ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996, לטענתם, לאחר שנודע להם דבר קיומו. (ה) ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 11.6.1996, עליו חתמו היורשים לרבות האני בפני הנוטריון אברהים נאסר (להלן: ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996). היורשים אישרו בו כי הם הבעלים "של כל חלקת האדמה מספר (74)..." וייפו את כוחו של עורך-הדין עבד אלרחמאן מוסא אבו ליל (להלן: עורך-הדין אבו ליל) להעביר ולרשום את החלקה על שם זוהיר. בסיכומיה בבית משפט קמא הטילה המערערת ספק באמינות ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 והדגישה כי מכל מקום הוא מתייחס לדף 954 בלבד, ולא לדף 953. (ו) תצהיר וייפוי כוח שהכין בשנת 1997 עורך-הדין נוריאל דור (להלן: עורך-הדין דור), אשר טיפל בעסקה מטעם המערערת, והנחזים להיות חתומים על-ידי סמור (להלן בהתאמה: התצהיר בשם סמור ו-ייפוי הכוח בשם סמור). בתצהיר בשם סמור נאמר כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 בטל ולחלופין כי סמור מוותר על כל זכות שיש לו מכוחו. בייפוי הכוח בשם סמור נאמר כי סמור הסכים למכור ולמסור להאני את כל זכויותיו בנכס שמכר לו עבד אלרחים בהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978. סמור טען בבית משפט קמא כי החתימות המופיעות על שני המסמכים אינן שלו ובית המשפט קיבל את גרסתו בעניין זה. גדר המחלוקת בבית משפט קמא 4. ביום 30.9.1997 הגישו סמור, זוהיר, מונירה, מוניר והודה (להלן ביחד: התובעים) תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד האני (בנה של מונירה ואחיהם של מוניר והודה) ונגד המערערת, בה עתרו לפסק-דין הצהרתי הקובע כי יש למחוק את רישומה של המערערת כבעלים של הזכויות במקרקעין ולהחזיר לתוקפו את הרישום הקודם. התובעים ביססו את תביעתם על הסכם המכר מיום 10.11.1978 (אף שכאמור לא הזכירו אותו תחילה בכתב התביעה או בתצהיר גילוי המסמכים) וכן על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 ועל מסמכים נוספים. התובעים טענו כי סמור נהג במקרקעין מנהג בעלים מאז שנת 1978 וכי זוהיר גבה את דמי השכירות מן העירייה. התובעים הוסיפו וטענו כי ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 בוטל על-ידי מונירה, מוניר והודה ביום 17.7.1996 וכי היורשים, לרבות האני, חתמו על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 לטובת זוהיר. למרות זאת, כך לטענתם, התיימר האני ביום 17.4.1997 למכור למערערת את המקרקעין שהזכויות בהם היו רשומות באותו שלב על שם היורשים כמפורט לעיל. לבסוף טענו התובעים כי המערערת פעלה שלא בתום לב ברכישת המקרקעין וכי לפיכך גוברת זכותו של סמור (ולחלופין של זוהיר) במקרקעין. 5. האני, הנתבע 1 בבית משפט קמא, תמך בטענת התובעים כי אביו עבד אלרחים מכר את המקרקעין לסמור בחייו. הוא הצטרף לטיעונים שהגישו וביקש לזכותם בסעד לו עתרו. האני טען כי אינו מודע לנסיבות חתימת ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 וכי אינו מכיר את הנוטריון ששון שבפניו נחתם לכאורה ייפוי הכוח. כמו כן התייחס האני למכתב ששלח לעירייה ביום 27.5.1994, בו התריע כי הנכס שייך ליורשים וכי זוהיר הוסמך אך ורק לגבות את דמי השכירות, וטען כי במכתב נוסף ששלח לעירייה לאחר מכן חזר בו מטענתו זו והודה שהזכויות במקרקעין נמכרו לסמור (מכתב זה, אשר נכלל אף הוא בתיק העירייה, אינו נושא תאריך). האני הוסיף וטען כי המערערת התקשרה עמו בהסכם המכר מיום 17.4.1997 אף שידעה כי המקרקעין בבעלותם, בהחזקתם ובשימושם של סמור וזוהיר, ואף דרשה ממנו בשל כך להמציא אישור בדבר ביטול ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978. את העסקה בינו לבין המערערת הסביר האני בכך שפנה אליה לצורך קבלת הלוואה. לטענתו ביטל את בקשת ההלוואה לאחר שהתברר לו כי הזכויות במקרקעין אמורות לשמש בטוחה להלוואה, החזיר למערערת את הכספים שקיבל ממנה, וביחד קרעו הוא והמערערת את המסמכים הנוגעים לעסקה. מחלוקת נוספת שהתעוררה בבית משפט קמא בין האני למערערת נוגעת לכספים שהמערערת שילמה לטענתה להאני במסגרת העסקה, ובהקשר זה הועלו טענות רבות נוספות, לרבות טענתו של האני כי נחטף על-ידי המערערת ואולץ לחתום על מסמכים וקבלות תחת איומי אקדח. 6. המערערת מצידה טענה כי אין כל עילה לשלול את תוקפה של העסקה שנקשרה בין האני לבינה שכן בעת עריכתה הסתמכה היא על רישומם של היורשים כבעלי הזכויות במקרקעין ועל ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996. בהקשר זה טענה המערערת כי עבד אלרחים מעולם לא מכר את המקרקעין לסמור, ולחלופין כי אף אם מכר לסמור את המקרקעין, אין לעסקה תוקף משום שסמור לא שילם בגינה מס כנדרש בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין). לחלופי חלופין טענה המערערת כי גם אם הייתה עסקה בין עבד אלרחים לסמור ועסקה זו תקפה, גוברת זכותה במקרקעין מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), בהדגישה כי בשום שלב לא רשמו סמור וזוהיר הערת אזהרה על התחייבותו של עבד אלרחים כלפיהם במקרקעין. אשר למחלוקת בעניין הכספים ששילמה טענה המערערת כי העבירה ליורשים, באמצעות האני, את כל התמורה הנקובה בהסכם המכר (110 אלף דולר ארה"ב) וכי האני לא הכחיש שחתם על קבלות אלא אך ורק שקיבל את הכסף. המערערת הכחישה מכל וכל את טענותיו של האני כי חטפה אותו וטענה שהמציא את הסיפור לצורך המשפט. פסק-דינו של בית משפט קמא 7. בפסק-דינו מיום 21.12.2005 קיבל בית משפט קמא את התביעה, בקובעו כי הסכם המכר מיום 17.4.1997 דינו להתבטל. עוד קבע בית המשפט כי ליורשים "לא נותרו" זכויות בנכס ולפיכך, ואף שהסעד שנתבקש על-ידם היה החזרת הרישום על שמם, הורה כי רישום המקרקעין יהיה על שם עבד אלרחים. כמו כן, לא הורה בית משפט קמא להאני להשיב למערערת סכומי כסף כלשהם למרות קביעתו כי הסכם המכר מיום 17.4.1997 בטל. זאת, מכיוון שלא הוכח לדבריו "אם וכמה קיבל האני" מן המערערת. בית משפט קמא קבע בפסק-דינו כי חומר הראיות תומך במסקנה שעבד אלרחים מכר את הזכויות במקרקעין לסמור. בהקשר זה הפנה בית המשפט למכתב ששלח עבד אלרחים לעירייה בו הביע עניין למכור לה את הבניין וכן לעדותה של מונירה, כי עד למכירת הזכויות במקרקעין היו לה ולבעלה חובות כבדים, כי ראתה בעיניה כסף שנתן סמור לעבד אלרחים וכי מיד לאחר השלמת העסקה ביניהם "הפסיקו הנושים לבוא, וסגרנו את החוב ויותר לא הטרידו אותנו" (עמ' 34 לפרוטוקול מיום 24.3.1999). אשר להסכם המכר מיום 10.11.1978 קבע בית משפט קמא כי הוא אותנטי (בדחותו את חוות דעת המומחה שהגישה המערערת בעניין), כי אין מחלוקת שהוא עומד בדרישת הכתב הקבועה בהוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין וכי סמור וזוהיר לא ייחסו לו חשיבות מכיוון שהיה בידיהם ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978. מכל מקום קבע בית משפט קמא כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 עומד אף הוא, כשלעצמו, בדרישת הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, בציינו כי גם אם התחייבות לעשות עסקה במקרקעין וייפוי כוח למימושה הם שני מסמכים שונים הנשלטים על-ידי מערכות דינים שונות, אין מניעה שיהיו משולבים באותו המסמך. בית המשפט עמד על כך שבייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מצוין, כאמור, אך ורק דף 182 (כיום דף 954) אך קבע כי יש חשיבות להפניה שבפנקס השטרות מדף 182 לדף 181 (כיום דף 953), אשר נועדה למנוע רישום עסקה בחלק מחלקה. בית המשפט הדגיש כי הממכר נשוא ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 כולל גם בניין "שאין חולק כי הוא עומד על השטח של 560 מ"ר, הרשום בדף 181" וציין כי הבקשה לרישום מקרקעין שהגיש האני ביום 15.7.1996 והתצהיר הנלווה לה (שטופלו עבורו על-ידי עו"ד דור), התייחסו אף הם לדף 953 בלבד ועם זאת נרשמה הירושה גם בדף 954, מבלי שהייתה בקשה פורמאלית בעניין. כמו כן הפנה בית משפט קמא למכתבו של עבד אלרחים מיום 12.8.1979, הנכלל בתיק העירייה, לפיו יש לשלם את דמי השכירות לזוהיר המוסמך לפעול במקרקעין בהתאם לאמור בייפוי הכוח ולהסכם שנכרת בין זוהיר לבין העירייה ביום 20.11.1991, והדגיש כי באף אחד מן המסמכים לא נאמר שזוהיר הוא שלוחו של עבד אלרחים. בית המשפט ציין כי במשך 20 שנים, למעט מכתבו של האני מיום 27.5.1994 לא פנה איש מן היורשים לעירייה בעניין הזכויות במקרקעין וקבע כי אף הם לא ראו בהן חלק מעיזבונו של עבד אלרחים. 8. אשר לעסקה בין האני למערערת קבע בית משפט קמא כי זו "בוצעה בדרך סבוכה ונפתלת, שתום הלב רחוק ממנה לנוכח השתלשלותה". בית המשפט בחן את חומר הראיות וקבע כי העסקה נעשתה מאחורי גבם של סמור וזוהיר וללא ידיעתם וכי ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 נערך "בדרך לא דרך" ומבלי שתוכנו תורגם לערבית כנדרש בהוראת סעיף 7(ב) לתקנות הנוטריונים, תשל"ז-1977 (להלן: תקנות הנוטריונים). בית משפט קמא המשיך וקבע כי מכל מקום ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 בוטל בהמשך וכי האני היה מודע לביטול ואף חתם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 לטובת זוהיר. עוד קבע בית המשפט כי לא רק האני ידע על זכויותיהם של סמור וזוהיר בנכס אלא גם עורך-הדין דור, שייצג כאמור את המערערת. בהקשר זה ציין בית המשפט כי בשנת 1996 היה עורך-הדין דור מעורב בעסקה אחרת למכירת הזכויות במקרקעין, שלא יצאה בסופו של דבר אל הפועל, בין האני לבין חברת אקסס (להלן: אקסס), וקבע כי עסקה זו אמורה הייתה "לשמש אות אזהרה" לנציגיה של המערערת ובהם עורך-הדין דור. בית משפט קמא ציין כי ההסכם עם אקסס לא הוגש לו אך קבע: הדעת נותנת כי אקסס ראתה את מה ש[המערערת] עצמה את עיניה מראות – שהאני לא מצליח להמציא מסמכים מסמור חתומים כדין – ולא בכדי, שכן בטרם תיעשה עסקה יש לקבוע אם ליורשים יש מה למכור... בנוסף, בחן בית המשפט את התצהיר בשם סמור ואת ייפוי הכוח בשם סמור, הנחזים להיות חתומים על-ידו, וקיבל את גרסתו של סמור כי החתימות על מסמכים אלה אינן שלו. בהקשר זה הדגיש בית המשפט כי עורך-הדין דור לא בדק את אמיתות החתימות וכי עורך-הדין מוצ'חי אלרישק, שכביכול אימת את חתימותיו של סמור, העיד כי לא עשה כן וכי הוא כלל אינו מכיר את האני או את סמור. עוד קבע בית המשפט כי אף שהיה מודע לקיומם של סמור וזוהיר "ולמעשיהם בנכס" לא ניסה עורך-הדין דור לברר מדוע מאז מותו של עבד אלרחים לא הוצא צו ירושה בבית דין שרעי בירושלים (אלא ברמאללה) ומהי עמדתם של מונירה, מוניר והודה לעניין הזכויות במקרקעין, אותן לא תבעו במשך יותר מ-16 שנים. 9. בית משפט קמא ציין כי בהיותם של המקרקעין לא מוסדרים חלה עליהם הוראת סעיף 125(ב) לחוק המקרקעין לפיה "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו" וקבע כי בנסיבות המקרה דנן ניתן היה לצפות מן המערערת שתבחן לעומק את זכויות המחזיק שכן אז הייתה מגלה "את מה שגלוי לעין במשך למעלה מ-20 שנה, הסותר מיניה וביה את הרישום". אשר לטענתה של המערערת כי סמור וזוהיר לא רשמו הערת אזהרה קבע בית משפט קמא כי גם אם המערערת ניצחה ב"מרוץ" ללשכת רישום המקרקעין – עדיין אין בכך כדי להועיל לה "נוכח עצימת העיניים, חוסר תום הלב שנלוו לעסקה עמה והדרך המתוחכמת שבה עקפו את מי שעמם יש להאני יריבות". בית המשפט ציין כי המערערת פעלה באמצעות נציגים הבקיאים בביצוע עסקאות במגזר הערבי וקבע כי לא ברור מדוע אלה התעלמו מן הנוהג הרווח במגזר הערבי להחזיק שנים רבות בייפויי כוח מבלי לרשום את הזכויות על-פיהם בפנקסי המקרקעין, בעיקר בעת שמדובר בעסקאות בתוך המשפחה. עוד קבע בית משפט קמא: המנוח הלך לבית עולמו, במשך למעלה מ-20 שנה מחזיקים סמור ו/או זוהיר בנכס ונוהגים בו מנהג בעלים ללא מחאה מצד מי מהיורשים. כאמור, גם המכתב מיום 27.5.1994 לא הובא לידיעתם. האם בכל אלה אין כדי לשמש אזהרה?! (פסקה 46) מכך הסיק בית משפט קמא כי אין לייחס למערערת חוסר ידיעה על זכותם של סמור ו/או זוהיר במקרקעין. לבסוף קבע בית המשפט כי לא עומדת למערערת ההגנה מכוח סעיף 73 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק הירושה), לפיו "מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה..., אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן", זאת נוכח הסכסוך בין האני לבין סמור וזוהיר, המטה את הכף לטובת האחרונים. לפיכך קבע בית משפט קמא כי הזכויות של סמור וזוהיר במקרקעין עדיפות, כי הרישום של המערערת כבעלים של הזכויות במקרקעין יימחק וכי דין העסקה בינה לבין האני להתבטל. 10. עד כאן פסק-הדין של בית משפט קמא בסוגיית הזכויות במקרקעין והיחסים בין המערערת לבין המשיבים ובהם סמור וזוהיר. שאלה אחרת אליה נדרש בית משפט קמא נוגעת לסכומי הכסף ששילמה המערערת להאני. בית המשפט בחן את עדות האני בעניין זה, לרבות טענתו כי נחטף על-ידי נציגי המערערת ואולץ לחתום על מסמכים וקבלות תחת איומי אקדח, ואת עדויותיהם של עורך-הדין דור ושל מתווך בעסקה וקבע כי אין התאמה בין התמורה הקבועה בהסכם המכר מיום 17.4.1997 (110,000 דולר ארה"ב) לבין הסכום ששולם. בסופו של דבר הגיע בית משפט קמא למסקנה כי לא ניתן לקבוע אם האני קיבל כספים מן המערערת, ואם כן כמה ועל כן קבע כי "בנסיבות אלו אין לי אלא לאפשר [למערערת] לפצל סעדים לענין התביעה הכספית, הגם שלא ביקשה זאת, ולתבוע את המגיע ממי שחייב לה, אם חייב". מכאן הערעור. טענות המערערת 11. המערערת טוענת כי יש לבטל את פסק-הדין משום שניתן כחמש שנים וחצי לאחר הגשת הסיכומים על-ידי הצדדים וכשבע שנים לאחר שנשמעו העדויות וכי חלוף הזמן השכיח את הרושם הרע שהותירו העדים מטעם המשיבים ואת הרושם המצוין שהותירו עדיה שלה. המערערת סבורה כי יש להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי ולקיים בו דיון חדש ולחלופין לדון בו מחדש בבית משפט זה, כך שלא יובאו בחשבון ממצאי המהימנות שקבע בית משפט קמא. לגופם של דברים טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בכך שהגדיר את שתי חלקות המקרקעין כחטיבה אחת, זאת אף שמפרידה ביניהן חלקה ציבורית ואף שהן רשומות בנפרד בפנקס השטרות, והיא מדגישה כי רישום החלקות הנפרדות נעשה כבר בהליך הרישום הראשון ב"תקופה הירדנית". עוד טוענת המערערת כי אין ברישום החלקה הקטנה על-שם היורשים (אף שהאני הגיש בקשה אך ורק בהתייחס לחלקה הגדולה) כדי ללמד על כך שמדובר באותו הנכס. אשר על כן סבורה המערערת כי ניתן לבצע עסקת מקרקעין בכל חלקה בנפרד וכי אין בהעברת הזכויות בחלקה אחת כדי להשליך על הזכויות בחלקה השנייה. לשיטת המערערת, תכלית ההפניה מדף לדף בפנקס השטרות איננה למנוע רישום עסקה בחלק מחלקה והיא נועדה לאפשר זיהוי כל חלקה כחלק מחלקת שומה. 12. אשר להסכם המכר מיום 10.11.1978 טוענת המערערת כי המשיבים לא כללו אותו בתצהיר גילוי המסמכים ולא צירפו אותו לכתב התביעה כנדרש על-פי תקנה 75 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי). עוד טוענת המערערת כי לאחר שהגישה את כתב הגנתה התברר למשיבים שייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מתייחס אך ורק לחלקה הקטנה ובשל כך זייפו את הסכם המכר מיום 10.11.1978 (אשר חסרים בו לטענתה פרטים מהותיים). המערערת מוסיפה וטוענת בהקשר זה כי המשיבים לא הציגו את העותק המקורי של הסכם המכר מיום 10.11.1978 אלא צילום שלו, כי הסכם המכר לא נכלל בתיק העירייה, כי טענתה בדבר זיוף נתמכת בחוות דעת מומחה וכי המשיבים מצידם לא הציגו חוות דעת נגדית. ביחס לייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 טוענת המערערת כי הוא מתייחס אך ורק לחלקה הקטנה, כי לו רצה עבד אלרחים שיחול גם על החלקה הגדולה היה מציין זאת מפורשות, כי מכל מקום יכולה הייתה להסתמך על לשונו וכי אזכור הבניין בייפוי הכוח אין בו כדי לבוא במקום אזכור החלקה הגדולה עצמה. בהקשר זה מוסיפה המערערת וטוענת כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מגדיר את ה"ממכר" נשוא ייפוי הכוח כנכס המצוי בשימושו הבלעדי של עבד אלרחים וכי מכך עולה שאין הכוונה לחלקה הגדולה, שהבניין הבנוי בה תפוס על-ידי דייר מוגן. לפיכך טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בכך שהחיל במקרה דנן את דיני העסקאות הנוגדות, שכן סמור וזוהיר מעולם לא רכשו את הזכויות במקרקעין בעסקה קודמת והיא מפנה בהקשר זה למכתבו של האני לעירייה מיום 27.5.1994. לחלופין טוענת המערערת כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 הסמיך את זוהיר לגבות את דמי השכירות מן העירייה, הא ותו לא, וכי עבד אלרחים כלל לא התכוון שייפוי הכוח ישמש להעברת הזכויות במקרקעין לידי סמור או זוהיר אלא להסדרת החזר חוב של עבד אלרחים לסמור. המערערת מפנה בעניין זה למכתבו של זוהיר לעירייה מיום 4.10.1979 ולמכתב ששלח בא-כוחו ביום 26.12.1980, העוסקים בגביית דמי השכירות וטוענת כי גם העירייה לא התייחסה לזוהיר כבעלים של הבניין אלא אך ורק כגובה דמי השכירות. כמו כן טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בקובעו שייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 עומד בדרישת הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, הן משום שלא מצוינים בו התמורה והמועד לביצוע העסקה והן משום שלטענת המשיבים עצמם ייפוי הכוח אינו אלא מכשיר למימוש הזכות שנרכשה כביכול בהסכם המכר מיום 10.11.1978. לטענת המערערת הוצאת צו הירושה בשנת 1996 ורישום הנכס מכוחו על-שם היורשים כמו גם ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996, מוכיחים כי הזכויות במקרקעין לא נמכרו על-ידי עבד אלרחים אלא נשארו בידיו. 13. בהתייחסה לייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בכך שקיבל טענה "סתמית" של המשיבים, לפיה לא חתמו עליו בפני הנוטריון ששון רחמים, אף שלא זימנו אותו ליתן עדות ולא תמכו את טענתם זו בחוות דעת. עוד טוענת המערערת כי הנוטריון ששון רחמים הקריא ליורשים את נוסחו בערבית וכי לפיכך עריכתו בשפה העברית אין בה כדי לסתור את הוראת תקנה 7(ב) לתקנות הנוטריונים ולטענתה, פסילת ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 עומדת בניגוד להוראת סעיף 19 לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976. המערערת מוסיפה וטוענת כי זוהיר ויתר המשיבים ידעו על ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 וכי אלמלא ידעו עליו לא היו מבטלים אותו ועורכים את ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996. כמו כן טוענת המערערת כי אין נפקות למסמך המבטל את ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996, מכיוון שלפי תקנה 5 לתקנות הנוטריונים היה על היורשים ליתן הודעה המבטלת את ייפוי הכוח לנוטריון ששון רחמים אך הם הודיעו על הביטול לנוטריון עבדאללה עודה. אשר לייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 טוענת המערערת כי חתימת היורשים עליו מלמדת שסברו כי הזכויות במקרקעין שייכות להם, בהדגישה כי זוהיר הוא שיזם את עריכת ייפוי הכוח וכי עורך-דינו אבו ליל הוא שניסח אותו. כמו כן טוענת המערערת כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 מלמד על חוסר תקפותו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978, שכן אילו היה ייפוי הכוח המוקדם בתוקף היה יכול זוהיר לרשום את הזכויות במקרקעין על שמו או על שם סמור אף מבלי לערוך ייפוי כוח חדש, ובהקשר זה היא מדגישה כי הסעד שנתבקש בבית משפט קמא הוא החזרת הרישום על שם היורשים (ולא על שם סמור וזוהיר). 14. המערערת שבה ומדגישה כי סמור וזוהיר לא רשמו הערת אזהרה על זכויותיהם כביכול במקרקעין וכי הימנעותם המכוונת לעשות כן במשך כשמונה-עשרה שנים, גם לאחר שהאני שלח לעירייה מכתב בו כפר בזכויותיהם ולאחר שניתן לטובתם ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996, שוללת מהם כל הגנה ומגיעה כדי "פשע" ולא התרשלות גרידא. לחלופין טוענת המערערת כי אף אם ייקבע שסמור וזוהיר אכן רכשו את הזכויות במקרקעין מעבד אלרחים אין הם יכולים להיבנות מכך נוכח הוראת סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה תוקפה של מכירת זכות במקרקעין מותנה בתשלום מס שבח. לעניין זה מפנה המערערת לפסיקת בית משפט זה כי גם בעסקאות בתוך המשפחה במגזר הערבי חלה חובת רישום וטוענת כי שגה בית משפט קמא בקובעו שהמערערת התעלמה מן הנוהג הרווח במגזר להחזיק שנים רבות בייפויי כוח מבלי לרשום את הזכויות על-פיהם בפנקסי המקרקעין. המערערת סבורה כי שגה בית משפט קמא בקובעו שהחזקת המקרקעין על-ידי סמור וזוהיר עשויה להיות ראייה לכאורה לכך שהם אמנם הבעלים וטוענת לעניין זה כי העירייה היא שהחזיקה במקרקעין. מכל מקום, מדגישה המערערת, לא היה ביכולתה לעיין בתיק העירייה משום שמדובר בתיק שאינו נגיש לציבור. עוד טוענת המערערת כי בית משפט קמא ייחס משקל רב מדי לעסקת אקסס וכי התצהיר בשם סמור וייפוי הכוח בשם סמור שנערכו כאמור על-ידי עורך-הדין דור התייחסו לחלקה הקטנה בלבד ונכתבו אך ורק מתוך זהירות. 15. המערערת מעלה (לראשונה, בסיכומיה בבית משפט זה) את הטענה כי התנהלות המשיבים מצביעה על "עוקץ" אותו יזמו זוהיר והאני. על-פי טענה זו חתמו היורשים על ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 על מנת שהאני יעשה בו שימוש לצורך "מכירת" הזכויות במקרקעין לרוכש תם-לב ובמקביל חתמו היורשים על מסמך המבטל את ייפוי הכוח וכן על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 לטובת זוהיר והסתירו אותם. האני הוציא כספים במרמה מן המערערת, ולאחר ששולמה התמורה תבעו היורשים האחרים וכן סמור וזוהיר לבטל את העסקה, תוך שהאני מצטרף לעמדתם. בהקשר זה הם מפנים למכתב ששלח בא-כוחו של האני מיום 4.10.1997 בו נאמר "מרשי זוהיר טוען שחתימת ההסכם הנ"ל נתקבל ממנו תחת איום אקדח ובכח וללא רצון" [ההדגשה הוספה] והיא מוצאת בכך עדות לשיתוף הפעולה בין השניים. כמו כן מוצאת המערערת תימוכין לטענתה זו בסעד שנתבקש בבית משפט קמא לרשום את הזכויות במקרקעין על שם היורשים ולא על שמם של סמור וזוהיר. לעומת זאת, טוענת המערערת, היא עצמה נהגה בתום לב, נעזרה באנשי מקצוע המתמחים בעסקאות מסוג זה, בדקה את מסמכי הרישום ואת צו הירושה שניתן בשנת 1996 ודרשה מסמור תצהיר שלפיו אין לו תביעות מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978. לטענת המערערת, גם אם התצהיר בשם סמור וייפוי הכוח בשם סמור זויפו על-ידי האני היא לא ידעה על כך ומכל מקום נכונותו של האני לתת לה שקים של ביטחון על מלוא הסכום חיזקו את אמינותו בעיניה. לבסוף מעלה המערערת טענות שונות לפיהן שילמה להאני את מלוא התמורה הקבועה בהסכם המכר מיום 17.4.1997 וכן דמי תיווך גבוהים בסך 85,000 דולר ארה"ב, והיא מלינה על כך שלא נקבע כי יש להשיב לה את ששילמה וכן על כך שפסק-דינו של בית משפט קמא הותיר את המשיבים עם הזכויות במקרקעין, התמורה עבורן, דמי התיווך, דמי השכירות שגבה זוהיר מעיריית ירושלים וכן שכר טרחת עורך-דין וההוצאות שנפסקו לטובתם. טענות המשיבים 1-5 16. המשיבים 1-5 מסכימים כי חלף זמן רב עד למתן פסק-הדין אך טוענים כי ביטולו וניהול המשפט מחדש יגרמו עוול גדול פי כמה. עוד טוענים המשיבים 1-5 כי פסק-הדין אינו מתמקד כלל ועיקר במהימנות העדים אלא מתבסס על מסמכים שרובם אינם שנויים במחלוקת ועל המסקנות המשפטיות שיש להסיק מהם. לגופם של דברים טוענים המשיבים 1-5 כי אין להתייחס לשלל טענותיה של המערערת לעניין ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מאחר שהן לא הועלו בכתב ההגנה, לא נדונו בבית משפט קמא ולא נזכרו בהודעת הערעור. טענתה היחידה של המערערת לעניין ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978, כך המשיבים 1-5, היא כי הוא מתייחס אך ורק לחלקה הקטנה ובהקשר זה הם טוענים כי עבד אלרחים הקנה את כל זכויותיו במקרקעין לסמור וכי נוסחו של ייפוי הכוח מלמד שכוונתו הייתה לא רק לאפשר לסמור וזוהיר לגבות את דמי השכירות אלא להעניק לו את כל הסמכויות והזכויות הנוגעות לחלקו במקרקעין. המשיבים 1-5 מציינים כי ייפוי הכוח מתייחס מפורשות לבניין שעל החלקה הגדולה וכי גם תעודת המודד (להלן: תעודת המודד), הנכללת בתיק העירייה, עוסקת בשתי החלקות אף שמצוין בה אך ורק דף 182. עוד טוענים המשיבים 1-5 כי מאז שנת 1979 נהג זוהיר במקרקעין מנהג בעלים, והדבר עולה גם מן המסמכים שבתיק העירייה. המשיבים 1-5 שוללים את טענת המערערת כי עבד אלרחים נתן לסמור וזוהיר את ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 אך ורק לצורכי החזרת חוב וטוענים כי אין כל היגיון בכך שגביית החוב תיעשה במשך עשרות שנים, כי אילו היה הדבר כך לא היו ניתנות לזוהיר במסגרת ייפוי הכוח הסמכויות הרחבות שניתנו לו, ומכל מקום הם טוענים כי לא ייתכן שניתן לגבות דמי שכירות מתוקף ייפוי כוח שכלל לא מתייחס, כטענת המערערת, לחלקה שעליה בנוי המושכר. המשיבים 1-5 ממשיכים וטוענים כי הסכם המכר מיום 10.11.1978 אין בו משום הרחבת חזית, כי בצדק קבע בית משפט קמא שהוא אותנטי וכי הוא תומך בגרסתם לפיה סמור רכש מעבד אלרחים את הזכויות במקרקעין. כמו כן טוענים המשיבים 1-5 כי הסכם המכר מיום 10.11.1978 לא נכלל בתיק העירייה משום שדי היה בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 לצורך גביית דמי השכירות. אשר לטענת המערערת בדבר הסתמכותה על צו הירושה מדגישים המשיבים 1-5 כי עורך-הדין דור רשם את הירושה וכי הבקשה לרישום הירושה חתומה על-ידו. בהתייחסם לטענות המערערת הנוגעות לאי-תשלום מס שבח טוענים המשיבים 1-5 כי לכל היותר שגו סמור וזוהיר בכך שלא דיווחו על העסקה לרשויות המס, אך הדבר ניתן לתיקון על-ידי דיווח מתאים. עוד הם טוענים בעניין זה כי אין לשמוע טענה זו מפי המערערת שבעצמה העלימה מס, שכן לשיטתם יש לראות בדמי התיווך הגבוהים חלק מן התמורה עבור הזכויות במקרקעין. לטענתם, משהתמורה הקבועה בהסכם המכר מיום 17.4.1997 בסך 110,000 דולר ארה"ב היא פיקטיבית, יש לקבוע שההסכם נגוע באי-חוקיות ולפיכך בטל. 17. המשיבים 1-5 טוענים כי המערערת כלל לא רכשה את הזכויות במקרקעין, שכן לצורך ה"רכישה" היא הסתמכה על ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 המזויף לטענתם, ומכל מקום ייפוי כוח זה בוטל ביום 17.7.1996. בהקשר זה טוענים המשיבים 1-5 כי תקנה 5 לתקנות הנוטריונים כלל לא דורשת, כנטען על-ידי המערערת, שביטול ייפוי הכוח ייעשה בפני אותו הנוטריון אשר בפניו נחתם ייפוי הכוח לכתחילה וכי תמוה הוא שהמערערת הסכימה להסתפק בייפוי כוח כללי ולא בייפוי כוח בלתי חוזר, כפי שלמעשה דרשה מסמור בייפוי הכוח שניסח עבורו עורך-הדין דור. כמו כן מדגישים המשיבים 1-5 כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 הבטיח את זכויותיו של זוהיר במקרקעין וכי האני היה בין החותמים עליו, ולשיטתם מכל האמור לעיל עולה שאין כל תוקף לעסקת המכר בין האני למערערת. 18. המשיבים 1-5 מוסיפים וטוענים כי המערערת אינה תמת לב ומשום כך אין לזכותה בעדיפות מכוח דיני העסקאות הנוגדות, בציינם כי שמה של המערערת הוא אלקודס קורפוריישן אף שהיא מוחזקת בבעלות יהודית וכי אין בה הבחנה בין מנהליה לפרקליטיה. עוד טוענים המשיבים 1-5 כי העסקה עם האני הושלמה כחודש בלבד לאחר שהוקמה המערערת וברור שהעסקה הבשילה טרם היווסדה, וגם משום כך יש להתייחס לידיעותיהם של עורכי-דינה, לרבות עורך-הדין דור, כאל ידיעותיה שלה. המשיבים 1-5 טוענים כי אף אם תיק העירייה אינו פתוח לעיון הציבור, בפועל עיינו בו נציגי המערערת ועל כן ידעה שהיא אינה "רוכשת" נכס נקי מתביעות. יתר על כן, המשיבים 1-5 סבורים שעסקת אקסס מלמדת על כך שנציגי המערערת היו מודעים לזכויות במקרקעין וכן כי הוכח שהחתימות על התצהיר בשם סמור ועל ייפוי הכוח בשם סמור מזויפות, ומכל מקום מדובר בחתימות של סמור ולא של זוהיר – מיופה הכוח בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 אותו הם מתיימרים לבטל. כמו כן טוענים המשיבים 1-5 כי אין כל בסיס לטענת ה"עוקץ" שהעלתה המערערת, מה גם שהיא מועלית לראשונה בסיכומיה בערעור. לבסוף טוענים המשיבים 1-5 כי אי-רישום הערת אזהרה על-ידי זוהיר אין בה כדי לסייע למערערת, משום שהיא ידעה על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 ועל זכויותיהם של סמור וזוהיר במקרקעין. טענות האני 19. האני טוען כי החלקה הגדולה והחלקה הקטנה הן חטיבת מקרקעין אחת, כי אביו עבד אלרחים מכר את הזכויות במקרקעין לסמור בשנת 1978, כי מאז נהגו סמור וזוהיר מנהג בעלים במקרקעין וכי עסקה זו מעולם לא בוטלה. עוד טוען האני כי החתימות על התצהיר בשם סמור וייפוי הכוח בשם סמור מזויפות וכי המערערת לא הייתה רשאית להסתמך על המכתב ששלח לעירייה ביום 27.5.1994 הן משום שכל שדרש במכתב הוא לבדוק מחדש למי שייכות הזכויות במקרקעין והן משום שחזר בו בהמשך מדרישה זו. האני מודה כי לא קיבל כל זכויות במקרקעין מאביו וכי המערערת "קנתה דגים בים", ולטענתו כלל לא פנה למערערת לצורך "מכירת" הזכויות במקרקעין אלא לצורך קבלת הלוואה. האני מציין כי המקרקעין אינם מוסדרים וטוען כי אין חובה בדין על הקונה לרשום את הבעלות וכי אי-תשלום מסים אין בו כדי לבטל את זכויותיו של רוכש הזכויות. בהתייחסו למחלוקת הכספית עם המערערת שב האני על טענתו כי נחטף על-ידה פעמיים: פעם אחת לטורקיה ופעם שנייה בישראל וכי חתם בטורקיה על מסמכים תחת איומי אקדח, לרבות על קבלות, אף שלא קיבל מן המערערת כל תמורה. דיון מועד מתן פסק-הדין על-ידי בית משפט קמא 20. טענתה המקדמית של המערערת היא כי יש לקבל את הערעור משום שפסק-דינו של בית משפט קמא ניתן כחמש שנים וחצי לאחר הגשת הסיכומים על-ידי הצדדים וכשבע שנים לאחר שנשמעו העדויות. עיכוב זה במתן פסק-הדין, ממשיכה המערערת וטוענת, שלל מבית משפט קמא את האפשרות לשקול את גרסאות הצדדים זו מול זו ואת מהימנותם של העדים. אכן, איחור משמעותי במתן פסק-הדין עלול להביא לביטולו, במיוחד מקום שבו פסק-הדין נסמך על מהימנות עדים ונושא המהימנות בו הוא בעל חשיבות מכרעת (ראו: ע"א 45/90 עבאדה נ' עבאדה, פ"ד מח(2) 77, 81 (1994); בג"ץ 2986/05 זהבי נ' המוסד לביטוח לאומי, פסקה 3 (לא פורסם, 15.6.2005); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי - הלכה ומעשה כרך ב (מהדורה 15, התשס"ז) 1242-1243; כן השוו ע"פ 4865/09 עו"ד אביגדור פלדמן נ' בית משפט המחוזי תל אביב – כב' השופטים אב"ד ג' קרא, מ' סוקולוב וי' שבח, פסקה 8 (טרם פורסם, 9.7.2009)). במקרה דנן ניתן פסק-דינו של בית משפט קמא באיחור רב כאמור ונשאלת השאלה האם הדבר פוגם בפסק-הדין עד כדי כך שיש להורות על ביטולו. עיון בפסק-דינו של בית משפט קמא מלמד כי הוא מבוסס בעיקרו על חומר הראיות הכתוב. בית המשפט נסמך אמנם גם על קביעות מהימנות, אך כפי שיפורט להלן השתלבו קביעות אלו בהסכמים, בייפויי הכוח, בתכתובות ובתצהירים שהוצגו בפני בית המשפט ובפרשנות המשפטית שניתנה למכלול החומר הכתוב. יתר על כן, ביטולו של פסק-הדין והחזרת התיק לערכאה הדיונית יהיה בהם כדי להחריף את הפגיעה בצדדים מהימשכות ההליכים שכן, במקרה כזה יחל בירור המחלוקת מבראשית. נוכח יריעת המחלוקת הרחבה והמשקעים הרבים שהצטברו בין הצדדים נראה כי בנסיבות המקרה דנן נכון יהיה להביא את המחלוקות ביניהם לכדי סיום וגם מטעם זה אין בעיני מקום להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי על מנת שידון בו מחדש. אשר על כן, למרות מורת הרוח המוצדקת שהביעה המערערת מן האיחור הרב במתן פסק-הדין במקרה דנן, לא מצאתי מקום לקבל את טענתה כי יש לבטל בשל כך בלבד את פסק-הדין. העסקה בין עבד אלרחים לסמור וזוהיר 21. נראה כי המסמך העיקרי שניתן להסתייע בו להבנת העסקה בין עבד אלרחים לסמור וזוהיר הוא ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978, אשר לגביו אין מחלוקת בין הצדדים כי הוא אותנטי. בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מורה עבד אלרחים כדלקמן: ראשית – אני הבעלים והמשתמש בכל המקרקעין, האדמה ומה שבנוי עליה מבנין, הרשום אצל לשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר רשום הקרקעות מספר "9ע", עמוד מספר 182, גוש מספר 29990, חלקה מספר 74 מאדמות ראס אלעמוד בעיר ירושלים, והמקרקעין הזה ייקראו להלן "הממכר". שנית – סיכמתי עם [סמור] (להלן: "הקונה") למכור ולמסור לו או לפקודתו את כל הזכויות שיש לי בממכר הרשומות אצל לשכת רישום המקרקעין והלא רשומות אצלה. שלישית – אני מצהיר ומאשר שהממכר הוא בבעלותי ובשימושי המוחלט, ושהוא עבר אליי דרך הקנייה, ושאין בו זכויות זולת ו/או עליו ושהממכר לא נמכר או מושכן או עוקל, ושיש לי את מלוא הזכות והסמכויות למכור אותו ולהעביר אותו ולמסור אותו ולרשום אותו באופן חוקי משמי ו/או משם מורשי על שם הקונה ו/או על כל מי שהוא מורה עליו. רביעית – והיות ואני מאשר את זכויות הקונה לפי יפוי הכח הנוטריוני הזה, הנני רוצה לוותר ולהעביר את זכויותיי בממכר לו או לפקודתו, ובכדי להבטיח את זכויות הקונה וכדי לכבד את רצונו, הנני מייפה את כוחו באופן מוחלט וסופי של [זוהיר] וממנה אותו במקומי להיות בא-כוחי..., ואני נותן לו את הסמכויות המוחלטות והבלתי מוגבלות להלן: 1. הוא מוסמך לחתום על כל המסמכים והתעודות וההצהרות והבקשות כולל המסמכים והבקשות ללשכות רישום המקרקעין והסדר הקרקעות והעריות ובתי המשפט האזרחיים, והדתיים, והשרעיים על כל סוגיהם ודרגותיהם וסמכויותיהם בארץ ובגדה המערבית, ובפני כל לשכה רשמית ולא רשמית, ובהגשת הבקשות לרישום הערת אזהרה בנוגע למכירה הזו בלשכת רישום הקרקעות... ולבקש רישום חדש, ולבקשת תיקון גבול ומדידה, ולבקש רישום חלוקה ואיחוד אדמות ושינוי סטטוס של אדמה, ולבקש רישום מכירה ושכירות וערבות... ולחתום על כל בקשה רשמית ולא רשמית דרושה לרישום הממכר והעברתו משמי לשם הקונה ו/או לפקודתו, כמו כן הוא מוסמך להצהיר ולאשר במקומי את קבלת מחיר הממכר שאני אכן קיבלתי אותו באופן מלא, וחתימתי על יפוי הכוח הזה מהווה קבלה ממני עבור כך... 2. ומבלי לגרוע מכלליות יפוי-הכוח הזה, ומבלי לצמצם את הסמכויות הבלתי מוגבלות והמוענקות לבא-כוחי הנזכר, הוא גם מוסמך, אם יש צורך בכך, לרשום את הממכר על שמי בהתחלה בלשכת רישום המקרקעין... ולחתום על המסמכים והתעודות הדרושות לביצוע הרישום הזה במקומי... ... שישית – היות ויפוי-הכוח הזה הוא יפוי כוח נוטריוני שזכויות הזולת תלויות בו, והוא זכות הקונה או מי שהוא רוצה, אז יפוי-הכח הזה הוא בלתי חוזר, ולא ניתן לשינוי או החלפה כולו או חלק ממנו על ידי או על ידי יורשי אחרי מותי או על ידי כל אדם אחר יהיה אשר יהיה. ... [ההדגשות הוספו] המערערת מעלה, כאמור, שלושה ראשים של טענות כלפי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978: האחד, כי ייפוי הכוח נועד להסמיך את זוהיר לגבות את דמי השכירות מן העירייה אך לא להעביר לידיו או לידי סמור את הזכויות במקרקעין; השני, כי ייפוי הכוח מתייחס אך ורק לחלקה הקטנה; והשלישי, כי ייפוי הכוח אינו עומד בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין. 22. לשונו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מלמדת שאין בסיס לראש הטענות הראשון של המערערת. עבד אלרחים מגדיר את עצמו בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 כבעלים וכמשתמש, והוא מסמיך את זוהיר להעביר לידי סמור – המכונה בייפוי הכוח הקונה – את "כל הזכויות שיש לי בממכר הרשומות אצל לשכת רישום המקרקעין והלא רשומות אצלה". התייחסותו המפורשת של עבד אלרחים לזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין מלמדת כי הכוונה היא לזכות בעלות במקרקעין, להבדיל מזכות לגבות דמי שכירות מן העירייה. בהמשך מצהיר עבד אלרחים שה"ממכר" עבר אליו בהקנייה, וברור כי אין הכוונה לדמי השכירות מן העירייה. הנה כי כן, הסמכויות המוקנות לזוהיר בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978, ובהן הסמכות לחתום על בקשות ללשכות רישום המקרקעין ולהגיש בקשות לרישום הערת אזהרה, מצביעות בבירור על כך שנשוא העסקה בין עבד אלרחים לסמור הוא זכות הבעלות במקרקעין. 23. ראש הטענות השני שמעלה המערערת ביחס לייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 אף הוא דינו להידחות. ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מגדיר את הממכר כ"כל המקרקעין, האדמה ומה שבנוי עליה מבנין, הרשום אצל לשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר רשום הקרקעות מספר '9ע', עמוד מספר 182, גוש מספר 29990, חלקה מספר 74 מאדמות ראס אלעמוד בעיר ירושלים". ניסוח רחב זה הכולל התייחסות גם לבניין הבנוי בחלקה הגדולה, יש בו כדי ללמד על כך שהממכר הנזכר בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 כולל גם אותה. עם זאת, המערערת הצביעה ובצדק על כך שבדף 182 (כיום דף 954) מצוינת החלקה הקטנה בלבד. מכאן שקיימת סתירה מסוימת או לפחות אי-בהירות בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 באשר להיקפו המדויק של הממכר והדבר מצריך פירוש. הענקת ייפוי כוח היא פעולה משפטית חד-צדדית ובבואנו לפרשה יש להחיל לגביה את כללי הפרשנות הסטטוטוריים הקבועים בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, מכוח השילוב שבין הוראות סעיף 61(ב) לחוק, המחיל, בין היתר, את הוראות סעיף 25 שבו גם על פרשנותן של פעולות משפטיות חד-צדדיות, ובצד כללי הפרשנות הסטטוטוריים הנ"ל יש להחיל על פרשנותה של פעולה כאמור גם את הכללים הפרשניים ההלכתיים שפותחו בדין הישראלי (ראו: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 11.5.2006); אהרן ברק פרשנות במשפט כרך רביעי – פרשנות החוזה 48 (2001) (להלן: ברק פרשנות החוזה)). פירוש הוראותיו של ייפוי כוח ייעשה, אפוא, תוך התחקות אחר אומד דעתו הסובייקטיבי של מעניק ייפוי הכוח, עליו ניתן ללמוד מלשון ייפוי הכוח וכן מן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו (ראו ברק פרשנות החוזה 387-388). באשר לייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 ניתן לומר על אף אי-הבהירות הקיימת בו מבחינת לשונו, כי למקרא ייפוי הכוח על מכלול הוראותיו הפירוש המתקבל על הדעת של האמור בו הוא כי ייפוי כוח זה מתייחס לשתי החלקות כאחת. לאותה מסקנה עצמה מובילות גם הנסיבות החיצוניות שהוכחו בענייננו, המלמדות, כך נראה, שה"ממכר" נשוא ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 הוא זכויות הבעלות של עבד אלרחים בחלקה הקטנה ובחלקה הגדולה כאחת. ראשית, הרישום בפנקסי השטרות נעשה באופן כזה, שחלקה אחת עשויה להירשם במספר ספרים ועל-פני מספר דפים (ראו אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק ראשון 209 (1995)), ומקובלת עליי בהקשר זה מסקנתו של בית משפט קמא כי ההערה המפנה מדף 182 (כיום דף 954) לדף 181 (כיום דף 953) וההערה המפנה מדף 181 (כיום דף 953) לדף 182 (כיום דף 954) מצביעות על כך שייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מתייחס לשתי החלקות. שנית, אף שבקשתו של האני לרישום הזכויות במקרקעין על שם היורשים (בהתאם לצו הירושה מיום 27.6.1996) וכן התצהירים התומכים בה נגעו אך ורק לחלקה הגדולה, נרשמה הירושה בשנת 1996 גם בחלקה הקטנה (כפי שעולה משטר המכר ומרשימת העובדות המוסכמות שפירט בית משפט קמא). רישום זה תומך אף הוא במסקנה שהמקרקעין נשוא העסקאות והרישום הם שתי החלקות יחדיו. שלישית, תעודת המודד מפנה לדף 182 בלבד, הגם שהיא מתייחסת לחלקה 74 כולה (987 מטרים רבועים) ומפרטת את החלוקה לחלקה גדולה (560 מטרים רבועים) ולחלקה קטנה (39 מטרים רבועים). תעודה זו מעידה, אפוא, בבירור כי אזכורו של דף 182 בלבד אין בו כדי לתחום את המקרקעין נשוא העסקאות והרישום לחלקה הקטנה בלבד. יתר על כן, מהתנהגותם של עבד אלרחים וזוהיר ניתן ללמוד שהתכוונו לכך שה"ממכר" נשוא ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 יכלול גם את החלקה הגדולה. ביום 12.8.1979 שלח עבד אלרחים מכתב לעירייה (הנכלל בתיק העירייה) שכותרתו "העברת תשלום דמי השכירות לבן אחי מר זוהיר אבו חלף" ובו נכתב: רצ"ב הריני מעביר אליכם העתק מיפוי כוח בלתי חוזר שנתתי לבן אחי הנ"ל, ולפיה זכאי בן אחי לפעול בהתאם לסעפיו ומתוכם דרישת תשלום שכה"ד, העלאתו וכל הקשור המושכר. לפיכך, אבקשכם, לשלם לו את דמי השכירות עבור המושכר הנמצא בשכ' ראס אלעמוד והמשמש על ידכם כבית ספר לבנות, החל מ-1.7.79 [ההדגשה הוספה]. ביום 4.10.1979 שלח גם זוהיר מכתב לעירייה (הנכלל בתיק העירייה), שכותרתו "הסכמה על קבלת דמי השכירות" ובו נכתב: הריני להודיעכם כי אני מסכים לקבל את דמי השכירות, עבור המושכר שבבעלותנו... זאת בהתאם ליפוי הכוח הבלתי חוזר שנתנה לי מדודי [עבד אלרחים]" [ההדגשה הוספה]. הנה כי כן, מתוקף ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 גבה זוהיר את דמי השכירות מן העירייה בגין המבנה הניצב על החלקה הגדולה ומשדחיתי כמפורט לעיל את טענת המערערת כי ייפוי הכוח נועד אך ורק לצורך גביית דמי השכירות על-ידי זוהיר על כורחך אתה אומר כי גבייתם על-ידו אות וסימן הוא כי החלקה הגדולה והבניין שעליה נמכרו אף הם על-ידי עבד אלרחים לסמור, אביו של זוהיר. ואכן, בהמשך למכתבים המצוטטים לעיל, ולאורך שני עשורים כמעט, המשיך זוהיר לגבות את דמי השכירות, ניהל משא-ומתן עם העירייה על שיעורם, חידש את חוזה השכירות עמה, ואף היה ה"כתובת" לתלונות מצד העירייה באשר להתנהלותם של בעלי הקרקעות הסמוכות. מכל האמור לעיל עולה המסקנה כי עבד אלרחים מכר לסמור את מלוא הזכויות במקרקעין והסמיך את זוהיר לפעול לגביהן כמפורט בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978, כפי שאכן עשה. בנוסף לכך, היקף הסמכויות שניתנו לזוהיר בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 והתנהלות הצדדים מלמדים כי העסקה בין עבד אלרחים לסמור אותה משקף ייפוי הכוח הנ"ל לא התייחסה להחזר חוב גרידא על-ידי עבד אלרחים, כטענת המערערת, אלא הייתה עסקה למכר הזכויות במקרקעין. 24. כמו כן לא מצאתי מקום לקבל את ראש הטענות הנוסף שהעלתה המערערת ולפיו ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 אינו מקיים את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. כבר נפסק שייפוי כוח בלתי חוזר, העונה על דרישת הכתב בהתאם לכללים שפותחו בהקשר זה, יכול ליצור התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין (ראו: ע"א 309/87 יחיא נ' אגבריה, פסקה 5 (לא פורסם, 8.3.1990); ע"א 3812/97 ארזי נ' קישק, פסקה 4 (לא פורסם, 15.9.1999) (להלן: עניין ארזי); בע"ם 9825/05 חמדאן נ' עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד, פסקה 29 (טרם פורסם, 28.10.2009) (להלן: עניין חמדאן)). המערערת טענה ובצדק כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 אינו מציין את התמורה או את המועדים לביצוע העסקה. עם זאת, נאמר בו מפורשות כי חתימת עבד אלרחים עליו מהווה אישור בדבר קבלת מלוא התמורה על-ידו ויפים לעניין זה דבריו של השופט א' מצא בע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג(3) 165, 171 (1989) כי: ההצהרה... לפיה כל אשר התחייב המשיב להשקיע ולבצע כבר הושקע ובוצע על-ידיו, הפכה את הפירוט למיותר. משל למה הדבר דומה, לעיסקה במקרקעין בה אין הצדדים מפרשים את מחיר הנכס, אך מפרשים, שמלוא המחיר כבר שולם למוכר, ויוצאים בכך ידי חובה... דרישת הכתב מיועדת לסלק כל אי-ודאות מתנאיה של עיסקה במקרקעין, והצהרה כתובה של המוכר בעיסקה כזאת, המאשרת כי הקונה כבר מילא את כל התחייבויותיו ולפיכך הריהו זכאי להעברת הזכות בנכס הנמכר, משיגה מטרה זו ביעילות לא פחות מפירוט נרחב של התחייבויות הקונה (כמו כן ראו והשוו: ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410 (1991); ע"א 10849/07 פוארסה נ' פוארסה, פסקאות 27-28 (טרם פורסם, 12.11.2009) (להלן: עניין פוארסה)). כמו כן יש לייחס בעניין זה משקל מסוים לעובדה שייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 ניתן על-ידי עבד אלרחים לאחיו סמור ולבן אחיו זוהיר דהיינו כי מדובר בעסקה בין בני משפחה (ראו והשוו דברי השופט ס' ג'ובראן בעניין חמדאן, פסקה 29). 25. הנה כי כן, העובדה כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 הוענק לזוהיר על-ידי דודו עבד אלרחים לצורך מימוש עסקה בינו לבין סמור (אחיו של עבד אלרחים ואביו של זוהיר); העובדה כי עבד אלרחים מציין מפורשות שייפוי הכוח מהווה אישור בדבר קבלת התמורה; העובדה כי זוהיר פעל במשך כמעט עשרים שנים בהתאם לאמור בייפוי הכוח והיורשים, מצידם, לא הביעו מחאה על כך (למעט אותו מכתב של האני מיום 27.5.1994, אשר ממנו חזר בו בהמשך); וקביעתי כי ייפוי הכוח מעיד בבירור ש"נתקיימה עסקת מכר במקרקעין" (ראו עניין ארזי, פסקה 4) – כל אלה מבססים את המסקנה כי העסקה בין עבד אלרחים לסמור הייתה עסקה לפיה מכר עבד אלרחים את כל זכויותיו במקרקעין לסמור. ודוק: בית משפט קמא קבע שהסכם המכר מיום 10.11.1978 אף הוא אותנטי ומבסס את אותה מסקנה עצמה. אלא שקביעה זו נסמכה בעיקר על עדויותיהם של סמור, מונירה, זוהיר ועדים אחרים, אשר, כאמור, נשמעו כשבע שנים טרם מתן פסק-הדין. לכן בחרתי להניח לטובת המערערת כי לא ניתן להכריע בשאלה מה טיב העסקה בין עבד אלרחים לסמור בהתבסס על הסכם המכר מיום 10.11.1978 לבדו. אך כפי שפורט לעיל, המסקנה לפיה ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 עונה על דרישת הכתב די בה על מנת לדחות את הטענות שהעלתה המערערת לפיהן עבד אלרחים לא מכר לסמור את הזכויות במקרקעין או למצער כי לא מכר לו את החלקה הגדולה. 26. טענתה האחרונה של המערערת לעניין העסקה בין עבד אלרחים לסמור היא שגם אם הסכימו עבד אלרחים וסמור על מכירת הזכויות במקרקעין, העסקה משוללת תוקף מאחר שאינה עומדת בתנאי סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין ועל-כן, ממילא לא חלים במקרה דנן דיני התחרות בין עסקאות נוגדות. טענה זו אינה מקובלת עליי. הוראת סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובעת כך: 16. תנאים לתקפן של עסקאות (א)(1). תקפן של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במילוי אחד התנאים האמורים להלן, וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות על אף האמור בכל דין; משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה. ואלה התנאים: (א) שולם עליהן המס; ... (2) מכירת זכות במקרקעין החייבת במס לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם אישר המנהל שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה עצמית כמשמעותה בסעיף 73 או על פי שומה זמנית או סופית שנעשו תוך תשעים ימים מקבלת ההצהרה או השומה הזמנית, לפי הענין... ... אין מחלוקת כי עד לשלב זה ובמשך יותר משלושים שנים לא שילם אף אחד מן הצדדים לעסקה בין עבד אלרחים לסמור (וזוהיר אחריו) את המס בגינה, אך עובדה זו אין בה כדי לשלול מן העסקה את תוקפה החוזי. משמעותו של סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין היא כי כל עוד לא שולם המס בגין העסקה אין היא יכולה לעבור מן השלב החוזי (כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין) אל השלב הקנייני כמכר רשום של זכויות במקרקעין. יפים לעניין זה דבריו של פרופסור הדרי, המציין כי: משמולאו הדרישות של סעיף 16(א)(1), תוקפה של העסקה הוא למפרע ליום יצירת ההתחייבות... עם זאת ברי שלאפשרות שיינתן לעסקה בעתיד תוקף למפרע אין כל השפעה על מצבם המשפטי של הצדדים בהווה, וכל עוד לא שולם המס, לא תהא לרוכש כל זכות בנכס, פרט לזכות חוזית כלפי המוכר (יצחק הדרי מיסוי מקרקעין כרך ג 331 (מהדורה שנייה, 2007) (להלן: הדרי). ההדגשה במקור. ראו והשוו עניין פוארסה, פסקה 30; על היחס בין הוראת סעיף 7(א) לחוק המקרקעין להוראת סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין ראו גם הדרי, 328-329). אשר על כן, ניצבת עסקת המכר בין עבד אלרחים לסמור על-פי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978, כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, אל מול הסכם המכר מיום 17.4.1997 בין האני למערערת, ומתחרה עמו. העסקה בין האני למערערת – עסקה נוגדת 27. בשנת 1997, עשרים שנה כמעט לאחר העסקה בין עבד אלרחים לסמור, נערך בין האני למערערת הסכם המכר מיום 17.4.1997 המתייחס אף הוא לזכויות במקרקעין. כזכור, ירש האני על פי צו הירושה שניתן בבית הדין השרעי בירושלים ביום 27.6.1996, 14/40 בלבד מן הזכויות במקרקעין ויתר היורשים ירשו 26/40. למרות זאת ולמרות קביעתו כי ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 (המסמיך את האני לפעול בשם יתר היורשים) הוכן "בדרך לא דרך", בחן בית משפט קמא את שתי העסקאות הנוגדות מתוך הנחה כי האני הוסמך למכור את מלוא הזכויות במקרקעין לרבות אלה שנרשמו על שם יתר היורשים. לצורך הדיון אצא, אפוא, אף אני מתוך הנחה זו, אך כפי שיובהר להלן אין בכך כדי להועיל למערערת. 28. הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין שכותרתו "עסקאות נוגדות" קובעת כך: התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה. המקרה שלפנינו מצריך הכרעה בין שתי עסקאות נוגדות, האחת היא העסקה שנקשרה בין עבד אלרחים לסמור על-פי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 והשנייה היא העסקה שנקשרה בין האני למערערת על-פי הסכם המכר מיום 17.4.1997 (אשר לתחולת סעיף 9 לחוק המקרקעין גם במקרים שבהם המוכר בעסקה השנייה הוא יורשו וחליפו של המוכר בעסקה הראשונה ראו ע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אירנשטיין, פ"ד מה(5) 739, 746-747 (1991) (להלן: עניין רז חברה לבנין); ראו והשוו ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 405-406 (2003) (להלן: עניין גנז)). על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תהא ידו של הרוכש הראשון בזמן על העליונה בתחרות שבין שתי עסקאות נוגדות אלא אם כן הרוכש השני בזמן פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם-לב (ראו: עניין גנז, 397; ע"א 5205/05 שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בניין ופיתוח בע"מ, פסקה 14 (טרם פורסם, 20.3.2008); ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר, פסקה 6 (טרם פורסם, 28.10.2008) (להלן: עניין אבו זיאד)). ודוק: החובה לנהוג בתום-לב על-פי דיני התחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין חלה גם על הרוכש הראשון בזמן, וזאת הן כלפי המוכר והן כלפי הרוכש השני בזמן (ראו: עניין גנז, 402-408; ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם, פ"ד נט(3) 697, 703-705 (2004)). 29. במקרה דנן לא רשם סמור – הרוכש הראשון בזמן – הערת אזהרה בדבר העסקה שנקשרה בינו ובין עבד אלרחים, אף שייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 הסמיך את זוהיר מפורשות לרשום הערת אזהרה כאמור. האם יש באי-רישומה של הערת אזהרה במקרה דנן משום הפרת חובת תום-הלב כלפי המוכר? במצב הדברים הרגיל אין באי-רישומה של הערת אזהרה על-ידי הרוכש הראשון בזמן משום הפרת חובת תום-הלב כלפי המוכר, שכן "מי כמוכר יודע כי הוא מכר את הנכס, ואין צורך בהערת אזהרה כדי להזהירו מלמכור את הנכס בשנית?" (עניין גנז, 405). עם זאת, עשויים להיות חריגים לקביעה הנ"ל, ואחד מהם הוא המקרה בו המוכר בעסקה הראשונה בזמן הלך לעולמו. במקרה כזה על הרוכש הראשון בזמן ליידע את היורשים או את מנהלי העיזבון על התחייבותו של המוכר כלפיו בדרך של רישום הערת אזהרה או בדרך אחרת כדי למנוע מצב בו יתחייבו הם התחייבות נוגדת מחוסר ידיעה על דבר העסקה הראשונה (ראו: עניין רז חברה לבנין, 747; עניין גנז, 405-406). אין זה המקרה שבפנינו. היורשים, לרבות האני, ידעו על התחייבותו של עבד אלרחים כלפי סמור וזוהיר, והאני עצמו הודה בכך, בכתב ההגנה ובסיכומים מטעמו ועוד קודם לכן, בין היתר, במכתב ששלח לעירייה לפיו חזר בו מכפירתו בכך שלסמור ולזוהיר זכויות במקרקעין; בחתימתו על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 לטובת זוהיר ובכך שהמציא למערערת את התצהיר בשם סמור ואת ייפוי הכוח בשם סמור סמוך לפני החתימה על הסכם המכר עמה ביום 17.4.1997. יתר היורשים מעולם לא חלקו על התחייבותיו של עבד אלרחים כלפי סמור וזוהיר ובמשך כמעט שני עשורים גבה זוהיר את דמי השכירות בלא שהם מצידם העלו טענה כלשהי נגדו בעניין זה. מן האמור לעיל עולה על כן המסקנה שהאני ויתר היורשים ידעו על התחייבויות אלה (ראו והשוו ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'אזן, פ"ד נח(1) 224, 233-234 (2003) (להלן: עניין עונאללה)). משכך, העובדה שסמור וזוהיר (כמיופה-כוח וכיורשו של סמור) לא רשמו הערת אזהרה בגין העסקה הראשונה בזמן אינה מהווה חוסר תום-לב מצידם כלפי המוכר (עבד אלרחים) או חליפיו (האני ויתר היורשים). 30. חובת תום-הלב חלה על הרוכש הראשון בזמן גם כלפי הרוכש השני בזמן ובהקשר זה מעלה המערערת (לראשונה בסיכומיה בפני בית משפט זה) טענה בדבר תרגיל "עוקץ", לפיו שיתפו זוהיר והאני פעולה במטרה להונות אותה. כחלק מאותו תרגיל נערך לטענתה ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 לטובת האני עליו הסתמכה היא בהתקשרות עם האני בהסכם המכר מיום 17.4.1997. אך ייפוי כוח זה, כך היא מוסיפה וטוענת בוטל בסתר ולאחר מכן נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר נוסף לטובת זוהיר (ייפוי הכוח מיום 11.6.1996). טענת ה"עוקץ" לא עלתה וממילא לא נתלבנה בבית משפט קמא. ולא נקבע בפסק-הדין כל ממצא עובדתי לגביה. אדרבא, בית משפט קמא קבע כי "לנוכח חומר הראיות אין לי ספק לקבוע כי העסקה עם [המערערת] נעשתה מאחורי גבם של סמור וזוהיר, ללא ידיעתם ומבלי לשתף אותם". לא ראיתי מקום לסטות מקביעתו זו של בית משפט קמא ובוודאי שאין לאפשר למערערת להרחיב את חזית הדיון בערעור ולהוסיף בשלב זה טענה בעניין תרגיל "עוקץ" שבוצע כביכול נגדה על-ידי האני וזוהיר, בלא שזו הועלתה בבית משפט קמא ובלא שהונחה לה תשתית עובדתית מתאימה. 31. טענה מרכזית אחרת שמעלה המערערת בסוגייה זו היא כי הימנעותם של סמור וזוהיר לרשום הערת אזהרה במשך כשמונה-עשרה שנים מהווה התנהלות בחוסר תום-לב כלפיה מצידם. אכן, חובת תום-הלב המוטלת על הרוכש הראשון בזמן כלפי הרוכש השני בזמן משמיעה לנו עקרונית את החובה לרשום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין בדבר העסקה הראשונה, על מנת למנוע "תאונה משפטית" והתקשרות בעסקאות נוגדות לגבי אותם המקרקעין. אולם כבר נפסק כי "לא בכל מקרה ולא בכל הנסיבות יש באי-רישומה של הערת אזהרה משום פגיעה בעקרון תום-הלב" (עניין גנז, 405; כמו כן ראו: עניין עונאללה, 238-240; ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס פסקה 22 (טרם פורסם, 29.4.2007) (להלן: עניין זריק)). בענייננו הימנעותם של סמור וזוהיר לרשום הערת אזהרה בגין הזכויות במקרקעין במשך שני עשורים כמעט מעוררת קושי ומוקשית בעיני מאד קביעתו של בית משפט קמא בהקשר זה כי המערערת התעלמה "מן הנוהג הרווח במגזר הערבי להחזיק שנים רבות ביפויי כוח נוטריוני מבלי לטרוח לרשום את הזכות על פיו בפנקסי המקרקעין, בעיקר כאשר מדובר בעסקאות בתוך המשפחה" (ראו פסקה 46 של פסק-דינו של בית משפט קמא העוסקת באי-רישום הערת אזהרה על-ידי סמור וזוהיר). לא למותר להפנות בעניין זה אל דבריה של השופטת מ' נאור בעניין עונאללה כי "על דרך העיקרון, אין ליצור נורמה משפטית מיוחדת למגזר זה לאור תכליותיו הברורות של מרשם המקרקעין" (שם, 238) ויפים הדברים גם לענייננו. העובדה כי כך נהוג במגזר הערבי (אם אכן כך הוא, ונוהג כזה לא הוכח במקרה דנן), אין בה בכל מקרה כדי לפטור את סמור או את זוהיר מן הצורך לרשום הערת אזהרה בגין העסקה הראשונה על מנת שקונה תמים שני לא ייכשל ויתקשר בעסקה נוספת לגבי אותם המקרקעין. עם זאת נראה לי כי בנסיבות המקרה דנן אין צורך להכריע בשאלת תום-ליבם של סמור וזוהיר שכן סוגיית תום-ליבו של הרוכש הראשון בזמן כלפי הרוכש השני בזמן (אשר נבחנת, בין היתר, ברישומה של הערת אזהרה על-ידו), הינה רלוונטית באותם המקרים שבהם בפנינו רוכש שני בזמן שהוא תם-לב (ראו עניין זריק, פסקה 23), וכפי שיפורט להלן מקובלת עליי קביעתו של בית משפט קמא כי העסקה בין המערערת להאני בוצעה בדרך "סבוכה ונפתלת, שתום הלב רחוק ממנה לנוכח השתלשלותה" וכן מקובלת עליי מסקנתו כי בנסיבות המקרה דנן רובצת לפתחה של המערערת האחריות למצב הדברים שנוצר ולדבר קיומן של שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותם מקרקעין. 32. תום-הלב של הרוכש השני בזמן נבחן בשני היבטים מרכזיים: הראשון, תום-לב סובייקטיבי, שעניינו אי-ידיעתו של הרוכש השני בזמן על העסקה הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין. השני, תום-לב אובייקטיבי, שעניינו בדיקת פנקס רישום המקרקעין או ההחזקה במקרקעין על-ידי הרוכש השני בזמן טרם עריכת העסקה. וכבר נפסק כי אם פעל הרוכש השני בזמן בחוסר תום-לב סובייקטיבי או אובייקטיבי – אי-רישום הערת האזהרה על-ידי הרוכש הראשון בזמן אינו מעלה ואינו מוריד, מכיוון שאי-הרישום על-ידי הרוכש הראשון בזמן לא הוא שהוביל ל"תאונה המשפטית" (ראו: עניין זריק, שם; עניין אבו זיאד, פסקה 8; עניין סולימאן, פסקה 54). כך, למשל, אם ידע הרוכש השני בזמן בעת כריתת העסקה על קיומו של רוכש ראשון בזמן – אין לומר כי אי-רישומה של הערת אזהרה על-ידי הרוכש הראשון הוא שהביא לקיומן של עסקאות נוגדות (ראו: עניין גנז, 407; עניין עונאללה, 239-240; עניין סולימאן, פסקה 52; ראו והשוו עניין אברהם, 708)). אשר לטיב הידיעה הנדרשת מצד הרוכש השני בזמן הדגישה השופטת ע' ארבל כי לא נדרשת ידיעה ממשית, וכדבריה: אין צורך בידיעה של ממש מצד הרוכש השני על דבר קיומה של זכות מצד הרוכש הראשון כדי להביא למסקנה בדבר חוסר תום לב. די בכניסה לעסקה במצב של "עצימת עיניים" – קרי, בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס – כדי לקבוע שהרוכש השני נהג בחוסר תום לב (עניין אבו זיאד, פסקה 8; ראו גם מיגל דויטש קניין כרך ג 219 (2006) (להלן: דויטש)). 33. במקרה דנן קבע בית משפט קמא כי עורך-הדין דור שייצג כאמור את המערערת, היה מודע "לקיומם של סמור וזוהיר ולמעשיהם בנכס", והדגיש כי עורך-הדין דור היה מעורב בעסקת אקסס אשר לא יצאה אל הפועל, לאחר שאקסס "ראתה את מה [שהמערערת] עצמה את עיניה מראות – שהאני לא מצליח להמציא מסמכים מסמור חתומים כדין – ולא בכדי, שכן בטרם תיעשה עסקה יש לקבוע אם ליורשים יש מה למכור". כמו כן בחן בית משפט קמא את התצהיר בשם סמור ואת ייפוי הכוח בשם סמור וקיבל את גרסתו של סמור כי החתימות על המסמכים אינן שלו. עוד קבע בית המשפט כי עורך-הדין דור לא בדק את אמיתות החתימות. בחינת לשון התצהיר בשם סמור וייפוי הכוח בשם סמור אותם ניסח עורך-הדין דור, מלמדים להבנתי כי לעורך-הדין דור, כמי שייצג את המערערת באותו שלב, הייתה ידיעה בפועל ברמה כזו או אחרת על דבר העסקה הראשונה. וכך נכתב בתצהיר בשם סמור: 1. אני [סמור] – "הקונה" בהתאם ליפוי כח בלתי חוזר עליו חתם [עבד אלרחים] בתאריך 14.11.1987 [כך במקור]... המתיחס לנכס הנמצא בראס אלעמוד בעיר ירושלים... 2. אני מצהיר שיפוי הכוח... בטל ולא תקף, ולמען הסר ספק אם ייקבע שיפוי כח זה אינו בטל, כי אז אני מוותר על כל זכות שיש לי עפ"י יפוי כוח זה, עתה ובעתיד [ההדגשה הוספה]. ... ובייפוי הכוח בשם סמור נאמר: 1. אני בעלים ומחזיק של כל הנכס – הקרקע והמבנה שעליה – הרשום בלשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר מספר 9ע דף 182 גוש 29990 חלקה 74 מאדמות ראס אלעמוד בעיר ירושלים – הנכס המתואר יכונה להלן למטרות מסמך זה "הממכר". 2. הסכמתי עם [האני] שיכונה להלן למטרות מסמך זה "הקונה" למכור ולמסור לו או לפקודתו את כל זכויותי בממכר – בין אם הן רשומות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים ובין אם אינן רשומות בה. 3. אני מצהיר ומאשר שהממכר הוא בבעלותי ובחזקתי והוא עבר אלי בדרך של קניה, והוא נקי מזכויות צד שלישי בו ו/או עליו והוא לא נמכר ולא מושכן ולא שועבד, ולי הזכות המלאה והסמכות למכור אותו ולמסור אותו ולהעבירו באופן חוקי משמי ו/או שם מורישי לשם הקונה ו/או לשם מי שהוא יורה [ההדגשות הוספו]. ... 34. הנה כי כן, עורך-הדין דור – בא-כוחה של המערערת – היה מודע לכך שסמור הוא הבעלים והמחזיק של הזכויות במקרקעין "בין אם הן רשומות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים ובין אם אינן רשומות בה" וכי לו "הזכות המלאה והסמכות למכור" את הזכויות במקרקעין, שאם לא כן – לא היה מנסח כך את ייפוי הכוח בשם סמור. גם אם אניח לטובתה של המערערת כי היא סברה שהיורשים הם-הם בעלי הזכויות במקרקעין (ושבייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 הם הסמיכו את האני לקיים את העסקה עמה), ואף אם ביקשה באמצעות הכנת התצהיר וייפוי הכוח הנזכרים לעיל בשם סמור להסיר מן הדרך מכשול אפשרי להשלמת העסקה עם האני, הרי הדרך שבה עשתה כן מעידה למצער על עצימת עיניים, שדי בה כאמור כדי להוביל אל המסקנה כי פעלה בהקשר זה בחוסר תום-לב סובייקטיבי כלפי סמור וזוהיר. כך, למשל, היא לא יצרה כל קשר עם סמור או זוהיר אף שהייתה מודעת לכך שיש להם אינטרסים כלשהם במקרקעין ושמכל מקום הם טוענים כן; היא שלחה את האני להשיג את חתימותיו של סמור על התצהיר ועל ייפוי הכוח הנ"ל למרות ה"יריבות" ביניהם, כביכול, על הזכויות במקרקעין וחרף העובדה שהאני לא הצליח להחתים את סמור על מסמכים אלה בעסקת אקסס; כמו כן עורך-הדין דור שלח את האני לקבל צו ירושה בבית הדין השרעי בירושלים ועם קבלת הצו יזם את רישום הזכויות במקרקעין על שם היורשים על מנת שהמערערת תוכל להשלים את העסקה מול האני. ודוק: אף אם מונירה, מוניר והודה ידעו על קיומו של ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 ועשו יד אחת עם האני למכור למערערת זכויות שאינן בבעלותם – אין בכך כדי לשנות ממסקנתי כי המערערת נהגה בחוסר תום-לב כלפי סמור וזוהיר, ובהקשר זה מקובלת עליי מסקנתו של בית משפט קמא, לפיה: אם האני הניע את יתר יורשי המנוח לחתום על ייפוי הכוח הכללי ביום 26.5.96, וכיצד; ואם עשה איתם יד אחת על מנת למכור את הנכס מאחורי גבם של סמור וזוהיר; ואם חזרו בהם וחתמו על ייפוי הכוח לזכות זוהיר ביום 11.6.96; וביום 17.7.96 חתמו על מסמך ביטול ייפוי הכוח ומדוע – שאלות אלו מאבדות מערכן, לאחר ששוכנעתי שמי שטיפל בעסקה ידע או עצם את עיניו מלהכיר בעובדה שמשנת 1978 ועד לשנת 1996 לא היה כל רמז לכך שמי מהיורשים, פרט להאני, חולק על זכויות סמור ו/או זוהיר (ההדגשות במקור. פסקה 36 לפסק-דינו של בית משפט קמא). מכל האמור לעיל עולה, אפוא, שהמערערת ידעה על העסקה בין עבד אלרחים לבין סמור או לכל הפחות עצמה עיניה ביחס אליה, ולפיכך פעלה בחוסר תום-לב סובייקטיבי כלפי סמור וזוהיר בעת שערכה את העסקה עם האני. 35. אשר להיבט האובייקטיבי של חובת תום-הלב, שעניינו בדיקת פנקס רישום המקרקעין או ההחזקה במקרקעין, ראוי להקדים ולציין כי המקרקעין נשוא המחלוקת אינם מוסדרים, וככאלה חלה עליהם הוראת סעיף 125(ב) לחוק המקרקעין לפיה "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו" [ההדגשה הוספה]. זאת, להבדיל ממקרקעין מוסדרים שלגביהם הרישום בפנקסים מהווה ראייה חותכת (הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין). על-כן, וגם אלמלא לקתה המערערת בחוסר תום-לב בהיבט הסובייקטיבי, לא יכולה הייתה היא לצאת ידי חובת תום-הלב בהיבט האובייקטיבי על דרך של בדיקת הרישום בפנקסים, המהווה כאמור ראייה לכאורה בלבד לתוכן הרישום, והיה ועליה לבדוק גם את ההחזקה במקרקעין (ראו והשוו עניין אברהם, 711; דויטש, 223). אילו כך נהגה הייתה המערערת מוצאת, כדברי בית משפט קמא, "את מה שגלוי לעין במשך למעלה מ-20 שנה, הסותר מיניה וביה את הרישום", קרי כי סמור וזוהיר נוהגים במקרקעין מנהג בעלים לכל דבר ומשכירים לעירייה את הבניין שעל החלקה הגדולה. המסקנה העולה מן האמור לעיל היא כי בנסיבות המקרה דנן נהגה המערערת בחוסר תום-לב בהיבט הסובייקטיבי ובהיבט האובייקטיבי כאחד ומשכך לא חלה בעניינה הוראת הסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין אף שפעלה לרישום הזכויות במקרקעין על שמה ואין בכוחה, כרוכשת השנייה בזמן, לגבור על הרוכש הראשון בזמן (סמור). תוצאה זו יפה ביתר שאת, כפי שיובהר להלן, נוכח אי-הבהירות הקיימת באשר לתשלום התמורה על-ידי המערערת. עוד יצוין כי משקבענו שהמערערת התנהלה במקרה דנן בחוסר תום-לב לא עומדת לה גם ההגנה הנתונה לרוכש זכות המסתמך על צו ירושה בהתאם להוראת סעיף 73 לחוק הירושה. התוצאה היא, אפוא, כי זכותו של סמור במקרקעין עדיפה על זכותה של המערערת ועל-כן, מן הראוי למחוק את רישום הזכויות במקרקעין על שם המערערת. כך, אכן, הורה בית משפט קמא והוא הוסיף וציין "משקבעתי שליורשים לא נותרו זכויות בנכס, דינה של הירושה שנרשמה בשם [היורשים] אף הוא להתבטל, ואני מורה על מחיקתם. התוצאה היא שהרישום בשם [עבד אלרחים] יחזור לקדמותו". גם בקביעתו זו אין מקום להתערב. יחד עם זאת, ראוי להעיר כי זכותם של זוהיר או יורשיו האחרים של סמור, אם יש כאלה, להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין מותנית בכך שישלימו את הדיווחים הנדרשים לרשויות המס בעניין העסקה שבין סמור ועבד אלרחים וכן יבצעו את תשלום המסים ויתר תשלומי החובה הכרוכים בכך. 36. אשר לסוגיית השבת התמורה אותה שילמה המערערת על-פי טענתה להאני, קבע בית משפט קמא כי: אמנם לפי סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), בהתבטל עסקה קמה עמה הזכות להשבה, אלא שבמקרה דנן לא אוכל לקבוע אם וכמה קיבל האני... בנסיבות אלו אין לי אלא לאפשר [למערערת] לפצל סעדים לענין התביעה הכספית, הגם שלא ביקשה זאת, ולתבוע את המגיע ממי שחייב לה, אם חייב. בהודעת הערעור לא התייחסה המערערת לקביעה זו של בית משפט קמא וממילא לא העלתה טיעונים לעניין השבת הכספים שהעבירה כטענתה להאני, אם כי בסיכומיה בערעור טענה לחלופין כי שגה בית משפט קמא בכך שביטל את העסקה בינה לבין האני מבלי לחייבו בהשבה. אך משקבע בית משפט קמא כי אין בפניו תשתית ראייתית מספקת לצורך קביעת ממצאי עובדה לעניין עצם התשלום ולעניין סכומו, לא ראיתי מקום כי אנו, כערכאת הערעור, נתערב בכך ומכל מקום פתוחה בפני המערערת הדרך לתבוע מהאני את המגיע לה מידיו, לטענתה, כפועל יוצא מן הממצאים והמסקנות בהליך דנן. מכל הטעמים המפורטים לעיל אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערערת לשלם למשיבים 1-5 שכר-טרחת עורך-דין בערעור בסך 50,000 ש"ח. ש ו פ ט ת השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות. ניתן היום, ל' ניסן, תש"ע (14.4.2010). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06011170_V20.doc מא מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il