חברת הפארק להקמת פארק טכנולוגי ומשרדים בחוץ הכרמל נ. מינהל מ

פסק-דין בתיק ע"א 10082/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 10082/06 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופט א' רובינשטיין המערערת: חברת הפארק להקמת פארק טכנולוגי ומשרדים בחוף הכרמל – חיפה בע"מ נ ג ד המשיב: מינהל מקרקעי ישראל ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב מיום 22.10.06 בתיק ה"פ 1122/05 שניתן על ידי כבוד השופטת י' שבח תאריך הישיבה: כ' בסיון התשס"ח (23.6.08) בשם המערערת: עו"ד עופר טויסטר; עו"ד דפנה תמיר; עו"ד איילת חוטה בשם המשיב: עו"ד טלי מרקוס פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. המחלוקת בין בעלי הדין נוגעת לשאלת אופן חישובו של הפיצוי המגיע למערערת מכוחה של החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. הערעור שלפנינו מופנה נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (כבוד השופטת י' שבח) מיום 22.10.06, בו נדחתה עמדתה של המערערת לגבי אופן החישוב הנכון ונתקבלה עמדתו של המשיב. 2. קיבוץ החותרים וקיבוץ בית אורן (להלן - הקיבוצים) היו בעלי זכויות החכירה במקרקעין הידועים כגוש 11359. בתוכנית מספר חפ/2036א "פארק טכנולוגי במבואות הדרומיים של חיפה" (להלן - התוכנית), אשר המערערת הייתה מיזמיה, שוּנה ייעודה של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע מסחרית. בעקבות זאת, ולאור החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.7.95 הידועה כהחלטה 727, נחתם ביום 14.11.01 הסכם בין המשיב לבין כל אחד משני הקיבוצים. על פי ההסכם, זכויותיו של כל קיבוץ בגין ויתורו על זכויותיו בקרקע תעמודנה על 27 אחוזים מערך הקרקע ששונה ייעודה בהתאם לתוכנית. בסעיף 3(א) להסכם נקבע, כי הפיצוי יתבטא בהחכרת חלק מהקרקע שייעודה שונה. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לאופן חישובו של הפיצוי האמור. לטענת המערערת, שבאה בנעליהם של הקיבוצים, הפיצוי המגיע לה צריך להיות מחושב על פי "טבלת שטחים מחושבים מסה"כ התוכנית" (להלן - הטבלה), שהינה חלק מהתוכנית. לפי דרך זו, אמור להיות מחושב הפיצוי אך בהתאם לקרקע אותה השיבו הקיבוצים למשיב. לחלופין, מציעה המערערת שתי דרכים חלופיות אחרות לאופן חישובו של הפיצוי. הדרך האחת הינה חישוב זכויותיה על פי חלקה היחסי משטח התוכנית מבלי להתחשב בשטחי הציבור הכלולים בתוכנית ואשר ייעודם לא שונה. הדרך השנייה הינה חישוב חלקה היחסי מתוך שטח התוכנית הכולל תוך אי הכללתם של שטחי הדרכים שייעודם לא שונה בתוכנית ואשר אינם מהווים, לטענתה, חלק אינטגראלי מהמתחם התכנוני. מנגד סבור המשיב, כי יש לחשב את הפיצוי לפי היחס שבין שטח הקרקע שהיה מצוי בחכירת הקיבוצים לשטח התוכנית כולה. 3. בפסק דינו מיום 22.10.06, דחה בית המשפט המחוזי את שלוש החלופות שהוצגו על ידי המערערת. בפסק הדין צוין, כי החלטה 727 בוטלה במסגרת פסק הדין בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן - עניין שיח חדש), מכיוון שהיטיבה עם חוכרי קרקע באופן החורג בצורה קיצונית מהסביר. עוד נאמר בפסק הדין, כי עם ביטולה של החלטה 727 הותקנו הוראות מעבר, לפיהן החלטה זו תחול, למרות ביטולה, על מי שיעמוד בתנאים מסוימים. ואכן, המערערת עמדה בתנאים אלה. ואולם, כך קבע בית המשפט המחוזי, לאור ביטולה של החלטה 727 ולאור זאת שהעיסקה עם הקיבוצים קיבלה את חיותה אך מכוח הוראות המעבר, הרי שיש לפרשה על דרך הצמצום וברוח הדברים שנפסקו בעניין שיח חדש. משכך, יש לדחות את דרך החישוב של הפיצוי שהוצעה על ידי המערערת, שכן אימוצה יעניק למערערת פיצוי עתק במידה בלתי מתקבלת על הדעת ביחס לזכויות שהיו לקיבוצים עובר לשינוי הייעוד. עוד נקבע, כי מאחר שהמערערת נטלה חלק בייזום התוכנית, הרי שלא יהיה זה צודק לחשב את הפיצוי על פי שינוי הייעוד של קרקע הקיבוצים, שעה שהייתה לה יכולת השפעה על מיקום השטחים המקנים את הזכויות המירביות. בית משפט קמא דחה אף את שתי החלופות האחרות שהוצגו על ידי המערערת, מכיוון שהיה סבור שאין להתבונן על התוכנית בצורה מקוטעת, אלא יש לבחון אותה כמיקשה אחת, לרבות סביבתה ודרכיה. אף טענת האפליה שהועלתה על ידי המערערת נדחתה, מכיוון שהמקרים שהוצגו על ידה אינם זהים למקרה דנא, ומכל מקום, אף אם נעשתה טעות במקרים אחרים, הרי שהמשיב אינו מחויב לחזור עליה במקרנו, כך נפסק. 4. המערערת משיגה על האמור בפסק הדין של בית משפט קמא. בערעורה מבקשת המערערת להתבסס על האמור בסעיף 2(ו) להחלטה 727. על פי האמור בסעיף זה: "החוכר יהיה זכאי לבקש ולקבל מהמינהל, במקום הפיצוי הכספי, המגיע לו... ובהתאם לו חכירה של חלק מהקרקע ששונה יעודה, ששוויו יהיה 27% או 28% או 29%, לפי האיזור, משווי הקרקע בהתאם לזכויות הבניה לפי תוכנית שינוי היעוד". עוד מתבססת המערערת על האמור בסעיף 3(א) להסכם בין הקיבוצים למשיב. כך לדוגמה, בהסכם עם קיבוץ החותרים נאמר: "המינהל מתחייב לפצות את בעל הזכויות ע"י החכרת חלק מהקרקע ששונה יעודה ואשר שוויו יהא 27% מערך הקרקע ששונה ייעודה בשטח המשבצת של קיבוץ החותרים בהתאם לזכויות הבניה ע"פ תוכנית בנין עיר מס' חפ/2036 א'..." לטענת המערערת, הן על פי התוכנית, הן על פי החלטה 727 ותכליתה והן על פי לשון ההסכם, זכויותיה צריכות להיגזר מזכויות הבנייה שנקבעו בתוכנית ומפורטות בטבלה. לעניין זה טוענת המערערת, כי חלקם של הקיבוצים באחוזי הבנייה נקבע בתוכנית עצמה, ומאחר שזו נחשבת לדין, יש ליתן לה את התוקף הראוי בהתאם לכך. עוד מפנה המערערת לסעיף 2(ג) להחלטה 727 העוסק בפיצוי כספי. בסעיף זה נאמר כי "הבסיס לחישוב הפיצוי יהיה תקבולי המינהל, כפי שיתקבלו בפועל משיווק הקרקע שיעודה שונה". לגישתה של המערערת, מכיוון שלא הייתה כוונה להבחין בין פיצוי כספי לפיצוי בקרקע ומשעולה מסעיף זה כי פיצוי כספי מחושב על פי שווי המקרקעין כפי ששווקו בשוק, הרי שאופן החישוב צריך להיות דומה אף בעניינה של המערערת. עוד נטען, כי הכללת שטחים ציבוריים בחישוב זכויותיה של המערערת מביאה להתעלמות מהעובדה שהתוכנית לא שינתה את מעמדם התכנוני של אלה. המערערת אף טוענת לאפליה בעניינה. לעניין זה מפנה המערערת לשני מקרים אחרים, האחד במושבה מגדל והאחר במושב בלפוריה, בהם לא נכללו בחישוב הפיצוי שטחים שייעודם הציבורי לא שונה. לטענתה, זכאית אף היא לחישוב הפיצוי באופן זהה. 5. דינו של הערעור להידחות. תחולתה של החלטה 727 על המקרה דנא הינה מכוחן של הוראות המעבר. בע"א 3996/05 מינהל מקרקעי ישראל נ' רחל גיטלין דורפמן דה מרקוביץ (לא פורסם, 5.8.07)(להלן - עניין דה מרקוביץ) התייחסה חברתי השופטת א' חיות לאופן בו השפיע ביטולה של החלטה 727 בפסק הדין בעניין שיח חדש על פרשנותו של הפיצוי המגיע בהתאם לה. לעניין זה נאמר שם: "דומני כי לא יכול להיות ספק בכך שההחלטה המבטלת נושאת משקל מהותי ביותר בהקשר זה וכי משנקבע כי החלטה 727 חוטאת לעקרונות יסוד להם מחויב המערער כנאמן הציבור בבואו להקצות משאבים ציבוריים ולחלקם..., ממילא משמיע לנו ביטולה של החלטה זו גישה מצמצמת ומדיניות של "יד קמוצה" לעניין היקף הפיצוי המשתלם על ידי [המינהל] מתוקף אותה החלטה". דברים אלה יפים אף במקרה דנא. אכן, לאופן החישוב המוצע על ידי המערערת קיים עיגון לשוני מסוים הן בהסכם והן בהחלטה. ואולם, דעתי הינה כי ניתן לעגן אף את עמדתו של המשיב באמור בהם, ובפרט לאור הסיפא המתייחסת לתוכנית שינוי הייעוד בכללותה. משקיים עיגון לשוני אף לחלופה המוצעת על ידי המשיב, ולאור הצורך לפרש בצמצום את היקף הפיצוי שנקבע בהחלטה 727 ובהתאם לה, אין מנוס מקבלת עמדתו של המשיב. לא מצאנו אף ממש בטענתה של המערערת לאפליה. מכל מקום, אף אם טעה המשיב באופן החישוב במקרים אחרים, איננו רואים בנסיבות המקרה מדוע יחויב הוא לעשות כן אף במקרה דנא (ראו למשל, עניין דה מרקוביץ, בפיסקה 9). אף לא מצאנו יסוד לדרכי החישוב החלופיות שהוצעו על ידי המערערת. 6. הערעור נדחה. המערערת תישא בשכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח. ניתן היום, ו' בתמוז התשס"ח (9.7.08). המשנה-לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06100820_S06.doc/אמ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il