הרמן קופר נ. רשות מקרקעי ישראל

26 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1094/23 ע"א 3020/23 לפני: כבוד ממלא מקום הנשיא (בדימ') עוזי פוגלמן כבוד השופט נעם סולברג כבוד השופט יחיאל כשר המערערים בע"א 1094/23 והמשיבים בע"א 3020/23: 1. הרמן קופר 2. חדוה קופר נגד המשיבה בע"א 1094/23 והמערערת בע"א 3020/23: רשות מקרקעי ישראל ערעורים על פסק דינו של בית המשפט קמא בנצרת (השופט י' אברהם), מיום 25.12.2022, בת"א 8715-09-20 תאריך ישיבה: ו' טבת התשפ"ד (18.12.2023) בשם המערערים בע"א 1094/23 והמשיבים בע"א 3020/23: עו"ד מרואן מויס; עו"ד ארז בר בשם המשיבה בע"א 1094/23 והמערערת בע"א 3020/23: עו"ד יעקב הילמן פסק-דין השופט יחיאל כשר: לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (השופט י' אברהם), מיום 25.12.2022, בת"א 8715-09-20, במסגרתו התקבלה חלקית תביעתם של המערערים בע״א 1094/23 (להלן: בני הזוג קופר), כנגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י). רקע הדברים במוקד הערעור דנן ניצבת חלקת מקרקעין המזוהה כיום כחלקה מספר 35 בגוש 13796 ביישוב ביריה (להלן: חלקה 35 או המקרקעין). חלקה זו גובלת בשתי חלקות מכיוון מערב – חלקה 16 וחלקה 17 בגוש הנ"ל (להלן, בהתאמה: חלקה 16 ו-חלקה 17). ביום 28.4.1983 נחתם הסכם חכירה בין רמ״י לבין מימון וחנה שטרית (להלן: בני הזוג שטרית), במסגרתו חכרו בני הזוג שטרית מאת רמ"י מגרש בשטח של כ-720 מ"ר (להלן: המגרש המקורי), בחלקה שלימים תזוהה כחלקה 35 (באותה העת המגרש זוהה מגרש 180 בגוש 13100), למטרת הקמה של בית מגורים על המגרש (להלן: הסכם החכירה המקורי). ביום 14.1.1994 מכרו בני הזוג שטרית, לבני הזוג קופר, את כל זכויות החכירה במגרש המקורי, בשטח של כ-720 מ"ר (כך לפי הכתוב בהסכם), ובבית המגורים שהקימו עליו (להלן: הסכם המכר). בהמשך לכך, ביום 3.11.1994, חתמו הצדדים על הודעה לרמ"י על העברת הזכויות כאמור, וביום 6.11.1994 אישרה רמ"י את העברת הזכויות. לאחר ביצוע הרכישה הנ"ל, התברר לבני הזוג קופר כי בני הזוג שטרית בנו קיר תומך החורג מעבר לגבול המערבי של המגרש המקורי בכשלושה מטרים, וגדרות אבן החורגות מעבר לגבול הדרומי בכחמישה מטרים, כך שהשטח הכולל של המגרש בפועל עמד על למעלה מ-900 מ"ר (להלן: הפלישה לחלקות השכנות). כמו כן, התברר לבני הזוג קופר כי הבית שבנו בני הזוג שטרית במגרש המקורי חורג מקווי הבניין הקבועים בהיתר הבנייה, בכך שבנקודות מסוימות הוא מצוי במרחק של מטר אחד בלבד מגבולות המגרש (להלן: החריגה מקווי הבניין). על רקע זה, ביום 30.11.1994 פנו בני הזוג קופר לרמ"י, בבקשה לצרף את השטח שחורג מעבר לגבולות המגרש המקורי, בגודל של כ-180 מ"ר (להלן: השטח החורג), למגרש המקורי שרכשו. רמ"י נענתה לבקשתם של בני הזוג קופר, וביום 3.8.1995 נערך חוזה חכירה בין רמ"י לבין בני הזוג קופר, במסגרתו הוגדל שטח המגרש בו מוקנות לבני הזוג קופר זכויות חכירה לשטח של כ-900 מ"ר, באופן הנותן מענה הן לפלישה לחלקות השכנות, הן לחריגה מקווי הבניין (להלן: הסכם החכירה המתוקן). כדי לשקף את זכויות החכירה במגרשים הנ"ל, יזמה רמ"י תרשים לרישום שיכונים ציבוריים (להלן: תרש"צ), אשר קיבל תוקף ביום 28.2.1999. בחודש אוגוסט 2001 נחתמה תכנית חלוקה לצרכי רישום (להלן: תצ"ר), שנערכה באופן תואם לתרש"צ (התרש"צ והתצ"ר יכונו להלן, יחד: תכנית הרישום). דא עקא, גבולות חלקה 35 כפי שנקבעו על ידי רמ"י בתכנית הרישום, כללו שטח שדומה בגודלו לגודל המגרש המקורי, בשטח של כ-742 מ"ר בלבד, שלא על פי הסכם החכירה המתוקן. במהלך השנים 2003-2002 רשמה רמ"י את זכויות החכירה בחלקות 16 ו-17 על סמך תכנית הרישום הנ"ל. ביום 21.5.2007 הגישו שמעון וחנה אלבז (להלן: בני הזוג אלבז), אשר היו במועד זה בעלי הזכויות בחלקה 17, תביעה לסילוק ידם של בני הזוג קופר מהשטח אשר חורג לחלקתם (כך לפי הרישום שבוצע כאמור לעיל). במסגרת תביעה זו הגישו בני הזוג קופר הודעת צד ג' נגד רמ"י, במסגרתה עתרו לשיפוי בגין כל נזק או הפסד אשר עלול להיגרם להם כתוצאה מהתביעה, עד לסכום של 65,000 ש"ח, וכן כי יינתן להם היתר לפיצול סעדים כך שיותר להם להגיש תובענה אזרחית נגד רמ"י אם ייפסק כי עליהם לפנות את השטח בהתאם לתביעתם של בני הזוג אלבז. ביום 8.9.2013 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום בקריית שמונה (השופט מ' נדל), במסגרתו התקבלה תביעתם של בני הזוג אלבז וניתן צו לסילוק ידם של בני הזוג קופר מחלקה 17, תוך שנקבע כי רמ"י תבצע את הריסת הקיר שנבנה בשטחם של בני הזוג אלבז (ת"א (שלום ק"ש) 1313-07 אלבז נ' קופר (8.9.2013) (להלן: תביעת אלבז)). כמו כן, לבקשת בני הזוג קופר, בגדר פסק הדין נעתר בית המשפט לבקשתם לפיצול סעדים. למען שלמות התמונה, יצוין כי ביום 27.12.2005 מכרו אלבז לצדדים שלישיים את זכויותיהם בחלקה 17. ביום 4.9.2020 הגישו בני הזוג קופר את התביעה נושא ערעור זה, לבית המשפט קמא, בגדרה עתרו לביטול הסכם החכירה המתוקן, עקב הפרתו, בהפרה יסודית, על ידי רמ"י, ולתשלום פיצויים. במקביל, הגישו בני הזוג קופר תביעה לאכיפת הסכם החכירה המתוקן, אשר נדחתה בהסכמה (ת"א 31163-10-17). פסק דינו של בית המשפט קמא ביום 25.12.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט קמא (השופט י' אברהם), במסגרתו נתקבלה תביעתם של בני הזוג קופר באופן חלקי. בפסק דינו ציין בית המשפט קמא כי ב-"הואיל" הרביעי שבמבוא להסכם החכירה המתוקן, צוין כי רמ"י הסכימה להחכיר לבני הזוג קופר מגרש בשטח של כ-900 מ"ר, ביישוב ביריה; כי בסעיף 2 להסכם החכירה המתוקן נקבע כי: "המחכיר מתחייב בזה להחכיר לחוכר והחוכר מתחייב בזה לחכור מהמחכיר את המוחכר...", וכי: "...הוסכם בין הצדדים שעד רישום זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין מסר המחכיר לחוכר את זכות השימוש במוחכר..."; ובסעיף 19(א)(4) להסכם החכירה המתוקן נקבע כי הפרה של "איזה מהתנאים המוקדמים והיסודיים שבמבוא לחוזה זה", תהווה הפרה יסודית של החוזה. על רקע שילוב הוראות אלו קבע בית המשפט קמא כי רמ"י התחייבה בפני בני הזוג קופר להחכיר להם מגרש בשטח של כ-900 מ"ר. לפיכך, כל פעולה של רמ"י שהינה בניגוד לכך, יש לראותה כהפרה שעל פי המוסכם בחוזה הינה הפרה יסודית של החוזה. בתוך כך, בהינתן שבמסגרת תכנית הרישום שערכה, קבעה רמ"י כי שטח חלקה 35 עומד על כ-742 מ"ר ולא על כ-900 מ"ר, הפרה רמ"י את ההסכם החכירה המתוקן הפרה יסודית. בית המשפט קמא המשיך ועמד על כך שהפרה יסודית מקנה לנפגע מההפרה את הזכות לבטל את ההסכם. עם זאת, בהינתן שבדנן נכרתו בין הצדדים מספר הסכמים, יש לקבוע לגבי איזה מביניהם עומדת לבני הזוג קופר זכות הביטול. בהתייחס לשאלה זו קבע בית המשפט קמא כי משום שההפרה המתוארת לעיל התייחסה רק לחיוב שנזכר בהסכם החכירה המתוקן, קרי – החכרת שטח נוסף של כ-180 מ"ר והעמדת המגרש של בני הזוג קופר על שטח של כ-900 מ"ר – עומדת לבני הזוג קופר הזכות לבטל את הסכם החכירה המתוקן בלבד (כהסכם המבטא את הזכות להחכיר את השטח הנוסף ותו לא), תוך הותרת הסכם החכירה המקורי על כנו. אשר לטענת רמ"י כי בני הזוג קופר לא ביטלו את הסכם החכירה המתוקן תוך פרק זמן סביר – בית המשפט קמא קבע כי בני הזוג קופר נתוודעו להפרה שבוצעה על ידי רמ"י בשנת 2006, עת פנו אל רמ"י במכתב מיום 30.5.2006 שכותרתו "טעות ברישום פרצלציה חדשה". בית המשפט קמא קבע כי במענה לפניה זו הציגה רמ"י כלפי בני הזוג מצג לפיו מדובר בטעות הניתנת לתיקון, מצג אותו פירש בית המשפט קמא כהסכמה לדחות את מועד המסירה של הודעת הביטול. בית המשפט קמא הוסיף כי אף שגם מהמועד בו הציגה רמ"י את המצג האמור כלפי בני הזוג קופר חלף זמן ניכר עד להגשת התביעה, ביום 4.9.2020, משעה שבסיכומיה עמדה רמ"י על כך שאין בידה לתקן את ההפרה, אין מקום לקבל את טענתה בעניין מועד ביטול ההסכם. בהמשך לאמור לעיל, בית המשפט קבע כי משבוטל הסכם החכירה המתוקן, זכאים בני הזוג קופר למספר סעדים ממוניים: ראשית, בית המשפט קמא קבע כי עם ביטול הסכם החכירה המתוקן זכאים בני הזוג קופר להשבת התשלום ששולם על ידם לרמ"י בגין התחייבותה להגדלת שטח החכירה ב-180 מ"ר. בית המשפט קמא עמד על כך שעבור התוספת הנ"ל, שילמו בני הזוג קופר לרמ"י סך של 1,958.58 ש"ח, לפי תחשיב של 180 מ"ר * 30 ש"ח למ"ר * 0.31 (בשל הנחת אזור בשיעור 69% שחלה באותה עת), בתוספת מע"מ. בית המשפט קמא הוסיף וציין כי על פי חוות דעת שמאית שהגישה רמ"י, אשר נערכה על ידי מר יהודה דיין (להלן: חוו"ד דיין), ערך הקרקע במועד עריכת חוות הדעת עומד על סך של 109.91 ש"ח למ"ר. על כן, בהינתן שלא הוגשה חוות דעת נגדית לעניין זה מטעם בני הזוג קופר, קבע בית המשפט קמא כי בני הזוג קופר זכאים להשבה בסך של 6,133 ש"ח (לפי תחשיב של 180 מ"ר * 109.91 ש"ח למ"ר * 0.31 (בגין הנחת האזור)). שנית, בית המשפט קיבל את טענת בני הזוג קופר לפיה עומדת להם זכות לפיצויי קיום מכוח סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), אך דחה את טענתם בדבר מהות הפיצוי ושיעורו. כך, בעוד שבני הזוג קופר טענו כי נגרם להם נזק עקב העדר יכולת למכור את המגרש והבית שעליו בשל חריגות הבנייה הקיימות בנכס, בית המשפט קבע כי עומדת לבני הזוג קופר אפשרות לביצוע פעולות להסדרת החריגות. על כן, נקבע כי את פיצויי הקיום שיש לפסוק לטובת בני הזוג קופר יש להעמיד על עלות הסדרת חריגות הבנייה הקיימות בנכס, בתוספת לפער בין שווי המגרש המצוי בידיהם (בהתאם לתכנית הרישום), לבין שווי המגרש שהיה אמור להיות בידיהם אילו רמ"י הייתה מקיימת את חיובה ומוסיפה למגרש המקורי 180 מ"ר. על מנת להעריך את עלות הסדרת חריגות הבנייה הקיימות בנכס, הסתמך בית המשפט קמא על חוות דעתו של מר זאב פינקלשטיין, שהוגשה מטעם בני הזוג קופר, לעניין הערכת העלויות הנדרשות לצורך רישוי הנכס (להלן, בהתאמה: מר פינקלשטיין ו-חוו"ד פינקלשטיין). זאת, משרמ"י לא הגישה חוות דעת נגדית בעניין זה, ומשלא מצא ממש בטענותיה של רמ"י אשר ביקשו לערער על מסקנותיה של חוו"ד פינקלשטיין. בחוו"ד פינקלשטיין צוין כי נוסף לפלישה לחלקות השכנות ולחריגה מקווי הבניין, בבית שבנו בני הזוג שטרית במגרש המקורי קיימות חריגות בנייה נוספות: ראשית, צוין כי קומת העמודים שבמפלס הקרקע נסגרה לצורך הקמת קומת מסחר, על בסיס היתר שניתן לצורך זה בשנת 1988. עם זאת, צוין כי לשיטת מר פינקלשטיין, היתר הבנייה הנ"ל ניתן על בסיס תכנית מפורטת שאיננה חלה על המגרש, כך שסגירת קומת העמודים אינה חוקית, ובנוסף קומה זו משמשת כיום למגורים בניגוד לייעודה. שנית, צוין כי בבית שבנו, חרגו בני הזוג שטרית משטח הבנייה המותר על פי ההיתר שניתן, כך שבקומת הקרקע קיימת חריגה של 42.63 מ"ר (מעבר להיתר, קרי – מעבר לעניין סגירת קומת העמודים שאוזכרה לעיל) ובקומה הראשונה קיימת חריגה של 38.98 מ"ר נוספים. לצורך רישוי הנכס והכשרת החריגות הקיימות בו (החריגה מגבולות המגרש המקורי והחריגות הנוספות), צוין בחוו"ד פינקלשטיין כי נדרשת עריכת תכנית מפורטת להגשה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ולאחר אישורה ניתן יהיה להגיש היתר בניה על פיה (להלן: פעולות ההכשרה). חוות הדעת העמידה את עלויות ביצוע פעולות ההכשרה על סך של כ-190,000 ש"ח בתוספת מע"מ, תוך שצוין בה כי לעלויות אלו צפויות להתווסף עלויות בגין אגרות והיטלי השבחה מטעם הרשות המקומית. כמו כן, בחקירתו ציין מר פינקלשטיין כי הסכומים המפורטים בחוות דעתו נכונים לשנת 2020, אך לא הוגש מטעם בני הזוג קופר עדכון לסכומים שפורטו בחוות הדעת. לאור האמור לעיל, העמיד בית המשפט קמא את הפיצוי לו זכאים בני הזוג קופר בגין הצורך ברישוי הנכס והכשרת החריגות הקיימות בו, על סך של 190,000 ש"ח בתוספת מע"מ, כאמור בחוו"ד פינקלשטיין. בית המשפט קמא קבע כי בני הזוג קופר זכאים גם לפיצוי בגין ההפרש בין שווי המגרש המצוי בידיהם (בהתאם לתכנית הרישום), לבין שווי המגרש שהיה אמור להיות בידיהם אילו רמ"י הייתה מקיימת את חיובה ומוסיפה למגרש המקורי 180 מ"ר. לצורך קביעת סכום זה הסתמך בית המשפט קמא על חוו"ד דיין, משקבע כי חוות הדעת שהגישו בני הזוג קופר בנושא, אשר נערכה על ידי מר מור תרזי (להלן: חוו"ד תרזי), מתייחסת לשווי בית מגורים הבנוי על מגרש בשטח של 900 מ"ר, אך אין בה תחשיב בנוגע להפרש בין שווי של קרקע בשטח של 900 מ"ר לבין שווי קרקע בשטח 742 מ"ר. משכך, העמיד בית המשפט קמא את הפיצויים להם זכאים בני הזוג קופר בגין ההפרש בין השטח שהובטח לבני הזוג קופר בהסכם החכירה המתוקן לבין השטח שבסופו של יום הוחכר להם, על סך של 57,916 ש"ח, בהתאם להערכה אשר בחוו"ד דיין. על רקע האמור לעיל, נקבע כי בני הזוג קופר זכאיים לפיצויים בסך כולל של 280,216 ש"ח: 222,300 ש"ח בגין ההסדרה התכנונית הנדרשת (190,000 ש"ח בתוספת מע"מ); ו-57,916 ש"ח בגין ההפרש בין השטח שהובטח לבני הזוג קופר בהסכם החכירה המתוקן לבין השטח שבסופו של יום הוחכר להם. בית המשפט הוסיף וקבע כי בני הזוג קופר זכאים לפיצוי בגין הנזקים הלא ממוניים שנגרמו להם, מכוח סעיף 13 לחוק התרופות. בתוך כך, בשקלול נסיבות העניין, קבע בית המשפט קמא כי בני הזוג קופר זכאים לפיצוי בגין נזקים לא ממוניים בסך של 20,000 ש"ח. בהמשך לקביעותיו דלעיל, דחה בית המשפט קמא את טענת רמ"י לקיומו של אשם תורם מצד בני הזוג קופר. בית המשפט הטעים כי בפסק הדין שניתן בתביעת אלבז לסילוק ידם של בני הזוג קופר מחלקתם ובהודעת הצד השלישי ששיגרו בני הזוג קופר לרמ"י, במסגרת אותה תביעה, העלתה רמ"י טענה לפיה בעת רכישת הנכס מר קופר היה מודע לחריגות הקיימות בו. כמו כן, טענה רמ"י כי בסעיף 11 להסכם החכירה המתוקן נקבע כי בהינתן מקרה שבו תבוצע מדידה מחודשת של המקרקעין קיימת היתכנות ששטח המקרקעין יקטן. רמ"י טענה כי עובדות אלו פוטרות אותה מכל אחריות לנזקי בני הזוג קופר ולמצער כי יש בהן כדי להורות על חיובם של בני הזוג קופר באשם תורם בשיעור גבוה. בית משפט השלום דחה את טענתה האמורה של רמ"י וקבע כי: "אשר לדרישת המנהל לייחס לנתבעים אשם תורם הן לאור לשון תניית ה'פטור' בחוזה החכירה והן לאור הפלישות שנעשו על ידו ועל ידי קודמיהם בנחלה, הרי שבמקרה דנן הנני מעדיף את גרסת הנתבעים לפיה המקרקעין נרכשו על ידם לאחר ששוכנעו כי המידע האצור במרשמי המנהל מדויק, מה גם שכל עוד המנהל לא טרח לפנות אל ביהמ"ש המחוזי על מנת שיקבע את שטח הגבולות בפועל וכן גם את הגבולות התוחמים ביניהם הרי שאין המנהל יכול להיבנות מהוראה זו ובמקביל להעלות טענה כגון דא בכל הנוגע ל'רשלנותם התורמת' של הנתבעים" (תביעת אלבז, פסקה 47). על רקע זה, בית המשפט קמא קבע כי פסק דינו של בית משפט השלום בתביעת אלבז הכריע בטענה זו באופן היוצר השתק פלוגתא המונע מרמ"י מלשוב ולהעלותה בדנן. כך, בסיכומו של דבר, בית המשפט קמא פסק לטובת בני הזוג קופר פיצויים בסך כולל של 306,349 ש"ח (280,216 ש"ח + 6,133 ש"ח + 20,000 ש"ח), בתוספת הוצאות משפט בסך של 20% מסכום זה, וכן מע"מ כדין. הבקשה לתיקון פסק הדין ביום 3.1.2022 הגישו בני הזוג קופר בקשה ״לתקן טעות סופר שנפלה בסעיף 163 לפסק הדין באופן שבמקום המילים 'מיום מתן פסק דין זה' יבוא 'מיום הגשת התביעה – 4.9.2020'״ (להלן: הבקשה לתיקון פסק הדין). בבקשתם, טענו בני הזוג קופר כי בפסק דינו לא פסק בית המשפט קמא לזכותם ריבית והצמדה, בניגוד לקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית והצמדה). ביום 3.1.2022 ניתנה החלטת בית המשפט קמא (השופט י׳ אברהם), במסגרתה דחה בית המשפט קמא את הבקשה לתיקון פסק הדין, כדלקמן: "הבקשה נדחית על הסף. ראשית, אפילו לפי מהותה, אין מדובר בטעות סופר. אף לגופה דין הטענה להידחות. כחמישית סכום הפיצוי נובע מהפרש בין שווי המגרש בין שני המצבים שנידונו בפסק הדין. שווי זה שנפסק בפסק הדין, לא נדרש בעת הגשת התביעה אלא שווי השבה אחר (אותו דחה בית המשפט). שווי ההפרש אף נקבע לפי ראיות שהביאה התובעת בשלב שמיעת הראיות ולא בעת הגשת התביעה. חלק נוסף של 20,000 ש"ח מורכב מפיצוי בגין עוגמת נפש שהוערך נכון ליום מתן פסק הדין כנזק לא ממוני ונכון לאותו מועד. יתרת הסכום בחלקה הגדול מורכבת מהערכה הנדסית של הוצאות עתידיות לצרכים תכנוניים ולא מכספים שכבר שילמו התובעים (וככל שכך היה היו אכן זכאים להפרשי ריבית והצמדה). אין בפני הוכחה ולא הוצגה גם כזו שלפיה נכון למועד פסק הדין עלות ההוצאה עלתה בשיעור של תוספת הפרשי ריבית והצמדה כדין. אשר על כן הבקשה נדחית על הסף". על פסק דינו של בית המשפט קמא, ועל דחיית הבקשה לתיקונו, הוגשו הערעורים שבפנינו. עיקר טענות הצדדים בערעור בני הזוג קופר בערעור שהוגש מטעמם, משיגים בני הזוג קופר על קביעתו של בית המשפט קמא לפיה ההפרה היסודית מצידה של רמ"י מקנה להם זכות לביטול הסכם החכירה המתוקן, ולהחכרת תוספת שטח של 180 מ"ר על פיו, בלבד. לטענת בני הזוג קופר, יש להשקיף על הסכם החכירה המקורי, על הסכם המכר ועל הסכם החכירה המתוקן, כעל מערכת הסכמית אחת, ולקבוע שבנפול הסכם החכירה המתוקן נופלים גם ההסכמים האחרים. בני הזוג קופר מטעימים כי מהותו של הסכם המכר הייתה כניסתם בנעליהם של בני הזוג שטרית, במערכת היחסים שעוגנה בהסכם החכירה המקורי בין בני הזוג שטרית לבין רמ"י. על כן, כך נטען, העברת זכויות החכירה מבני הזוג שטרית לבני הזוג קופר הייתה תלויה בהסכמת רמ"י. בני הזוג קופר מוסיפים וטוענים כי לאחר שהתברר כי הבית שבנו בני הזוג שטרית במגרש המקורי חורג לחלקות שכנות וכי קיימת בו חריגה מקווי הבניין, התנתה רמ"י את הסכמתה להעברת זכויות החכירה מבני הזוג שטרית לבני הזוג קופר, על פי הסכם המכר, בהגשת בקשה מטעם בני הזוג קופר לחכור שטח נוסף של כ-180 מ"ר. זאת, תוך שהציגה כלפיהם מצג לפיו בקשה כאמור תאושר וייחתם הסכם חכירה מתוקן שבו יוקנו להם זכויות חכירה ביחס למגרש בשטח כולל של 900 מ"ר. על רקע דברים אלו טוענים בני הזוג קופר, כי אילולא היה מוצג המצג האמור מטעמה של רמ"י, הם היו פועלים מול בני הזוג שטרית לביטול הסכם המכר כבר במועד שבו נתגלתה להם החריגה מגבולות המגרש המקורי. עוד טוענים בני הזוג קופר כי קביעת בית המשפט קמא לפיה זכות הביטול שבידיהם מתייחסת לתוספת של 180 מ"ר בלבד, מתעלמת מכך שהסכם החכירה המתוקן התייחס למגרש בשטח של 900 מ"ר כיחידה רישומית אחת, ולא כמגרש בשטח של 720 מ"ר ותוספת של 180 מ"ר. על כן, אף תחת ההנחה כי הפרת הסכם החכירה המתוקן מקנה לבני הזוג קופר זכות ביטול ביחס להסכם זה בלבד, זכות זו מתייחסת לזכויות חכירה במגרש כולו. אשר לפיצויים שנפסקו לזכותם, בני הזוג קופר טוענים כי אילולא רמ"י הייתה מציגה בפניהם מצג שווא לפיו במסגרת תכנית הרישום יתווסף לשטח המגרש המקורי שטח נוסף של 180 מ"ר, הם היו נסוגים מהסכם המכר עם בני הזוג שטרית ורוכשים נכס אחר ביישוב ביריה. על כן, לשיטתם, היה על בית המשפט קמא לפסוק לזכותם פיצויים שהיו מעמידים אותם במקום בו היו אילולא הוצג המצג האמור מצידה של רמ"י. זאת, בין אם מכוח דיני החוזים, ובין אם מכוח דיני הנזיקין (נוכח טענתם למצג שווא רשלני, ממנה התעלם, לטענתם, בית המשפט קמא). כמו כן, בני הזוג קופר טוענים כי אילולא רמ"י הייתה מפרה את החיוב להקצות להם מגרש בהיקף של כ-900 מ"ר, כיום היה בידיהם בית על מגרש בשטח זה ביישוב ביריה, כך שהיה על בית המשפט קמא לפסוק לזכותם פיצויים בשווי של מגרש בשטח של 900 מ"ר בביריה, עם בית בנוי עליו. זאת, להבדיל מהאופן שבו קבע בית המשפט קמא את שיעור הפיצויים הממוניים שנפסקו לטובתם, כהערכת ההפרש בין מגרש בשטח של 742 מ"ר בביריה לבין מגרש בשטח של 900 מ"ר בביריה, בתוספת עלות הסדרת חריגות הבנייה הקיימות בנכס. בתוך כך, נטען כי הנחתו של בית המשפט קמא לפיה ניתן להכשיר את ההפרות הקיימות בנכס הינה בגדר "הנחת המבוקש", שכן בעוד שמוסכם על הכול שניתן להגיש תכנית מפורטת לצורך הכשרת החריגות, אין כל ערובה כי תכנית כאמור אכן תאושר על ידי גורמי התכנון הרלוונטיים. אשר לפיצויים שנפסקו לזכותם בגין הנזק הלא ממוני, בני הזוג קופר טוענים כי שיעור הפיצויים שקבע בית המשפט קמא נמוך יתר על המידה. בני הזוג קופר מטעימים כי בפסק הדין אליו הפנה בית המשפט קמא בעניין זה, ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' בלום (29.1.2015) (להלן: עניין בלום), פסק בית משפט זה לטובת המשיב פיצויים בגין נזקים לא ממוניים בשיעור של 20% משיעור הפיצויים שנפסקו לזכותו בגין הנזקים הממוניים, ולשיטת בני הזוג קופר זהו הכלל הנהוג בפסיקת פיצויים בגין נזקים לא ממוניים. עוד טוענים בני הזוג קופר, בהקשר זה, כי רמ"י חבה כלפיהם חובת אמון מיוחדת בהיותה רשות ציבורית, ובהתנהלותה גרמה להם עוגמת נפש רבה, בין היתר, בכך שהעבירה ועודנה מעבירה אותם דרך חתחתים לצורך קבלת מה שהובטח להם במסגרת ההסכמות שבין הצדדים, ובפרט כך הוא בשל גילם המתקדם. לבסוף, בני הזוג קופר טוענים כי שגה בית המשפט קמא עת דחה את בקשתם לתיקון פסק הדין. זאת, משום שעל פי חוק הצמדה וריבית, היה על בית המשפט קמא לקבוע כי כלל הפיצויים שנפסקו לזכותם יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד תשלומם. בתשובה לערעור בני הזוג קופר, טוענת רמ"י כי קביעתו של בית המשפט קמא שלא לבטל את הסכם החכירה המקורי, בדין יסודה. רמ"י טוענת כי במקור רצו בני הזוג קופר לרכוש מאת בני הזוג שטרית את זכויותיהם במגרש המקורי – קרי, מגרש בשטח של 720 מ"ר עם הבית הבנוי עליו. לשם כך נכרת הסכם המכר, ולגביו אין למי מהצדדים כל טענה. לטענת רמ"י, רק לאחר כריתת הסכם המכר, נתגלתה הפלישה לחלקות השכנות והחריגה מקווי הבניין. הסכם החכירה המתוקן נכרת כדי להוסיף למגרש 180 מ"ר (ללא זכויות בנייה), לצורך הסדרת הפלישה לחלקות השכנות והחריגה מקווי הבניין, ולא משום שבני הזוג קופר היו מעוניינים במגרש בשטח של 900 מ"ר דווקא. לתמיכה בטענה זו מפנה רמ"י לפניית בני הזוג קופר אליה, מיום 30.11.1994, ממנה עולה, בזמן אמת, כי הבקשה להקצאת תוספת השטח נועדה לפתור את הפלישה לחלקות השכנות והחריגה מקווי הבניין. רמ"י הוסיפה וטענה כי לכל אורך השנים ועד להגשת התביעה לא נטען על ידי בני הזוג קופר כי בהיעדר תוספת השטח הם לא מעוניינים בחכירת המגרש המקורי בהיקף של 720 מ"ר והבית הבנוי עליו. בתשובה לטענתם של בני הזוג קופר כי היה על בית המשפט לפסוק לזכותם פיצויים בגין נזקים לא ממוניים בשיעור גבוה יותר, משיבה רמ"י כי נוכח העובדה ששיעור הפיצוי בגין נזקים לא ממוניים נתון לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית, הלכה היא כי אין מקום להתערב בשיעורו אלא במקרים חריגים, אשר המקרה הנוכחי אינו נמנה בקהלם. רמ"י מוסיפה וטוענת כי אף שהכלל שלפיו יש מקום לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך של 20% משיעור הפיצוי בגין הנזק הממוני, לו טוענים בני הזוג קופר, אינו מוכר לה – במקרה דנן, נוכח טענתה בערעור שהוגש מטעמה כי יש להפחית משמעותית את שיעור הפיצויים בגין הנזקים הממוניים שנפסקו לזכות בני הזוג קופר, ממילא הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים שנפסקו לבני הזוג קופר עולים על 20% משיעור הפיצויים בגין הנזקים הממוניים שיש לפסוק לזכותם. יוער, כבר עתה, כי לטענת בני הזוג קופר כנגד החלטת בית המשפט קמא במסגרתה נדחתה בקשתם לתיקון פסק הדין, לא התייחסה רמ"י בתשובה מטעמה. עיקר טענות הצדדים בערעור רמ"י ערעורה של רמ"י מכוון כלפי שתי קביעות של בית המשפט קמא, אשר לגישתה של רמ"י הינן שגויות: הקביעה כי על רמ"י לפצות את בני הזוג קופר בגין עלות פעולות ההכשרה; והקביעה כי על רמ"י לשלם לבני הזוג קופר פיצויי קיום לצד "פיצויי הסתמכות". באשר לטענה הראשונה, רמ"י מטעימה כי את קביעתו כי בני הזוג קופר זכאים לפיצויים בשווי של 190,000 ש"ח בתוספת מע"מ, ביסס בית המשפט קמא על חוו"ד פינקלשטיין. ברם, חוו"ד פינקלשטיין התייחסה לעלות פעולות ההכשרה ביחס לכלל חריגות הבנייה בנכס, קרי – הן הפלישה לחלקות השכנות והחריגה מקווי הבניין, בגינן נכרת הסכם החכירה המתוקן; הן החריגות הנוספות בנכס (סגירת קומת העמודים והחריגה מאחוזי הבנייה המותרים), אשר הסכם החכירה המתוקן מעולם לא נתכוון להכשירן. רמ"י מפנה לכך שגם בחוו"ד פינקלשטיין, שהוגשה מטעם בני הזוג קופר, צוין כי: "האחריות להסדיר חריגות הבניה היא על הבעלים המחזיקים בנכס" (כך במקור – י' כ'). כמו כן, נטען כי משום שבסעיף 10 להסכם החכירה המתוקן נקבע כי על החוכרים חלה החובה להסדיר בהליך תכנוני מתאים את התוספת שניתנה להם, כיחידת שטח כשרה לרישום בלשכת רישום המקרקעין, אזי שגם מטעם זה האחריות להסדרת החריגות הנוספות מוטלת אך ורק על כתפיהם של בני הזוג קופר. על רקע האמור לעיל, נטען כי אין קשר סיבתי בין הפרת הסכם החכירה המתוקן לבין הצורך בהכשרת החריגות הנוספות, כך שלא היה מקום לחייב את רמ"י לפצות את בני הזוג קופר בגין עלות הכשרתן. באשר לטענתה השנייה, רמ"י מטעימה כי פסיקת פיצויים הן בגין השבת הכספים (בתוספת שערוך) ששילמו בני הזוג קופר עבור תוספת שטח של 180 מ"ר (אותה מכנה רמ"י, משום מה, "פיצויי הסתמכות"), הן פיצויים בגין ההפרש בין שווי המגרש שהובטח לבני הזוג קופר במסגרת הסכם החכירה המתוקן, לבין שווי המגרש שנותר בידם (אותם מכנה רמ"י "פיצויי קיום") – יוצרת מצב של כפל פיצוי. על כן, לשיטת רמ"י, היה על בית המשפט קמא לפסוק לזכות בני הזוג קופר פיצויי קיום בלבד. בתשובתם לערעור רמ"י, הקדישו בני הזוג קופר חלק ניכר מטיעוניהם להתמודדות עם הגרסה העובדתית שהציגה רמ"י בהודעת הערעור שלה, ובחוסר דיוקים שלטענתם נפלו באופן הצגת הדברים. בתוך כך, בני הזוג קופר שבו על עמדתם לפיה רמ"י הציגה כלפיהם מצג שווא כי בקשתם להקצאת שטח נוסף בהיקף של 180 מ"ר תאושר ותמצא את ביטויה בתכנית הרישום, וכי לולא מצג זה היו פועלים הם לביטול הסכם המכר אל מול בני הזוג שטרית. אשר להתמודדות עם טענות הערעור של רמ"י, בני הזוג קופר טוענים כי עובר לחתימה על הסכם המכר, בני הזוג שטרית הגישו "בקשת לגליזציה" לצורך הכשרת המחסן שנבנה על ידיהם בקומת העמודים של בית, ובקשה זו אושרה עוד בשנת 1987. לכן, לטענת בני הזוג קופר, כלל אין זה נכון כי הם רכשו את הבית מבני הזוג שטרית כאשר קיימות בו חריגות נוספות פרט לפלישה לחלקות השכנות ולחריגה מקווי הבניין. בני הזוג קופר הוסיפו, בהתייחס לאמור בעניין זה בחוו"ד פינקלשטיין, כי בחוות הדעת צוין כי אישור "בקשת הלגליזציה" ניתן על בסיס תכנית מפורטת שלא חלה על המגרש. עם זאת, לטענתם, במסגרת עדותה של מתכננת המחוז, גב' עידית הוברמן (להלן: גב' הוברמן), אשר העידה מטעם רמ"י בפני בית המשפט קמא, סתרה גב' הוברמן את הטענה שהאישור הנ"ל ניתן על בסיס תכנית מפורטת שאינה חלה על המגרש. כמו כן, נטען כי במסגרת חקירתה, אישרה גב' הוברמן כי לשיטתה בבית הבנוי על המגרש אין כל בעיה של חריגה מאחוזי הבניה המותרים. על רקע האמור לעיל, בני הזוג קופר טוענים כי הטענה לפיה בבית שקנו מאת בני הזוג שטרית קיימות חריגות בנייה נוספות (לפלישה לחלקות השכנות ולחריגה מקווי הבניין), הינה שגויה. עוד בהקשר זה נטען כי ככל שאכן קיימות חריגות נוספות, כמתואר לעיל, אלו נובעות מחריגת הבנייה מקווי המגרש המקורי – כך שהכשרת החריגה הנ"ל תכשיר מאליה גם את החריגות הנוספות. בני הזוג קופר מוסיפים וטוענים, ביחס לטענת רמ"י כי סעיף 10 להסכם החכירה המתוקן מטיל עליהם את החובה להסדיר בהליך תכנוני מתאים את התוספת שניתנה להם, כי טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט קמא במסגרת קביעתו בעניין היעדר אשם תורם מצדם של בני הזוג קופר, תוך שנקבע כי פסק הדין בתביעת אלבז יצר השתק פלוגתא בהקשר זה. עוד טוענים בני הזוג קופר, ביחס לטענת רמ"י כי לא הוצגה מטעמם כל ראיה מזמן אמת כי היו פועלים לביטול הסכם המכר אילולא רמ"י הציגה בפניהם מצג לפיו בקשתם להקצאת תוספת שטח של 180 מ"ר תאושר, כי הראיה התומכת בכך היא תצהיר העדות הראשית שהגיש מר קופר. בני הזוג קופר מוסיפים כי מר קופר לא נחקר על האמור בתצהירו בעניין זה, ומשכך יש לראות באמור בו כראיה התומכת בגרסה זו. לבסוף, אשר לטענת רמ"י כי שגה בית המשפט קמא משפסק לבני הזוג קופר "פיצויי הסתמכות" לצד "פיצויי קיום" – בני הזוג קופר טוענים כי על פי סעיף 9(א) לחוק התרופות, מקום בו בוטל חוזה חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פיו. על כן, השבת סכום המשוערך ששילמו בני הזוג קופר לרמ"י בגין תוספת השטח בהיקף של 180 מ"ר, הינה בגדר השבה ולא בגדר פיצויי הסתמכות, ולטענתם בין השבה לבין פיצויי קיום אין כל סתירה. הדיון בערעורים ביום 18.12.2023 התקיים בפנינו דיון בערעורים דנן. במסגרת הדיון שבו הצדדים על טיעוניהם הכתובים וענו על שאלותינו לגביהם. במסגרת זו, ביקשתי מבא כוחה של רמ"י להתייחס לערעור בני הזוג קופר על ההחלטה בה נדחתה בקשתם לתיקון פסק הדין. במענה לשאלה זו השיב בא כוח רמ"י כי אף שלשיטת רמ"י לא היה מקום לחייב כלל בעלות פעולות ההכשרה, ככל שערעורה של רמ"י בעניין זה ידחה (כולו או חלקו), אזי שגם לגישת רמ"י היה מקום כי הסכום שנפסק בגין רכיב זה יישא בהפרשי הצמדה וריבית, אך זאת מיום הגשתה של חוו"ד פינקלשטיין, שכן רק במועד זה כומת הנזק. לאחר שבאי כוח הצדדים סיימו לטעון בפנינו, שיקפנו לצדדים את עמדתנו לפיה בכל אחד מהערעורים דנן ישנן טענות חזקות יותר וטענות חזקות פחות, כך שייתכן שהכרעה בערעור, גם אם יתקבלו מקצת מטענותיו של כל אחד מהצדדים, לא תשנה מהותית את תוצאת פסק דינו של בית המשפט קמא בפועל. על כן, הצענו לצדדים למשוך את ערעוריהם ולהותיר את פסק דינו של בית המשפט קמא על כנו. בא כוחם של בני הזוג קופר השיב כי מרשיו אינם מקבלים את ההצעה, תוך שהדגיש כי הקושי העיקרי מבחינתם אינו שיעור הפיצויים שנפסק לזכותם, אלא האתגר שבהתמודדות עם הכשרת חריגות הבניה בנכס בגילם המתקדם. על רקע האמור לעיל, אין לנו אלא להכריע בערעורים דנן. דיון והכרעה כמתואר לעיל, במסגרת הערעורים דנן רמ"י איננה עומדת על טענותיה כי לא בוצעה מצידה הפרה יסודית של הסכם החכירה המתוקן, וכי בני הזוג קופר לא הודיעו על ביטול הסכם החכירה המתוקן, בגין ההפרה הנ"ל, בתוך זמן סביר. על כן, נקודת המוצא לדיוננו הינה כי הסכם החכירה המתוקן הופר על ידי רמ"י הפרה יסודית ובוטל כדין, והמחלוקות הדורשות את הכרעתנו בערעורים דנן מתמקדות אפוא בטיב הסעדים להם זכאים בני הזוג קופר בגין ההפרה והביטול. את המחלוקות שבין הצדדים לערעורים דנן ביחס לסעדים להם זכאים בני הזוג קופר, ניתן לחלק לארבעה נושאים עיקריים: מושא זכות הביטול; סוג הפיצויים בגין הנזקים הממוניים ושיעורם; שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים; והשאלה אם הפיצויים להם זכאים בני הזוג קופר צריכים לשאת הפרשי הצמדה וריבית ומאיזה מועד. להלן אדון במחלוקות אלו, ראשונה-ראשונה ואחרונה-אחרונה. מושא זכות הביטול כמתואר לעיל, בפסק דינו קבע בית המשפט קמא כי: "הזכות לביטול ההסכם משנת 1995 [הסכם החכירה המתוקן – י' כ'] מצומצמת הלכה למעשה רק להחכרת תוספת השטח האמורה בגודל של 180 מ"ר ולא על זכויות התובעים כפי שנכללו בהסכם החכירה המקורי משנת 1983 מול שטרית [הסכם החכירה המקורי – י' כ'] קרי בגודל של 720 מ"ר". למסקנה זו הגיע בית המשפט קמא על בסיס נימוקו לפיו: "אין מחלוקת כי מהותה של הפרת הסכם החכירה משנת 1995 [הסכם החכירה המתוקן – י' כ'] נוגעת אך לתוספת שטח של 180 מ"ר (על השטח בגודל של 720 מ"ר שכבר הוחכר לשטרית ולאחריו לתובעים בהסכם החכירה המקורי משנת 1983)". מסקנה זו של בית המשפט קמא מקובלת עליי, אך הנימוקים שהביאוני למסקנה זו שונים במקצת. אבאר. אף שלמעשה אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם החכירה המתוקן נכרת לצורך הקצאת תוספת שטח למגרש המקורי, בהסכם זה לא נכתב כי לבני הזוג קופר תוקצה תוספת שטח של 180 מ"ר, אלא כי יוקנו להם זכויות החכירה במגרש בשטח של 900 מ"ר. על כן, אף אם מהותה של ההפרה נוגעת רק לתוספת השטח בהיקף של 180 מ"ר, אין פירושו כי ניתן להפריד את הסכם החכירה המתוקן לחלקים ולקבוע כי הוא בטל רק ביחס לתוספת השטח (וממילא מקום בו הופר הסכם הפרה יסודית, עומדת לנפגע הזכות לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו, ראו: סעיף 7(ג) לחוק התרופות). הנה כי כן, הפרתו היסודית של הסכם החכירה המתוקן מקנה לבני הזוג קופר את הזכות לבטלו, על כל תניותיו, לרבות זו הקובעת כי מוקנות להם זכויות חכירה במגרש בהיקף של 900 מ"ר. עם זאת, "מתחת" להסכם החכירה המתוקן ניצבו ההסכמים שקדמו לו – הסכם החכירה המקורי והעברת הזכויות לפיו, אשר אושרה על ידי רמ"י – ולאיש אין טענה כי באלו נפל כל פגם. אשר על כן, נשאלת השאלה האם ביטול הסכם החכירה המתוקן גורר אחריו גם את ביטול הסכם החכירה המקורי ואישור העברת הזכויות לפיו, או שמא עם ביטול הסכם החכירה המתוקן שבות ומתעוררות זכויות הצדדים על פי הסכם החכירה המקורי והעברת הזכויות בו? בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי השאלה אם ביטול הסכם שהחליף הסכמים שקדמו לו, בגין הפרתו, גוררת אחריה גם את ביטול ההסכמים הקודמים, הינה שאלה פרשנית במסגרתה יש לעמוד על אומד דעת הצדדים באשר לסוגיה זו (ראו: ע"א 214/23 פרוספריטי סאל נדל"ן ייעוץ השקעות ושיווק נכסים בע"מ נ' הבניין ברח' יפו 21 ירושלים בע"מ, פסקה 26 לפסק דינה של השופטת ג' כנפי-שטייניץ (21.7.2024); ע"א 3658/16 הלוי נ' שמש, פסקה 33 לפסק דינו של השופט נ' סולברג (13.9.2018); ע"א 4082/09 Machinefabriek Aardung B.V נ' שקבר השקעות בע"מ, פסקאות 8-10 לפסק דינו של השופט נ' הנדל (13.2.2012)). בענייננו, הסכם החכירה המתוקן לא כולל כל הוראה בדבר יחסו להסכמים שקדמו לו. על כן, במתן מענה לשאלה פרשנית זו עלינו להידרש לנסיבות שאפפו את כריתתו והתנהגות הצדדים על פיו (לפרשנות הסכם על בסיס הנסיבות שאפפו את כריתתו ראו, למשל: ע"א 2308/20 פז חברת נפט בע"מ נ' ממן, פסקה 64 לפסק דינה של השופטת ג' כנפי-שטייניץ (28.8.2022); ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ, פסקה 46 לפסק דינה של השופטת ע' ברון (8.2.2018); לפרשנות הסכם על בסיס התנהגות הצדדים על פיו ראו, למשל: ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג, פסקה 15 לפסק דינה של השופטת ע' ברון (16.10.2017); ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא, פסקה 8 לפסק דינו של השופט א' גרוניס (10.6.2008)). התנהלות בני הזוג קופר, הן במועד כריתת הסכם החכירה המתוקן, הן לאחריו, מעידה כי הם ראו בהסכם החכירה המתוקן כהסכם אשר נועד אך להוספת שטח של 180 מ"ר (בלא זכויות בנייה) למגרש המקורי, כדי לפתור את בעיית הפלישה לחלקות השכנות ואת בעיית החריגה מקווי הבניין. כך נכתב במפורש, על ידי בני הזוג קופר, במכתב ששלחו לרמ"י ביום 30.11.1994, בבקשה כי תוקצה להם תוספת השטח. כמו כן, גם במסמכים ששיגרה רמ"י לבני הזוג קופר לצורך כריתת הסכם החכירה המתוקן מצוין, במפורש, כי מדובר בהסכם המהווה "תוספת" להסכם החכירה המקורי, שעניינה הקצאת זכויות חכירה בשטח נוסף בהיקף של 180 מ"ר – התייחסות המלמדת על כך שהצדדים לא ראו בהסכם החכירה המתוקן כהסכם המבטל את ההסכמים שקדמו לו. אינדיקציה בעלת משקל של ממש לאומד דעת הצדדים באשר ליחס בין הסכם החכירה המתוקן לבין ההסכמים שקדמו לו, ניתן לראות גם בסכום ששולם על ידי בני הזוג קופר במסגרת הסכם החכירה המתוקן – 1,958.58 ש"ח בתוספת מע"מ. אין מחלוקת כי סכום זה שולם בגין תוספת של 180 מ"ר (בלא זכויות בנייה) בלבד. אינדיקציה נוספת באשר לאומד דעת הצדדים ניתן לראות בהתנהלות בני הזוג קופר במסגרת תביעת אלבז. כזכור, במסגרת תביעת אלבז הגישו בני הזוג קופר הודעת צד ג' נגד רמ"י ובמסגרתה הגבילו את זכאותם לפיצוי בגין נזקיהם, ככל שתביעת אלבז תתקבל, לסך של 65,000 ש"ח (תוך שהגישו בקשה למתן היתר לפיצול סעד לתבוע נזקים נוספים בהמשך). בשום מקום במסגרת הודעתם לא ציינו בני הזוג קופר כי ככל שתתקבל תביעת אלבז, ובית המשפט יורה על סילוק ידם מ-180 המ"ר (ולא מדובר היה באפשרות תאורטית – זו הייתה מהות הסעד שנתבע בתביעת אלבז), כי אז הם מעוניינים בביטול הסכם החכירה המקורי ובהשבת זכויות החכירה על פיו. על כן, יש להשקיף על התנהלות בני הזוג קופר במסגרת תביעת אלבז כעל ראיה, מזמן אמת, המלמדת כי בני הזוג קופר לא ראו בסילוק ידם מתוספת השטח מושא הסכם החכירה המתוקן, כבסיס לביטול זכויותיהם במגרש כולו. ואדגיש: ברי היה כי תביעת אלבז משמעה, אם תתקבל, מתן תוקף לרישום בטאבו והעדפתו על הכתוב בהסכם החכירה המתוקן. לו סברו בני הזוג קופר שבמצב שכזה יהיה מקום לסעדים שהחליטו לתבוע שנים רבות לאחר מכן, היה מקום לפחות שיעמדו על כך בהודעת הצד השלישי ששיגרו לרמ"י, ולמצער – בעתירתם לפיצול סעדים. אלא שאין זכר בהודעת הצד השלישי ובבקשה לפיצול סעדים להשקפה שכזו, ומה שמדובר בהן הוא רק שיפוי על הוצאות. בכך, כאמור, יש גילוי דעת מצד בני הזוג קופר העומד בניגוד לעמדתם כיום. יתרה מכך, בני הזוג קופר ידעו על הפרת הסכם החכירה המתוקן כ-15 שנה עובר להגשת התביעה בה ניתן פסק הדין נושא הערעורים דנן. לאורך השנים דרשו בני הזוג קופר כי רמ"י תפעל לתיקון ההפרה, כך שתוקצה להם תוספת השטח האמורה, אך בשום שלב, עד למועד הגשת תביעתם בשנת 2020, לא עלתה מצדם טענה כי ככל שלא תתוקן ההפרה, עומדת מבחינתם על הפרק האפשרות לבטל את ההסכם על כל ה-900 מ"ר (והבית הבנוי עליהם) ולתבוע את שווים. לגישתי, העולה מהאינדיקציות המפורטות לעיל הינו כי הצדדים לא ראו בהסכם החכירה המתוקן כהסכם המחליף ומבטל את הסכם החכירה המקורי (ואת אישורה של רמ"י כי בני הזוג קופר יכנסו בנעליהם של בני הזוג שטרית במסגרתו), אלא כהסכם אשר נועד להוסיף לחכירת שטח של 180 מ"ר. אשר על כן, התוצאה הינה שעם ביטול הסכם החכירה המתוקן, זכויות הצדדים שבות להיות כפי שהיו קודם להסכם החכירה המתוקן, קרי – הזכויות על פי הסכם החכירה המקורי. הפיצויים בגין הנזקים הממוניים כמתואר לעיל, בפסק דינו קבע בית המשפט קמא כי בני הזוג קופר זכאים להשבה של הסכום ששילמו לרמ"י עבור הקצאת שטח נוסף של 180 מ"ר במסגרת הסכם החכירה המתוקן (כשהוא משוערך למועד עריכת חוו"ד דיין); ולפיצויי קיום אותם קבע בית המשפט קמא בהתאם לעלות פעולות ההכשרה (כפי שהוערכה בחוו"ד פינקלשטיין), וכשווי ההפרש בין שווי המגרש שהובטח לבני הזוג קופר במסגרת הסכם החכירה המתוקן לבין שווי המגרש שנותר בידם (כפי שהוערך בחוו"ד דיין). כנגד האופן שבו קבע בית המשפט קמא את הפיצויים להם זכאים בני הזוג קופר, העלו הצדדים בערעורים דנן הן טענות הנוגעות ל-סוג הפיצויים (קרי, פיצויי קיום, פיצויי הסתמכות, השבה, פיצויים נזיקיים, או שילוב זה או אחר של סוגי הפיצויים הנ"ל), הן טענות הנוגעות ל-שיעור הפיצויים. אפתח אפוא בהתייחסות לטענות הנוגעות ל-סוג הפיצויים אשר מן הדין לפסוק לטובת בני הזוג קופר. ב.1. סוג הפיצויים להם זכאים בני הזוג קופר בגין נזקים ממוניים בעניין סוג הפיצויים להם זכאים בני הזוג קופר, העלו הצדדים לערעורים דנן שתי טענות מרכזיות: בערעורה, רמ"י טענה כי שגה בית המשפט קמא בכך שקבע כי בני הזוג קופר זכאים להשבת הסכום המשוערך ששילמו עבור הקצאת תוספת השטח (אותו כינתה רמ"י בערעורה "פיצויי הסתמכות"), לצד פסיקת פיצויי קיום. מנגד, בערעור מטעמם, בני הזוג קופר טענו כי היה על בית המשפט קמא לפסוק לזכותם פיצויים נזיקיים בגין מצג השווא שהציגה בפניהם רמ"י לפיו תפעל להקצאת השטח הנוסף ובגין התרשלותה של רמ"י בעריכת תכנית הרישום. אפתח ואציין כי לשיטתי, בטענתה הנזכרת לעיל צודקת רמ"י במהות, אם כי לא במינוח. על כן, בטרם שאדרש לגופה של טענה זו, אשוב בקצרה על מושכלות יסוד בדיני תרופות בגין הפרת חוזה (אף שמדובר, בענייננו, בטענה הנוגעת לסכום נמוך באופן יחסי). על פי התפיסה המקובלת, דיני התרופות בגין הפרת חוזה באים להגן על שלושה אינטרסים – אינטרס הקיום (או אינטרס הציפייה), אשר מטרת ההגנה עליו היא להעמיד את הנפגע עקב הפרת החוזה במקום בו היה נתון לו קוים החוזה; אינטרס ההסתמכות, אשר ההגנה עליו נועדה להעמיד את הנפגע במקום בו היה עומד לולא הסתמך על החוזה, ולמעשה לולא נכרת החוזה מלכתחילה; ו-אינטרס ההשבה, שעניינו במניעת עשיית עושר ולא במשפט, ואשר על פיו נדרש כל צד להשיב לצד השני את אשר קיבל ממנו על פי החוזה (ראו, מיני רבים: ע"א 1846/92 לוי נ' מבט בניה בע"מ, פ"ד מז(4) 49, 54 (1993) (להלן: עניין מבט); ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מו(4) 45, 73 (1992) (להלן: עניין מלון צוקים); ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., פ"ד מב(1) 221, 267 (1988) (להלן: עניין אדרס)). בשיטתנו המשפטית נוהגת הגישה לפיה לנפגע מהפרת חוזה עומדת, בדרך כלל, הזכות לברור לו את תרופותיו (ראו סעיף 2 לחוק התרופות), ואף לעתור לצירופן של תרופות שונות, וזאת בכפוף לשני תנאים: על פי התנאי הראשון, נפגע מהפרת חוזה אינו יכול לעתור לצירוף תרופות אשר נועדו להגן על אינטרסים סותרים. דוגמה ברורה לכך היא תביעה לאכיפת חוזה ובמסגרתה גם לדרישה לביטולו (ראו: ע"א 8850/10 שיר משכנות ותיקים בע"מ נ' הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב, פסקה 17 לפסק דינו של השופט צ' זילברטל (20.8.2013) (להלן: עניין שיר); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים ד 758 (2011) (להלן: פרידמן וכהן)). על פי התנאי השני, נפגע מהפרת חוזה אינו יכול לעתור לצירוף תרופות שככל שייפסקו לטובתו, יעמידו אותו במצב טוב מזה בו הוא היה עומד אילו החוזה היה מקוים (ראו: עניין אדרס, בעמ' 269; עניין מבט, בעמ' 57-55; פרידמן וכהן, בעמ' 758). אף שבערעורה משיגה רמ"י על כך שבית המשפט קמא פסק לטובת בני הזוג קופר פיצויי קיום לצד "פיצויי הסתמכות", הלכה למעשה היא משיגה על כך שנפסקו לטובת בני הזוג קופר פיצויי קיום לצד השבה. זאת, שהרי השבת הסכום (תוך שיערוכו) ששילמו בני הזוג קופר עבור הקצאת תוספת השטח, מהווה דוגמה קלאסית להשבת התמורה ההסכמית שקיבלה רמ"י במסגרת הסכם החכירה המתוקן (ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 420). בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי אף שעל פני הדברים נדמה כי ישנה סתירה בין פיצויי קיום, הצופים פני עתיד למצב שהיה מתקיים אילו קוים החוזה; לבין סעד של ביטול והשבה, הצופה פני עבר ומבקש להשיב לכל צד את התמורה שקיבל מכוח החוזה שבוטל, סתירה זו הינה מדומה בלבד (עניין מבט, בעמ' 57-55). זאת, שכן ביטול חוזה מחמת הפרה גורר עמו ביטול של החיובים "הראשוניים" על פיו בלבד, אך לא את ביטול החיובים "המשניים", ובהם דיני התרופות (להבחנה בין חיובים "ראשוניים" לבין חיובים "משניים" ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 379-377). על כן, פסיקת פיצויי קיום לצד השבת התמורה העצמית אינה סותרת את התנאי הראשון (המוזכר לעיל), לצירוף תרופות (ראו: ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, פסקה 73 לפסק דינה של השופטת מ' נאור (10.9.2009); פרידמן וכהן, בעמ' 769-768). עם זאת, במקרים מסוימים עשויה פסיקת פיצויי קיום לצד השבת התמורה ההסכמית, להציב את הנפגע מהפרת החוזה במצב טוב מזה שהיה עומד בו לו החוזה היה מקוים. במקרים אלו, לא ניתן לפסוק לטובת הנפגע הן פיצויי קיום והן השבה של התמורה העצמית, שכן הדבר עומד בסתירה לתנאי השני (המפורט לעיל), לצירוף תרופות (ראו: ע"א 8946/04 Warner Bros. International Television Distribution נ' יוכמן, פסקה 10 לפסק דינו של השופט א' גרוניס (1.8.2010); עניין מלון צוקים בעמ' 74; עניין אדרס, בעמ' 269). בענייננו, צודקת רמ"י כי השבת הסכום ששילמו בני הזוג קופר לרמ"י עבור הקצאת שטח נוסף של 180 מ"ר במסגרת הסכם החכירה המתוקן, לצד פיצויי קיום, מציבה את בני הזוג קופר במצב טוב מזה בו היו מצויים אילו קוים ההסכם. על כן, לשיטתי, דין טענה זו של רמ"י להתקבל, כך שיש לבטל את הסכום שנפסק לטובת בני הזוג קופר במסגרת הסעד של השבה (6,133 ש"ח). אשר לטענת בני הזוג קופר כי היה על בית המשפט קמא לפסוק לטובתם פיצויים נזיקיים בגין מצג השווא הרשלני שהציגה להם רמ"י עובר להתקשרות בהסכם החכירה המתוקן ולהתרשלותה של רמ"י בעריכת תכנית הרישום – תחילה אציין כי ספק רב אם יש בסיס לטענותיהם של בני הזוג קופר לביצוע עוולת מצג שווא כלפיהם. זאת, שכן המצג שהוצע לבני הזוג קופר לעניין החכרת השטח הנוסף, לא היה מצג שווא בעת שהוצג (שהרי אין טענה שלא ניתן היה להחכיר את השטח הנוסף או שרמ"י לא התכוונה מלכתחילה להחכירו), אלא שרמ"י לא פעלה על פי המצג שהציגה. על כן, הן הטענה למצג שווא רשלני, הן הטענה להתרשלות בעריכת תכנית הרישום, הן הלכה למעשה, זהות לטענה להפרת הסכם החכירה המתוקן. לפיכך, לא נפל כל פגם בכך שבית המשפט קמא לא התייחס אליהן במפורש בפסק דינו. למעלה מן הצורך, אף אם אניח כי טענת בני הזוג קופר לעניין קיומו של מצג שווא רשלני הינה טענה שונה מהטענה להפרת הסכם החכירה המתוקן, וכי עלה בידיהם להוכיח את התקיימות תנאיה, אינני סבור כי היה מקום לפסוק לזכותם פיצויים נזיקיים בגין עילה זו, וזאת מהטעם הבא: כידוע, דיני הנזיקין מבקשים לרפא את הנזקים שנגרמו לניזוק עקב העוולה, ולתקנם באמצעות פיצוי כספי שיביאוֹ עד כמה שניתן למצב שבו היה עומד אלמלא בוצעה העוולה (ראו: ע"א 132/21 פלונית נ' פלוני, פסקה 2 לפסק דינו של השופט ד' מינץ והאסמכתאות הרבות שם (13.4.2022)). כלומר, ככל שטענת בני הזוג קופר למצג שווא רשלני הייתה מתקבלת, היה מקום לפסוק להם פיצויים שהיו מעמידים אותם במקום בו היו אילולא נכרת הסכם החכירה המתוקן, שאז לטענתם הם היו פועלים לביטול הסכם המכר ורוכשים בית אחר בביריה. עם זאת, בני הזוג קופר לא כימתו את שווי הסעד הנ"ל בתביעתם, ולמעשה לא צירפו כל ראיה שממנה ניתן ללמוד כי אכן עמדו על הפרק עסקאות אלטרנטיביות, ומה היו תנאיהן. ב.2. שיעור הפיצויים להם זכאים בני הזוג קופר בגין הנזקים הממוניים מקום בו הופר חוזה, זכאי הנפגע לסעד המגן על אינטרס הקיום (עניין שיר, בפסקה 14 לפסק דינו של השופט צ' זילברטל), ובענייננו – פיצויי קיום. כפי שהבהרתי לעיל, פיצויים אלו נועדו להעמיד את הנפגע במצב שבו היה נתון, אילו קוים עמו ההסכם (ראו, מיני רבים: רע"א 2371/01 אינשטיין נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(5) 787, 792 (2003); ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 808 (1981) (להלן: עניין אניסימוב); פרידמן וכהן, 534). עמד על הדברים הנשיא א' ברק בציינו כי: "מטרת הפיצויים היא להעמיד את הצד הנפגע באותו מצב שבו היה נתון אילו קוים החוזה. זהו העיקרון הגדול של השבת המצב לקדמותו (restitutio in integrum). 'המצב הקודם' לעניין הפרת החוזה הוא בראש ובראשונה המצב שבו היה נתון הצד הנפגע אילו קוים החוזה (ע"א 7302/96 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' לילוף, פ"ד נה(3) 200, 206-205 (2001)). בענייננו, נוכח טענתם כי ביטול הסכם החכירה המתוקן מקנה להם את הזכות להשיב לידי רמ"י את זכויות החכירה בכל ה-900 מ"ר, בעתירתם לפיצויי קיום טענו בני הזוג קופר כי האופן שבו יש לכמת את הפיצויים להם הם זכאים, הוא להעריך מה המחיר אותו הם יכלו לדרוש עבור זכויותיהם במגרש בעסקה ממוכר מרצון לרוכש מרצון, אילו היו מתווספים לו 180 מ"ר כאמור בהסכם החכירה המתוקן כך ששטחו הכולל היה עומד על סך של 900 מ"ר, ולא הייתה בו אף חריגת בנייה. סכום זה הוערך על ידי בני הזוג קופר, במסגרת חוו"ד תרזי שהוגשה מטעמם, על סך של 2,137,000 ש"ח. לאחר שקבעתי כי ביטול הסכם החכירה המתוקן משיב את זכויות הצדדים למצב בו היו ערב כריתת הסכם החכירה המתוקן (כך שביטול הסכם החכירה המתוקן משמעו ביטול תוספת זכויות חכירה של 180 מ"ר בלבד), ברי כי טענת בני הזוג קופר כי את פיצויי הקיום שהם זכאים להם יש להעריך בהתאם לשווי המגרש במלואו (בשטח של 900 מ"ר והבית הבנוי עליו), אינה יכולה לעמוד. על כן, צדק בית המשפט קמא בקבעו כי בכל הנוגע לזכויותיהם הקנייניות, שיעור פיצויי הקיום להם זכאים בני הזוג קופר הינו בהתאם להפרש בין שווי מגרש בהיקף של 900 מ"ר בביריה לבין שווי מגרש בהיקף של 742 מ"ר (כאשר הראיה היחידה שעמדה לרשותו לצורך קביעת סכום זה הינה חוו"ד דיין שהוגשה מטעם רמ"י). יתרה מכך, כאמור לעיל, טענת בני הזוג קופר לעניין שיעור פיצויי הקיום שהם זכאים להם, מניחה כי אילו הסכם החכירה המתוקן היה מקוים, לא הייתה נותרת כל חריגת בניה במגרשם ובבית שעליו. ברם, כפי שציינה רמ"י בצדק, בחוו"ד פינקלשטיין, עליה הסתמך בית המשפט קמא לצורך קביעת שיעור עלויות פעולות ההכשרה, צוין כי בנכס קיימות חריגות בנייה נוספות, ובהן חריגה מאחוזי הבנייה המותרים והשימוש החורג בקומת העמודים שנסגרה. אומנם, במסגרת הערעורים דנן טענו בני הזוג קופר כי האמור בחוו"ד פינקלשטיין בעניין זה אינו מדויק, וכי למעשה, פרט לחריגה מקווי המגרש המקורי אין כיום חריגות נוספות בנכס. אולם, משעה שהמומחה מטעם בני הזוג קופר, פינקלשטיין, הוא אשר עמד בחוות דעתו על קיומן של חריגות הבנייה הנוספת, אינני סבור כי בני הזוג קופר חופשיים לטעון אחרת בעניין זה. יתרה מכך, אף אם אניח לטובת בני הזוג קופר כי סגירת קומת העמודים בוצעה כדין, עדיין נותרת החריגה המשמעותית מאחוזי הבנייה המותרים, לה אין לבני הזוג קופר כל מענה. יתר על כן, תוספת השטח של 180 מ"ר הייתה בלא זכויות בנייה כך שהחריגה במישור אחוזי הבנייה הייתה שרירה וקיימת אף לו היו מוחכרים לבני הזוג קופר מלוא ה-900 מ"ר על פי ההסכם המתוקן. הנה כי כן, אף אילו רמ"י הייתה מקיימת את הסכם החכירה המתוקן, היו נותרות במגרש של בני הזוג קופר ובבית שעליו חריגות בנייה אשר בין הפרת הסכם החכירה המתוקן לבין קיומן אין דבר. מכאן שבכל הנוגע לחריגות הנ"ל לא מתקיים הקשר הסיבתי הנדרש לצורך פסיקת פיצויים בגין הפרת חוזה (לדרישת הקשר הסיבתי לצורך פסיקת פיצויים בגין הפרת חוזה ראו: סעיף 10 לחוק התרופות; רע"א 3688/20 דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ נ' כתראן, פסקה 17 לפסק דינה של השופטת ע' ברון (17.5.2022); פרידמן וכהן, בעמ' 596-595). הפועל היוצא מהאמור לעיל, הינו שבכל הנוגע לפיצויים בגין עלות פעולות ההכשרה, בני הזוג קופר זכאים לפיצויים רק בגין אותן פעולות הכשרה אשר ביצוען היה מכשיר את הפלישה לחלקות השכנות ואת החריגה מקווי הבניין – הן החריגות שמתקיים קשר סיבתי בין הפרת הסכם החכירה המתוקן לבין המשך קיומן. בערעורה טוענת רמ"י כי בשל העובדה שבחוו"ד פינקלשטיין לא נערכה הבחנה בין עלות פעולות ההכשרה הנדרשות לצורך הכשרת הפלישה לחלקות השכנות והכשרת החריגה מקווי הבנייה לבין אלו הנדרשות לצורך הכשרת יתר החריגות, יש לקבוע כי לא עלה בידיהם של בני הזוג קופר להוכיח את שיעור הפיצויים שהם זכאים להם בגין פעולות ההכשרה, ולכן אין לפסוק להם פיצוי כלל. אכן, כלל הוא כי על תובע פיצויים בגין הפרת חוזה מוטל הנטל להוכיח הן את קיומו של הנזק, הן את שיעורו (עניין אניסימוב, בעמ' 808). עם זאת, הודגש בפסיקה כי מידת הוודאות והדיוק הנדרשים מהתובע בעניין זה אינה ברמה של דיוק מוחלט, אלא די כי יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה, המתחייבת מנסיבות העניין (שם, בעמ' 809). בתוך כך, נקבע בפסיקה כי: "באותם המקרים, בהם – לאור טבעו ואופיו של הנזק – ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם – לאור טבעו ואופיו של הנזק – קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר" (שם; וראו גם ע"א 6277/19 הרמן נ' וייס, פסקה 37 לפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף (15.3.2022); פרידמן וכהן, בעמ' 546-548). סבורני כי המקרה דנן הינו אחד מאותם מקרים בהם קיים קושי אובייקטיבי להוכיח את שיעורו המדויק של הנזק שנגרם לבני הזוג קופר בהקשר בו עסקינן, ואבאר: אילו רמ"י הייתה מקיימת את הסכם החכירה המתוקן, חריגת הבנייה שעניינה החריגה מקווי המגרש הייתה נפתרת, ובני הזוג קופר היו נותרים עם בית שקיימות בו חריגות בנייה אחרות, אשר לא מן הנמנע כי ניתן היה להעריך את עלות הפעולות הנדרשות להכשרתן בחוות דעת של מומחה. עם זאת, הפרת הסכם החכירה המתוקן הותירה את בני הזוג קופר עם מגרש שבו ישנה גם החריגה שקיום הסכם החכירה המתוקן היה מתקנה, וגם חריגות נוספות, כאשר לגישת המומחה מטעם בני הזוג קופר (ולא למותר להזכיר כי רמ"י לא הגישה חוות דעת מומחה בהקשר זה), הפעולות הנדרשות להכשרת כלל חריגות הבניה הנ"ל הינן אותן פעולות. בנסיבות אלו, סבורני כי יש מקום כי בדנן ייקבע סכום המשקף את החלק היחסי מעלות פעולות ההכשרה בהן מתקיים קשר סיבתי בין ההפרה לבין הצורך בנקיטתן, על דרך האומדנא. במסגרת זו אציע לחבריי כי נקבע כי החלק היחסי יעמוד על 50% מהסכום שנקבע על ידי בית המשפט קמא. סיכומו של פרק זה: אילו תשמע דעתי, מהפיצויים בגין הנזקים הממוניים שפסק בית המשפט קמא לזכותם של בני הזוג קופר, יש להפחית את השבת התמורה העצמית המשוערכת שנפסקה לזכותם (6,133 ש"ח), וכן 50% מסכום הפיצויים שנפסקו לזכותם בגין פעולות ההכשרה (111,150 ש"ח), כך ששיעור הפיצויים בגין הנזקים הממוניים להם זכאים בני הזוג קופר יעמוד על סך של 169,066 ש"ח. שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים כזכור, לצד הפיצויים שפסק בית המשפט קמא לזכותם של בני הזוג קופר בגין נזקים ממוניים, פסק הוא לטובתם גם פיצויים בגין נזקים לא ממוניים, מכוח סעיף 13 לחוק התרופות, בסך של 20,000 ש"ח. בני הזוג קופר משיגים על קביעה זו, וטוענים כי נוכח מסכת הייסורים שעברו בשל התנהלותה הרשלנית של רמ"י, והדרך אשר עוד צפויה להם כתוצאה מכך שיהא עליהם לפעול להכשרת חריגות הבנייה בנכס, היה על בית המשפט קמא לפסוק לזכותם פיצויים בגין נזקים לא ממוניים בשיעור גבוה יותר. בהקשר זה מפנים בני הזוג קופר לפסק הדין בעניין בלום, שם פסק בית משפט זה פיצויים בגין נזקים לא ממוניים בשיעור של 20% מהפיצויים בגין הנזקים הממוניים, וטוענים כי כך נדרש לעשות גם בדנן. סעיף 13 לחוק התרופות מקנה לבית המשפט סמכות לפסוק פיצויים בגין נזקים לא ממוניים לנפגע מהפרת חוזה, בקבעו כי: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". להבדיל מפיצויים בגין נזקים ממוניים אשר, כאמור לעיל, פסיקתם מחייבת כי התובע יוכיח הן את קיומו של הנזק מושא הפיצוי והן את שיעורו, פסיקת פיצויים בגין נזקים לא ממוניים אינה מחייבת את התובע להוכיח את שיעור נזקו הבלתי ממוני, והדבר נתון לשיקול דעתו של בית המשפט (ראו: ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, פסקה 31 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (11.11.2010) (להלן: עניין דלג'ו); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – תרופות, 303-302 (התשס"ט) (להלן: שלו ואדר)). במסגרת שיקול דעתו בקביעת שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים ייתן בית המשפט את דעתו, בין היתר, לטיב הפגיעה וסוג האינטרס שנפגע (סבל גופני, נפשי או אמוציונלי), עוצמתה, היקפה ומשכה של הפגיעה, מיהות הצדדים וקיומם של יחסי אמון ביניהם, ושיעורו של הנזק הממוני שנגרם לנפגע מהפרת החוזה (ראו: עניין בלום, פסקה 38 לפסק דינו של השופט י' עמית; עניין דלג'ו, פסקה 31 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה; ע"א 6884/09 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' ירדני, פסקה י"ח לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין (17.8.2010) (להלן: עניין ירדני); שלו ואדר, בעמ' 309-308). נוכח העובדה שקביעת שיעורם של פיצויים בגין נזקים לא ממוניים עקב הפרת חוזה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, הלכה היא כי ברגיל ערכאת הערעור איננה נוהגת להתערב בשיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים שקבעה הערכאה הדיונית (עניין דלג'ו, בפסקה 31 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה). ואולם, סבורני כי בענייננו ישנם שני משתנים שמצדיקים כי נחרוג מכלל זה: ראשית, בבסיס הערעורים דנן ניצבת התנהלות רשלנית של רשות ציבורית הנושאת בחובת הגינות מוגברת כלפי הציבור. רמ"י היא אשר הציגה בפני בני הזוג קופר מצג לפיו ניתן להכשיר את החריגה שנתגלתה מקווי המגרש על ידי הגשת בקשה להקצאת תוספת השטח ועל ידי כריתת הסכם החכירה המתוקן. בתוך כך, התנהלותה של רמ"י, אשר לא מילאה אחר התחייבותה וערכה את תכנית הרישום באופן אשר סותר את מצגיה ואת החיובים שלקחה על עצמה, באופן אשר עד למועד זה לא ניתן לו כל הסבר המניח את הדעת, אינה עולה בקנה אחד עם ההתנהלות המצופה מרשות ציבורית (לנפקותו של שיקול זה לעניין פסיקת פיצויים בגין נזקים לא ממוניים ראו: עניין ירדני; ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 193, 205 (2005)). שנית, לטעמי יש ליתן משקל של ממש לטענת בני הזוג קופר כי בגילם המתקדם נדרשים הם ליזום הליך תכנוני לצורך הכשרת חריגות הבנייה שבנכס, על כל הקשיים הכרוכים בכך. אומנם, נכון הוא כי לא את כל חריגות הבנייה הקיימות בנכס ניתן לקשור להתנהלותה של רמ"י ולהפרת הסכם החכירה המתוקן. עם זאת, התנהלותה של רמ"י, תרמה תרומה נכבדה לדרך החתחתים שנדרשו בני הזוג קופר לעבור עד לנקודה הנוכחית, ושעוד יהא עליהם לעבור עד שיוכשרו כלל חריגות הבנייה שבנכס. על רקע שיקולים אלו, אציע לחבריי כי נקבל את ערעור בני הזוג קופר ביחס לרכיב זה, ונקבע כי חלף שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים שפסק לטובתם בית המשפט קמא, יעמוד שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים שיפסקו לטובתם על סך של 80,000 ₪ (לא נעלם מעיניי שהסכום דלעיל עולה על חישוב הפיצויים על פי תחשיב של 20% מסכום הפיצוי בגין הנזקים הממוניים, כטענת בני הזוג קופר, וכאשר מיישמים טענה זו על סכום הפיצוי הממוני שקבעתי. ברם, עקרון תחשיב כאמור אינו מעוגן בדין. מאידך גיסא, יובהר כי אין בפסיקתי משום חריגה מסך הפיצויים שנתבע על ידי בני הזוג קופר בגין נזקים לא ממוניים, וזאת לאור סכום הפיצויים בגין נזקים ממוניים שנתבע על ידם). האם בני הזוג קופר זכאים לכך שכלל הסכומים שנפסקו לזכותם יישאו בהפרשי הצמדה וריבית? נותרנו אפוא עם ערעור בני הזוג קופר על ההחלטה בה נדחתה בקשתם לתקן את פסק דינו של בית המשפט קמא, כך שלסכומים שנפסקו לזכותם יתווספו הפרשי הצמדה וריבית. בפסיקתו של בית משפט זה נקבע, לא פעם, כי מקום בו מוצא בית המשפט כי יש לפסוק לטובת נפגע מהפרת חוזה פיצויים, יישאו פיצויים אלו הפרשי ההצמדה וריבית ממועד היווצרות העילה ועד למועד תשלום כספי הפיצויים בפועל (ראו, מיני רבים: ע"א 604/79 ברמן נ' יאיר, פ"ד לה(2) 701, 711 (1981); ע"א 6574/99 משרד השיכון נ' קרייתי, פ"ד נח(3) 313, 324 (2004); ע"א 3381/17 אשכנזי נ' בן שלמה, פסקה 44 לפסק דינו של השופט ד' מינץ (22.8.2018)). בהחלטתו להימנע מלהוסיף לפיצויי הקיום שנפסקו לזכות בני הזוג קופר הפרשי הצמדה וריבית, שניתנה במסגרת החלטה בבקשה לתיקון טעות סופר, הטעים בית המשפט קמא כי הפיצויים שנפסקו בגין הפרש שווי המגרש שהיו בני הזוג קופר אמורים לקבל בהתאם להסכם החכירה המתוקן (בשטח של 900 מ"ר), לבין זה שמצוי בידיהם לאחר עריכת תכנית הרישום (בשטח של 742 מ"ר), לא נתבעו על ידי בני הזוג קופר והתבססו על חוות דעת מטעם רמ"י. כמו כן, ביחס לפיצויים שנפסקו לבני הזוג קופר בגין עלות פעולות ההכשרה צוין כי לא הוכח שעלות פעולות ממין זה עלתה מאז המועד שבו נערכה חוו"ד פינקלשטיין. אינני סבור כי יש בהנמקה זו כדי להצדיק חריגה מהכלל המפורט לעיל, לפיו ברירת המחדל היא פסיקת הפרשי הצמדה וריבית החל ממועד היווצרות העילה. העובדה שהסעד לו עתרו בני הזוג קופר נדחה על ידי בית המשפט קמא ונפסק במקומו סעד אחר, בסכום נמוך יותר, אינה מצדיקה חריגה מהכלל שלפיו נפגע מהפרת חוזה זכאי לפיצוי בגין הנזק שסבל בעקבות ההפרה בערכו הריאלי, ולא בערכו הנומינלי. אשר על כן, סבורני כי יש מקום לקבוע כי פיצויי הקיום שנפסקו לזכות בני הזוג קופר יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת שעל בסיסן הם נקבעו, ועד למועד תשלומם בפועל (ויוזכר כי זו הייתה גם עמדתה של רמ"י בדיון שנערך בפנינו). על כן, הסכום שנפסק לזכות בני הזוג קופר בגין הפרש שווי המגרש שהיו בני הזוג קופר אמורים לקבל בהתאם להסכם החכירה המתוקן לבין זה שמצוי בידיהם (סך של 57,916 ש"ח), יישא בהפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 26.5.2021 (מועד עריכת חוו"ד דיין) ועד למועד תשלומם בפועל; ואילו הסכום שנפסק לזכות בני הזוג קופר בגין עלות פעולות ההכשרה יישא בהפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 6.9.2020 (מועד עריכת חוו"ד פינקלשטיין) ועד למועד תשלומם בפועל. שונים הם פני הדברים בכל הנוגע לפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים שנפסקו לזכות בני הזוג קופר. כפי שציין בית המשפט קמא, שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממונים הוערך נכון למועד מתן פסק הדין, וכך עשיתי גם אני עת שקבעתי כי יש מקום להגדיל את שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים שנפסקו. על כן, אילו תתקבל עמדתי לפיה יש להגדיל את שיעור הפיצויים הלא ממוניים שזכאים להם בני הזוג קופר ולהעמידם על סך של 80,000 ש"ח, פיצויים אלו יישאו בהפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק דינו של בית המשפט קמא ועד לתשלומם בפועל. הערה לפני סיום לפני סיום מצאתי לנכון לציין כי טענתם של בני הזוג קופר כי, בגילם המתקדם, נטל הכשרת חריגות הבנייה שבנכס הינו נטל כבד, לא נפלה על אוזניים ערלות. שקלתי טענה זו בכובד ראש, וכפי שצוין מעלה, מצאתי ליתן לה ביטוי מפורש בדמות העלאה ניכרת של שיעור הפיצויים בגין הנזקים הלא ממוניים שנפסקו לזכות בני הזוג קופר. עם זאת, כמבואר לעיל, יש לזכור כי אף אילו רמ"י הייתה מקיימת את הסכם החכירה המתוקן, עדיין היו נדרשים בני הזוג קופר להתמודד כעת עם הצורך בהכשרת חריגות הבנייה הנוספות הקיימת בנכס. סיכומם של דברים אציע לחבריי, שנקבע כי הערעורים דנן מתקבלים באופן חלקי במובן הבא: (-) סכום ההשבה שפסק בית המשפט קמא לטובת בני הזוג קופר (בסך של 6,133 ש"ח) – יבוטל. (-) פיצויי הקיום שנפסקו לבני הזוג קופר בגין ההפרש בין זכויות החכירה שהיו בני הזוג קופר אמורים לקבל בהתאם להסכם החכירה המתוקן לבין זה שמצוי בידיהם (סך של 57,916 ש"ח), יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום 26.5.2021 ועד למועד מתן פסק דינו של בית המשפט קמא, ויעמדו על סך של 62,815.57 ש"ח. (-) מפיצויי הקיום שנפסקו לזכות בני הזוג קופר בגין עלות פעולות ההכשרה, יופחתו 50% והם יעמדו על של 111,150 ש"ח, להם יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום 6.9.2020 ועד למועד מתן פסק דינו של בית המשפט קמא, ויעמדו על סך של 122,631.48 ש"ח. (-) ולבסוף, שיעור הפיצויים הלא ממוניים יעמוד על סך של 80,000 ש"ח. (-) לסכום הכולל עפ"י האמור לעיל, העומד על סך של 265,446.99 ש"ח, מתווספים הוצאות ושכר טרחת עו"ד, כפי שנפסקו על ידי בית המשפט קמא, בשיעור של 20% בתוספת מע"מ, קרי – סך של 62,114.59 ש"ח. (-) כל הסכומים הנ"ל נושאים, מיום פסק דינו של בית המשפט קמא ועד לתשלומם בפועל, הפרשי הצמדה וריבית כדין. כמו כן, בנסיבות העניין דנן, אציע כי כל צד יישא בהוצאותיו לעניין הערעורים שבפנינו. יחיאל כשר שופט השופט נעם סולברג: אני מסכים. נעם סולברג שופט ממלא מקום הנשיא (בדימ') עוזי פוגלמן: אני מסכים. עוזי פוגלמן ממלא מקום הנשיא (בדימ') הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' כשר. ניתן היום, ז' תשרי תשפ"ה (09 אוקטובר 2024). עוזי פוגלמן ממלא מקום הנשיא (בדימ') נעם סולברג שופט יחיאל כשר שופט