מרחבי השרון בע"מ נ. דוד מייזליק ואח'

פסק-דין בתיק ע"א 10213/03 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 10213/03 בפני: כבוד המישנה לנשיא מ' חשין כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט י' עדיאל המערערים: 1. מרחבי השרון בע"מ 2. הבית ברח' קק"ל 6 בע"מ 3. שמואל דני שוחט 4. עו"ד סיני גלבוע נ ג ד המשיבים: 1. דוד מייזליק ואח' 2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בת"א 2084/98 מיום 14.8.03 שניתן על-ידי כבוד סגן הנשיא ג' קלינג תאריך הישיבה: כ"ט בטבת התשס"ה (10.01.05) בשם המערערים: עו"ד רנאטו יאראק; עו"ד דנה יאראק בשם המשיב 1: עו"ד בצלאל גרוס בשם המשיב 2: עו"ד יחזקאל ריינהרץ פסק-דין השופט י' עדיאל: 1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (סגן הנשיא ג' קלינג) בת.א. 2048/98, לפיו התקבלה בחלקה תביעת המשיבים, וניתן צו המורה למערערים 1-3, כי לא ינוהל על ידם במבנה נשוא התביעה בית אבות שתפוסת הדיירים הסיעודיים שבו תעלה על 50% מתכולתו. רקע עובדתי 2. המערערת 1 היא הבעלים של מבנה הניצב על חלקות 67 ו-68 בגוש 6386, ברחוב קק"ל 6-8 בפתח תקווה, אשר לפי תכנית המתאר המאושרת במקום נועד לשמש כבית אבות סיעודי ושיקומי (להלן - בית האבות). בשנת 1994 הקימה המערערת 1 בניין מגורים על חלקה 68. על-פי עדותו של מר שוחט, הוא המערער 3 ובעל השליטה במערערות 1 ו-2, לא הייתה התעניינות בדירות, לסברתו, מחמת סמיכות הבניין לבית החולים "השרון" הנמצא מעברו השני של רחוב קק"ל. לפיכך, הגישו המערערים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פתח תקווה (להלן - הוועדה המקומית) תכנית שכינויה פת/מק/54/1201, בה התבקש שינוי ייעודו של מגרש 68 ממגורים למבנה ציבורי שישמש לבית אבות. ביום 19.7.95 החליטה הוועדה המקומית להסיר את הבקשה מסדר יומה. זאת, בין היתר, לאור הערותיו של מהנדס העיר, לפיהן שטחו של המגרש קטן מדי לשם הקמת בית אבות סיעודי. במגעים שקיים מר שוחט עם מהנדס העיר, הביע האחרון נכונות להמליץ על אישור שינוי הייעוד המבוקש, אם המערערות ירכשו גם את חלקה 67 הסמוכה, באופן שבית האבות המתוכנן ישתרע על שתי החלקות. המערערות פעלו כאמור, וביום 14.8.95 הגישו תוכנית מתוקנת המתייחסת לשתי החלקות שמטרתה, כאמור בסעיף 10 לתקנון התכנית (ת/3), "שינוי ייעוד המגרש ממגורים למבנה ציבורי לבית אבות/בית אבות סיעודי". ביום 3.9.95 החליטה הוועדה המקומית על הפקדת התכנית בתנאים, שכללו בין היתר, דרישה להכנת תכנית בינוי של בית האבות. תוכנית הבינוי שהגישו המערערים על-פי החלטה זו הגדירה את השימושים שייעשו בכל קומה וקומה של בית האבות. תכנית הבינוי הועברה, בין השאר, לעיונה של המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית פתח תקווה. ביום 13.2.96 הודיעה מחלקת איכות הסביבה על "הוראות איכות סביבה" שיש להוסיף לתקנון התכנית. במסגרת סעיף ה"שימושים" נקבע בהוראות אלו כי: "בית האבות יאוכלס בחולים סיעודיים בתפוסה של עד 50% בלבד". באותן הוראות גם נקבע, שיש להתקין "מסתורים על חלונות חדרי המגורים של החולים הסיעודיים, כדי למנוע קו ראייה בין החדרים לדירות הסמוכות" (ת/12). ביום 15.2.96 החליטה הוועדה המקומית על הפקדת התכנית בנוסח המתוקן, הכולל, כחלק מתקנון התכנית, את הוראות איכות הסביבה, וכחלק מתשריט התכנית את תכנית הבינוי. לאחר ההפקדה שונה גם סעיף 10 לתקנון התכנית, ונקבע בו כי מטרת התכנית היא, בין היתר, "שינוי הבינוי ממגורים לבית אבות סיעוד ושיקומי". בהיעדר התנגדויות אושרה התכנית על-ידי הוועדה המקומית ביום 21.4.96. לאור הודעת מנהל התכנון במשרד הפנים, לפיה התכנית טעונה אישור שר הפנים, הועברה התכנית לשר הפנים, אשר אישר את התכנית ביום 30.5.96. אולם, על-פי סעיף 109(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה), נכנסה התכנית לתוקף עוד קודם לכן, משלא ניתנה החלטת שר הפנים בחלוף 30 ימים ממועד העברתה לאישורו. ביום 21.11.96 הגישו המערערים לוועדה המקומית תכנית נוספת שמספרה פת/מק/54/1201א, בה התבקשה הוספה של שתי קומות והגדרת קווי בנין. ביום 1.12.96 החליטה הוועדה המקומית על הפקדת התכנית הנוספת, וביום 23.2.97 הוחלט לאשרה, גם הפעם ללא התנגדויות (תכנית פת/מק/54/1201 ותכנית פת/מק/54/1201א, יכונו להלן - התכנית). ביום 20.1.97 ניתן למערערת 2 היתר בניה "להקים בית אבות חדש סיעודי ושיקומי בן 6 קומות". ביום 29.6.97 ניתן היתר להוספת שתי קומות והגדלת המרתף. המשיבים המתגוררים בבניינים הגובלים בבית האבות, לא השלימו עם הקמתו. הם הגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב תובענה בה עתרו למתן פסק דין הצהרתי שיכריז על בטלות ההליכים התכנוניים מכוחם אושרה הקמת בית האבות. עוד התבקש בית המשפט בתובענה: לאסור על אכלוס המבנה בחולים סיעודיים ועל השימוש בו כבית חולים; ולפצות את המשיבים בגין ירידת ערך דירותיהם בשל הפעלת בית האבות. פסק הדין של בית המשפט המחוזי 3. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המשיבים למתן סעד הצהרתי בדבר בטלות ההליכים התכנוניים שהביאו לאישור התכנית. גם תביעת הפיצויים נדחתה, לאחר שנקבע כי בית האבות אינו פוגע ברווחתם של המשיבים, באיכות חייהם או בערך דירותיהם. מאידך, בית המשפט קמא קיבל את תביעת המשיבים בעניין אכלוס בית האבות בחולים סיעודיים. בפסק הדין נקבע, כי "במבנה ... לא ינוהל בית אבות שתפוסת הדיירים הסיעודיים שבו תעלה על 50% מתכולתו", כאשר התפוסה הנותרת של בית האבות תשמש לאכלוס "דיירים רגילים". קביעה זו בוססה על הוראות המחלקה לאיכות הסביבה שצורפו לתכנית, הקובעות כי "בית האבות יאוכלס בחולים סיעודיים בתפוסה של עד 50% בלבד". "מתוספת המילה 'בלבד' בסופו של התנאי", נקבע בפסק הדין, "עולה ששאר בית האבות ישמש דיירים רגילים". על הקביעה האחרונה שבפסק הדין, המגבילה את תפוסת הדיירים הסיעודיים בבית האבות ל-50% וקובעת ששאר הדיירים בבית האבות יהיו דיירים רגילים, הוגש הערעור שלפנינו. טענות הצדדים 4. המערערים טוענים, שהפרשנות הנכונה של הוראת המחלקה לאיכות הסביבה, לפיה המבנה יאוכלס ב-50% חולים סיעודיים, היא ששאר הדיירים במבנה יהיו דיירים סיעודיים מורכבים ושיקומיים, ולא דיירים רגילים. לטענתם, בהוראות היחידה לאיכות הסביבה, נקבע שבית האבות יאוכלס ב-50% דיירים סיעודיים, זאת ותו-לא. בשום מקום, לא בהוראות דלעיל, וגם לא בתקנון התכנית, בתשריט או בתכנית הבינוי, לא נאמר שיתרת התפוסה של בית האבות נועדה לדיירים רגילים. הפרשנות בה נקט בית המשפט המחוזי, טוענים המערערים, עומדת בסתירה לתשריטי התכנית ולתכנית הבינוי המפורטת שהוגשו לוועדה המקומית כחלק מהתנאים להפקדת התכנית. תוכניות אלו אושרו על-ידי הוועדה המקומית, ועולה מהן בבירור כי המבנה מתוכנן לשרת דיירים סיעודיים בלבד. כך עולה גם מהיתר הבניה, שניתן לבניית בית אבות חדש סיעודי ושיקומי. מר שטיין, מנהל המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית פתח תקווה, אמנם העיד כי "הבין" שבית האבות מיועד ל-50% דיירים סיעודיים ו-50% דיירים רגילים. אולם הבנה זו של מר שטיין, טוענים המערערים, לא באה לידי ביטוי בשום הוראה ו/או הנחיה בתקנון התכנית, והיא עומדת בסתירה לתשריטי התכנית. המערערים מציינים, כי במכתבם למחלקה לאיכות הסביבה מיום 1.2.98 נכתב במפורש כי בית האבות יאוכלס בחולים סיעודיים, סיעודיים מורכבים ושיקומיים. המחלקה לאיכות הסביבה לא הגיבה על מכתב זה, מה שמלמד על הסכמתה לתוכנו. המערערים מלינים גם על חיובם בתשלום הוצאות משפט לטובת המשיבים, ואי פסיקת הוצאות ושכר טרחת עורך-דין לטובת המערער 4, שהתביעה נגדו נדחתה. 5. המשיבים טוענים, מנגד, שאין להתערב בפסק הדין. לטענתם, יש לפרש את הוראות היחידה לאיכות הסביבה, על-פי כוונת מנסח ההוראות, מנהל המחלקה לאיכות הסביבה, כפי שזו עולה גם ממכתביו לעיריית פתח תקווה וליזמים. פרשנות זו, טוענים המשיבים, עולה בקנה אחד גם עם סעיף ג' של אותן הוראות, לפיו יש להתקין על חלונות חדרי המגורים של החולים הסיעודיים "מסתורים", כדי למנוע קו ראייה בין החדרים לדירות הסמוכות. בשאר החדרים לא נדרשה התקנת מסתור, מה שמלמד שבחדרים אלו אמורים להתגורר דיירים רגילים. המשיבים מפנים גם לחוות הדעת של היחידה לאיכות הסביבה מיום 19.7.95, אשר המליצה לדחות את התוכנית. מחוות דעת זו עולה, כך הם טוענים, שהיחידה לאיכות הסביבה אכן ביקשה להגביל את אכלוס הדיירים הסיעודיים בבית האבות. לחלופין, טוענים המשיבים, אם יתקבל הערעור, יש לפסוק לטובתם פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם משינוי הייעוד של המבנה לבית אבות סיעודי. דיון 6. תכנית מתאר היא בגדר חיקוק וחלים עליה כללי הפרשנות הנוהגים ביחס לדברי חקיקה (ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פ"ד יג(2) 916, 922; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה, פ"ד מו(5) 727, 742; ע"פ 389/91 מדינת ישראל נ' ויסמרק, פ"ד מט(5) 705, 724). על-כן, נקודת המוצא בפרשנות התכנית, כמו בפרשנות כל דבר חקיקה, היא לשון התכנית, לה יש ליתן את המשמעות המקובלת והרגילה (א' ברק פרשנות במשפט (כרך שני - פרשנות החקיקה, תשנ"ג) 82 (להלן - ברק)). כלל פרשנות נוסף, החל אף הוא על פרשנות תכנית מתאר, הוא הכלל המבקש להתחקות אחר מטרת התכנית וליתן לה פרשנות המגשימה את תכליתה (ברק, בעמ' 85; ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406, 416; ע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 634-635). 7. אשר ללשון התכנית שלפנינו, כאן נקודת המוצא תימצא בהוראה המגבילה את אכלוס החולים הסיעודיים לתפוסה של 50% בלבד. הוראה זו מעלה שתי שאלות להן לא ניתנו תשובות בתקנון התכנית. השאלה האחת היא מי הוא חולה סיעודי. השנייה - מה יהא אופייה של אוכלוסיית שאר הדיירים השוהים בבית האבות (מעבר לחמישים האחוזים הסיעודיים)? 8. בהוראות היחידה לאיכות הסביבה ובתקנון התכנית לא הוגדר "חולה סיעודי", אך נראה כי מדובר בחולה שאינו יכול לבצע, בכוחות עצמו, את פעולות היום יום הבסיסיות או את חלקן, כגון: לבוש, אכילה, רחצה. התייחס לכך בעדותו בפני בית המשפט קמא פרופ' מיטלמן: "מדובר באנשים שהפכו להיות סיעודיים, כלומר תלויים בזולת לחיי היום יום. הם אינם מסוגלים לבצע את תפקודם המלא. לכן הם זקוקים לעזרה אם בהאכלה או בתנועה" (עמ' 244). התייחסות לעניין זה ניתן למצוא גם במכתבם של המערערים לאגף לאיכות הסביבה בעיריית פתח תקווה מיום 1.2.1998, שבו הם מאפיינים את הדיירים שאותם הם מבקשים לשכן בבית האבות כדלקמן: "סיעודי: מטופל, הנזקק לסעד - עזרה ברחיצה, אכילה, הלבשה וכו'. סיעודי מורכב: מטופל, המתקבל כאמור לעיל ומאופיין באחד או יותר מהמצבים ולהלן: פצעי לחץ, זונדה, עירוי, הנשמה בחמצן וכו'. שיקומי: מטופל, הנזקק בעיקר לשיקום פיזיוטרפי, ריפוי בעיסוק בדיבור וכו'". ככל שמדובר בדיירים זקנים, ובענייננו הרי מדובר בבית אבות, ההגדרה למונח "סיעודי" תימצא בתקנות הפיקוח על מעונות (תנאי המגורים וטיפול בזקנים עצמאיים ותשושים במעונות לזקנים), תשס"א-2001 (להלן - תקנות הפיקוח), שהותקנו מכוח חוק הפיקוח על מעונות, תשכ"ה-1965. חיקוק זה הוא אשר מסדיר את פעילותם של מעונות בהם מתגוררים זקנים, תוך סיווג הזקנים השוהים במעונות לשלוש קבוצות: "זקן עצמאי", "זקן תשוש" ו"זקן סיעודי": "'זקן עצמאי', [הוא] זקן אשר מבחינת תפקודו מסוגל לבצע את פעולות היום-יום בלא עזרה. 'זקן תשוש' - זקן אשר מפאת תפקודו הירוד זקוק לעזרה חלקית בפעולות היום-יום. 'זקן סיעודי' - זקן שמצב בריאותו ותפקודו ירודים כתוצאה ממחלה כרונית או מליקוי קבוע, או הסובל מבעיות רפואיות מורכבות ובלתי יציבות, הדורשות מעקב רפואי מיומן במסגרת בעלת אופי רפואי, במשך 24 שעות ביממה לתקופה ממושכת, ושנתקיים בו אחד או יותר מאלה: (1) הוא מרותק למיטה או לכיסא גלגלים; (2) אין לו שליטה על הסוגרים או על אחד מהם; (3) הוא זקוק לעזרה מלאה או חלקית בפעולות היום-יום; (4) הוא מתהלך בקושי רב עקב מחלה". יצוין, שעל-פי תקנות הפיקוח, זקן הסובל מתפקוד ירוד וזקוק לעזרה חלקית בפעולות היום-יום איננו בהכרח זקן סיעודי. שכן, בזקן סיעודי צריך שיתקיים גם התנאי, שמצב תפקודו ובריאותו ירודים כתוצאה ממחלה כרונית או מליקוי קבוע או שהוא סובל מבעיות רפואיות מורכבות ובלתי יציבות. בתקנות הפיקוח גם נקבע, כי זקן סיעודי יוכל להתקבל למעון רק במסגרת מחלקה סיעודית (תקנה 26). זאת, בעוד שזקן תשוש אשר מוגבל חלקית בביצוע פעולות היום-יום, שאינו סיעודי, אינו חייב לשהות דווקא במחלקה סיעודית. הוא יכול להתגורר ביחידת מגורים רגילה, ולהיעזר בביצוע אותן פעולות בהן הוא מוגבל באחרים גם במסגרת זו. בהיעדר התייחסות מפורשת בתקנון התכנית או במסמכים האחרים הקשורים אליו למשמעותו של המונח "סיעודי", יש לפרשו, לפחות בכל הנוגע לדיירים הזקנים של בית האבות, בזיקה לתקנות הפיקוח. זאת, בהיותן של תקנות אלו חיקוק שתכליתו להסדיר את פעילותם של מעונות מסוג זה, בין היתר, בהתייחס לאופי האוכלוסייה החוסה בהם, תכלית אשר עומדת גם ביסודה של התכנית (השווה: ברק לעיל, בעמ' 342; ע"א 534/79 אפרת נ' מדינת ישראל, פ"ד לה(4) 729, 733). 9. השאלה השנייה המתעוררת בהקשר שלפנינו, היא מה יהא הרכבה של אוכלוסיית הדיירים הנותרת, מעבר לחמישים האחוזים הסיעודיים, של בית האבות (להלן - הדיירים האחרים). בהוראות היחידה לאיכות הסביבה כפי שאומצו בתקנון התכנית לא ניתנה תשובה מפורשת לשאלה זו. עם זאת, נראה כי המשמעות המתבקשת מהקביעה לפיה 50% מדיירי בית האבות יהיו סיעודיים, בבחינת מכלל הן אתה שומע לאו (ראה ברק לעיל, בעמ' 112), היא שהדיירים האחרים במעון לא יהיו סיעודיים. מסקנה זו אינה מאפשרת לכלול בין הדיירים האחרים, כפי שמבקשים המערערים, מטופלים סיעודיים מורכבים. שהרי "סיעודי מורכב" הוא אדם, שבנוסף על היותו סיעודי, סובל מליקויים בריאותיים שונים. כך, על-פי עדותו של פרופ' מיטלמן: "סעודי מורכב הם חולים קשים יותר שסובלים ממגוון של בעיות רפואיות בנוסף לבעיות הסיעודיות" (עמ' 244. וראה גם מכתבם מיום 1.2.1998 דלעיל של המערערים לאגף איכות הסביבה בעיריית פתח תקווה). גם תקנות הפיקוח כוללות בקטגוריה של "זקן סיעודי", גם זקן "הסובל מבעיות רפואיות מורכבות ובלתי יציבות, הדורשות מעקב רפואי מיומן במסגרת בעלת אופי רפואי, במשך 24 שעות ביממה לתקופה ממושכת" (וראה גם: הגדרת "אשפוז סיעודי מורכב" בתוספת השנייה לתקנות בריאות העם (רישום בתי חולים), תשכ"ו-1966). על-כן, משאמרנו שהדיירים האחרים במעון (מעבר לחמישים האחוזים הסיעודיים) אינם יכולים להיות סיעודיים, הרי שאלו גם אינם יכולים להיות סיעודיים מורכבים. לפיכך, לא ניתן לקבל את פרשנותם של המערערים, המבקשים לכלול במסגרת זו מטופלים סיעודיים מורכבים. 10. פרשנות זו מתחייבת גם מתכליתה של התכנית. מטרתה של ההוראה המגבילה את אכלוס בית האבות ב-50% חולים סיעודיים בלבד, היא להפחית את אי הנוחות הנגרמת לאוכלוסייה המתגוררת בסמוך לבית האבות. זאת, עקב הפעילות הסיעודית המתקיימת במקום, המקרבת את אופיו של המוסד לבית חולים, שהפעילות בו מתמקדת בטיפול בחולים, יותר מאשר בית אבות רגיל, המשמש בעיקר כמסגרת לדיור מוגן. תכלית זו עולה גם מחוות הדעת של היחידה לאיכות הסביבה מיום 19.7.95. בחוות דעת זו, אשר ניתנה טרם אישורה של התכנית, נקבע כי: "מניסיון שהצטבר ביחידה מטיפול בבתי אבות המכילים בתוכם גם אלמנט סיעודי, אנו ממליצים לשקול בכובד ראש אישור בית אבות סיעודי באזור מגורים בצפיפות כזו. קיימת בעיה רצינית של מטרדי רעש ממוסד כזה, הנובעים מתופעה מוגברת של צעקות בלילה שאין לה פתרון אקוסטי מחד, וממררת את לילות השכנים מאידך. כמו-כן נוצר מטרד חזותי לבתי המגורים השכנים באשר הם צופים שלא ברצונם, מחלונות ומרפסות בתיהם בחולים ובטיפול בחולים. גם כאן הפתרון כמעט ואינו אפשרי, שכן קשה לחייב את בית האבות ויושביו לחיות מעבר לחלונות כהים וסגורים. מצד שני, יהיה זה עוול לגרום לאנשים הכנסת אלמנט נופי של בית חולים כל כך קרוב לבתים". מסמך זה אמנם אינו מהווה חלק ממסמכי התכנית וחל עליו הכלל לפיו, "לעניינם של 'חיקוקים' - בהם תוכניות מיתאר - מה שמתפרסם הוא הדין המחייב ומה שאינו מתפרסם אין הוא דין" (ע"א 3213/97 לעיל, בעמ' 648). אולם, ככל שהרכב האוכלוסייה שניתן לאכלס בבית האבות (מעבר לחמישים האחוזים הסיעודיים), אינו עולה בבירור מתוך התכנית עצמה, שהיא ההנחה (שאינה מקובלת עליי) המטיבה עם המערערים, ניתן לעשות במסמכים אלו שימוש ככלי עזר לפרשנות התכנית (בג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד מז(3) 441, 457; ע"א 3213/97 לעיל, בעמ' 646). גישה זו של היחידה לאיכות הסביבה, היא שהביאה כפי שהסביר מר שטיין, מנהל היחידה, במכתבו לראש עיריית פתח תקווה מיום 14.12.1997, להצבת התנאי המגביל את תפוסת הסיעודיים ל-50% מתוך אוכלוסיית כלל הדיירים. שכן, כדבריו, "זהו תנאי שניתן על-ידינו, כיוון שפעילות החולים הסיעודיים יוצרת מפגעים סביבתיים קשים. תפוסה של 50% בלבד מאפשרת התמודדות עם הבעיה והקטנת המפגעים". מכאן, שאכלוס בית האבות, במטופלים סיעודיים מורכבים, מעבר לשיעור של 50% מתוך כלל הדיירים, נוגד את תכליתה של התכנית. 11. עדיין נשאלת השאלה, מי יהיו הדיירים האחרים שיאכלסו את בית האבות (מעבר לחמישים האחוזים הסיעודיים)? בפסק הדין ציין בית המשפט קמא, כי "שאר בית האבות ישמש דיירים רגילים" (סעיף 19 לפסק הדין). עניין זה דורש הבהרה. שכן, המונח "דיירים רגילים" אינו ברור כל צרכו. הגדרתו של חולה סיעודי, כחולה המוגבל, ולו באופן חלקי, בתפקודו היום-יומי, בצירוף המסקנה, לפיה הדיירים האחרים במעון אינם יכולים להיות סיעודיים, מעלים שהאוכלוסייה הנותרת של בית האבות, צריך שתהא מורכבת מדיירים עצמאיים אשר מסוגלים לבצע את פעולות היום-יום בכוחות עצמם. מסקנה זו מחייבת הסתייגות באשר לחוסים הזקנים שבבית האבות. כאן יש לחזור ולפנות לסיווג אוכלוסיית דיירי המעונות כפי שנעשתה על-ידי מחוקק המשנה בתקנות הפיקוח, תוך הבחנה בין זקנים עצמאיים, זקנים תשושים וזקנים סיעודיים. על רקע זה, הפרשנות דלעיל של התכנית, לפיה הדיירים האחרים של בית האבות אינם יכולים להיות זקנים סיעודיים כמשמעם בתקנות הפיקוח, משמעה, שהדיירים האחרים, ככל שמדובר בדיירים זקנים, צריך שיימנו על קבוצות הזקנים האחרים שבתקנות, ויהיו זקנים עצמאיים או זקנים תשושים (למעט תשושי נפש, שאותם המערערים התחייבו שלא לאכלס בבית האבות). מכאן, שאין מניעה, מבחינתה של תכנית המתאר, שהזקנים הנמנים עם הדיירים האחרים (שאינם סיעודיים) המאכלסים את בית האבות, יהיו מוגבלים בשל תפקודם הירוד, וייזקקו לעזרה חלקית בביצוע פעולות היום-יום, מצב אשר מתקיים בחלק ניכר מהזקנים החוסים בבתי האבות, ובלבד שלא יהיו זקנים סיעודיים כמשמעותם בתקנות הפיקוח, שאכלוסם בבית אבות מחייב אשפוז במחלקה סיעודית. נוסיף ונעיר, במאמר מוסגר, כי איננו נוקטים עמדה באשר לשאלה, אם דייר בבית האבות יכול שיהא רק "זקן" כמשמעו בתקנות הפיקוח (שהוא מי שהגיע לגיל הפרישה כמשמעותו בחוק גיל פרישה, תשס"ד-2004). בית המשפט קמא לא התייחס לעניין זה בפסק דינו וגם הצדדים לפנינו לא טענו בנושא זה (למעט התייחסות לקונית ולא מנומקת בסעיף 14 לסיכומי התשובה של המערערים). על-כן, גם אנו לא נידרש לעניין זה. 12. המערערים מבקשים לכלול בין שאר הדיירים גם "מטופלים שיקומיים". המבחן הקובע לאפיונה של האוכלוסייה הנותרת של בית האבות, כפי שכבר נאמר, הוא שמדובר בדיירים עצמאיים או בזקנים עצמאיים או תשושים (למעט תשושי נפש), שאינם זקנים סיעודיים. מהראיות שבאו בפני בית המשפט קמא, כמו גם מהטיעונים שבפנינו, לא הוברר כל צרכו מהו "דייר שיקומי". גם תקנות הפיקוח אינן מתייחסות לסוג זה של חוסים. במכתבם הנזכר של המערערים לאגף לאיכות הסביבה בעיריית פתח תקווה, הם הגדירו דייר שיקומי כ"מטופל, הנזקק בעיקר לשיקום פיזיוטרפי, ריפוי בעיסוק בדיבור וכו'". אולם, הגדרה זו אינה נותנת מענה ברור לשאלה אם מדובר בדייר או בזקן סיעודי. שאלה אחרת אשר יכולה להתעורר בהקשר זה, היא האם ניתן לכלול בתוך אוכלוסיית בית האבות דיירים שאינם גרים בבית האבות דרך קבע ושהייתם בו היא שהייה זמנית, שנועדה בעיקר לקבלת טיפולי שיקום (כפי שעולה גם ממכתבם הנזכר של המערערים לאגף לאיכות הסביבה בעיריית פתח תקווה). אמנם, על-פי תקנות הפיקוח, המעונות חייבים לתת לזקנים השוהים בהם גם "טיפול פיזיותרפיה וריפוי בעיסוק לפי הפניית רופא המעון" (תקנה 41(א)(3)). אך שירותים אלו הנם שירותים טפלים לשירות העיקרי הניתן במעונות, המספק לשוהים בהם דיור מוגן. שהייה זמנית במוסד, שמטרתה העיקרית היא קבלת טיפולי שיקום, מקרבת את אופיו של המוסד לבית חולים יותר מאשר לבית אבות במשמעות המקובלת של מושג זה. אולם, בהיעדר התייחסות של הצדדים לנושא זה, לא אקבע בעניין זה מסמרות. לפיכך, על-פי התכנית, דייר או מטופל שיקומי יוכל להימנות עם הדיירים האחרים של בית האבות (שאינם סיעודיים), אם אינו סיעודי במשמעות דלעיל. 13. המערערים מצביעים על שתי אינדיקציות על יסודן ניתן ללמוד, לגישתם, מתוך מסמכי התכנית עצמה, שיש לקבל את פרשנותם לתכנית, באופן שיאפשר את אכלוסו של בית האבות, מעבר לחמישים האחוזים הסיעודיים, בדיירים סיעודיים מורכבים ושיקומיים. האינדיקציה האחת תימצא, לפי הטענה, בסעיף 10 לתכנית, אשר קובע כי מטרת התכנית היא "שינוי הבינוי ממגורים לבית אבות סיעודי ושיקומי". מהגדרה זו של מטרות התכנית עולה, לפי הטענה, כי בית האבות יכול שיאכלס, בנוסף על דיירים סיעודיים, גם סיעודיים מורכבים ושיקומיים. לדעתי, הגדרה כללית זו של מטרות התכנית, אינה יכולה להכשיר את אכלוס בית האבות בדיירים סיעודיים בתפוסה העולה על 50%, בניגוד לתקנון אשר קובע במפורש שמכסת הסיעודיים לא תעלה על שיעור זה. 14. הטענה האחרת היא שמתכנית הבינוי, אשר מציגה כל קומה וקומה בבניין, עד לרמה של מספר מיטות בכל חדר, ואשר אושרה על-ידי הוועדה המקומית, עולה באופן ברור שמדובר במוסד סיעודי וסיעודי מורכב עם אופציה לחולים שיקומיים שאינו מיועד לדיור מוגן. כך גם עולה מהיתר הבנייה שהוצא לבניין. מסמכים אלה מלמדים, לפי הטענה, שבינוי בית האבות תואם בינוי של בית אבות סיעודי, סיעודי מורכב ושיקומי, אך אינו תואם בית אבות "רגיל" שנועד לספק דיור מוגן. בית אבות כזה, "איננו יכול 'להפוך עורו' בין ליל ולשמש כבית אבות 'רגיל'". 15. העיון בתכנית הבינוי מעלה שכל קומה מבין הקומות שנועדו לאכלוס דיירי בית האבות תוכננה לשמש כ"מחלקה ל-34 מיטות: 1 חדר ל 4 מיטות, 6 חדרים ל 2 מיטות ו-6 חדרים ל 3 מיטות". במרכזה של כל קומה ממוקמת תחנת אחות, תחנת עבודה לאחות ותחנת רופא וסביבם החדרים, המשמשים את החוסים באותה מחלקה. בכל מחלקה קיימים גם "אמבטיה מחלקתית", "מטבחון", חדר המשמש ל"תחנת כלים" ו"כביסה מלוכלכת", חדר ל"כביסה נקייה", "שירותי נכים" ו"שירותי צוות". כפי שציין בעדותו מר גינדי זילברמן, מפקח עסקים בעיריית פתח תקווה ובעבר מפקח על מוסדות לשכת הבריאות, בית האבות משמש למעשה כבית חולים פרטי, ואינו מוסד המשמש לדיור מוגן (עמ' 286 לפרוטוקול הדיון בבית המשפט קמא). עם זאת, העיון בתכנית מעלה שרק על חלק מהחדרים צוין שהם "חדרי אשפוז". לגבי החדרים האחרים צוין רק מספר הדיירים להם הם מיועדים, מה שעשוי ללמד, שחדרים אלו לא נועדו לשמש לאשפוז חולים סיעודיים. עם זאת, מקובל עליי שההתרשמות הכוללת מתכנית הבינוי, היא שהמבנה אכן נועד כולו (ולא רק בשיעור של 50%) לאשפוז ולא תוכנן לשמש כדיור מוגן. 16. מתיאור זה של התכנון הפנימי של בית האבות לפי תכנית הבינוי, אכן עולה אי התאמה בין תקנון התכנית, אשר מגביל את תפוסת הדיירים הסיעודיים בבית האבות ל-50%, לבין תכנית הבינוי המייעדת את בית האבות כולו לאשפוז. כיצד תיושב אי התאמה זו? 17. בהקשר זה עולה, תחילה, שאלת מעמדה הנורמטיבי של תכנית הבינוי. האם יש לראותה כחלק מתכנית המתאר, שאז מדובר באי התאמה אשר נפלה בתוך התכנית עצמה, או שמדובר בתכנית נפרדת, הנמצאת במעמד נורמטיבי נחות מתכנית המתאר, וממילא אינה יכולה לסתור את הוראותיה. 18. תכנית בינוי היא תכנית אשר נלווית לתכנית העיקרית, ועיקרה "בתיאור תכנוני והנדסי מפורט של תכנית שאושרה כבר, אשר נועדה לפרוס בפני רשות-התכנון המופקדת על כך תמונה מלאה יותר ומעמיקה יותר של דרכי הביצוע המתוכננות" (ש' רויטל "תיקון 43 לחוק התכנון והבניה - האם מהפך בדיני התכנון?" משפטים כז (תשנ"ז) 383, 388). בעניין זה נקבע כי: "תוכנית בינוי אינה תכנית מבין התוכניות שחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מונה אותן בין התוכניות שהוא דן בהן. נושא שיש להסדירו בתוכנית מן התוכניות שהחוק הנ"ל מונה אותן אין להסדירו בתוכנית בינוי. 'תוכנית בינוי' כשמה כן היא, היינו תוכנית המפרטת, על יסוד קביעותיה המפורשות של תוכנית בניין עיר המוכרת בדין, מה יהיו תהליכי ביצוע הבינוי, הלכה למעשה, הא ותו לאו. אני שב ומדגיש כי אין להסדיר בתוכנית בינוי בלבד נושא כלשהו החייב להיות מוסדר בתוכנית מיתאר או בתוכנית מפורטת. תוכנית הבינוי יכולה להיווסף על הסדר נאות של הנושא הכלול בתוכנית המוכרת בדין, כדי לפרט שלבי ביצוע או דרכי ביצוע, אך אינה באה במקום תוכנית כאמור ואינה מייתרת אותה" (בג"ץ 5631/92 ימים נ' שר הפנים (לא פורסם)). ברוח דברים אלו נקבע, כי "'תכנית בינוי' היא אפוא תכנית לבר-חוק-התכנון ואין לה מעמד סטטוטורי של תכנית תכנון; על-פי עצם טיבה נחותה היא מתוכנית התכנון שלביצועה היא נוצרה, וממילא חייבת היא לקיים את כל הוראות התוכנית שמכוחה נעשתה" (בג"ץ 5145/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, חוף השרון נ' שר הפנים, פ"ד נז(2) 179, 200; וראה גם: בג"ץ 445/73 סער נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט(1) 219, 220). עם זאת, במקום שבו תכנית הבינוי צורפה לתכנית המתאר כחלק מתשריט התכנית, ואושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה במסגרת אישור תוכנית המתאר עצמה, כי אז אין מדובר עוד בתכנית שהיא "לבר-חוק התכנון", אלא בתכנית ש"יש לה מעמד משפטי כמו לתוכנית המתאר" (ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 112, 128-130 (להלן - פרשת מרכז הספורט); בג"ץ 5145/00 הנ"ל, בעמ' 230). 19. במקרה שלפנינו, עולה מהראיות שתכנית הבינוי הוכנה לפי דרישתה של הוועדה המקומית ואושרה על-ידה במסגרת אישור תכנית המתאר עצמה וכחלק מתשריט תכנית המתאר (עדותו של אהוד שטיין, בעמ' 78). מכאן, שמעמדה המשפטי של תכנית הבינוי שלפנינו כמעמד תכנית המתאר עצמה. 20. שאלת פרשנותה של תכנית מתאר, בהתקיים אי התאמה בין תקנון התכנית לבין התשריט שלה, התעוררה בע"א 3213/97 הנ"ל. ככלל, נקבע, בדעת הרוב (מפי השופט מ' חשין) כי: "שני חלקיה של תכנית מיתאר - החלק המילולי, ה'תקנון', ובצדו התשריט - שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה ומשעה שבאה התכנית לאוויר העולם, על דרך הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט - שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מיקצתו, ואילו התשריט מצדו נסמך אל החלק המילולי - שכן בהעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר משמעות. כדי ללמוד אפוא על הסטטוס שתכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התכנית כמכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התכנית. המושג 'תכנית' שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם שלבבן לב אחד הוא" (שם, בעמ' 649-650). מה הדין במקום שבו, חרף האמור, קיימת סתירה בין התקנון לבין תשריט התכנית? באותו פסק דין (ע"א 3213/97) נפלה בעניין זה מחלוקת בין שופטי ההרכב. השופט ע' ר' זועבי סבר, שבהתקיים סתירה בין תקנון התכנית והתשריט, "לתקנון התכנית ישנה עדיפות משקלית ונורמטיבית" (עמ' 635). אולם, דעת הרוב, מפי השופט מ' חשין, הייתה שאין לתת מראש משקל יתר לחלק זה או אחר של התכנית וכל עניין צריך שיידון על-פי נסיבותיו: "מה יהא אם אחת מאותן תאומות-סיאם תבקש ללכת ימינה ואילו אחותה תבקש ללכת שמאלה? לאיזה צד יפנה הצמד? מה דין אם מתגלית סתירה בין התקנון לבין התשריט, בין החלק המילולי בתכנית לבין החלק החזותי בה? ידו של מי תהא על העליונה? דומני כי אין תשובה נחרצת לשאלה וכי ההכרעה יכולה שתהא שונה מעניין לעניין. נתמזל מזלנו זו הפעם, ואין אנו נצרכים - בענייננו - להוסיף ולדון בשאלה" (עמ' 650). 21. במקרה שלפנינו, פרשנות ראויה של התכנית צריך שתיתן עדיפות לתקנון, וזאת משני טעמים. הטעם האחד הוא שבענייננו אין מדובר בתשריט רגיל, אלא בתכנית בינוי שהפכה לחלק מתשריט התכנית. בפרשת מרכז הספורט הנ"ל, מעמדה של תכנית הבינוי נדון ביחס להיתר בניה (עקב חריגה קיצונית של היתר הבניה מתוכנית הבינוי), שהוא מסמך נחות מתוכנית המתאר בהירארכיה התכנונית. לעומת זאת, בענייננו מדובר באי התאמה בין תכנית המתאר עצמה לבין תכנית הבינוי. במצב דברים זה, גם אם תאמר שלתכנית הבינוי מעמד משפטי שווה לזה של תכנית מתאר, מבחינת פרשנות התכנית, עדיין מדובר בתכנית שבמהותה הייתה אמורה ליישם את העקרונות עליהם מושתתת התוכנית המקורית, ולפרוס בפני רשות-התכנון המופקדת על כך נתונים עובדתיים מפורטים יותר בעניין דרך הבינוי וצורתו (בג"ץ 511/80 גליא נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, מחוז חיפה, פ"ד לה(4) 477, 486). ככזו, תכנית הבינוי, גם בהיותה חלק מהתשריט של תכנית המתאר, הייתה אמורה להיות צמודה לרוח התוכנית המקורית ולא לסטות מהוראות התקנון (בג"ץ 697/80 גלמונד נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אזור תל-אביב, פ"ד לו(1) 817, 825). הטעם האחר, הוא שבהתקיים סתירה בין תקנון התכנית לבין התשריט שלה (בהנחה שתכנית הבינוי מהווה חלק מתשריט התכנית), יש לפרש את התכנית, כמו כל חיקוק, באופן המגשים את תכליתה. במקרה שלפנינו, הוראת התקנון אשר מגבילה את מספר הדיירים הסיעודיים בבית האבות ל-50% משקפת את תכלית התוכנית, שנועדה להפחית את הפגיעה הנשקפת מהתכנית לתושבים המתגוררים בסמוך לבית האבות. אין לפנינו כל אינדיקציה לכך שכוונתה של הוועדה המקומית, בעת שאישרה את תכנית הבינוי, הייתה לשנות מן התכלית האמורה. מכאן, שפרשנות התכנית באופן המאפשר הגדלת מספר הדיירים הסיעודיים מעבר למכסה זו, נוגדת את תכליתה של התכנית. 22. המערערים מצביעים על נזקים רבים אשר ייגרמו להם ולחוסים בבית האבות, אם ייגזר עליהם לשנות את אופי המוסד ולהתאימו למוסד של דיור מוגן, שרק מחציתו נועדה לאכלוס דיירים סיעודיים. אשר למערערים, לאלו אין להלין אלא על עצמם. במכתבו למערערים מיום 25.12.97 ציין מר שטיין כי "העירייה מתכוונת לאכוף את כל ההגבלות שניתנו בתב"ע הנקודתית שחלה על השטח, על מנת למנוע מטרדים לסביבה. פירוש הדבר הוא שאכלוס החולים הסיעודיים בבניינכם יאושר ל50% תפוסה בלבד כפי שהדבר מצוין בתב"ע". לטענת המערערים, בעקבות מכתב זה, כתב מר שוחט למר שטיין (ביום 1.2.98), כי אוכלוסיית בית האבות תורכב מחולים סיעודיים, סיעודיים מורכבים ושיקומיים, וביקש את "אישורכם בחוזר, אשר יקבע את אופי האוכלוסייה במקום ואשר יבוא במקום הסעיף בתקנון הנתון לפרשנויות שונות" (ההדגשה לא במקור). משמע, המערערים היו מודעים למגבלה החלה, על-פי תקנון התכנית, על אכלוסם של דיירים סיעודיים במוסד. למצער הם היו מודעים לכך שהוראת התקנון בעניין זה ניתנת "לפרשנויות שונות" (טענה שאינה מקובלת עליי). חרף זאת, הם תכננו והקימו את בית האבות לפי פרשנותם הם, ובכך נטלו על עצמם סיכון כי פעילותם נוגדת את התכנית. אין בידי לקבל גם את הטענה, כי היעדר תשובה למכתבם האמור של המערערים מלמדת על הסכמתו של מר שטיין לתוכנו. שהרי כל עוד לא שונתה תכנית המתאר, נוסח התכנית כפי שפורסם הוא הנוסח המחייב (ראו: ע"א 3213/97 הנ"ל, בעמ' 649), ומר שטיין לא היה מוסמך לאשר, כפי שביקשו המערערים, שינוי בתקנון התכנית. 23. אשר לחוסים הסיעודיים בבית האבות, מסתבר שבינתיים ניתן למערערים היתר לשימוש חורג במבנה, אשר יאפשר להם לאכלס את בית האבות כולו בדיירים סיעודיים משך תקופה של 10 שנים. היתר זה יאפשר למערערים להתאים את הרכב אוכלוסיית בית האבות לדרישות תקנון התכנית באופן הדרגתי, ובכך יימנע הנזק אשר עלול היה להיגרם לדיירים הסיעודיים (המאכלסים את בית האבות מעבר למכסה של 50%) אילו נדרשו לפנות את המוסד באופן מיידי. 24. באשר לפסיקת ההוצאות, הלכה היא כי ערכאת הערעור לא תתערב בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בנושא זה, אלא במקרים נדירים וחריגים (ע"א 378/78 קלינגר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד לג(1) 509, 510; בש"א 195/88 מדינת ישראל נ' קרן הופר, עמותה, פ"ד מב(3) 32, 41-42; ע"א 2006/04 סיבוני נ' שלזינגר (טרם פורסם)). נסיבות חריגות כאלו אינן מתקיימות במקרה שלפנינו. אשר למערער 4 שהתביעה נגדו נדחתה, הכלל הוא כי בהיעדר נסיבות מיוחדות, זכאי בעל דין שזכה במשפטו, לפסיקת הוצאות לטובתו, וכאשר סוטה בית המשפט מכלל זה שומה עליו לנמק את החלטתו (ע"א 5497/91 לביא נ' בנק אגוד לישראל בע"מ (טרם פורסם); ע"א 570/82 רייכרד נ' מרמלשטיין, פ"ד לט(1) 242, 247). במקרה שלפנינו קבע בית המשפט המחוזי כי אין לפסוק הוצאות לזכותו של עורך-דין גלבוע, "לאור הדברים שנאמרו בפסק הדין". בפסק הדין אכן נקבע כי "...ענייניה של הוועדה המקומית... התנהלו שלא בדרך הראויה. התמיהה גם התייחסותו של עו"ד גלבוע בעדותו לאותם הליקויים". לפיכך, אינני רואה מקום להתערב בשיקול דעתו של בית המשפט המחוזי גם בעניין זה, מה גם שהייצוג שניתן לעורך-דין גלבוע ולמערערים האחרים היה ייצוג משותף. 25. לאור האמור, אציע לחבריי לדחות את הערעור, בכפוף להבהרה דלעיל בדבר אופי האוכלוסייה הנותרת (מעבר לחמישים האחוזים הסיעודיים) בבית האבות. המערערים ישאו בשכר טרחת עורך-דין של המשיבים בסכום של 30,000 ש"ח. ש ו פ ט המישנה לנשיא מ' חשין: קראתי את חוות-דעתו של חברי, השופט עדיאל. סיימתי קריאה ושפתיי לאטו תפילה: "אַל-תַּשְׁלִיכֵנִי לְעֵת זִקְנָה כִּכְלוֹת כֹּחִי אַל-תַּעַזְבֵנִי" (תהילים עא, ט). אני מסכים לפסק-דינו של חברי. המישנה לנשיא השופט א' רובינשטיין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עדיאל. ניתן היום, א' בשבט תשס"ו (30.1.2006). המישנה לנשיא ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 03102130_I15.do ש.י. מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il