חברת פנינת אילת בע"מ נ. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז הד

פסק-דין בתיק עע"ם 10277/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 10277/06 בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופט ח' מלצר המבקשת: חברת פנינת אילת בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז הדרום 2. ועדה מקומית לתכנון ובניה - אילת ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע מיום 29.10.06 בעת"מ 300/06 שניתן על ידי כבוד השופט י' אלון תאריך הישיבה: ה' בטבת תשס"ט (1.1.09) בשם המערער: עו"ד ר' שיוביץ בשם המשיבה 1: עו"ד א' רביד בשם המשיבה 2: עו"ד ד' ישראלי פסק-דין השופטת ע' ארבל: ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר-שבע (כבוד השופט י' אלון), לפיו נדחתה עתירה שהגישה המערערת נגד החלטת המשיבה 1, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז הדרום (להלן: הוועדה המחוזית), לדחות על הסף את הדיון בתכנית מפורטת 62/114/03/02 (להלן: התכנית) שהוגשה על-ידי המערערת, מהטעם שהבניה המבוקשת לפיה חורגת מהגובה המרבי המותר לבניה במגרש שבבעלות המערערת. רקע עובדתי 1. כעולה מפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, המערערת הינה חוכרת לדורות של מקרקעין בקצהו המערבי של החוף הצפוני באילת (להלן: המגרש). על המגרש בנוי מרכז מסחרי שלו קומה אחת. המגרש מצוי בתוך שטח תוכנית בניין ערים מפורטת 12/114/03/2 (להלן: התב"ע). שטח התכנית הכולל של התב"ע מקיף חלקים נכבדים מאזור החוף הצפוני באילת. בהתאם לטבלת השימושים בסעיף 6.4 לתקנון התב"ע נקבעו מגבלות הבניה במגרשה של העותרת: "שטח החלקה – 1.6 דונם אחוזי הבניה – 30% גובה בניה מירבי מותר מעל מפלס כניסה ראשית – 4.5 מ' מספר קומות – 1". לאחר אישור התב"ע יזמו מנהל מקרקעי ישראל והחברה לפיתוח חוף אילת את תכנית מפורטת מס' 12/114/03/2 (להלן: התכנית המפורטת) כתוכנית נקודתית למגרש האמור, לשם שינוי הוראות מסוימות בתב"ע. בהתאם לסעיף 2 לתכנית המפורטת, מטרותיה הן: "א. הסדרת הגישה של כלי רכב למבנה. ב. שינוי באחוזי הבניה כדי לאפשר את קירוי חצרות השירות". עוד צוין בסעיף 3 לתכנית המפורטת כי "על תכנית זו תחולנה כל התקנות של תכנית מפורטת מס' 12/114/03/2, אלא אם צוין אחרת בתקנון זה". 2. בחודש יוני 2005 אושרה תכנית מתאר ארצית מס' 13 לחוף מפרץ אילת (להלן: תמ"א 13 או התמ"א). סעיפים 12.2 – 12.3 לתכנית מורים כי: "12.2 ...באזור החוף הצפוני, גובה הבניה בשורת הבניינים הקרובה לחוף לא יעלה על הגובה המרבי של הבניינים לפי התכניות המאושרות, ערב תחילתה של תכנית זו... 12.3 תוכנית מקומית החלה באזור מלונאות תבטיח שמירת מבטים וצירים, ככל האפשר, אל חוף הים ואל גופי המים". כאמור, מגרשה של המערערת נמנה על שורת הבניה הקרובה לחוף, ועל כן אין מחלוקת כי הוראות אלה של התמ"א חלות עליו. 3. העותרת ביקשה להוסיף על הבניה הקיימת במגרשה ולכן הגישה תכנית מפורטת לבנייתן של שתי קומות במרכז המסחרי, באופן ששיא הגובה של המבנה יהיה 12.05 מ' ממפלס קומת הכניסה (להלן: התכנית). המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה – אילת (להלן: הוועדה המקומית) החליטה ביום 1.4.03 להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית, בכפוף להערות אגף ההנדסה. לאחר שהועברה התכנית אל הוועדה המחוזית נשלחו אל המערערת דרישות הבהרה והערות שונות ביחס לתכנית. המערערת מילאה אחר הדרישות האמורות והתכנית הובאה ביום 10.4.06 לדיון בפני הוועדה המחוזית. וזה לשון החלטת הוועדה המחוזית מאותו היום: "לאחר שמיעת מבקשי ועורכי התכנית, רואה הוועדה לנכון לציין – בהסתמך למכתבים שהועברו למבקשי ועורכי התכנית ע"י לשכת התכנון – כי מקומה של התכנית בתחום המוגדר בתמ"א 13 "אזור מלונאות" ולפיה בנוסף לחובת השמירה על מבטים וצירים, חלה מגבלה של גובה בהתאם לקבוע בתוכניות התקפות. בשים לב לכך שגובה המבנה עפ"י התכנית התקפה (התב"ע, ע.א.), נקבע לקומה אחת וגובה המבנה בפועל נקבע על-ידי הבניה הקיימת, הרי שלא ניתן לחרוג מגובה זה. לפיכך אין הוועדה מקבלת את התוכנית לעניין זה, וממליצה בפני מגישי ועורכי התוכנית להציג בפניה חלופה העולה בקנה אחד עם המגבלות כפי שפורטו לעיל, לרבות שמירת מבטים לים. עם קבלת תוכנית כאמור – תשוב הוועדה ותדון בה". נגד החלטה זו הגישה המערערת עתירה מנהלית. פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים 4. בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את טענת העותרת כי מגבלת הגובה לפי התב"ע על הבניה במגרשה בוטלה בתכנית המפורטת. נקבע כי לטענה אין כל אחיזה בלשון התוכנית המפורטת, בתכליתה ובמובנה. לפיכך מצא בית המשפט כי עת שנכנסה תמ"א 13 לתוקף, ביוני 2005, הגובה המרבי שהותר לבניה במקרקעיה של המערערת היה כקבוע בתב"ע – קומה אחת ברום גובה של 4.5 מ' ממפלס הכניסה. התכנית החדשה חורגת מעבר לגובה זה ולכן בדין התקבלה החלטת הוועדה המחוזית. בית המשפט נדרש גם לטענת המערערת כי בשים לב לכך שתמ"א 13 משתרעת על כל רצועת החוף של אילת, אין לקבל מצב בו לא ניתן יהיה לבנות באותם חלקים של רצועת החוף לגביהם לא היו תכניות מאושרות בעת שאושרה תמ"א 13. הטענה נדחתה. הוסבר כי סעיף 12 לתקנון התמ"א, ובפרט הוראת סעיף 12.3 שלו, קובע הוראת-על לעניין גובהי הבניה המותרים, תוך הבחנה בין מתחמים לגביהם אושרו תוכניות מקומיות עובר לתמ"א 13, שגובה הבניה המרבי בהם לא יחרוג מהגובה שנקבע בתכניות המאושרות לפי סעיף 12.2 לתמ"א, לבין מתחמים בהם טרם אושרו תכניות כאמור, לגביהם מורה הסעיף כי "ישמרו שמירה קפדנית על שמירת מבטים וצירים, ככל האפשר, אל חוף הים ולגופי המים". התכנית המאושרת והתקפה ביחס למגרשה של המערערת – התב"ע - אושרה עובר לכניסתה לתוקף של תמ"א 13, ועל כן הגובה המירבי לבניה במגרש לא יחרוג מהגובה שנקבע בתב"ע. לאור האמור נדחתה העתירה. טיעוני המערערת 5. המערערת טוענת כי התכנית המפורטת מהווה שינוי לתב"ע ולמעשה ביטלה את מגבלת הגובה. טענתה המרכזית היא כי בית המשפט קמא פירש את הוראות התמ"א פרשנות מילולית, מקום שהיה עליו להתמקד בפרשנותה התכליתית. לשיטתה, את סעיף 12.2 לתמ"א יש לפרש כמורה כי גובה הבניה בשורת הבניינים הקרובה לחוף לא יעלה על גובהם המירבי המותר של הבניינים שעל-פי אותו ייעוד לפי התב"ע, ובלבד שהבניה המבוקשת תבטיח שמירת מבטים וצירים ככל האפשר אל חופי המים וגופי המים, כנדרש בסעיף 12.3 לתקנון תמ"א 13. בענייננו סבורה היא על כן כי מגבלת הגובה לבניה במגרשה צריכה להיגזר מגובהה המרבי של הבניה בבניינים האחרים לפי התב"ע שייעודם זהה לייעודה שלה - "שירותי נופש, בידור ומסחר". גובהם המרבי של בניינים אלה, היא מציינת, עולה במידה ניכרת על גובה הבניה המבוקש על ידיה. לדידה של המערערת, פרשנותה מצמצמת את הפגיעה בזכות הקניין שלה, תוך שאינה פוגעת בתכלית התמ"א. פרשנות אחרת, היא מסבירה, תקפיא את הבניה במפרץ אילת. עוד סבורה היא כי הפרשנות בה נקט בית המשפט לעניינים מנהליים מביאה לתוצאה מפלה: על-פי פרשנות זו בכל מקום שהייתה קיימת תב"ע בעת כניסת התמ"א לתוקף, יוגבל הגובה המרבי המותר לבניה לפי התב"ע. לעומת זאת, מקום שאין עדיין תב"ע הפרמטר היחיד לקביעת הגובה המירבי המותר לבניה יהיה כקבוע בסעיף 12.3 לתמ"א. התוצאה, היא גורסת, מפלה בין בעלי זכויות קנייניות על-דרך של החלת פרמטרים שונים לקביעת זכויות בניה עתידיות. המערערת מדגימה את הקושי הצפוי כאשר במתחם מפרץ אילת יוכל בעל זכויות אחד במקרקעין לבנות לגובה לפי שיקולים תכנוניים שיבטיחו "מבטים וצירים ככל האפשר אל חוף המים", כאשר לכאורה גובה הבניה יכול להתנשא לגובה של עשרות מטרים, בעוד שבעל זכויות אחר באותו מתחם המבקש לבנות לגובה נמוך בהרבה, באופן שלא יפגע בעקרון השמירה על מבטים וצירים אל חוף הים, לא יוכל לבנות בשל הגבלות החלות על המגרש שלו משיקולים אחרים ובהתחשב באחוזי הבניה ההיסטוריים, כלשונה, שאושרו לבניה באותו מתחם. לטענתה, מקום שהתמ"א ניתנת לפרשנות מרחיבה ולפרשנות מצמצמת ששתיהן מאפשרות את הגשמת תכלית התמ"א, יש להעדיף את הפרשנות שפגיעתה באזרח פחותה. יצוין כי המערערת אף טענה כי אם אכן התמ"א יוצרת אפליה כה קשה ואם לא ניתן למזער אפליה זו, יש לבטל את סעיף 12.2 ולקבוע כי המבחן הרלוונטי היחיד הוא האם התוכנית המוצעת שומרת על "מבטים וצירים ככל האפשר אל חוף הים וגופי המים". תימוכין נוספים שואבת המערערת ממכתבו מיום 15.3.04 של סגן המתכננת של מחוז הדרום. המערערת מדגישה כי הבניה המבוקשת על ידה נמוכה יחסית ואינה נוגדת את הקונספציה של התכנית. לאור האמור סבורה היא כי לא היה מקום לדחות את התכנית על הסף ויש לדון בה לגופה ולבחון אם הוספת קומה עומדת בדרישת השמירה על מבטים וצירים אל חוף הים. עמדת הוועדה המחוזית 6. הוועדה המחוזית סבורה כי אין כל עילה להתערב בהחלטתה. היא עומדת על תפישות היסוד של תמ"א 13, וביניהן הפיכת אילת ל"עיר ימית מובהקת, שמבטיה וציריה העיקריים פונים לכיוון הים". עוד הדגישה כי התכנית המפורטת הוגשה על-ידי המערערת עובר לפרסום התמ"א. הוועדה המחוזית גורסת כי החלטתה הינה פועל יוצא של סעיף 12.2 לתמ"א. עמדתה היא כי פרשנותה של המערערת לתמ"א 13 אינה עולה בקנה אחד עם לשונה של התמ"א, עם דברי ההסבר לה ואף לא עם תכליתם והגיונם של דברים. היא מסבירה כי על-פי גישתה של העותרת תתאפשר בניה לגבהים משמעותיים אשר תסכל את מטרות התמ"א. הוועדה סבורה כי סעיף 12.2 משקף איזון בין הרצון להגביל ככל הניתן את גובה הבניה בשורת הבניינים הקרובה לחוף, שהינו חיוני לצורך השגת המטרה של שמירה על נצפות אל הים, לבין הצורך להימנע מפגיעה בזכויות מוקנות של בעלי הזכויות. היא מדגישה כי אל מול טענותיה של המערערת באשר לזכויותיה הקנייניות ניצב האינטרס הציבורי המובהק שביסוד התמ"א, אשר אינה מפחיתה מזכויות הבניה של המערערת במגרש אלא אך "מקבעת" אותן. אשר לטענת האפליה שהעלתה המערערת, הוועדה סבורה כי העובדה שהתמ"א נמנעה מלפגוע בבעלי זכויות קיימות במועד פרסומה הינה בגדר אבחנה מותרת. היא מבהירה כי אין כיום לאורך חוף הים במפרץ אילת איזור מלונאות שלא חלה עליו תב"ע. חלקן של התכניות אושרו לפני תמ"א 13 וגם באזורים נוספים לאורך חוף מפרץ אילת הוגבל גובה הבניה המותרת. עוד צוין כי מכתבו של סגן מתכננת מחוז הדרום ממנו ביקשה המערערת להיבנות אינו תומך בפרשנותה של זו האחרונה, מה גם שהמכתב נערך בטרם אושרה התמ"א ואין בו כדי לחייב את הוועדה המחוזית. הוועדה מוסיפה כי ככל שהמערערת חפצה לתקוף את התמ"א עליה לעשות כן בתקיפה ישירה, במסגרת עתירה לבית המשפט הגבוה לצדק. טיעוני הוועדה המקומית 7. הוועדה המקומית אף היא סבורה כי דין העתירה להידחות. לשיטתה, בניגוד לטענת המערערת, אין מדובר בסוגיה של פרשנות משפטית אלא בסוגיה תכנונית מובהקת. שכן, המערערת חולקת על הוראות תמ"א 13 ועל השלכותיה על התכניות התקפות החלות על המקרקעין. היא אינה מבקשת ליתן פרשנות תכליתית לתמ"א 13, אלא מבקשת לנטוע אל הוראותיה טקסט חדש שאינו עולה בקנה אחד עם מטרת התמ"א ואופייה. גם היא סבורה כי תכליתה של התמ"א להקפיא ככלל את המצב התכנוני. הוועדה המקומית מבהירה כי אמנם, בעת שהוגשה הבקשה לשינוי תוכנית מפורטת על-ידי המערערת, הוועדה המליצה לאשרה, אולם הדבר נעשה לפני שתמ"א 13 נכנסה לתוקף. זמן רב חלף מאז הגישה המערערת את התכנית ועד שהיא נידונה בפני הוועדה המחוזית, במהלכו אירעו שינויים סטטוטוריים משמעותיים, לרבות כניסתה לתוקף של תמ"א 13 לחופי ים סוף והתיקון לחוק השמירה על הסביבה החופית, תשס"ד – 2004, אשר לא אפשרו לקבל החלטה תכנונית או משפטית אחרת מזו שהתקבלה. דיון האם מגבלת הגובה לפי התב"ע עומדת בעינה? 8. עיקר טיעוניה של המערערת בפנינו נגע לפרשנות סעיף 12 לתמ"א 13. בטרם אדרש להוראה זו אציין כי בדיון בפני בית המשפט לעניינים מנהליים טענה המערערת כי מגבלת הגובה החלה על מגרשה לפי התב"ע בוטלה בתכנית המפורטת, בה לא נזכרה כל מגבלת גובה. בדיון בפנינו נדחקה טענה זו לקרן זווית ובמוקד הועמדו כאמור הוראות התמ"א. יחד עם זאת אבהיר כי מקובלת עליי קביעתו של בית המשפט לעניינים מנהליים לפיה טענה זו נעדרת כל אחיזה בלשון התכנית המפורטת, בתכליתה ובמובנה. מגבלת הגובה נכללה בתב"ע. התכנית המפורטת, אשר הוכנה לאחר אישור התב"ע, אינה כוללת כל התייחסות לסוגיה של מגבלת הגובה. יחד עם זאת, מדף ההסבר לתכנית המפורטת עולה כי התכנית באה להסדיר את המצב הקיים בשני היבטים. האחד, העובדה שבמרוצת הזמן קירו כל החנויות במרכז המסחרי הבנוי על מגרשה של המערערת את חצרות השירות שלידן. השני, העובדה שבעקבות עבודות פיתוח שבוצעו במקום שלא על-פי המצב הסטטוטורי יש להסדיר בפועל את גישת כלי רכב למבנה. הנה כי כן, תכליות התכנית המפורטת לא נגעו כלל לא למגבלת הגובה ולא לאפשרות להוסיף ולבנות על המגרש (למעט בהקשר של קירוי חצרות השירות). יתר על כן, בתכנית המפורטת צוין מפורשות כי תחולנה עליה כל תקנות התב"ע, אלא אם כן צוין אחרת בתכנית המפורטת. משלא נמצאה בתכנית המפורטת כל התייחסות לנושא מגבלת הגובה הרי שהוראות התב"ע בעניין זה עומדות בעינן. הגבלת הבניה לגובה בתמ"א 13 - לשון ותכליות 9. בטרם נידרש לטענותיה של העותרת נזכיר כי ביקורתנו ביקורת שיפוטית היא. אין אנו נדרשים להיבטים התכנוניים לגופם. על מדיניות התכנון אמונים גופי התכנון ואנו נתמקד במלאכתנו שלנו. כאמור, טענתה המרכזית של המערערת היא כי את סעיף 12.2 לתמ"א יש לפרש כמאפשרת בניה עד לגובה המקסימלי של הבניינים על-פי אותו ייעוד – ובענייננו הייעוד של שירותי נופש, בידור ומסחר - לפי התב"ע. נשוב ונעיין בסעיפים הרלוונטיים לתמ"א: "12.2 ...באזור החוף הצפוני, גובה הבניה בשורת הבניינים הקרובה לחוף לא יעלה על הגובה המרבי של הבניינים לפי התכניות המאושרות, ערב תחילתה של תכנית זו... 12.3 תוכנית מקומית החלה באזור מלונאות תבטיח שמירת מבטים וצירים, ככל האפשר, אל חוף הים ואל גופי המים". פשוטו של מקרא הוא כי גובה הבניה בשורת הבניינים הסמוכה לחוף הצפוני של מפרץ אילת יוגבל בהתאם לתכניות המאושרות אשר היו בתוקף בעת שנכנסה תמ"א 13 לתוקף. על הוראה זו מתווספת הוראת סעיף 12.3 שהינה בבחינת מגבלה כללית על הבניה בסמוך לחוף הצפוני במפרץ אילת. ברי כי הדרישה כי תכנית מקומית תבטיח שמירת מבטים וצירים אל חוף הים ואל גופי המים נושאת עמה משמעויות בכל הקשור בבניה לגובה. 10. כאמור, טיעונה של המערערת מתמקד בזהות אותם "בניינים" בהם מדבר הסעיף – האם התכוון מחוקק תמ"א 13 לגובה המירבי לפי התכנית המאושרת החלה על אותו בניין שעניינו נידון, או שמא, כטענת המערערת, יש לקרוא את הסעיף מתוך גישה מרחיבה, לאמור כי גובה הבניה בכל שורת הבניינים הקרובה לחוף יוגבל לפי מגבלת הגובה המרבי על בניין מהבניינים המצויים במקום שייעודם זהה, לפי התכניות המאושרות. האמנם? היכול סעיף 12.2 לשאת את המשמעות שמבקשת המערערת לצקת לתוכו? 11. נדרשים אנו אם כן לפרשנות ההוראות הרלוונטיות בתמ"א 13. תכניות מתאר נהנות ממעמד נורמטיבי של חוק ועל כן העקרונות לפרשנותן זהים בעיקרם לעקרונות פרשנותו של דבר חקיקה (ראו: עע"מ 6198/06 גולדשטיין נ' מעש כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ בפסקה ה' (טרם פורסם, 26.5.08); בג"ץ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון בפסקה 14 (טרם פורסם, 24.6.09)). כידוע, ראשיתו של המהלך הפרשני בלשון הטקסט והיא שתתחום את גבולות המהלך הפרשני (ע"א 1900/96 טלמצ'יו נ' האפוטרופוס הכללי, פ"ד נג(2) 817, 827 (1999); ע"א 10233/04 עירית יהוד נ' י.ר.א.ב. שירותי נוי 1985 בע"מ, פ"ד ס(4) 254, 275 (2006); בג"ץ 9098/01 גניס נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נט(4) 241, 276 (2004)). בענייננו, נכונה אני להניח כי מבחינה לשונית הפרשנות המוצעת על-ידי המערערת היא כזו שנוסח הסעיף יכול לשאת (והשוו: ד"נ 40/80 קניג נ' כהן, פ"ד לו(3) 701, 715 (1982)). השלב הבא בהליך הפרשנות מצריך אותנו לפרשנות תכליתית של הוראות תמ"א 13. תמציתו של שלב זה באיתור אותה פרשנות לשונית מבין כלל הפרשנויות הלשוניות שלשון סעיף 12 לתמ"א יכולה לשאת, אשר תגשים באופן המיטבי את מטרות התמ"א ותכליותיה. תכלית זו "...נגזרת מהמטרות, הערכים, המדיניות והפונקציות החברתיות שהנורמה ביקשה להגשים" (עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (לא פורסם, 7.12.06). להלן: עניין אי התכלת); אהרון ברק פרשנות במשפט כרך ראשון – תורת הפרשנות הכללית 122 (תשנ"ב)). פרשנות תכליתית של הוראות תמ"א 13 מכוונת על כן לחשוף מבעד למילים את המשמעות והתוכן שביקשו יוצרי התמ"א ליצוק להוראות אלה: "אכן, לשונו של הטקסט המשפטי אינה רק המילים שניתן למצוא להן הסבר במילון. לשונו של הטקסט היא גם המשתמע ממנו, מהמבנה שלו, מארגונו ומהיחסים בין הוראותיו השונות (ראו ברק, שם, עמ' 60). ניתן לומר כי לשונו המשתמעת של הטקסט כתובה בין השורות בדיו בלתי נראה" (בג"צ 2257/04 סיעת חד"ש תע"ל נ' יו"ר ועדת הבחירות לכנסת ה-17, פ"ד נח(6) 685, 703 - 704 (2004)). ועוד נאמר בעניין אחר: "פרשנות של טקסט המונח לפנינו הינה ביאור והסבר של אותו טקסט, רעיון ותכלית. הטקסט הוא המונח במרכז הבימה ואנו הפרשנים הולכים-סובבים אותו סחור-סחור. אכן, פירושו של טקסט אינו אך פירוש המילים שבו, מילה אחר מילה. אותיות חוברות למלים, מלים מאגדות עצמן לפסוקים, פסוקים מארגנים עצמם לטקסט שלם, והמשמעויות של המלים, של הפסוקים ושל הטקסט כולו - רעיון ותכלית - נגזרות מכל אלה ומן הסובב אותם, מעגלים מעגלים, מעגלים קרובים ומעגלים שאינם כה-קרובים" (ע"א 3798/94 פלוני נ' פלונית, פ"ד נ(3) 133, 171 – 172 (1996)). נבחן אפוא את התכליות והעקרונות שביסוד ההוראות הרלוונטיות בתמ"א 13. נפתח בתפישה העומדת בבסיסה. 12. עניין לנו בסוגיה של בניה לגובה בסמוך לחוף הים. נושא הבניה לגובה הוא סוגיה תכנונית במהותה שאינה חדשה עימנו (וראו למשל: בג"ץ 524/75 "הריאל" אגודה הדדית לשיכון בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד ל(1) 737 (1976); עע"מ 7801/02 מזרחי נ' מלון חוף רון בע"מ, פ"ד נח(4) 728 (2004)). יחד עם זאת, כיום אין אנו מדברים עוד בסוגיה תכנונית גרידא. התפתחות ראויה ומשמעותית שחלה בשני העשורים האחרונים בישראל עניינה בבחינת הקשר שבין התכנון לסביבה. ההכרה כי בעולם שבו הטבע הולך ונעלם - פני הנוף עוברים שינויים משמעותיים ביד אדם ותשתיות סביבתיות נהרסות - נגרמים נזקים שלעתים לא ניתן לתקנם לחי, לצומח ולסביבה, אך גם לאדם, מחייבת אימוץ תפישה כוללת מתאימה באשר ליחסי האדם עם סביבתו. בין היתר מדובר במדיניות תכנון אשר לצד צרכיה של האוכלוסיה ההולכת וגדלה ומחייבים פיתוח תשתיות לרווחת הציבור כולו, מביאה בחשבון שיקולים נוספים שאף הם חיוניים להבטחת איכות חייו של אותו ציבור. נדרש איזון עדין בין אינטרס הפרט וזכות הקניין שלו לאינטרס הכלל, איזון בין אינטרס השמירה על הסביבה לאינטרסים אחרים אשר חיוניים לרווחת הציבור, איזון בין צרכי ההווה לצרכי העתיד (עע"מ 2528/02 ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז נ' פז חברת נפט בע"מ בפסקה 20 (טרם פורסם, 18.6.08)). "איננו מדברים עוד – כבעבר – אך בשימושי קרקע למיניהם, אלא בתפישה סביבתית כוללת של חברה, של כלכלה ושל איכות חיים בעיר ובכפר" (השופט חשין (כתארו אז), בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441, 454 (1996). כן ראו עניין אי התכלת, בעמ' 23). תפישה סביבתית כוללת זו אינה נדרשת אם כן אך לצרכי ההווה אלא נותנת את הדעת גם לעולם שאנו מותירים לדורות הבאים אחרינו, מתוך הכרה והבנה כי משאבים מתכלים וכי שינויים שנעשים ביד אדם כיום, נותרים צרובים כחותם בנופי הארץ לעד.עמד על כך גם הנשיא ברק: "האדם הוא חלק מסביבתו. הוא מקיים עם סביבתו יחסי גומלין. הוא משפיע על סביבתו והוא מושפע ממנה. הקרקע, המים, האוויר, הם היסודות לקיום האנושי. במסגרתם "מנהלים הפרט והחברה את כל מעגל חייהם" (השופט אור בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(5) 49, 62). הם הבסיס לקיום הפיזי. הם הבסיס לקיום הרוחני. איכות החיים נקבעת על פי איכות הסביבה. אם לא נשמור על הסביבה, הסביבה לא תשמור עלינו. מכאן החשיבות הרבה - לכל פרט ופרט ולחברה ככלל - בשמירה על איכותה של הסביבה בה מתנהלים חיינו" (בג"צ 4128/02 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' ראש ממשלת ישראל, פ"ד נח(3) 503, 512 - 513 (2004)). אכן, הגנת הסביבה היא ערובה לאיכות חיים במישור הפרטי, הלאומי והבינלאומי. ביטוייה שונים ומגוונים, החל בהגנה על החי והצומח נוכח פיתוח מואץ, וכלה באיכות המים והאוויר שאנו צורכים (אשר לאתגרים מולם ניצבת ישראל בהקשר זה ראו: ראובן לסטר, אהוד חשן סביבה, מינהל ומשפט בישראל – שורשים ובסיס 42 – 45 (מכון ירושלים לחקר ישראל, 2003)). ענייננו אנו בהיבט של השמירה על הנוף, או שמא נאמר הפגיעה בו על דרך של בניה לגובה. השמירה על הנוף כרוכה לטעמי באינטרס השמירה על הטבע ובאיכות החיים המסופקת לתושבים. מכאן עמדתי כי העניין שהובא להכרעתנו צריך להיבחן גם תוך שתינתן הדעת להיבט הסביבתי, אשר ממילא טבועים, כפי שאסביר בהמשך, בהוראות תמ"א 13. 13. בנקודה זו ראוי להוסיף ולציין כי האינטרס הציבורי בגיבוש מדיניות הלוקחת בחשבון אינטרסים סביבתיים, ואף אינטרס השמירה על הנוף כחלק ממערך השיקולים התכנוניים, מוכרים כאינטרס לגיטימי וראוי גם מחוץ לישראל. כך, בארצות הברית הכיר המחוקק מפורשות בקשר בין האדם לסביבתו במסגרת The National Environmental Policy Act of 1969 §2,42 U.S.C. §4321(2) (2009). מכוח חוק זה נבחנות תכניות ופעולות של רשויות מינהל אשר עלולות להשפיע על הסביבה. המשפט האמריקאי מכיר, לצד שיקולים נוספים בהשלכות האסתטיות של יוזמות פיתוח שונות, כאשר אלה נבחנות (City of New Haven v. Chandler, 446 F. Supp.925, 930 (D.C.onn. 1978). כן ראו, בהקשרים אחרים: Verizon Wireless v. City of Jacksonville, 670 F. Supp. 2d 1330 (M.D. Fla 2009))(. הדברים אמורים גם כאשר מדובר בשימושים לצרכים פרטיים: "The Scenic Review Ordinance is designed to regulate the scenic impact of residential housing on views in the Lake Tahoe Basin. This interest is undeniably legitimate. See City Council of Los Angeles v. Taxpayers for Vincent, 466 U.S. 789, 805, 80 L. Ed. 2d 772, 104 S. Ct.2118 (1984) (commenting that "it is well settled that the state may legitimately exercise its police powers to advance aesthetic values"); see Penn Central Transp. Co., 438 U.S. at 129 (recognizing that the Supreme Court has found that government entities may "enact land-use restrictions or controls to enhance the quality of life by preserving the character and desirable aesthetic features of a city.")..." (Comm. for the Reasonable Reg. of Lake Tahoe v. Tahoe Regional Planning Agency, 311 F. Supp. 2d 972, 998 (D. Nev. 2004). הדברים יפים גם באשר לסוגיית הבניה לגובה והשלכותיה האסתטיות, כמובן בכפוף לנסיבות המקרה ולמידת הפגיעה באינטרס הציבורי (V. Woerner, Annotation, Varaiety of Building Heigh Regulations, 8 A.L.R. 2d 963, *2 (2009)). כן ראו והשוו: State Dep’t of Ecology v. Pacesetter Constr. Co., 571 P. 2D 196 (Wash. 1977); Commonwealth v. Nat’l Gettysburg Battlefield Tower, Inc., 311 A.2d 588 (Pa. 1973)). 14. עניין נוסף שיש להביא בחשבון בבחינת תכליות התמ"א הוא כי כאמור, ענייננו בבניה בסמוך לחוף הים. סוגיה זו זכתה לדיון בפסיקת בית משפט זה (ראו למשל: ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, פ"ד נו(3) 385 (2002); עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה (לא פורסם, 28.1.10). להלן: עניין מעוז דניאל; עניין אי התכלת). יחד עם זאת נעמיד הדברים על דיוקם: בענייננו מדובר בהרחבת בניה קיימת בשורת הבניינים הסמוכה לחוף הים ולא בניצול פיסת קרקע נוספת בסמוך לחוף הים. הגם שמוקדה של עתירה זו אינו בעצם השימוש בחופי הים אלא בהרחבתו של שימוש קיים, ראוי להזכיר, ברקע הדברים, כי חופי הים הינם משאב טבע שמדינות רבות בעולם הכירו בצורך לשמרו כמשאב ציבורי אשר נגיש ופתוח לציבור כולו (וראו: עניין מעוז דניאל; עניין אי התכלת; בג"ץ 5824/05 אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים בפסקה 10 (טרם פורסם, 10.12.09). הגם שבעניין אחרון זה דובר בחופי הכנרת, ברי כי הדברים יפים גם לענייננו). תפישה זו אומצה גם במשפט הישראלי (ראו למשל: חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד – 2004; חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. והשוו גם: חוק הסדרת הטיפול בחופי הכנרת, תשס"ח – 2008). הדברים נכונים ביתר שאת לישראל, מדינה קטנה שלה קו חוף ארוך, ואשר חופיה – הן לאורך הים התיכון והן חוף מפרץ אילת, הם אכסניה לתופעות טבע ונוף ייחודיות. 15. השמירה על חופי הים כמשאב ציבורי תוך שימור מאפייניהם הייחודיים עומדת ברקע תמ"א 13 למפרץ אילת ועמה האינטרס של הבטחת מדיניות תכנון אשר תשמר את נופו הייחודי של מפרץ אילת, את נופי הקדומים, את המפגש בין הרי אדום לים. אינטרס זה של הבטחת ההנאה שבאפשרותו של הפרט להפיק מן הנוף הוא אינטרס מעורב, תכנוני וסביבתי, אולם בראש ובראשונה זהו אינטרס ציבורי. שמירת ערכי טבע ונוף היא אם כן אינטרס נוסף שראוי להילקח בחשבון בכל מהלך תכנוני. משנה חשיבות יש לדברים כאשר עסקינן במדינת ישראל: "במדינה קטנה כישראל, שמשאביה הקרקעיים מוגבלים, קיים צורך בעל עוצמה מיוחדת להגן על אינטרסים ארוכי-טווח של הציבור בשימור ערכי קרקע ונוף, ועל האיזון הנדרש בין צורכי הפיתוח המסחרי והתעשייתי לבין שימור ערכי הטבע, בקביעת היקף ניצולה הראוי של הקרקע. לכן, דיני התכנון נותנים כיום ביטוי לא רק לצורך בפיתוח אורבני לקידום צרכים חברתיים שונים הקשורים בהשבחת תנאי המגורים של האדם, ומתן תנופה כלכלית ותעסוקתית לאוכלוסיה באזורים השונים. הם מבטאים, בה-בעת, גם את הצורך בנקיטת גישה זהירה ומדודה בהיקף ניצולה של הקרקע, מתוך ראיית החשיבות שבשימור שטחים פתוחים שנועדו למטרות חקלאיות ולשימור קטעי נוף וטבע, ובהגנה עליהם מפני בנייה מואצת, המאיימת לפגוע בייחודם. התפיסה התכנונית המודרנית בנויה על תודעת איזון בין קדמה כלכלית ותרבותית לבין שימור פניו המקוריים של הטבע בעיצוב פני הסביבה למען רווחתו של האדם" (השופטת פרוקצ'יה, עע"מ 2528/02 הנ"ל, בפסקה 21). עוד אעיר, כהערה משלימה, כי לסוגיה של בניה לגובה, שבמוקדה היקף ניצול הקרקע, היבטים סביבתיים שונים, ואולי אף סותרים, שכן ככלל בניה לגובה מאפשרת "חיסכון" בשימוש בקרקע, ומנגד היא עלולה להוות התערבות גסה בנוף. מכל מקום, עניין זה אינו נתון להכרעתנו. מוסדות התכנון קבעו את מגבלת הגובה בתמ"א 13 תוך מתן עדיפות לשמירת הצירים והמבטים אל הים ועניין זה אינו נתקף בפנינו. כששיקולים אלה ברקע הדברים, נפנה לבחון את תמ"א 13 ותכליותיה. 16. עיון בתמ"א 13 מעלה כי מתכנניה שמו לנגד עיניהם את צרכי הפיתוח של העיר לצד אינטרס שימור הסביבה בה היא שוכנת, על מאפייניה. כך, סעיף 4 לתמ"א מציין כי מטרת התכנית "...לתכנן את רצועת החוף והמים של מפרץ אילת תוך מתן דגש לשימור תכונותיהם הטבעיות והייחודיות לטובת כלל הציבור בשילוב עם צורכיהם של תושבי ומבקרי העיר אילת". זאת, בין היתר על-ידי פיתוח ושימור החוף (סעיף 4.1), שמירה על ערכי הטבע בים ובחוף כמשאב לאומי (סעיף 4.2) ואף הבטחת נגישות מרבית של הציבור אל החוף ולאורכו (סעיף 4.4). על התפישה התכנונית המנחה בתמ"א ניתן ללמוד מדברי ההסבר לה: "התכנית כוללת התייחסות מיוחדת לעיר אילת, ולזיקה בינה ובין הים. התכנית קובעת כי השטחים העירוניים ובעיקר שטחי הבינוי החדשים של אילת – בדרומה של העיר, יפנו מבטים וצירים פתוחים אל החוף, ליצירת עיר שפניה לים, תוך הקפדה על מניעת חסמים פיסיים וחזותיים בין העיר וקו המים". תמ"א 13 מבטאת אפוא שינוי תכנוני ותפישתי השם במוקד את אפיונה של העיר אילת כעיר ימית שהחיים בה מתנהלים תוך דיאלוג מתמיד עם הסביבה. תפישה זו מכירה בצרכים הנובעים מהתפתחות העיר, תוך שימור מאפייניה של הסביבה בה היא נטועה כמפתח לרווחת התושבים ולהתפתחותה העתידית של העיר. כך, בהתייחס להסדרת צרכי הנופש והתיירות של אילת לצד תפקודו של נמל אילת, נאמר בדברי ההסבר כי: "הסדרה זו משמעותה ניצול נכון ומבוקר של משאבי השטח, לצד הבטחה מירבית של אוצרותיו וערכיו לדורות הבאים, ושמירת אופציות תכנוניות פתוחות". תמ"א 13 מבקשת אם כן לאפשר המשך פיתוח ומתן מענה לצרכי העיר אילת בהיבטים השונים של ניהול החיים בעיר, תוך שמירה על משאביו הטבעיים של המקום, מתוך ראיה ארוכת טווח. 17. מטרותיה של תמ"א 13 אחוזות וכרוכות בתפיסות היסוד המונחות בבסיסה של התמ"א ומוצגות בדברי ההסבר לה. תפיסות היסוד הן בבחינת האמצעי למימוש מטרות התכנית ותכליותיה ומכאן חשיבותן לבחינת השאלה שבפנינו. תפיסת יסוד מרכזית אשר מוצגת בדברי ההסבר הינה "עיר ופניה אל הים": "התכנית רואה את חופי מפרץ אילת כמיועדים בראש ובראשונה לרווחתם ולהנאתם של תושבי אילת והתיירים הבאים בשעריה. עיר זו שהייתה מורחקת מקו המים ומוסתרת מקו החוף בשורות מבנים גבוהים, ראוי להפוך להיות עיר ימית מובהקת, שמבטיה וציריה העיקריים פונים לכיוון הים, עקרון אשר לא בא עד כה לידי ביטוי בתכנון העיר". תפיסות יסוד נוספות שיש להן חשיבות בכל דיון שעניינו בניה בסמוך לים, לרבות בניה לגובה, הינן העדפת שימושים בזיקה ישירה לחוף הים – עקרון המבקש להרחיק מקו החוף שימושי קרקע שקרבתם לחוף אינה הכרחית ותפישת המרחב פתוח. מימושן של תפיסות היסוד נעשה באמצעות עקרונות תכנוניים. מספר עקרונות מפורטים בדברי ההסבר לתמ"א ורלוונטיים לענייננו. הראשון שבהם הוא בניה נמוכה בקו החוף. בהקשר זה מובהר בדברי ההסבר מפורשות כי התכנית מבקשת למנוע חזרה על שגיאות שנעשו בעבר – חסימת קו החוף על-ידי חומת המלונאות והפרדת העיר מקו המים בכל מקום בו נותר החוף פתוח. הוסבר כי התמ"א קובעת את הבינוי העתידי כך שיימנע המשך הבניה הגבוהה סביב חופי הים ותימנע חסימת החוף בהתאם לעקרון של הפניית צירים ומבטים אל חוף הים. עיקרון אחרון זה הוא העיקרון השני שמציגים דברי ההסבר ואשר נוגע לענייננו, והוא עובר כחוט השני בהוראות תמ"א 13 (ראו למשל סעיפים 10.2, 12.3, 13.6, 19.2). 18. סעיפים 12.2 – 12.3 לתמ"א הם בגדר קונקרטיזציה של הוראות התמ"א ומימוש עקרונות היסוד שלה. הסעיף המתווה את העיקרון הכללי הינו סעיף 12.3. הסעיף קובע כזכור כי על תכנית מקומית החלה באזור מלונאות להבטיח "שמירת מבטים וצירים, ככל האפשר, אל חוף הים ואל גופי המים" (סעיף 12.3). הוראה זו נובעת מתפיסת היסוד המבקשת להפוך את אילת לעיר שפניה לים, ללא חסמים או חציצה פיסית וחזותית בין העיר לבין חוף הים. הוראה זו מממשת גם את התפישה האורבנית של עיר שנשמר בה מרחב פתוח על-ידי בניה נמוכה בקו החוף. פניה אל העתיד. נוכח מיקומו של הסעיף בתכנית מתאר ארצית, בראש ההיררכיה התכנונית, ניתן לומר כי סעיף 12.3 הוא בגדר "הוראת-על" בכל האמור בבניה לגובה בסמוך לחוף הים בחוף הצפוני של מפרץ אילת. הוא המתווה את העיקרון בו תידרש כל תכנית עתידית באזור זה לעמוד. העקרונות של תכנון העיר שפניה אל הים ובניה נמוכה בסמוך לחוף עומדים גם מאחורי סעיף 12.2 לתמ"א. סעיף זה מבקש ליצור איזון הכרחי בין תפישות היסוד של תמ"א 13 והרציונלים שבבסיסן, אשר מחייבים לכאורה את הותרת קו החוף טבעי ופתוח, לבין המצב הקיים, כאשר בסמוך לקו החוף ישנם בניינים ובהתחשב בזכות הקניין של בעלי הזכויות במקרקעין הללו. האיזון שיוצר הסעיף בין החזון התכנוני של עיר הפונה לים למציאות הקיימת בכל הנוגע לניצול הקרקע עד כה הוא על דרך של הקפאת המצב הקיים. לאמור: העיקרון הכללי הוא של בניה נמוכה בקו החוף, אשר תבטיח שמירת מבטים וצירים לחוף ואל גופי המים. יחד עם זאת, מקום שערב כניסתה של התמ"א לתוקף היו תכניות מאושרות, לא ייפגעו מי שכבר היו להם באותה עת זכויות מוקנות במקרקעין והם יוכלו לבנות עד לגובה המירבי לפי התכניות המאושרות. במילים אחרות, פניה של הוראה זו אל העבר, אל המצב החוקי והתכנוני שקדם לחקיקת תמ"א 13. 19. כאן מגיעים אנו ללב העניין. האם, בהינתן תכליות התמ"א מזה, וזכויותיהם של בעלי המקרקעין בשורת הבניינים הקרובים לחוף בחוף הצפוני מזה, יש לפרש את סעיף 12.2 כדרכה של המערערת? דהיינו, האם הגובה המירבי לבניה בשורת הבניינים הקרובה לחוף הצפוני צריך להיבחן לגבי כל חלקה על-פי התכנית המאושרת או שמא יש לגזור אותו מהגובה המרבי המותר לבניה למי מהבניינים האחרים שעליהם חלה אותה תכנית ומסווג תחת אותו ייעוד? לגישתי, לשאלה זו יש להשיב בשלילה. כפי שהובהר, התמ"א מבקשת להביא להפיכת אילת לעיר הפונה אל הים, בין היתר על-ידי בניה נמוכה בסמוך לחוף והבטחת העקרון של שמירת מבטים וצירים לחוף. מתכנני התמ"א לא הותירו מקום לספק כי לשם השגת תכלית התמ"א יש להימנע מחזרה על משגי העבר. התמ"א מתייחסת בבירור ובמפורש לבניה הגבוהה בסמוך לקו החוף כאל משגה שיש להימנע מחזרה עליו. בהתאם לתב"עה החל על מגרשה של המערערת, הגובה המירבי המותר לבניה הוא 4.5 מטר מעל מפלס הכניסה הראשית. אם תתקבל פרשנותה של המערערת וגובה הבניה המותרת ייקבע לפי מגבלת הגובה החלה על בניינים אחרים המשתייכים לאותו ייעוד ואשר עליהם חלה התב"ע, יהא באפשרותה של המערערת לבנות לגובה רב במידה ניכרת. תוצאה זו קשה לקבל. הוראות התב"ע בנוגע למגרשה של המערערת ברורות, ובהתחשב בכך שהתמ"א עצמה מפנה אליהן, כתכנית המאושרת, איני רואה כיצד ניתן לסטות מהן. זאת ועוד, וזה גם העיקר, פרשנותה של המערערת את הסעיף עומדת בסתירה חזיתית לעקרונות התמ"א ולרוחה. פרשנות זו מכשירה, ואף מעודדת, בניה לגובה בסמוך לחוף, מקום שמחוקק התב"ע הצהיר על כוונה הפוכה. פרשנות זו אינה עולה בהתאמה גם עם הרוח הנושבת מהוראות חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד – 2004. כיצד מתיישבת פרשנות זו עם הכוונה להימנע מהקמת חיץ של בניינים בין העיר לים? לשאלה זו אין מענה מניח את הדעת בפי המערערת. 20. לא מצאתי ממש גם בטענה כי הפירוש שנתנו המשיבות לסעיפים 12.2 – 12.3 לתב"ע פוגע בזכות הקניין של המערערת. כאמור, בהתחשב בתכליות עליהן עמדתי לעיל, על הוראת סעיף 12 לתמ"א יש להשקיף כעל איזון שביקש מחוקק התמ"א להשיג בין האינטרסים התכנוניים שהינם ציבוריים במהותם, לבין הזכויות והאינטרסים של מי שהיו בעלי הזכויות במקרקעין במועד כניסת התמ"א לתוקף. תמ"א 13, אשר נמצא במעמד רם יותר מהתב"ע בהיררכיה התכנונית, לא שינתה דבר ממצב הזכויות של המערערת, וממילא לא פגעה בקניינה. מגבלת הבניה על מגרשה של המערערת התקיימה עוד קודם לכניסת התמ"א לתוקף והיא עומדת בעינה גם עתה, לפי סעיף 12.2 לתמ"א. זאת ועוד. נקודת המוצא לבחינת טענה זו מצויה בפסיקת בית משפט זה, אשר עמד כבר על כך שמדיניות תכנונית מצריכה איזון בין קניינו של הפרט לבין מגבלות שיש להטיל על המקרקעין לצורך הגשמת אינטרסים ציבוריים רחבים וקידום יעדים חברתיים שונים (עניין מעוז דניאל בפסקה 24; עע"מ 2647/05 פז חברת נפט בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז בפסקה 13 (לא פורסם, 203.07); עניין אי התכלת, פסקה 39). כך גם בענייננו. האיזון שערכו גורמי התכנון בין האינטרסים התכנוניים, שביסודם אינטרסים ציבוריים רחבים, לבין האינטרס של בעלי הזכויות במקרקעין, נעשה על דרך של "הקפאת" המצב. לטעמי, מדובר באיזון סביר וראוי. זהו איזון המביא בחשבון את תכליות התכנון תוך ראיית צרכי החברה, כמו-גם את זכותו של הציבור על הקניין הציבורי המשותף – חוף הים והנוף הסובב אותו, שאינם נחלתו הבלעדית של איש (והשוו בהקשר זה: דניאל פיש "צדק סביבתי בישראל: המפגש בין דיני זכויות האדם ודיני איכות הסביבה" משפט וממשל ז 911, 915 (תשס"ה)). כולל הוא גם את האינטרס הציבורי בשמירת נוף מפרץ אילת, שעבר במרוצת השנים פיתוח משמעותי וניכר. בה בעת זהו איזון המביא בחשבון גם את הפרט, את הקניין המוקנה לו ואת מעמדה החוקתי של זכות הקניין. איזון זה יתרום, כך יש לקוות, ליצירת אפשרות לתושבי אילת וציבור המבקרים בעיר כולו ליהנות מן הנוף המרהיב, מהשימוש בחוף הים כמקום בילוי, מרגוע, מפגש חברתי ועיסוק בספורט. כל אלה אף הם בגדר אינטרס חברתי שיש להגן עליו, בפרט במדינה קטנה שמשאביה הטבעיים אינם רבים ושחלק ניכר מחופיה כבר אינו בתצורתו הטבעית, המקורית (וראו: עניין אי התכלת, בפסקה 37 - 38; בג"ץ 5824/05 הנ"ל, פסקה 17). על כך אוסיף כי למערערת אין ולא הייתה כל זכות לניצול מקרקעיה מעבר למותר בתב"ע, הוראות התמ"א אינן מצמצמות במאום את יכולתה ליהנות ממקרקעיה ומשכך דין טענתה להידחות. בשוליה של נקודה זו אוסיף כי ככל שלמערערת השגות על הוראות התמ"א וחוקיותן, והדבר השתמע מטיעוניה, היה עליה לעשות כן בתקיפה ישירה, בפניה לבית המשפט הגבוה לצדק. 21. פרשנותה של המערערת אינה עולה אפוא בהתאמה עם תכליות התמ"א. תמ"א 13 אינה פוגעת בקניינה. עקרון פרשני נוסף שראוי להזכיר בנקודה זו הוא כי תכנית מתאר תעלה בקנה אחד עם פרשנותה של תכנית אשר מצויה במעמד רם יותר בהיררכיה התכנונית (סעיפים 129 – 131 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965). הוראות תמ"א 13 עומדות אמנם במקום גבוה יותר מהוראות התב"ע במדרג הנורמטיבי, אולם משאין סתירה בין השתיים והתמ"א מפנה לעניין מגבלת הגובה לתכנית המאושרת, אין מקום למגבלת גובה מקלה יותר, תוך חריגה מהתב"ע התקפה ובניגוד לתכלית התמ"א. מכאן, אין ממש בטענה כי בית המשפט דבק בפרשנות מילולית של תמ"א 13. פרשנותו היא המגשימה את תכליתה. משהמערערת ביקשה לחרוג מהגובה המרבי לבניה המותר לפי התכנית החלה על מגרשה לא היה מקום לוועדה להידרש לבחינה לגופו של עניין האם התכנית עומדת בדרישת השמירה על מבטים וצירים לים. האם קביעות בית המשפט קמא הן בגדר פרשנות מפלה? 22. בתמצית, טענתה של המערערת היא כי פרשנותו של בית המשפט המחוזי מפלה בין בעלי זכויות בכך שהיא מחילה פרמטרים שונים לקביעת זכויות בניה עתידיות. זאת כיוון שלפי פרשנות בית המשפט ניתן לאסור על בניית קומה שניה בנכסה גם אם אינה פוגעת בעקרון של "שמירת מבטים וצירים ככל האפשר אל חוף הים וגופי המים", בעוד שבמקום אחר במפרץ אילת שטרם הוכנה לגביו תב"ע, ניתן יהיה לבנות בעתיד בניה לגובה רב במידה ניכרת, שכן הפרמטר הרלוונטי היחיד לבחינת היתכנות הבניה יהיה העיקרון של "שמירת מבטים וצירים". ראשית, כפי שהבהירה הוועדה המקומית, בשטח מפרץ אילת, הן בחוף הצפוני הן בחוף הדרומי קיימות תב"עות נוספות שגם עליהן חלה תמ"א 13. לגופו של עניין, אכן סעיף 13 לתמ"א אינו קובע כלל אחד לכל הקרקעות בחוף מפרץ אילת. באשר לבניינים בשורת החוף קובע הוא כי הגובה המרבי ייקבע לפי התכנית המאושרת, ואילו באשר ליתר המבנים באזור המלונאות קובע הוא כי גובהם ייקבע בכפוף לעקרון של שמירת מבטים וצירים לים. ואולם, מקובלת עליי עמדת המשיבות כי מדובר בהבחנה מותרת. "עקרון השוויון אינו שולל דינים שונים לאנשים שונים. עקרון השוויון דורש כי קיומו של דין מבחין זה יוצדק על-פי טיב העניין ומהותו. עקרון השוויון מניח קיומם של טעמים עניינים המצדיקים שוני" (בג"ץ 1703/92 ק.א.ל. קוי אויר למטען בע"מ נ' ראש הממשלה, פ"ד נב(4) 193, 236 (1998). כן ראו: בג"ץ 6758/01 ליפשיץ נ' שר הביטחון, פ"ד נט(5) 258, 269 - 270 (2005); בג"ץ 441/97 צנוירט נ' ראש עירית ירושלים, פ"ד נג(2) 798, 807 - 810 (1999)). במקרה שלפנינו, עקרון העל שיחול על כל השטח המוסדר על-ידי תמ"א 13 הוא זה של שמירת צירים ומבטים אל חוף הים. יחד עם זאת, מחוקק התמ"א יצר הסדר מיוחד ביחס למקרה הפרטי של הבניינים בקו החוף, באופן שתישמרנה זכויות קניין – ובענייננו הזכות לבנות לגובה - שהיו נתונות לבעלי אותם נכסים במועד כניסת התמ"א לתוקף, והכל בכפוף לשיקול דעת המוסד התכנוני בהתאם להוראות הדין הרלוונטי. קיומן של זכויות קניין במועד זה הוא בגדר שוני רלוונטי המצדיק את ההבחנה ביניהם לבין כלל בעלי הנכסים בשטח עליו חלה תמ"א 13, לרבות אלה שמקרקעיהם בקו החוף הצפוני של מפרץ אילת ואשר לא היו בידם זכויות כאמור. ניתן לקבוע אפוא כי העיקרון הכללי הוא של שמירת המבטים והצירים אל חוף הים, גם אם יישומו מוביל, בהינתן השוני הרלוונטי של קיום זכויות מוקנות במקרקעין, לכך שבעלי נכסים סמוכים באותו ייעוד יורשו לבנות לגבהים שונים. אין זו אפליה. זהו האיזון בין החלת עקרונות התמ"א לבין אילוצים הנובעים מן המצב החוקי ערב כניסת התמ"א לתוקף. עמדתה של המערערת היא, למעשה, כי בכדי ליצור שוויון יש לפעול בניגוד להוראות תמ"א 13. זאת אין לקבל. 23. בטרם סיום אוסיף כי לא מצאתי ממש בטענה כי במכתבו של סגן מתכננת מחוז הדרום ניתן למצוא תימוכין לעמדת המערערת. מדובר במכתב שיצא עובר לאישור תמ"א 13 ועל כן לא היה לסגן מתכננת מחוז דרום אלא להפנות את המערערת לעקרונות שאמורים להיכלל בתמ"א שעמדה בשלבים מתקדמים אותה עת. בנוסף, כל שנאמר במכתב הוא כי מדובר בהערות לפני דיון תוך שצוין כי המגרש נמצא באחת הנקודות הרגישות ביותר באזור החוף הצפוני של מפרץ אילת ומאחר שרוב המבטים לים באזור זה נחסמו כבר על-ידי המלונות, נדרשים מוסדות התכנון "לנקוט זהירות בקשר עם שמירת המבטים באזור התכנית שבנדון". לטעמי, המערערת קוראת במכתב זה, בו התבקשה להגיש מסמכים משלימים, יותר מכפי שנכתב בו. 24. לאור האמור אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את העותרת בשכר טרחת עורכי דינן של המשיבות בסך כולל של 20,000 ₪ ובהוצאות משפט. ש ו פ ט ת השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט ח' מלצר: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ארבל. ניתן היום, ז' בתשרי תשע"א (15.9.10). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06102770_B03.doc עכ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il