מוסא עלייה נ. מדינת ישראל - רשות הפיתוח

7 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1000/23 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המערערים: 1. עלייה מוסא 2. תגריד מוניב בדיר-מוסא 3. עבד מוניב מוסא 4. סאידה מוניב מוסא 5. ספא מוניב זידאני-מוסא 6. ח'ולוד מוניב מוסא 7. ג'לאל מוניב מוסא נ ג ד המשיבה: מדינת ישראל - רשות הפיתוח ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 46622-03-16 מיום 1.12.2022 שניתן על ידי כב' סג"נ רון סוקול תאריך הישיבה: י"ג בטבת התשפ"ד (25.12.2023) בשם המערערים: עו"ד עאדל חמאיסי בשם המשיבה: עו"ד יעל גליקמן פסק-דין השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' סגן הנשיא ר' סוקול) מיום 1.12.2022 בת"א 46622-03-16, במסגרתו נקבע כי המערערים זכאים לפיצוי כספי בלבד בגין הקניית חלק מהמקרקעין שבבעלותם לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ובגין רכישת חלקם האחר על ידי רשות הפיתוח. רקע 1. עניינו של הערעור בשש חלקות מקרקעין – חלקה 34 בגוש 18408, חלקה 26 בגוש 18409, חלקה 10 בגוש 18418, חלקה 62 בגוש 18406, וחלקות 2 ו-37 בגוש 18392. החלקות היו בבעלותו של מוניב עבד אלקאדר קבלאוי מוסא ז"ל (להלן: המנוח), תושב הכפר תרשיחא שבגליל, שעיבד אותן ואת מטעי עצי הזית שהיו נטועים עליהן. ביום 2.2.1948, בסיומם של הליכי הסדר זכויות במקרקעין שנעשו בתקופת המנדט, נרשם המנוח כבעלים של מחצית הזכויות בחלקה 34, מחצית הזכויות בחלקה 26, ו-9/48 מהזכויות בחלקה 10 (להלן: החלקות המוסדרות). הליכי ההסדר בחלקות 62, 2 ו-37 לא הסתיימו בתקופת המנדט (להלן: החלקות הלא מוסדרות), אולם ב"לוח החלטות" שהכין פקיד ההסדר המנדטורי צוין כי מחצית מהזכויות בחלקה 62 ורבע מהזכויות בחלקה 2 בבעלות המנוח, והזכויות בחלקה 37 בבעלות אם המנוח, אשר נפטרה בשנת 1996, והמנוח ירש מחצית מזכויותיה לפי צו ירושה מיום 26.1.1998. 2. ביום 23.5.1954 פורסמה הודעה על רכישת זכויות על ידי רשות הפיתוח בחלקות מקרקעין באזור הכפר תרשיחא, בהתאם לסעיף 2 לחוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג-1953 (להלן: חוק הרכישה). ההודעה כללה טבלה עם מספרי חלקות, וכן תשריט שבו סומן שטח של 5,700 דונם ללא ציון מספרי חלקות. בשנת 1974 חלקות 2 ו-37 נרשמו על שם רשות הפיתוח, ובשנת 1979 נרשמה על שמה חלקה 62. ביום 21.1.2002 ניתן אישור פקיד ההסדר לפיו שלוש החלקות הלא מוסדרות נרכשו על ידי רשות הפיתוח. 3. כמו כן, בזמן מסוים שאינו ידוע, הוכרז המנוח כנפקד לפי חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 (להלן: חוק נכסי נפקדים), ושלוש החלקות המוסדרות הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: האפוטרופוס). חלקות אלה נמכרו לרשות הפיתוח ונרשמו על שמה לפי שטר מכר מיום 23.3.1953. בשנת 1977 התקבלה החלטה מכוח סעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים לשחרר את הנכסים שהוקנו לאפוטרופוס. 4. ניסיונות המנוח ובאי כוחו לקבל בחזרה לידיו את זכויותיו בחלקות השונות שהופקעו לא התגבשו לכדי הסכם תקף. מינהל מקרקעי ישראל, שלימים הפך לרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) הודיע למנוח כי הוא זכאי לפיצוי כספי בלבד עבור זכויותיו במקרקעין. ביום 13.4.2008 הלך המנוח לעולמו, וביום 13.9.2017 ניתן צו ירושה לפיו המערערים הם יורשיו של המנוח. ההליך בבית משפט קמא 5. בשנת 2016 הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה. כתב התביעה המקורי נגע לשש החלקות ולחלקה נוספת – חלקה 21 בגוש 18405. בכתב התביעה המקורי, עתרו המערערים להורות על ביטול רכישת החלקות הלא מוסדרות על ידי רשות הפיתוח, ולהשיב להם את החלקות המוסדרות שהוקנו לטענתם בטעות לאפוטרופוס. לחלופין, המערערים עתרו לקבלת פיצוי בדרך של מתן זכויות במקרקעין חלופיים, ולחלופי חלופין, עתרו לקבלת פיצוי כספי. כמו כן, המערערים עתרו לקבלת פיצויים מכוח עילות בדיני הנזיקין. יצוין כי במסגרת ניהול ההליך בבית משפט קמא, המשיבה הציעה למערערים לברר את התביעה מחוץ לכותלי בית המשפט, כך שבתמורה לוויתור המערערים על התדיינות משפטית, הם יהיו זכאים לקבל פיצוי כספי מיטיב מזה הקבוע בחוק, בהתאם לקבוע בנוהל מספר B35.05 "מתן פיצויים על פי חוק רכישת מקרקעין (חר"מ) ועל פי חוק נכסי נפקדים (חנ"נ)" שפורסם ביום 9.9.2021 (להלן: הנוהל המיטיב). לפי הנוהל, תובע שבחר לפעול בדרך של הגשת תביעה משפטית יהא זכאי לפיצוי הקבוע בחוק בלבד. המערערים סירבו להצעה וביקשו להמשיך בניהול ההליך בפני בית משפט קמא. עוד יצוין כי במהלך ניהול התביעה, הודיעו המערערים כי הם חוזרים בהם מהתביעה בנוגע לחלקה 21; כי הם חוזרים בהם מטענתם לביטול רכישת המקרקעין מכוח חוק הרכישה; וחוזרים בהם מהטענות לפיצויים בגין עילות נזיקיות. אשר על כן, המחלוקות שנותרו להכרעה היו כדלהלן: (-) לעניין החלקות הלא מוסדרות, הצדדים נחלקו בדעתם בשאלה אם החלקות הוקנו כדין לרשות הפיתוח על פי חוק הרכישה, או שמא ההקניה בטלה מכיוון שהחלקות לא נכללו ברשימת החלקות שצורפה להודעה על הרכישה. (-) לעניין החלקות המוסדרות, הצדדים נחלקו בדעתם בשאלה אם החלקות שוחררו מהקנייתן לאפוטרופוס מאחר שהמנוח לא היה נפקד והן הוקנו בטעות, או שמא הן הוקנו כדין אך שוחררו מכוח שיקול הדעת המוקנה לוועדה המיוחדת ולאפוטרופוס. (-) לבסוף, הצדדים נחלקו בשאלה אם המערערים זכאים אך ורק לסעד כספי או שניתן לפצותם על ידי הענקת זכויות במקרקעין חלופיים, וכן בשאלת חישוב הפיצויים המגיעים למערערים. לאחר שבית משפט קמא נדרש לטענות הצדדים ובחן את הראיות, הוא פסק כדלקמן: 6. החלקות הלא מוסדרות: בית המשפט קבע כי אמנם החלקות הלא מוסדרות לא נכללו באופן מפורש ברשימת החלקות והגושים שצורפה להודעה על רכישת המקרקעין, אך אין בכך כדי לשלול את רכישת המקרקעין כדין. להודעה צורף גם תשריט שבו סומן בצבע אדום שטח שהוקנה גם הוא לרשות הפיתוח, וכלל בין היתר, גם את החלקות הלא מוסדרות. עוד נקבע, כי בשנת 1967 נשלחו הודעות לתובעי הזכויות, לפיהן החלקות הלא מוסדרות נרשמו על שם רשות הפיתוח. משכך, נקבע כי החלקות הלא מוסדרות נרכשו על ידי רשות הפיתוח. אשר לסעד לו זכאים המערערים, נקבע כי כיוון שלא הושגה בין הצדדים הסכמה באשר לפיצוי; מכיוון שהמערערים לא עומדים בתנאי סעיף 3(ב) לחוק הרכישה המאפשר מסירת זכויות במקרקעין חלופיים; ומכיוון שהמערערים ויתרו על קבלת פיצוי כספי על פי הנוהל המיטיב – המערערים זכאים לפיצוי כספי בלבד בהתאם להוראות סעיף 3(א) וסעיף 5 לחוק הרכישה, המפנה לסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943. 7. החלקות המוסדרות: בית המשפט קבע כי תנאי הנפקדות הקבועים בחוק נכסי נפקדים התקיימו באחיו של המנוח אך המנוח עצמו היה נוכח בישראל, ועל כן, הקניית הנכסים לאפוטרופוס נעשתה שלא כדין. יחד עם זאת, מכיוון שהחלקות המוסדרות הועברו לבעלות רשות הפיתוח בעסקת מכר לצד שלישי שנעשתה בתום לב, נקבע כי על פי "תקנת השוק" המיוחדת הקבועה בסעיף 17 לחוק נכסי נפקדים, עסקת המכר עדיפה וגם במקרה זה המערערים זכאים לפיצויים כספיים בלבד, קרי השבת התמורה שהתקבלה בהתאם לסעיף 18 לחוק נכסי נפקדים. 8. הפיצויים: הצדדים הגישו חוות דעת להערכת שווי המקרקעין שבמחלוקת. בית המשפט דחה את חוות דעתו של השמאי מטעם המערערים מכיוון שזו הייתה מבוססת על ההנחה כי ההפקעות בטלות, ולכן לא ערך שומה לפי חוק הרכישה או חוק נכסי נפקדים. בית המשפט אימץ את חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה, והורה לצדדים לערוך חישוב של הפיצוי המגיע למערערים על בסיס חוות הדעת. עוד נקבע כי ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה על חישוב משותף, כל צד יגיש את חישוב הפיצויים על פי עמדתו. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגש הערעור שלפנינו. 9. לשלמות התמונה יצוין כי בהחלטה שניתנה ביום 14.3.2023 קבע בית משפט קמא את סכום הפיצוי שהמערערים זכאים לו בנוגע לחלקות הלא מוסדרות. באשר לפיצוי בגין החלקות המוסדרות, בית המשפט הורה לצדדים לערוך תחשיב עדכני. המשיבה הגישה תחשיב עדכני מטעמה שבו פורטו שתי חלופות לחישוב הפיצוי, אך מטעם המערערים לא הוגש דבר. אשר על כן, ביום 22.6.2023 בית המשפט פסק למערערים פיצוי על פי חלופת הפיצוי הגבוהה מבין שתי אלו שהוצגו בתחשיב העדכני מטעם המשיבה. ביום 10.9.2023 הגישו המערערים בקשה לביטול ההחלטה ולמינוי אקטואר, וביום 16.10.2023 בית המשפט דחה את הבקשה. טענות הצדדים 10. בעיקרם של דברים, המערערים טענו כי משנקבע כי הקניית המקרקעין לאפוטרופוס הייתה שלא כדין, בית משפט קמא טעה כשלא הורה להשיב את המקרקעין למערערים חלף פיצויים כספיים. נטען, בין היתר, כי המקרקעין הם מקור פרנסתם העיקרי של המערערים; כי המשיבה ניצלה את מעמדה לרעה והפקיעה את הקרקע בדרך לא חוקית ובחוסר תום לב, תוך שהיא מסתירה מסמכים מהמערערים ומבית המשפט; כי במשך כל השנים הללו המשיבה כלל לא תפסה חזקה במקרקעין; כי עצם העובדה שחלק מהמקרקעין שהיו בבעלות המנוח הוקנו מכוח חוק הרכישה מעידה כשלעצמה על כך שהמנוח לא יכול היה להיות נפקד; כי בית המשפט לא נתן משקל מספק למשא ומתן שנערך בין הצדדים, במהלכו הובטח למערערים, לטענתם, כי יינתנו להם מקרקעין חלופיים; כי העדפת בית המשפט את השמאי מטעם המשיבה לא נומקה כראוי; וכי המערערים מופלים ביחס למקרים דומים אחרים שבהם המשיבה החזירה את הקרקע או נתנה קרקע חלופית. 11. המשיבה טענה, כטענת סף דיונית, כי יש לסווג את החלטת המחוזי מיום 1.12.2022 כ"החלטה אחרת" ולא כ"פסק דין" ולכן עם קביעת שיעור הפיצויים ומתן פסק הדין הסופי בהליך, כל הערעורים התלויים ועומדים על החלטות ביניים דינם להימחק. לגופו של עניין, המשיבה תמכה יתדותיה בפסק דינו של בית משפט קמא שפסק לטענתה בהתאם להוראות החוק וההלכות הנוגעות לדבר, ולכן לא קמה עילה להתערבות בית משפט זה. בין היתר, נטען כי הטענות בכתב הערעור נטענו בלאקוניות, בכלליות וללא ביסוס, וחלקן אף מהוות הרחבת חזית אסורה; כי דין הטענות לביטול הקניית החלקות המוסדרות לרשות הפיתוח להידחות, משהמערערים חזרו בהם מטענות אלה בהליך דלמטה, ואף מחמת התיישנותן; כי על המערערים מוטל נטל כבד מאוד להוכחת טענתם כי האפוטרופוס ידע על כך שהמנוח אינו נפקד בעת שמכר את המקרקעין לרשות הפיתוח ועל כן לא מדובר בעסקה בתום לב, אך הם לא הניחו כל ראיה המעידה על כך; כי לשם רכישת הקרקע לפי חוק הרכישה אין נפקות אם בעל הקרקע נפקד או לא, ולכן אין בכך שחלק מהמקרקעין הופקעו לפי חוק הרכישה כדי ללמד שהאפוטרופוס ידע שהמנוח לא נפקד; כי אין בעובדה שהמשיבה הייתה מוכנה להניח בדיעבד כי המנוח לא היה נפקד כדי לפגוע בתוקף העסקה מול רשות הפיתוח, ואין בכך כדי להקים זכאות להשבה בעין; כי בניגוד לטענות המערערים, המשא ומתן בין הצדדים מעולם לא התגבש לכדי הסכמות מחייבות; כי אין לקבל את חוות הדעת השמאית מטעם המערערים שכן היא התבססה על הנחות מוצא שגויות; וכי המערערים כלל לא הוכיחו היתכנות תכנונית וקניינית להשבת המקרקעין לידיהם ברבות השנים. 12. ביום 25.12.2023 התקיים בפנינו דיון בערעור, בסיומו המלצנו לצדדים כי הערעור יידחה אך הפיצוי בגין שלוש החלקות המוסדרות שהועברו לרשות הפיתוח על ידי האפוטרופוס על נכסי נפקדים, יינתן על פי הנוהל המיטיב. הצעת בית המשפט התקבלה על ידי המערערים אך לא על ידי המשיבה. ניסיון נוסף להביא את הצדדים לפשרה על פי הצעה שהועלתה בישיבה שנערכה ביום 5.5.2024 - לא צלח, ומכאן הצורך להכריע בערעור. 13. ייאמר בקצרה כי לא מצאנו ממש בערעור לגופו. תרופתם של המערערים לגבי החלקות הלא מוסדרות מצויה בסעיף 3(א) לחוק הרכישה ועל פי מנגנון הפיצוי הקבוע בסעיף 5 לחוק הרכישה, ותרופתם של המערערים לגבי החלקות המוסדרות מצויה בסעיף 18 לחוק נכסי נפקדים. אף לא למותר לציין כי בבית משפט קמא, המערערים זנחו הלכה למעשה את טענותיהם נגד חוקיותה של ההפקעה על פי חוק הרכישה. גם בטענותיהם לביטול הרכישה על פי חוק נכסי נפקדים מחמת חוסר תום לב של האפוטרופוס אין ממש, ולו מן הטעם שהם לא עמדו בנטל לסתור את חזקת תום הלב וחזקת תקינות המעשה המינהלי, נטל מוגבר בשל השיהוי הכבד בהגשת התביעה, כשישים שנה לאחר שהמקרקעין הועברו לרשות הפיתוח. בשורה התחתונה אנו מאמצים אפוא את פסק דינו של בית משפט קמא מכוח סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. 14. התלבטנו אם אין מקום לחייב את המשיבה לשלם פיצוי למערערים על פי הנוהל המיטיב לגבי שלוש החלקות המוסדרות שנרשמו בטעות על שם האפוטרופוס על נכסי נפקדים, ונסביר להלן את גדר ההתלבטות. המשיבה גיבשה את הנוהל המיטיב בדבר פיצויים בגין רכישות לפי חוק רכישת מקרקעין וחוק נכסי נפקדים, נוהל שבא להטיב עם בעל המקרקעין, מעבר לפיצוי לו הוא זכאי מכוח החוק. הנוהל נועד ליתן תמריץ להימנע מניהול התדיינות משפטית, וככלל, מקום שבו התובע בחר להתדיין אין לחייב את המשיבה לשלם בפסק דין את שהציעה לתובע לצרכי פשרה, שהרי מי שמסרב לפשרה נוטל על עצמו סיכון (ע"א 5764/12 עיד נ' רשות הפיתוח, בפסקה 6 (23.2.2014); ע"א 7925/09 עזבון המנוח סעאבנה נ' רשות הפיתוח, בפסקה 7 (17.7.2011)). עם זאת, הנוהל המיטיב אינו מבחין בין מצבים "רגילים" של העברת נכס מהאפוטרופוס על נכסי נפקדים לרשות הפיתוח, לבין מצבים "פתולוגיים" של העברת נכס שמלכתחילה הוקנה בטעות לאפוטרופוס. על מצבים אלה חלה "תקנת השוק" הקבועה בסעיף 17 לחוק, שהיא תקנה מיוחדת במינה, בהינתן שהאפוטרופוס ורשות הפיתוח הם אורגנים של המדינה. "תקנת שוק" מיוחדת זו זכתה לגושפנקא שיפוטית בפסיקתו של בית משפט זה, שראה ברשות הפיתוח "אדם אחר" לצורך סעיף זה (וראו דעת הרוב ע"א 7793/19 מדינת ישראל-רשות הפיתוח נ' עזבון המנוח סאלם עקל ז"ל (8.5.2022)). בענייננו, בהינתן שהאפוטרופוס על נכסי נפקדים הניח ידו על המקרקעין המוסדרים בטעות, סברנו כי ראוי היה, לפנים משורת הדין, להחיל את הנוהל המיטיב על המערערים, שאילולא טעותו של האפוטרופוס, המקרקעין היו נותרים בבעלותם. כאמור, המלצתנו נדחתה על ידי המשיבה, ואין לנו אלא להצר על כך. 15. סוף דבר שהערעור נדחה, ובנסיבות כמפורט לעיל, כל צד ישא בהוצאותיו. ש ו פ ט השופט ד' מינץ: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ג' כנפי-שטייניץ: אני מסכימה. ש ו פ ט ת לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏כ"א בסיון התשפ"ד (‏27.6.2024). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 23010000_E14.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1