פסק הדין המלא
פסק-דין בתיק ע"א 10908/03
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 10908/03
בפני:
כבוד השופטת ד' ביניש
כבוד השופטת ע' ארבל
כבוד השופטת א' חיות
המערער:
מקסים סבח
נ ג ד
המשיבים:
1. שולמית יקיר ו-12 אח'
משיב פורמלי:
2. רשם המקרקעין
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 31.8.03 בתיק א 1588/99 שניתן על ידי כבוד השופטת יפה הכט
תאריך הישיבה:
ה' בתמוז התשס"ד (24.6.2004)
בשם המערער:
עו"ד רן פליישר; עו"ד אוריאל בראון
בשם המשיבים:
עו"ד יעל ניסן; עו"ד מוריס אלון
פסק-דין
השופטת ד' ביניש:
הערעור שלפנינו מעלה סכסוך ממושך וכאוב בין המערער לבין המשיבים, בעלי דירות בבית משותף ברח' אלפסי בירושלים. הסכסוך כפי שהתברר בבית המשפט המחוזי התייחס להסכם שנחתם בין המערער לבין המשיבים בנובמבר 1995, שמטרתו היתה "להסדיר את המחלוקת ביניהם בדרכי הבנה ושלום, ולשם שמירה על יחסי שכנות טובים בעתיד".
הרקע למחלוקת הוא בכך שהמערער רכש דירה בבית המשותף, ובתקנון של הבית נקבע ביחס לדירה שרכש כי "הבעל הרשום של היחידה המסומנת בתשריט בספרה 2 יהא זכאי לבנות על גג ה'נכס' – המסומן בספרה 2 ואשר יוצמד ליחידה 61/2, בהתאם לרשיון בניה שיבקש ויקבל, מבלי להיזקק להסכמת בעלי שאר יחידות המשנה בקשר לפעולות אלה".
בית המשפט המחוזי תיאר את השתלשלות העובדות מאז נכנס המערער לבנין ועד כמה המשיבים שביקשו לחיות עמו בשלום נפגעו מהתנהגותו לאורך השנים. במהלך התקופה וללא ידיעת המשיבים, הגיש המערער לוועדה המחוזית לתכנון ובניה בקשה לשינוי תכנית מתאר מקומית ולשינוי יעוד החלקה מאזור מגורים 2 לאזור מגורים מיוחד, והכל כדי לאפשר לו בניה על שטח הגג, כיוון שאחוזי הבניה בבית הקיים מוצו כולם. מלכתחילה ביקש המערער לאשר לו בניית שתי קומות נוספות, אך בסופם של הליכים אושרה התכנית לבניית קומה נוספת אחת ונקבע כתנאי לאישור התכנית כי יתווספו לבנין שני מקומות חניה. מקומות החניה המיועדים ניתנים להקצאה רק על חשבון הרכוש המשותף של המשיבים, אשר כיום חלקו לפחות הינו שטח גינון.
המשיבים פנו לבית המשפט המחוזי בבקשה להצהיר על ביטול ההסכם שנחתם עם המערער, וכן כי יוצהר שאין בתקנון ובזכויות שהוקנו למערער לגבי שטח הגג כדי לאפשר לו להמיר את השטח של הרכוש המשותף בשטחי חניות. בית המשפט קמא קבע כי ההסכם בין המשיבים למערער בוטל על ידם כדין, וכי על המערער להחזיר את המצב בשטח לקדמותו, וזאת לאחר שקבע כי:
"סבח גילה חוסר תום לב בעת כריתת ההסכם, אותו השיג לאחר שהשתלט ברגל גסה על הרכוש המשותף, והסתיר את כוונותיו האמיתיות מפני התובעים. סבח ניצל את רצון התובעים לקיים יחסי שכנות טובים, בגינו אף התרצו לסייע לו לקבל פטור ממס שבח, למרות שפנייה זו לא הועילה, אלא להסיח את הדעת ולמשוך זמן עד שישלים את תוכניותיו הנסתרות".
עוד קבע בית המשפט קמא כי:
"היתר בנייה אינו מקנה זכות קניין אלא הוא פועל יוצא מזכות קניין אם קיימת כזו. בהתנגשות בין זכות קניין לזכות על פי חוק התכנון – הדעת נותנת שזכות הקניין גוברת. לכן, אין לקבל את השקפת ב"כ סבח, כי על בעלי הדירות לכוף את זכות הקניין שלהם לדרישות תכנון, המחייבות אותו להקצות שטחי חניה שלא הוצמדו לדירתו ולחייב את התובעים להצמידן או לייעד אותן למטרות שאינם חפצים בהם".
הערעור שלפנינו אינו מוגש כנגד ביטול ההסכם, אלא הוא מופנה כנגד הקביעה שהמערער אינו רשאי להסב לחנייה חלקים מהרכוש המשותף, דבר הפוגע לטענת המערער בזכותו לעשות שימוש לבניה על הגג. לתמיכה בטענותיו היפנה אותנו בא-כוח המערער לפסקי דין בהם לטענתו נקבע מהו שימוש סביר ברכוש המשותף ומהי פגיעה סבירה שעל דיירים בבית משותף להשלים איתה לשם מימוש אפשרויות הבניה שהוקנו על פי התקנון לאחד הדיירים בבנין (ראו: ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645; ע"א 749/76 יוסף נ' בכר, פ"ד לב(3) 617).
שקלנו את טענות המערער ולא מצאנו מקום להתערב במסקנותיו של בית המשפט המחוזי. אכן, הפסיקה הנ"ל הכירה באפשרות של פגיעה ברכוש המשותף במידה מסויימת כדי לאפשר מימוש הזכויות המוקנות לאחד הדיירים ברכוש שהוצמד לדירתו. עם זאת, הפגיעה המותרת היא פגיעה מסויימת בלבד ועליה להיות סבירה ומידתית. בענין שלפנינו לא הרים המערער את הנטל המוטל עליו כדי להראות שהפגיעה המתבקשת על ידו היא סבירה ומידתית בנסיבות הענין. מתוך מכלול הראיות שהוצגו עולה כי בנסיבות המקרה הפיכת הרכוש המשותף לשטחי חניה יש בה משום פגיעה בלתי מידתית ברכוש המשותף, ועל כן אין להתיר פגיעה מסוג זה.
אשר על כן, לא ראינו להתערב במסקנותיו של בית המשפט קמא, ודין הערעור להידחות.
המערער ישא בהוצאות הערעור ובשכר טרחת עורך דין כולל בסכום של 20,000 ש"ח.
ניתן היום, ה' בתמוז התשס"ד (24.6.2004).
ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 03109080_N04.doc/צש
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il