אחים סבירסקי נ. עמידר חברה הלאומית לשיכון בישראל בעמ

פסק-דין בתיק ע"א 11126/03 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 11126/03 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט א' ריבלין כבוד השופטת א' חיות המערערת: אחים סבירסקי – שותפות רשומה נ ג ד המשיבות: 1. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ 2. רשות הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל 3. עיריית תל אביב ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בתיק ה"פ 449/03 מיום 10.11.03 שניתן על ידי כבוד השופטת ה' גרסטל תאריך הישיבה: כ"ב בשבט התשס"ה (01.02.05) בשם המערערת: עו"ד עמוס בר-מור בשם המשיבות 2-1: עו"ד תהל ברנדס בשם המשיבה 3: עו"ד רמי אפרים פסק-דין השופטת א' חיות: 1. זהו ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד השופטת ה' גרסטל) מיום 10.11.2003, לפיו נדחתה תובענה שהגישה המערערת ובה עתרה להורות למשיבים 3-1 לחתום על שטרי מכר לרישום זכויות בעלות בחלקה 126 בגוש 7083 על שמה. תמצית העובדות הצריכה לעניין ופסק-דינו של בית המשפט המחוזי 2. המערערת רכשה מידי המשיבה 2 (להלן: רשות הפיתוח), זכויות בעלות במקרקעין המצויים ברחוב אילת 56 בתל-אביב, הידועים כחלקה 126 בגוש 7083 (חלקה זו, בשלמותה, תיקרא להלן: החלקה). הסכם המכר בין הצדדים נחתם ביום 12.2.2002 (להלן: הסכם המכר) ובו הודגש כי על-פי תוכנית המתאר 2790 החלה על החלקה מיועד חלק ממנה להפקעה וכי המערערת תקבל לידיה את השטח שייוותר מן החלקה לאחר אותה הפקעה, אותו העריכו הצדדים בכ-2,600 מ"ר. כשישה חודשים לאחר חתימת הסכם המכר פנתה המערערת אל המשיבה 1, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: עמידר), כמי שמנהלת בשם ועבור מינהל מקרקעי ישראל את נכסי רשות הפיתוח, וביקשה כי תחתום על שטרי מכר אשר יאפשרו רישום של זכויות הבעלות בחלקה על שם המערערת. עמידר סירבה לחתום על שטרי המכר ונימקה את סירובה בכך שהנתונים המופיעים בשטרי המכר מתייחסים לחלקה בשלמותה ועל כן, סותרים את הסכם המכר לפיו רכשה המערערת שטח של כ-2,600 מ"ר בלבד. עמידר הוסיפה וציינה כי ניתן יהיה לרשום את המימכר על שם המערערת רק לאחר שייקבעו גבולותיהם הסופיים של המגרשים על-פי תוכנית המתאר 2790, בה נכללת ההפקעה המתוכננת. נוכח עמדתה זו של עמידר, הגישה המערערת תובענה לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב ובה עתרה להורות לעמידר ולרשות הפיתוח לחתום על שטרי המכר לצורך רישום זכויות הבעלות בחלקה על שמה. התובענה הופנתה גם כנגד חברת נכסי ח.נ. אריאל בע"מ, מי שהייתה באותה עת מיופת כוחה של רשות הפיתוח לטיפול בנכסיה, אך בשלב הערעור נמחקה משיבה זו, בהסכמה, מן ההליכים. עיריית תל אביב צורפה כמשיבה פורמאלית לאותה תובענה. 3. בית-המשפט המחוזי דחה את התובענה בקובעו כי על-פי הסכם המכר רכשה המערערת רק חלק מן החלקה בשטח כולל של 2,600 מ"ר ועל כן, כך קבע, "אין היא זכאית לרישום כוללני [של החלקה] כמבוקש על ידיה". הטענות בערעור 4. המערערת לא השלימה עם דחיית התובענה ובערעור שהגישה היא טוענת כי טעה בית-משפט קמא בקובעו כי רכשה שטח של 2,600 מ"ר בלבד מתוך החלקה, בעוד אשר על-פי פירושו הנכון של הסכם המכר יש לראותה כמי שרכשה את החלקה כולה, והא ראיה שהמשיבה לא הותירה בידיה זכויות כלשהן בחלקה. המערערת מוסיפה וטוענת כי השטח הסופי של החלקה לאחר ההפקעה אכן יעמוד על כ-2,600 מ"ר, אך לטעמה עובדה זו צוינה בהסכם המכר כחלק מחובת הגילוי החלה על המשיבה וכהגנה שביקשה לעצמה מפני אפשרות של תביעות מצד המערערת בעניין זה. אולם, כך מוסיפה המערערת וטוענת, ציון עובדת ההפקעה אין בו כדי להוות מחסום מפני רישום זכויות הבעלות בחלקה על שמה, לאחר שהיא מצידה קיימה במלואן את כל התחייבויותיה על-פי ההסכם. עוד טוענת המערערת, כי טעה בית-משפט קמא בהתעלמו מכך שעל-פי הסכם המכר התחייבה המשיבה לחתום על שטרי המכר ולהמציא אישורי מס שבח, ללא כל תנאי. 5. עמידר ורשות הפיתוח, מצידן, סומכות ידיהן על פסק-דינו של בית-משפט קמא וטוענות כי מעולם לא חלקו על חובתן לחתום על שטרי המכר, אך אלה צריכים שיהיו תואמים את המימכר ואילו המערערת מנסה להפוך את החתימה על שטרי המכר לחובה עצמאית, המנותקת מהגדרות המימכר שבהסכם המכר ולקבל בדרך זו בעלות על חלקים שלא רכשה ושבעבורם לא שילמה. עמידר ורשות הפיתוח מוסיפות וטוענות כי הרישום הקיים היום אינו תואם את תוכנית המתאר 2790, שטרם נרשמה ועל-כן, לא ניתן לרשום את הבעלות במימכר על שם המערערת בטרם ישקף מרשם המקרקעין את היחידות החדשות על-פי אותה תוכנית. בינתיים, כך טוענות עמידר ורשות הפיתוח, ועד שיושלמו הליכים אלה, רשאית המערערת לקבל אישור על זכויותיה במימכר על-פי מרשם נכסים מסודר המתנהל בעמידר, כפי שהדבר נעשה באלפי מקרים אחרים בהם נרכשו זכויות אך טרם הושלם הרישום במרשם המקרקעין. יתרה מכך, על-פי הסכם המכר ועל-פי הדין, רשאית המערערת לקדם בעצמה את המהלכים התכנוניים הדרושים לצורך שינוי הגדרת החלקות במרשם המקרקעין בהתאם לתוכנית המתאר 2790. אולם, כך לטענת עמידר ורשות הפיתוח, המערערת בוחרת שלא לפעול בערוץ זה, בשל העלויות היקרות הכרוכות בו ועל כן, אין לה להלין אלא על עצמה. דיון 6. השאלה המרכזית המתעוררת בערעור זה הינה – מהו המימכר שרכשה המערערת. האם כשיטתה, רכשה את החלקה, תוך ידיעה כי בשלב כלשהו בעתיד יגרע ממנה שטח של כ-900 מ"ר עקב הפקעה, או שמא כשיטת עמידר ורשות הפיתוח, רכשה המערערת שטח של כ-2,600 מ"ר מתוך החלקה הרשומה כיום, בידיעה כי רישום הבעלות במימכר זה על שמה יתאפשר רק בעתיד, לאחר שההליכים התכנוניים על-פי תוכנית המתאר 2790, ובכללם ההפקעה הצפויה בחלקה, ישתקפו במרשם המקרקעין והמגרשים לרישום בהתאם להליכים אלה, יוגדרו מחדש. המקור הראשון לפיו יש לבחון את מהות המימכר הוא כמובן הסכם המכר. נראה לי כי האמור בהסכם זה תומך באופן מובהק בגישת עמידר ורשות הפיתוח. סעיף 2 להסכם המכר קובע כך: ידוע לקונים כי הממכר הינו זכויות הבעלות בחלקה 126 בגוש 7083, כהגדרת חלקה זו בתב"ע 2790, למעט שטח המיועד להפקעה על-פי תב"ע 2790 שאינו נכלל בממכר, ובסה"כ שטח קרקע של כ-2,600 מ"ר. הממכר מסומן באדום בתשריט שנחתם על ידי המוכרת והקונים, המהווה חלק ממפרט זה. יובהר, כי טרם נערכה תוכנית לצרכי רישום בגין תב"ע 2790, ולפיכך טרם ניתן לקבוע את גבולותיהם הסופיים של המגרשים על-פי התב"ע האמורה, ויש להתייחס לנתוני הממכר המפורטים לעיל ולתשריט כמשוערים בלבד. הקונים לא יבואו למוכרת בכל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה במקרה שבו יתברר כי תב"ע 2790 קובעת שטחי הפקעה רחבים מאלה המסומנים בתשריט ו/או כי הממכר הינו שונה בהיקפו ו/או בצורתו מאלה המפורטים לעיל ובתשריט. (ההדגשות הוספו) מתוך דברים אלה עולה כי המערערת רכשה שטח של כ-2,600 מ"ר מתוך החלקה; כי החלקה הרשומה כיום אינה משקפת את המימכר; וכי על-מנת שתיווצר יחידה רישומית המשקפת אותו יש צורך בהליכים תכנוניים ובכללם הליכי הפקעה שטרם הושלמו, בהתאם לתוכנית המתאר 2790. יתרה מכך, בסעיף 4 של ההסכם נטלה על עצמה המערערת לבצע על חשבונה ועל אחריותה "כל פעולה של שינוי בגבולות החלקה ו/או הכנת תוכנית לרישום ו/או כל פעולה אחרת הנדרשת עקב ההפקעה ו/או כפועל יוצא מהגדרת המגרש התכנוני על-פי תב"ע 2790". מכאן, שהמערערת ידעה כי על-פי מצב הדברים כיום לא ניתן לרשום את זכויות הבעלות במימכר על שמה בלשכת רישום המקרקעין, בהעדר יחידה רישומית מתאימה. כן עולה מן האמור בסעיף 4 הנ"ל כי המערערת ידעה שעל מנת לאפשר את הרישום תידרשנה פעולות נוספות ובעיקר הליך של איחוד וחלוקה, אשר יביא בחשבון את ההפקעה המתוכננת ויתאים את יחידות הרישום, בתוכנית לצרכי רישום, לתוכנית המתאר 2790. על רקע תנאים אלה, הכלולים באופן מפורט ומפורש בהסכם המכר, יש לקרוא את התחייבותה של רשות הפיתוח לחתום על שטרי המכר בגין המכירה. אכן, שטרי-המכר כרוכים ושלובים בעסקת-המכר ובאמצעותם מושלמת העסקה בדרך של רישום. שטרי-המכר צריכים, אפוא, לבטא באופן מדויק את העסקה שנקשרה ואילו שטרי-המכר שערכה המערערת מתייחסים לחלקה כולה ועל כן, אינם תואמים את מה שהוסכם בין הצדדים. בדין קבע, אפוא, בית-המשפט המחוזי כי אין מקום לחייב את רשות הפיתוח לחתום על שטרי-מכר אלה, כדרישת המערערת. 7. מכל הטעמים שפורטו לעיל, דין הערעור להידחות. עם זאת, מצאנו לנכון להוסיף ולומר בשולי פסק-הדין כי מתוך הודעתה של עיריית תל-אביב למדנו שהשלמת הליכי ההפקעה והרישום של שטחי הציבור והדרכים המתוכננות במקום על שם העירייה, כרוכים בקשיים לא מבוטלים וככל הנראה יארכו זמן. בנסיבות אלה, סברנו כי מן הראוי היה שהצדדים ינסו למצוא פתרון מוסכם, שיאפשר כבר עתה רישום הזכויות אותן רכשה המערערת על-פי הסכם המכר. עיריית תל-אביב גילתה נכונות לפתרון מוסכם כזה, אך לצערנו לא נסתייע הדבר בשל התנגדות מצד עמידר ורשות הפיתוח. הערעור נדחה, אפוא. המערערת תשא בהוצאות עמידר ורשות הפיתוח בסך כולל של 7,500 ₪. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות. ניתן היום, י' ניסן, תשס"ה (19.04.05). ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 03111260_V07.doc מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il