א.ד. חברה קבלנית לבנין והשקעות בע"מ נ. נחה האן

פסק-דין בתיק ע"א 11118/05 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 11118/05 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט י' דנציגר המערערים: 1. א.ד. חברה קבלנית לבנין והשקעות בע"מ 2. גואטה פנחס ובניו בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. נחה האן 2. יורם האן 3. יפה שפירא 4. דב שטרן 5. עליזה טל 6. אסתר ראובן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א-יפו מיום 26.10.05 בת.א. 2057/00 שניתן על ידי כבוד השופטת ד' פלפל תאריך הישיבה: י' בשבט תשס"ח (17.1.08) בשם המערערים: עו"ד ש' אריאלי בשם המשיבים 1-4: עו"ד י' האן; עו"ד י' בן איתמר בשם המשיבים 5-6: עו"ד ר' יגנס פסק-דין השופט י' דנציגר: 1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 26.10.05 (ת.א. 2057/00, כבוד השופטת (כתוארה אז) ד. פלפל). פסק הדין דן בתביעות כספיות, הן של המערערות והן של המשיבים (כתובעים שכנגד), אשר מקורן בהסכם קומבינציה שנכרת בין המערערות לבין המשיבים. העובדות וטענות הצדדים כפי שהועלו בפני בית המשפט קמא 2. המשיבים היו בעלים משותפים של מגרש לבניה הידוע כחלקות 60 ו-61 בגוש 7932 בנתניה (להלן: המגרש). בין המערערות לבין המשיבים נערך ביום 25.1.95 הסכם קומבינציה (להלן: הסכם הקומבינציה או ההסכם) לפיו התחייבו המשיבים למכור למערערות 62% מזכויות הבעלות במגרש, כנגד התחייבות של המערערות לבנות בעבור המשיבים 9.8 דירות מתוך 24 הדירות הטיפוסיות בבניין בן 25 דירות אותו התחייבו המערערות לבנות על המגרש. הסכם הקומבינציה התייחס, בין היתר, למספר נקודות אשר עומדות בבסיס המחלוקת בין המערערות למשיבים: "4 ג) המגרש, זכויות הבעלים, המקרקעין, הינם נקיים וחופשיים מכל משכנתא, שעבוד, עיקול, חוב, ומכל זכות אחת [כך במקור – י.ד.] של צד שלישי. ... ב)(ב-2) הקבלן לבדו יהיה חייב בכל הוצאות, תשלומים, אגרות, מיסים, היטלים, תשלומי חובה או אחרים (לרבות היטל השבחה, הוצאות ועלויות פיתוח), שיהיה לשלמם בגין ועבור כל תכנון, תכניות, בקשה, טיפול ... אגרות בניה, חיובים ותשלומים הכרוכים, הקשורים, בקבלת היתר הבניה, היכולת והאפשרות לבצע הבניה לפיה חוזה זה וביצועו של החוזה הזה. ... 6 ב)(ב-4) ...הצדדים ישתתפו ויחלקו ביניהם את היטל ההשבחה שיושם כדלקמן: הבעלים ישאו ויהיו חייבים ב-38% של ההיטל והקבלן ישא ויהיה חייב ב-62% של ההיטל. ... 6 ה)(ה-4) הקבלן יסיים וישלים את בניית והקמת הבנין בתוך 21 חודש מיום קבלת היתר הבניה...גמר עבודות הפיתוח יכול שיושלמו בתוך 3 חודשים לאחר המועד הנ"ל. 9 ד) הדירה המשותפת בה 80/100 חלקים לבעלים ו-20/100 חלקים לקבלן, מיקומה ופרטיה ייקבעו ע"י הבעלים לאחר שבחרו את 9 דירותיהם האחרות בבנין. לבעלים תהא הזכות לפדות את חלקי הקבלן בדירה זו (20/100 חלקים), תמורת תשלום לקבלן של ___$ [כך במקור – י.ד.] לפי שער יציג, שישולם בגמר הבניה, לאחר מסירת דירות הבעלים. ... 13 במקרה של תוספת יחידות ינהגו הצדדים לפי העקרון דלעיל, היינו 38% יהיו לבעלים ו-62% יהיו לקבלן. ... 13 ב) ... היטל השבחה יחול: הבעלים – 38%. הקבלן – 62%. ... 13 ז)(ח-2) מס ערך מוסף בגין בניית דירות הבעלים, ישולם על ידי הבעלים. ... 15 א) לקבלן שמורה הזכות לבקש שינויים או תוספות במבנה דירותיו בבניין, כאלה שצריכים היתר(י) בנייה. האמור ובלבד שאלה לא יגרעו מאחוזי הבניה של המגרש, לא יגדילו את שטח דירות הקבלן, ולא יפגעו בדירות הבעלים". 3. המערערות טענו בפני בית המשפט קמא כי מאחר והן שילמו את מלוא היטל ההשבחה בסך 324,889 ₪, הרי שהמשיבים חייבים להם 38% מסכום זה, דהיינו 123,458 ₪. עוד טענו המערערות כי מאחר והמשיבים קיבלו עשר דירות הרי שהם חייבים למערערות סכום של 49,140 דולר בגין 0.2 מחלקי הדירה אשר משלימים את 9.8 חלקי הדירה להם היו זכאים המשיבים לפי ההסכם. כן טענו המערערות כי הן נאלצו לשאת בסכום מס הערך המוסף אותו התחייבו המשיבים לשלם ועל כן תבעו החזר סכום זה בסך 28,316 ₪, והחזר תשלום בסך 7,460 ₪ אותו טענו המערערות כי שילמו לרואה חשבון כדי שיסייע להן להפחית את גובה תשלום המע"מ. לבסוף, טענו המערערות כי בניגוד להצהרת המשיבים בהסכם, לפיה אין על המגרש או על זכויותיהם של המשיבים כל חוב כלפי צד שלישי, הרי שבדיעבד התברר למערערות כי יש חוב כלפי חברת ח.ל.ת. חברה לפיתוח ולתיירות נתניה בע"מ (להלן: חל"ת) בסכום של 559,136 ₪ בגין ביצוע עבודות פיתוח במגרש ובסביבתו. המערערות שילמו חוב זה בתשלומים ובסך הכל שילמו בגין חוב זה 857,772 ₪, סכום שגם אותו תבעו מן המשיבים בבית המשפט קמא. 4. בית המשפט קמא דחה את טענותיהן של המערערות. לעניין חובות נטענים בגין מע"מ, היטלי השבחה ו-0.2 חלקי דירה, נסמך בית המשפט קמא על מכתבו של השמאי דוד טיגרמן (להלן: השמאי טיגרמן) מיום 30.6.96 (להלן: מכתב טיגרמן או חוות דעתו של השמאי טיגרמן). מכתב זה נכתב על רקע אישורה מיום 25.10.95 של תוכנית הבניה של הבניין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה. במסגרת התוכנית אושרו שתי הקלות: תוספת בניה של 173.22 מ"ר לשטח הכולל והבלטת מרפסות בקו בניין קדמי עד 1.5 מטרים. ביום 5.2.96 נערכה פגישה במשרדה של עו"ד נילי שחף, אשר ייצגה בעסקה הן את המערערות והן את המשיבים (להלן: עו"ד שחף), בה נכחו עו"ד שחף, נציגי המערערות, בן זוגה של המשיבה 5, המשיב 4 והשמאי טיגרמן, אשר הועסק על ידי המערערות כדי לעזור להן בטיפול בנושא מס השבחה. על פי קביעת בית המשפט קמא וכפי שעולה מעדותו של השמאי טיגרמן (עמ' 143 לפרוטוקול הדיון מיום 28.3.04) הוציא השמאי טיגרמן ביום 30.6.96 את המכתב האמור בעקבות פגישה זו ובמכתב התייחס לחלוקת היטל השבחה בין המערערות לבין המשיבים, לקבלת זכויות המערערות בגין אישור הקלה ולסידור התשלום עבור 0.2 חלקי דירה. במכתבו הנ"ל התייחס השמאי טיגרמן לכך שבשל ההקלה נוצר שטח עודף בדירת הגג ממנו נהנו המערערות. השמאי טיגרמן קבע כי יש לחלק את הרווח בגין שטח עודף זה בהתאם להסדר המפורט בהסכם הקומבינציה, לפיו במקרה של תוספת יחידות - 38% יהיו למשיבים ו-62% יהיו למערערות. השמאי טיגרמן שיקלל בחישובו את הסכום אותו חייבים המשיבים לשלם למערערות בגין 0.2 חלקי דירה על מנת להשלים את זכאותם לכדי עשר דירות וכן את חובם של המשיבים בהיטל השבחה בשיעור 38%. מחישוביו עלה, בסופו של דבר, כי על המשיבים לשלם למערערות סכום של 10,000 ₪. 5. בית המשפט קמא קבע כי גם אם לא נחתם כתב בוררות פורמלי אשר הסמיך את השמאי טיגרמן להיות בורר בין הצדדים, הרי שהן המערערות והן המשיבים הסמיכו בהתנהגותם ובמעשיהם את השמאי טיגרמן להכריע בנושאים בהם דן בחוות דעתו. בהסתמך, בין היתר, על עדותה של עו"ד שחף קבע בית המשפט קמא כי במשך שנים, ולמעשה עד למכתבו של בא כוח המערערות מיום 1.9.99 אשר נשלח אל המשיבים, נהגו גם המערערות ברוח קביעותיו של השמאי טיגרמן ולא דרשו כל חוב מלבד 10,000 ₪. בית המשפט קמא ציין כי אמנם בפרוטוקול הפגישה מיום 5.2.96 כתבה עו"ד שחף כי "ההחלטה של טיגרמן תהא אך ורק לגבי היטל ההשבחה בגין ההקלה" ואולם, קבע בית המשפט קמא, בהמשכו של אותו פרוטוקול קיימת התייחסות לנושא של הגדלת שטחי דירות הגג ולדרך החלוקה שלהן, דבר שאין לו כל שייכות לנושא היטל ההשבחה, ולפיכך נקודת המוצא בסוף הפגישה הייתה שהשמאי יתווה פתרון גם בנושאים אלו. בית המשפט קמא קבע כדלקמן: "הפועל היוצא הוא, שהצדדים הסמיכו בהתנהגותם ובמעשיהם את השמאי טיגרמן להחליט בנושא של: מע"מ, היטל השבחה, הפרשי דירת הגג וסה"כ יתרת החוב כתוצאה מהנ"ל; במשך שנים לאחר מכן התנהגו ברוח החלטתו המגולמת ב-נ/12 [מכתב טיגרמן – י.ד.], וברוח סה"כ יתרת החוב המגיעה לתובעים מהנתבעים שהיא 10,000 ₪ נכון ליום נ/12. איני סבורה שהצדדים כיום, יכולים לסגת מהסכמה זו, ולפתוח לדיון את מלוא הנושא מחדש, ובמיוחד כשקיימת הסתמכות של הנתבעים על כך שהסכסוך ביניהם מוצה. התנהגות מעין זו עולה לכדי היעדר תום לב ודרך מקובלת, והתובעים מנועים מלפעול כך" (עמ' 8 לפסק דינו של בית המשפט קמא). לפיכך, קבע בית המשפט קמא כי המשיבים חייבים למערערות סכום של 10,000 ₪ בלבד, וכי אין לקבל דרישות נוספות של המערערות מעבר לסכום זה בגין חובות הקשורים לתשלומי מע"מ, היטלי השבחה או תשלום עבור 0.2 חלקי דירה. בית המשפט קמא דחה אף את דרישתן של המערערות להחזר הכספים אותם שילמו לחל"ת וציין כי בהתאם להסכם קיבלו על עצמן המערערות לשאת בהוצאות הקשורות בפיתוח או בבניה, וביום 2.4.98 אף חתמו המערערות על כתב הסבה אשר הסב את חובותיהם של המשיבים כלפי חל"ת אל המערערות. 6. במסגרת הדיון בטענת המשיבים 1-4 במסגרת התביעה שכנגד בעניין איחור במסירת דירות, קבע בית המשפט קמא כי היתר הבניה יצא בתאריך 14.2.96 וכי על פי ההסכם הדירות היו צריכות להימסר עשרים ואחד חודשים לאחר הוצאת היתר זה. בית המשפט קמא קיבל את עדויות המשיבים 1-4 לפיהן הדירות נמסרו להם רק בסוף חודש יולי 1998 וקבע כי המערערות איחרו במסירת הדירות למשיבים במשך תקופה של שמונה חודשים. בית המשפט קמא פסק למשיבים 1-4 פיצוי בגין איחור זה בדמות דמי שכירות ראויים לדירות המשיבים 1-4 בגין תקופת האיחור בסך כולל של 28,000 דולר, בהתאם לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מאיר צרויה (להלן: השמאי צרויה). בעניין ליקויי בניה להם טענו המשיבים 1-4 בתביעה שכנגד, קיבל בית המשפט קמא את חוות הדעת של המומחה דוד אייזן מחברת אייזן הנדסה בע"מ (להלן: המומחה אייזן), אשר הוגשה מטעם המשיבים, למרות שציין כי ניירות העבודה של מומחה זה לא נשמרו, ולמרות שלא הביא לבית המשפט את מלוא המחירונים בהם נעזר ועל אף שהמומחה אייזן לא הביא בחשבון בחוות דעתו אפשרות כי חלק מהליקויים נגרמו על ידי המשיבים עצמם. בית המשפט קמא קבע כי ניתן להסתמך על חוות דעת זו "בעיגול סכומי הליקויים שבחוות הדעת כלפי מטה", ועל כן פסק למשיבים 1-4 סכום כולל של 67,500 דולר בגין ליקויי בניה בדירותיהם ופיצוי בסך 50,000 דולר בגין ליקויים בחלקם היחסי ברכוש המשותף. בית המשפט קמא דחה את טענת המערערות כי חלק מהמשיבים תיקנו את הליקויים בדירותיהם וכי על כן ניתן היה להוכיח שיעורם של הליקויים רק על ידי המצאת קבלות בגין התיקונים. כן פסק בית המשפט קמא לטובת המשיבים 1-4 סכום של 2,660 דולר בגין בניית מחסן נוסף על ידי המערערות, הצמדתו לאחת מדירותיהם ומכירתו בסכום של 8,000 דולר, וזאת לאור הודיית המערערות בעניין זה. 7. במסגרת הדיון בתביעתם שכנגד של המשיבים 5 ו-6 בגין איחור במסירת הדירות, התייחס בית המשפט קמא לכך שתביעה זו מבוססת על טענתם של משיבים אלו כי הובטח להם על ידי המערערות כי ישאו באובדן דמי שכירות כתוצאה מאיחור זה. בית המשפט קמא דחה טענה זו, אך קבע כי המשיבים 5 ו-6 עתרו בכתב התביעה שכנגד לתשלום נזקיהם מכוח עשיית עושר ולא במשפט ו/או מכח כל דין אחר. לפיכך, פסק בית המשפט קמא כי קיימת להם עילה נזיקית בגינה יש לפצות אותם בתשלום דמי שכירות על פי חוות דעתו של השמאי צרויה, בסך של 12,000 דולר. בית המשפט קמא פסק לטובת המשיבה 5 פיצוי בסכום של 1,500 ₪ אותו נדרשה לשלם על ידי המערערות עבור דלת רב בריח לאור תצהירו של מר טל (ככל הנראה הכוונה היא למר דוד טל, בן זוגה של המשיבה 5) בו העיד כי נדרש לשלם בעבור דלת זו בזמן ששאר המשיבים לא נדרשו לשלם. טיעוני הערעור 8. המערערות טוענות כי שגה בית המשפט קמא כשראה בחוות דעתו של השמאי טיגרמן מסמך אשר מעגן את הסכמת הצדדים לעניין הסדר חובות הדדיות ואשר סותם את הגולל על דרישותיהם לתשלומי מע"מ, היטל השבחה ותשלום עבור 0.2 חלקי דירה. לטענתן, הסכם חלוקת הדירות שנערך ביום 4.5.98, כשנתיים לאחר מכתבו של השמאי טיגרמן, חוזר על הקביעה כי למשיבים מגיעות 9.8 דירות בלבד ואין בו אף לא רמז לוויתור כלשהו מצד המערערות או לאימוץ החשבון של השמאי טיגרמן. המערערות מעלות טענות בנוגע לעצם נכונות האמור במכתב של השמאי טיגרמן, שכן לטענתן בהתאם להסכם הקומבינציה התחייבו המערערות כי אם יתווספו דירות נוספות יחולקו בין המערערות למשיבים על פי מפתח החלוקה עליו הוסכם (38% למשיבים ו-62% למערערות), אך חישוב זה אינו רלוונטי בנוגע להגדלת שטח דירות קיימות, כפי שארע בשל ההקלות. עוד טוענות המערערות כי השמאי טיגרמן מעולם לא מונה כבורר והן מציינות כי אף עו"ד שחף אמרה בעדותה כי "המילה בורר אינה מתאימה פה". הן אף מזכירות כי בכל מקרה, בפרוטוקול הפגישה במשרדה של עו"ד שחף אף נקבע כי החלטתו של השמאי טיגרמן תהיה אך ורק לגבי היטל ההשבחה בגין ההקלה. המערערות מוסיפות וטוענות כי בית המשפט קמא שגה כאשר קיבל את גרסת המשיבים לפיה המועדים של הפגישה עם השמאי טיגרמן ומכתבו היו לאחר תום הפרויקט, שכן הפגישה עם השמאי טיגרמן התקיימה ביום 5.2.96, עוד בטרם החלה בניית הבניין, ואף מכתבו של השמאי טיגרמן מיום 30.6.96 נכתב עוד בטרם נולדו עילות התביעה של המערערות, ובוודאי שלא נכתב לאחר שהפרוייקט הגיע לסיומו. המערערות מציינות כי במועדים אלו טרם שולם על ידי המערערות מס הערך המוסף והמשיבים טרם נדרשו להשיבו. כיוון שכך, טוענות הן, אין התייחסות כלשהי לעניין המע"מ במכתבו של השמאי טיגרמן. אף המשיבים, מציינות המערערות, לא טענו כי השמאי טיגרמן הוסמך לדון בעניין זכות המערערות להחזר המע"מ. טענתם לעניין זה הייתה אך כי המערערות קיזזו מס זה כמס תשומות, טענה אשר נדחתה על ידי בית המשפט קמא. לטענת המערערות, יש לדחות גם את קביעת בית המשפט קמא לפיה הצדדים פעלו במשך תקופה ארוכה על פי מכתב השמאי טיגרמן. המערערות טוענות כי גם נאלצו לקיים הליכי השגה להקטנת דרישת המע"מ בגין עלויות הבניה של דירות המשיבים ולצורך כך נעזרו בשירותיו של רואה חשבון עבורם שילמו סך של 7,460 ₪. המערערות טוענות כי בניגוד לקביעת בית המשפט קמא, יש לחייב את המשיבים בהשבת סכום זה. בעניין החוב לחל"ת טוענות המערערות כי יש לדחות את קביעת בית המשפט קמא לפיה חוב זה נכלל בעלויות הבניה בהן על המערערות לשאת. לטענתן, די בעיון בהגדרת "היטלי פיתוח" בהסכם הקומבינציה כדי ללמוד כי החוב לחל"ת אינו חלק מאגרות הבניה ומכל מקום, התחייבות המערערות לשאת באגרות הבניה נסמכה על הצהרות המשיבים בהסכם כי אין על המגרש כל חוב וכי המערערות רוכשות אותו כשהוא כולל את עלויות הפיתוח ומוכן לבניה. 9. בנוגע לסכומים אשר נפסקו למשיבים במסגרת הערעור שכנגד, מציינות המערערות כי במשך שנתיים מיום קבלת הדירות, ועד לאחר הגשת תביעת המערערות בפני בית המשפט קמא, לא העלו המשיבים טענות אי התאמה בנוגע לדירותיהם או בנוגע לרכוש המשותף ולא דרשו כל פיצוי כספי בגין אי התאמות נטענות אלה. כן מציינות המערערות כי המשיבים עצמם הודו כי הליקויים הנטענים תוקנו על ידם בסמוך לאחר קבלת הדירות. עוד טוענות המערערות כי טעה בית המשפט קמא כאשר פסק למשיבים פיצויים בגין הליקויים על סמך חוות הדעת של המומחה אייזן, מבלי שדרש מהמשיבים להוכיח את ההוצאות אותן הוציאו בפועל על תיקון ליקויים אלו. כן טוענות המערערות כי בהעדר הודעה על קיום הליקויים הנטענים ובהעדר דרישה לתיקונם במעמד מסירת הדירות או בתוך שנה אחת אחר כך, אין למשיבים עילה לתבוע את תביעתם בעניין זה. בנוגע לאיחור במסירת הדירות, טוענות המערערות כי לאור טענותיהן לעיל, ברור כי המשיבים לא שילמו למערערות את מלוא התמורה בגין הדירות, וממילא היו המערערות זכאיות לעכב את מסירת הדירות על פי הוראת סעיף 23 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. מכל מקום, טוענות המערערות, טעה בית המשפט קמא כשקבע כי הדירות היו צריכות להימסר כעבור עשרים ואחד חודשים מיום הוצאת היתר הבניה. לטענתן, על פי האמור בהסכם, היה על המערערות למסור את הדירות כעבור עשרים וארבעה חודשים מיום קבלת ההיתר, וכך אמנם עשו. על בית המשפט קמא היה, לשיטת המערערות, לקבוע כי לא הוכח כל איחור בר פיצוי במסירת הדירות או לחילופין לקבוע כי האיחור הסתכם בחודשיים בלבד. המערערות מוסיפות וטוענות כנגד פסיקת דמי שכירות ראויים, שכן לטענתן המשיבים לא הוכיחו שיעורם של דמי שכירות אלו כפי שהיה עליהם לעשות. כן טוענות המערערות כי טעה בית המשפט קמא בחייבו את המערערות בחלק יחסי מהליקויים הנטענים ברכוש המשותף. לטענתן, אין למשיבים כבעלי דירות עילת תביעה לגבי הליקויים ברכוש המשותף. לבסוף, טוענות המערערות כי הוכח שעל פי הסכם המכר לא היו המשיבים זכאים לכל תשלום בגין המחסן, והודאת מנהל המערערת 2 בעניין זה אינה מצמיחה זכויות יש מאין. אף חיוב המערערות בפיצוי המשיבה 5 בגין דלת רב בריח, רק כיוון שדיירים אחרים קיבלו דלת כזו מבלי שנידרש מהם תשלום, טוענות המערערות, בטעות יסודו. טיעוני המשיבים 1-4 10. המשיבים 1-4 מציינים כי אין שחר לטענה כי המערערות היו זכאיות להגדיל את שטח דירותיהן כרצונן, שכן סעיף 15א) להסכם הקומבינציה קובע מפורשות כי לקבלן שמורה הזכות לבקש שינויים או תוספות בדירותיו אשר מצריכים היתרי בניה, ובלבד שלא יגדיל בכך את שטח דירותיו. לטענתם, את העיקרון הכללי הקבוע בסעיף 13 להסכם הקומבינציה, הקובע חלוקה על פי מפתח החלוקה במקרה של הוספת יחידות, יש להחיל גם על מקרה של הוספת שטח ליחידות קיימות, ועל כן בצדק קבע השמאי טיגרמן את קביעותיו במכתבו מיום 30.6.96. המשיבים 1-4 מוסיפים וטוענים כי קביעותיו של השמאי טיגרמן הינן מחייבות והצדדים אף נהגו על פיהן – המערערות עצמן דרשו אך ורק תשלום בסך 10,000 ₪ עד שנת 1999. המשיבים מפנים בעניין זה לעדותה של עו"ד שחף לפיה דרשו מנהלי המערערות אך ורק סכום זה, ועל דרישה זו חזרו שוב ושוב, ועל פי דרישה זו אף שלחה למשיבים את המכתב מיום 17.12.97 בו חזרה על דרישת המערערות לתשלום 10,000 ₪ בהתאם להתחשבנות בין הצדדים. כן מפנים המשיבים 1-4 לעדות השמאי טיגרמן לפיה מנהל המערערת 1 הביע בפניו תרעומת על כך שהמשיבים לא שילמו עדיין את סכום היתרה המגיע למערערות בהתאם לתוצאת ההתחשבנות שנעשתה בחוות הדעת של השמאי טיגרמן. לעניין החוב לחל"ת, מציינים המשיבים 1-4 כי די בכתב ההסבה שנחתם על ידי המערערות ביום 2.4.98 כדי להפריך את טענות המערערות בהקשר זה. המשיבים 1-4 מציינים כי טענת המערערות בקשר לתשלומי החל"ת נולדה לראשונה רק במכתב ב"כ המערערות מיום 10.4.00. כן טוענים המשיבים, כי אין להתערב בקביעותיו של בית המשפט קמא בעניין התביעות שכנגד. בעניין האיחור במסירת הדירות, מציינים המשיבים 1-4 כי גם לשיטת המערערות עצמן היה איחור של שמונה חודשים במסירה. כן טוענים המשיבים 1-4 כי בפני בית המשפט קמא הובאו ראיות לליקויים בדירות וברכוש המשותף ולדרישות רבות שהופנו אל המערערות שלא זכו לטיפול כלשהו. עוד טוענים המשיבים 1-4 כי חוות דעת המומחים אשר הוגשו מטעמם לא נסתרו על ידי המערערות. המשיבים 1-4 מציינים כי המערערות נמנעו מלהציג חוות דעת מומחה מטעמן ולא הציגו כל ראייה הסותרת את הקביעות שבחוות הדעת. עוד טוענים המשיבים, כי אין יסוד לטענה כאילו העיד המשיב 4 כי תיקן את הליקויים. לפי עדותו, תיקונים בוצעו בכמה פריטים שוליים בלבד. בנוגע לחלק ממחסן נוסף, מפנים המשיבים 1-4 לתצהיר עדותו הראשית של מנהל המערערת 2 בו הודה מפורשות, לטענת המשיבים 1-4, בחבות המערערות ולפיה מגיע למשיבים חלק משווי המחסן. טיעוני המשיבות 5-6 11. גם המשיבות 5-6 טוענות כי צדק בית המשפט קמא בקביעתו כי המערערות מנועות מלעורר דיון מחודש בעניין חוות דעתו של השמאי טיגרמן. לטענתן, בית המשפט קמא קיבל את טענות המשיבים כי קביעת השמאי טיגרמן הכריעה את המחלוקת שהייתה בין הצדדים ומכיוון שהוא הוסמך בהסכמה, הצדדים אינם יכולים לסגת מהסכמה זו כעת. המשיבות 5-6 אף מתייחסות לקביעותיו של השמאי טיגרמן בעניין היטלי ההשבחה והערכת שווי 0.2 חלקי דירה, וטוענות כי בצדק קיבל בית המשפט קמא קביעות אלה. כן טוענות המשיבות 5-6 כי אין להתערב בקביעותיו של בית המשפט קמא בעניין החוב לחל"ת, לפיהן המערערות לקחו על עצמן, הן בחוזה והן באמצעות כתב ההסבה, את מימון מלוא עבודות הפיתוח, ובכלל זה את החוב לחל"ת. לעניין חוב המע"מ, מציינות המשיבות 5-6 כי בית המשפט קמא קבע כי הראיות שבפניו מעידות על כך שהמשיבות 5-6 אכן שילמו את חלקן במע"מ ואף מנהל המערערת 2 ציין כי אינו תובע מהמשיבות 5-6 את הסכום. בעניין התביעות שכנגד, טוענות המשיבות 5-6 כי צדק בית המשפט קמא בקביעתו כי הוכח איחור של שמונה חודשים במסירת הדירות וכי יש לשלם בגינו דמי שימוש ראויים. לגרסת המשיבות 5-6 אין לטענת המערערות לפיה היה עליהן למסור את הדירות לאחר 24 חודשים אחיזה בהסכם הקומבינציה. עוד מציינות המשיבות 5-6 כי קביעתו של השמאי צרויה לא נתערערה ולא נסתרה בבית המשפט קמא. בעניין המחסן הנוסף, מצביעות גם המשיבות 5-6 על הודאתן של המערערות במסגרת הדיון בפני בית המשפט קמא לפיה אכן בנו מחסן נוסף בניגוד להסכם. בעניין דלת הרב בריח, מציינות המשיבות 5-6 כי היות ומשיבה 5 הינה היחידה מכלל המשיבים שנדרשה לשלם על דלת, ומאחר והמערערות אף לא ביקשו לחקור נגדית את מר דוד טל (כאמור – בן זוגה של המשיבה 5) בעניין זה, על המערערות להשיב לה את הסכום ששילמה עבור הדלת. דיון חיובים בגין היטל השבחה, 0.2 חלקי דירה, חוב לחל"ת 12. מרביתו של ערעור זה מופנה כנגד ממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא. המערערות משליכות את יהבן על כך שהשמאי טיגרמן לא מונה לבורר ואף עו"ד שחף העידה כי מעמדו לא היה כשל בורר. ואולם, דעתנו היא כי לאור קביעותיו של בית המשפט קמא בנוגע להתנהגות הצדדים בשנים שלאחר חוות דעתו של השמאי טיגרמן, קביעות אשר לא מצאנו עילה להתערב בהן, הרי שאין כל ספק כי מסקנותיו של השמאי טיגרמן נתפסו הן על ידי המערערות והן על ידי המשיבים כמסקנות אשר מגלמות את ההסכמות בין הצדדים בעניינים שטופלו בחוות דעתו. לפיכך, אף אם נקבע כי במועד הפגישה במשרדי עו"ד שחף ובמועד כתיבת מכתבו של השמאי טיגרמן לא היה האחרון בבחינת בורר רשמי, אין לכך חשיבות, שכן בהתנהגותן של המערערות במהלך שלוש השנים שלאחר מכתבו של השמאי טיגרמן, יש כדי להעיד כי הן קיבלו על עצמן את קביעותיו. בעניין זה יש לציין את עדותה של עו"ד שחף לפיה במשך עשרות פגישות שקיימו איתה המערערות במשרדה דרשו אך ורק סכום של 10,000 ₪ ובהתאם לזאת אף שלחה ביום 17.12.97, לבקשת המערערות, מכתב למשיבים 5,4,2 ו-6 ובו דרישה לתשלום סכום זה, בנוסף לתשלום שכרו של "הבורר" בסך 3,000 ₪. נראה, אם כן, כי לכל הפחות בתאריך זה נתפס מעמדו של טיגרמן על ידי המערערות כמעמד של בורר, והמערערות אימצו את הסכום אשר הופיע בחוות הדעת כסכום הסופי אשר נובע מההתחשבנויות ההדדיות בין הצדדים בכל הקשור לנושאים אשר בהם עסק טיגרמן. התחשבנויות אלה כללו את חוב המשיבים בגין היטל ההשבחה ואת התשלום אשר חייבים היו המשיבים לשלם למערערות בגין 0.2 חלקי דירה, לצד חובן של המערערות למשיבים בגין הגדלת שטח דירת הגג. רק ביום 1.9.99 שלח ב"כ המערערות מכתב אל המשיבים, בו העלה לראשונה את טענות המערערות בדבר חובות המשיבים בגין תשלום לחל"ת, היטל השבחה, 0.2 חלקי דירה ומע"מ. דעתנו היא כי ככל שהדברים נוגעים להיטל השבחה ול-0.2 חלקי דירה, הרי שאין מקום להתערבותנו בקביעת בית המשפט קמא, מן הטעם האמור שהמערערות הסכימו לאמור בחוות דעתו של טיגרמן ועל כן אין להן כל עילת תביעה בהקשר זה. 13. גם בעניין החוב לחל"ת אנו סבורים כי בצדק הסתמך בית המשפט קמא על כתב ההסבה, אשר בו נטלו על עצמן המערערות חוב זה, כאשר דחה את תביעתן של המערערות. המערערות לא מזכירות את כתב ההסבה בסיכומיהן בערעור זה ולא מתמודדות עם הסתירה שבין טענותיהן כי המשיבים חייבים להן החזר בגין התשלום שהעבירו המערערות לחל"ת לבין כתב ההסבה, אשר בסעיף 2 שלו אישרו המערערות כי הן רואות עצמן מחוייבות מכוח ההסכם בתשלום הוצאות הפיתוח. חוב המע"מ 14. סבורים אנו כי שגה בית המשפט קמא כאשר קבע כי ההתחשבנות שנערכה בחוות דעתו של השמאי טיגרמן התייחסה גם לנושא המע"מ. הפגישה במשרדה של עו"ד שחף נערכה ביום 5.2.96, קרי יותר משנתיים לפני שקיבלו המשיבים לידיהם את הדירות. במועד בו נערכה חוות הדעת של השמאי טיגרמן, הפרוייקט עדיין לא הסתיים והחוב בגין המע"מ אשר נתבע עדיין לא התגבש. במכתב ב"כ המערערות מיום 1.9.99 נאמר כי המערערות נאלצו לשלם מע"מ בסך 42,474 ₪ בגין דירות המשיבים, וכי מתוך סכום זה שולם להן על ידי המשיבים סכום של 14,158 ₪ בלבד. בעניין זה העידה עו"ד שחף בחקירתה הנגדית בפני בית המשפט קמא כדלקמן: "מה שנאמר בסעיף 1 במכתב של עו"ד אריאלי [ב"כ המערערות – י.ד.], נ/6, לגבי מס ערך מוסף, זו דרישה שדובר עליה מאז שהקבלנים קיבלו את הדרישה הנוספת למס ערך מוסף. הסכום הגדול של מס ערך מוסף שולם מיד כשהקבלנים עלו על הקרקע. אני הוצאתי מכתב לצדדים וחישבתי את מס הערך המוסף לפי השומה והם שילמו. ה-42,000 ₪ שנזכרים בסעיף 1 למכתב עו"ד אריאל, זה נדרש בשלב יותר מאוחר וכאמור 14,000 שולמו על-ידי דוד וראובן" (עמ' 151 לפרוטוקול הדיון מיום 28.3.04). 15. בניגוד לקביעתו של בית המשפט קמא, עו"ד שחף לא טענה בעדותה כי מכתבו של השמאי טיגרמן "סגר את נושא המע"מ" (כלשון בית המשפט קמא). הדבר אף לא נטען בעדותו של השמאי טיגרמן עצמו. בנוסף לכך, כאמור, אין בפרוטוקול הפגישה במשרדי עו"ד שחף או בחוות דעתו של השמאי טיגרמן כל אזכור לנושא חוב המע"מ, וברי כי נושא זה לא נכלל בהתחשבנות שנערכה בין הצדדים. אף המשיבים עצמם לא טענו בפני בית המשפט קמא כי עניין המע"מ נדון על ידי השמאי טיגרמן, אלא טענו בעניין זה כי המערערות קיזזו את חיובי המע"מ אשר הגיעו להן מהמשיבים, טענה אשר נדחתה על ידי בית המשפט קמא. לאור כל זאת, דעתנו היא כי יש לדחות את קביעותיו של בית המשפט קמא בהקשר זה, ולקבוע כי המערערות זכאיות לתשלום המע"מ אותו שילמו עבור דירות המשיבים. לעניין זה יש לציין כי המערערות לא צירפו לתצהיר מטעמן אשר הוגש לבית המשפט קמא את דרישת חוב המע"מ אשר נשלחה אליהן, לטענתן, מרשויות המס בסוף שנת 1998, ואף לא צירפו חשבונית בגין תשלום חוב זה. עם זאת, מאחר שאף למשיבים לא היו טענות בנוגע לעצם קיומו או לשיעורו של חוב המע"מ, לאור העובדה שאף עו"ד שחף אישרה כי מדובר בחוב מע"מ אשר נדרש בשלב מאוחר יותר לאחר תשלום המע"מ הראשון ובהתחשב בכך שהמשיבים 5 ו-6 אף שילמו את חלקם בחוב זה בסך 7,080 ₪ כל אחד, אנו מקבלים את גרסת המערערות וקובעים כי כל אחד מהמשיבים 1-4 ישלם למערערות סך 7,080 ₪ בגין חוב המע"מ, בצירוף ריבית והצמדה מיום 1.9.99, תאריך מכתבו של ב"כ המערערות למשיבים בו נדרש תשלום המע"מ. יצויין כי המערערות דרשו בתביעתן כי הסכום יישא ריבית והצמדה מיום 1.2.99, אך מכיוון שלא הוכיחו כי דרשו את תשלום המע"מ מהמשיבים בתאריך זה, סבורים אנו כי המועד הנכון לעניין החיוב בריבית והצמדה הוא המועד בו הוכיחו המערערות כי דרשו את התשלום, דהיינו ה-1.9.99. עם זאת, אנו דוחים את ערעור המערערות בכל הנוגע לתשלום אותו שילמו לרואה החשבון, שכן לא הוכח כי תשלומים אלו ייוחדו לטיפולו של רואה החשבון בחוב המע"מ בגין דירותיהם של המשיבים. יתר על כן, אף במכתבן מיום 1.9.99 לא דרשו המערערות מהמשיבים כל תשלום בגין שכרו של רואה החשבון. התביעות שכנגד 16. סבורים אנו כי יש לדחות את הערעור בכל הנוגע לפסיקתו של בית המשפט קמא במסגרת התביעה שכנגד אותה הגישו המשיבים כנגד המערערות. אין אנו מוצאים מקום להתערב בחוות הדעת שהוגשה לבית המשפט קמא בנוגע לעצם קיומם של ליקויי בניה ובנוגע לעלויות התיקונים של ליקויים אלו, ובחוות הדעת שהוגשה לבית המשפט קמא בנוגע לדמי השכירות הראויים אשר מגיעים למשיבים בגין האיחור במסירת דירותיהם. ממצאיו של בית המשפט קמא מבוססים בעניין זה על העדויות שהושמעו, על הראיות שהוצגו בפניו ועל חוות דעתם של המומחים ואין זה המקרה בו יש צידוק להתערבות ערכאת הערעור בממצאי הערכאה הדיונית. בכלל זה אנו דוחים את טענת המערערות לפיה הוכח כי ליקויי הבניה תוקנו על ידי המשיבים. גם קביעתו של בית המשפט קמא בנוגע לעצם קיומו של איחור בן שמונה חודשים במסירת הדירות הינה קביעה המבוססת על העדויות שהושמעו בפני בית המשפט קמא ומתאימה לסעיף 6 ה)(ה-4) להסכם, בו נקבע כי על המערערות לסיים ולהשלים את בניית והקמת הבניין בתוך עשרים ואחד חודשים מיום קבלת היתר הבניה. לא מצאנו עילת התערבות גם בכך שבית המשפט קמא פסק דמי שכירות ראויים למשיבים 5 ו-6, על אף שדחה את הטענה כי קיבלו הבטחה מהמערערות לפיה הן תשלמנה למשיבים דמי שכירות ראויים בגין איחור במסירת הדירות, שכן בית המשפט קמא ביסס את פסיקתו בעניינם של משיבים אלו על עילה נזיקית וקבע כי גם אם הדבר לא הובטח למשיבים, הרי שמכוח העילה הנזיקית זכאים הם לדמי שכירות ראויים. כן אין אנו מוצאים מקום להתערב בממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא בנוגע לחובות המערערות בגין מחסן נוסף ובגין דלת הרב בריח. 17. על כן דעתנו היא כי יש לקבל את הערעור חלקית, כך שהמשיבים 1-4 יישאו כל אחד בתשלום סכום של 7,080 ₪ בגין חוב המע"מ אשר שולם על ידי המערערות, בצירוף ריבית והצמדה כדין מיום 1.9.99. בכפוף לכך, הערעור נדחה. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. ש ו פ ט השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת א' חיות אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר. ניתן היום, ה' באדר א' תשס"ח (11.2.08). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05111180_W13.doc חכ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il