פיקניק בע"מ נ. נכסי ד.ק.א בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 10462/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 10462/04 ע"א 10487/04 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופט י' דנציגר המערער בע"א 10462/04 והמשיבה בע"א 10487/04: פיקניק בע"מ נ ג ד המשיבות בע"א 10462/04 והמערערת בע"א 10487/04: 1. נכסי ד.ק.א בע"מ 2. עירית פתח תקוה ערעורים על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 27.9.04 בת.א. 2125/00 שניתן על-ידי כבוד השופטת ע' ברון תאריך הישיבה: כ"ה בטבת התשס"ח (3.1.08) בשם המערערת בע"א 10462/04 והמשיבה בע"א 10487/04: עו"ד אריה דנציגר; עו"ד מיכאל טסה בשם המשיבה 1 בע"א 10452/04 ומערערת בע"א 10487/04: עו"ד גלעד זרם בשם המשיבה 2 בע"א 10462/04 ומערערת בע"א 10487/04: עו"ד יחזקאל ריינהרץ; עו"ד מיכל אגסי פסק-דין המשנה לנשיאה א' ריבלין: 1. לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת ע' ברון), במסגרתו התקבלה חלקית תביעתה של המשיבה בע"א 10462/04 והמערערת בע"א 10487/04, חברת נכסי ד.ק.א. (להלן: דקא). רקע 2. חברת פיקניק בע"מ, המערערת בע"א 10462/04 והמשיבה בע"א 10487/04 (להלן: פיקניק), היא הבעלים של שטח המשתרע על קומת הקרקע ועל חלק מן הקומות הראשונה והשנייה של בניין ברחוב המגשימים 42 בפתח תקווה (להלן: הבניין). בשטח זה עוסקת פיקניק בייצור סלטים. דקא היא הבעלים של שטח בקומה השנייה של הבניין. בשנת 2000 הגישה דקא תביעה לבית המשפט המחוזי, בטענה כי רישיון העסק של פיקניק ניתן לה שלא כדין, שכן הוא מנוגד לתכנית בניין עיר פת/15/1151 משנת 1984 (להלן: התב"ע), ותכנית מתאר פת/2000 משנת 1992 (להלן: תכנית המתאר), הקובעות את שימושי הקרקע המותרים באזור בו נמצא הבניין. דקא ביקשה צו המצהיר כי רישיון העסק שקיבלה פיקניק מעיריית פתח תקווה בטל. כן טענה דקא כי פיקניק מבצעת עוולה של הפרת חובה חקוקה וכי היא יוצרת "מטרד ריח חריף" ולכלוך בשטחי הבניין. עד שנת 1997 השכירה דקא את שטחה לחברת ECI (להלן: השוכרת). דקא טענה כי בגלל המטרד עזבה השוכרת את הבניין, והיא אינה מצליחה להשכיר את הנכס לאחר. לאור האמור דקא עתרה למתן צו המונע מפיקניק לייצר סלטים בבניין וכן לפיצויים בגין הנזק של אבדן דמי השכירות שנגרם לה לטענתה. לבסוף עתרה דקא כי פיקניק תחויב לסלק צובר גז שהציבה בחצר הבניין, בשטחיו המשותפים. 3. בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת דקא בחלקה. לאחר בחינה של סעיפי התב"ע ותכנית המתאר, קבע בית המשפט כי השימוש של פיקניק בנכס אכן חורג מהוראות תכנית המתאר והתב"ע החלות על האזור, שכן אינו עולה בקנה אחד עם התעשיות המותרות על פי מסמכים אלו. על כן נפסק כי העירייה חרגה מסמכותה כאשר העניקה לפיקניק רישיון עסק, בניגוד לעקרון חוקיות המנהל, וניתן סעד הצהרתי לפיו רישיון העסק בטל. עם זאת, נפסק כי דקא לא עמדה בנטל להוכיח קיומו של מטרד ליחיד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], מאחר שלא הוכיחה "הפרעה מוחשית ומהותית לשימוש והנאה סבירים מהמקרקעין בהתחשב עם מיקום וטיבם" ואף לא הוכיחה מפגע לפי החוק למניעת מפגעים, התשכ"א-1961 (להלן: החוק למניעת מפגעים) מאחר שלא הוכח קיומו של "ריח חזק או בלתי סביר" (כלשון סעיף 3 לחוק). בית המשפט פסק כי פעילותה של דקא לא הייתה הגורם לעזיבתה של השוכרת, שעברה למבנה שתוכנן במיוחד בשבילה וכי דקא לא הצליחה להשכיר את שטחה בגלל מצבו המוזנח של הבניין ומשום שהוא ממוקם באזור פחות מבוקש. בשל כך נפסק כי דקא לא הוכיחה שנגרם לה נזק כנדרש לצורך הוכחת התקיימותה של עוולת הפרת חובה חקוקה. ממילא, קבע בית המשפט כי דקא לא הוכיחה כנדרש את גובה הנזק הנטען. לאור זאת, דחה בית המשפט את התביעה להורות על מתן צו מניעה או פיצויים. לבסוף נפסק כי בהצבת צובר הגז לא הסיגה פיקניק גבול ברכוש המשותף, אלא השתמשה בשטח "שימוש סביר", שאינו מונע שימוש דומה מאחרים. מכאן שני הערעורים שלפנינו. 4. בדיון הראשון שנערך לפנינו הודיעו באי כוח הצדדים כי הם מוכנים לפנות לגישור בניסיון להגיע לפתרון בדרך של פשרה. הליך הגישור לא צלח. במקביל פנתה פיקניק לוועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח-תקווה, בבקשה שתאשר לה שימוש חורג בנכס. הוועדה אישרה שימוש חורג למשך תקופה של 5 שנים, ובערר שהוגש לאחר מכן לועדת ערר מחוזית קוצרה תקופה זו לשנתיים. על כך הוגשה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים של מחוז תל אביב, שהחזיר את הדיון לועדת הערר כדי שתקבע תנאים מוגדרים להמשך ההיתר. במשך כל הזמן הזה, וגם לאחר סיום ההליכים המתוארים, המשיכו בעלי הדין לבקש מבית המשפט הארכות חוזרות ונשנות במטרה להגיע להסדר מחוץ לכתלי בית המשפט. עם זאת, במשך השנים שעברו מאז הוגשו הערעורים לא הגיעו הצדדים לפתרון קבוע כלשהו. בטרם נפנה לדיון בערעור לגופו, מצאנו להעיר כי התנהגות הצדדים בתיק זה היא דוגמא להתנהגות מעוררת קושי מצד בעלי דין. לאחר כשלון ההליכים שמחוץ לבית המשפט, הזינו הצדדים, במשך כשנתיים ימים, את בית המשפט במידע לפיו הם מנהלים משא ומתן לפשרה ומבקשים בהתאם הארכות מועד חוזרות; עתה הם מודיעים כי דבר לא צלח. מלבד בקשות אלו, שהוגשו לעיתים רק לאחר התרעה על מחיקת ההליך מחוסר מעש, ספק אם עשו הצדדים מאמצים מספיקים על-מנת לפתור את הסכסוך. טענות הצדדים 5. בע"א 10462/04 טוענת פיקניק כי טעה בית המשפט קמא כאשר קבע כי רישיון העסק ניתן לה שלא כדין. ראשית, טוענת פיקניק כי תכנית המתאר נועדה לבטל את ההסדר שקבעה התב"ע לפניה בכל הנוגע למרווח בין תעשיות שונות, ותחת זאת למסור את הסמכות לתת היתרי בנייה (ולכן גם רישיונות עסק) לשיקול דעתה המוחלט של הרשות המוסמכת בנושא איכות הסביבה. לחילופין, טוענת פיקניק כי גם לפי ההסדר הקודם רישיון העסק שלה צריך להישאר בתוקף, שכן הוא משתייך לקבוצת תעשיות שהתב"ע מאפשרת את הפעלתן בבניין. אף אם אכן סותר רישיון העסק את תכנית המתאר, כך גורסת פיקניק, טעה בית המשפט כשהוציא צו הקובע את בטלות הרישיון, והתעלם מכך שהתביעה הוגשה זמן רב לאחר תחילת הייצור במבנה, ולאחר שפיקניק קיבלה רישיון עסק קבוע. כמו כן, טוענת פיקניק כי משרדו של עורך דין קוסובסקי-שחור (להלן: עורך הדין קוסובסקי-שחור או עורך הדין) – אחד ממנהלי דקא – היה מעורב בכריתת חוזה המכר שהעביר לפיקניק את הזכויות בנכס. אם השימוש שעושה פיקניק בנכסיה הוא אינו כדין, כך טוענת פיקניק – היה על עורך הדין ליידע אותה, אך הוא לא עשה כך. 6. בע"א 10487/04 מערערת דקא על החלטת בית המשפט המחוזי שלא ליתן לה את כל הסעדים להם עתרה. ראשית טוענת היא כנגד ממצאיו של בית המשפט, וחוזרת על טענותיה כי התקיים מטרד ריח המונע ממנה להשכיר את נכסה. יתרה מכך, אף אם לא הוכח מטרד – כך טוענת דקא – התקיימה הפרעה של "אי נוחות" ו"מפגע ריח לסירוגין", כדברי בית המשפט קמא, המצדיקה צו מניעה בגין הפרת חובה חקוקה, אף אם רמת הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד. בנוסף, מערערת דקא על קביעת בית המשפט לפיה גובה הנזק לא הוכח. לבסוף חוזרת דקא ומעלה טענות לגבי צובר הגז, שלטענתה הותקן בחניית הבניין תוך הסגת גבול בשטחיו המשותפים. פיקניק בתגובה סומכת את ידיה על קביעת בית המשפט המחוזי לפיה היא אינה גורמת למטרדי ריח או פסולת, וכן על הקביעה לפיה דקא לא הצליחה להשכיר את נכסיה בגלל מיתון שפקד את האזור ובשל מצבו הירוד של הבניין. לבסוף, טוענת פיקניק כי צובר הגז הותקן במקום היחיד בו ניתן היה להתקינו, לאחר קבלת היתרים מהרשויות המוסמכות, ותוך שימוש סביר ברכוש המשותף. רישיון העסק 7. שלושה מסמכים רלוונטיים לעניינינו, והם המסדירים את השימושים המותרים בבניין. הראשון הוא התב"ע, הקובעת בין היתר את סוגי התעשייה המותרים באזור בו ממוקם הבניין. לצרוך כך מפנה התב"ע למסמך נוסף – מסמך 'איתור תעשיות בישראל (סיווג התעשיות וקביעת מרחקן מאזורי מגורים, בהתאם לדרגת המפגע או המטרד הסביבתי הצפויה מהן)' בהוצאת משרד הבריאות, 1973. מסמך זה התעדכן בשנת 1985 (להלן: מסמך סיווג התעשיות), ומוסכם על הכול כי הוא זה שחל בעניינינו. מסמך סיווג התעשיות מגדיר את המרחק המינימלי בין תעשיות מסוגים שונים לבין אזורים המיועדים למגורים, באמצעות סיווג התעשיות לקבוצות שונות וקביעת מרחק מינימום לכל קבוצה. המסמך השלישי הוא תכנית המתאר משנת 1992. בתכנית המתאר מצוין אמנם כי מספר תכניות שקדמו לה, וביניהן התב"ע, תשארנה בתוקף, אולם נקבע בה כי ככל שתהיה סתירה בינן לבין תכנית המתאר – יגברו הוראות תכנית המתאר. 8. פיקניק מפנה לסעיף 6.28 לתכנית המתאר, הקובע כי: "היתרי בניה באזור תעשייה ינתנו בהתאם למידע סביבתי שיוגש ע"י היזם ולפי חוות הדעת והנחיות של הרשות המוסמכת בנושא איכות הסביבה ולפי תוכנית בינוי ופיתוח..." לטענתה, הסעיף מבטל את ההסדר שקבעה התב"ע בכל הנוגע למרווח בין תעשיות שונות, ומוסר את הסמכות לתת היתרי בנייה (ובהתאם, כך נטען, גם רישיונות עסק) לשיקול דעתה המוחלט של "הרשות המוסמכת בנושא איכות הסביבה". בית המשפט המחוזי שלל טענה זו ולא מצאתי מקום להתערב בפסיקתו. לפרשנות המוצעת על-ידי פיקניק אין על מה שתסמוך והיא בעייתית כשלעצמה, שכן משמעותה היא שהסמכות ליתן או לשלול רישיונות עסק נתונה לחלוטין לשיקול דעת בלתי מוגבל של הרשות המוסמכת בענייני איכות הסביבה. סעיף 4.13.4 לתכנית המתאר, קובע במפורש כי "המרווחים בין אזור תעשיה לבין אזור מגורים, בנייני ציבור, מסחר, או כל יעוד המאפשרת (כך במקור – א"ר) מבנים כנ"ל יקבעו בתיאום עם הרשות המוסמכת, אך לא פחות מ-25 מ' אשר בהם ינטעו עצים להפרדה בין אזור תעשייה לאזור אחר". כפי שקבע בית המשפט קמא, סעיף 6.28 נועד להוסיף על דרישה זו ולא לבטל אותה. הדבר נכון גם לגבי סעיפים אחרים בתכנית המתאר אליהם מפנה פיקניק. בין כה ובין כה נכונה גם פרשנותו של בית המשפט המחוזי לפיה סעיף 4.13.4 לתכנית המתאר מוסיף על הוראות התב"ע ולא סותר אותן. הנה כי כן, אין לקבל את טענת פיקניק כי יש לסווגה בקבוצת התעשיות המותרות באותו אזור על פי התב"ע. מן האמור עולה כי רישיון העסק של פיקניק מנוגד לתב"ע החלה באזורה, ובצדק פסק בית המשפט קמא כי דינו בטלות שהרי "מקום שהשימוש בנכס פלוני נוגד את הלכות תכנון ובניה, חזקה על רשות הרישוי שלא תיתן רשיון המרשה את ניהול העסק במקום אסור." (בג"ץ 199/78 אלקטרו תקע בע"מ נ' ראש עירית תל-אביב-יפו, פ"ד לב(3) 505, 507 (1978). ראו סעיף 1(א)(6) לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968. ראו גם 8481/04 חברת חלקה 172 בגוש 6355 בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה (טרם פורסם, 9.3.2006)). שקלתי גם טענותיה הנוספות של פיקניק כנגד הצו ההצהרתי, אולם גם בהן לא היה כדי לשכנע שיש להתערב בהחלטות בית המשפט קמא. אשר לטענות על מעורבותו לכאורה של עורך הדין קוסובסקי-שחור, גם הן אינן מצדיקות את התערבותנו. בית המשפט קמא קבע כי לעורך הדין קוסובסקי-שחור עצמו לא הייתה נגיעה במשא ומתן למכירת הנכס לפיקניק, וכי עורך הדין ממשרדו שטיפל בחוזי המכר לא ידע על עיסוקה של פיקניק. ממילא, משלא הוטלה חבות נזיקית על פיקניק, טענות לגבי אשם תורם של עורך הדין או לגבי ניתוק קשר סיבתי אינן רלוונטיות. אף אם היה מעורב עורך הדין קוסובסקי-שחור בעסקת המכר, אין בכך כדי לתקן את הפגם המנהלי שנגרם כתוצאה מהענקת רישיון הסותר את התב"ע. המטרד 9. כזכור, פסק בית המשפט המחוזי כי גם אם עלה "ריח רע" ממפעל פיקניק, הוא לא עלה כדי מטרד ליחיד או כדי מפגע ריח לפי חוק מניעת מפגעים. כן נפסק כי עזיבת השוכרת וחוסר ההצלחה במציאת שוכרים חדשים לא נגרמו בגלל פעילות פיקניק בבניין, אלא מסיבות אחרות הקשורות במידת האטרקטיביות של הבניין ושל האזור בו הוא ממוקם. לקביעות אלו הגיעה השופטת קמא בהתבסס על התשתית הראייתית שהובאה בפניה ואין מקום להתערב בהן. יצוין כי בדיון על שאלת קיומו של מטרד ליחיד, השתמשה השופטת קמא בהבחנה הלקוחה מספרו של דוד קרצ'מר דיני הנזיקין: העוולות השונות – מטרדים (גד טדסקי עורך, תש"ם), לפיה במסגרת עוולת מטרד ליחיד יכול מחזיק במקרקעין להתלונן על "דברים המפריעים לנוחותו הוא", בעוד בעל מקרקעין שאינו יושב בהם יכול להתלונן "רק על דברים הפוגעים בערכם של המקרקעין". כשלעצמי, איני משוכנע כי יש מקום להבחנה זו. אילו הייתה גורמת פיקניק להפרעה העולה כדי מטרד, לא היתה סיבה לצמצם את תחולת דיני המטרדים ולמנוע מבעלי מקרקעין סמוכים שאינם מתגוררים בהם תרופות מסוימות רק בשל כך שנכסיהם עומדים ריקים. ברם, נראה כי הבחנה זו לא הייתה הכרחית להכרעה ואין לכך השפעה על תוצאות פסק הדין, שכן נפסק שבכל התקופה לא גרמה פיקניק לריח רע העולה כדי מטרד – בין כאשר ישבה השוכרת בנכס ובין לאחר מכן. כמו כן, הקביעה כי לא התקיים מטרד נבעה מכך שדקא לא הוכיחה שנגרם לה נזק ולא משום שבית המשפט לא הכיר בנזק מהסוג שאליו טענה. יתרה מזאת, משלא הוכח גובה הנזק כנדרש, לא ניתן לפסוק סעד כספי לטובתה של פיקניק או להכיר בקיומו של נזק גם מטעם זה. הפרת חובה חקוקה 10. בית המשפט קמא קבע כי פיקניק הפרה חיקוק במובנה של עוולת הפרת חובה חקוקה לפי ס' 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], אולם לא התקיימו מלוא יסודות העוולה מאחר שלא הוכח שההפרה גרמה לנזק. ואכן, בדומה לעוולת המטרד, גם כאן לא הצליחה דקא להוכיח קיומו של נזק, ובכל אופן לא הביאה ראיות באשר לשיעורו. גם סוגיה זו אינה מצדיקה התערבות בקביעות בית המשפט קמא. "אי הנוחות" לכאורה אינה מגיעה לרמה המצדיקה מתן צו מניעה. יתרה מזו, משניתן צו המצהיר על בטלות רישיון העסק של פיקניק, וכל עוד לא ישונו התכניות החלות על האזור – תצטרך פיקניק לחדול מהכנת סלטים במקום. בנסיבות העניין, נראה כי בית המשפט ערך את האיזון הראוי ואין מקום להתערב בכך. צובר הגז 11. בית המשפט קמא קבע כי התקנת הצובר אינה מהווה הסגת גבול או פגיעה ברכוש המשותף. לא מצאתי לנכון להתערב גם בקביעה זו. בעל דירה בבית משותף רשאי להשתמש שימוש סביר ברכוש המשותף, בתנאי שאינו מונע שימוש דומה מאחרים (ראו ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645 (1974)). לא מצאתי עילה להתערב בקביעה לפיה התקנת הצובר היא סבירה בנסיבות העניין ואינה מונעת שימוש דומה מאחרים. הטענות הנוספות שבפיה של דקא – לפיהן הצובר הותקן בניגוד להיתר בניה ולהוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 – הועלו רק בסיכומיה בפני בית המשפט קמא, והוסכם על ידי הצדדים כי לא יהיה שינוי חזית. על כן בית המשפט לא נדרש להן ולא נדרש להן גם אנחנו. 12. הנה כי כן, לא נמצאה עילה מספקת להתערב בקביעותיו של בית המשפט המחוזי ודין שני הערעורים להידחות. בנסיבות העניין ישא כל צד בהוצאותיו. המשנה-לנשיאה השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של המשנה-לנשיאה א' ריבלין. ניתן היום, ח' בתמוז התש"ע (20.6.2010). המשנה-לנשיאה ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04104620_P38.doc גח מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il