פסק הדין המלא
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
רע"א 730/95
בפני: כבוד השופט א' גולדברג
כבוד השופט ת' אור
כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן
המערער: גדעון נאסר גדעון
נגד
המשיב: ריאד אמין בשארה
בקשת רשות ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 13.11.95 בתיק א. 70/95
שניתן על ידי כבוד הנשיא י. אברמוביץ, והשופטים ג. גינת, ומ. הס
תאריך הישיבה: כ"ו באלול תשנ"ז (28.9.97)
בשם המערער: עו"ד ח. זועבי
בשם המשיב: עו"ד נ. עספור
פ ס ק - ד י ן
השופט א. גולדברג:
1. דנו בבקשת רשות ערעור זו כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.
2. ביום 6.2.81 נחתם "הסכם שכירות מוגנת" (ככתוב בראש ההסכם), בין המערער והמשיב, לפיו השכיר הראשון חנות שבבעלותו לשני. תקופת השכירות לא הוגבלה בזמן, ובמבוא לחוזה השכירות נאמר:
"והואיל והמשכיר סיכם עם השוכר על השכרת המושכר הנ"ל בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר והתקנות שהותקנו על פיו, והשוכר הסכים לכך".
בגוף החוזה נאמר (ככל שהדברים חשובים לענייננו):
"השוכר שילם דמי מפתח למשכיר הנ"ל על המושכר הנ"ל בסך 30 אלף שקל... מראש ובמזומן...".
"הסכם זה כפוף לחוק הגנת הדייר והתקנות שהותקנו על פיו. דמי השכירות יועלו לפי חוק הגנת הדייר ותקנותיו, לאחר סיום שכירות שנתיים ששולם עבורן מראש".
ביום 7.5.85 חתמו הצדדים על חוזה נוסף בו יישבו, בין היתר, את המחלוקת שנפלה ביניהם על גובה דמי השכירות, והוסיפו כי "השכירות מתחילה מיום 1.7.85 בסך 50 דולר יציג חודשי עד לחקיקת חוק חדש בקשר לשכירות".
3. המערער הגיש לבית משפט השלום תביעה נגד המשיב לסילוק ידו מהחנות, ולחילופין, את פינוי החנות. על פי הנטען בתביעה, אין המשיב דייר מוגן בחנות אלא משיג גבול בה, ועליו לסלק ידו ממנה; היה וייקבע כי המשיב בכל זאת דייר מוגן, הרי שיש ליתן צו לפנותו מהחנות מחמת נטישתה. הגנתו של המשיב היתה כי הוא שוכר מוגן, כאמור בחוזה השכירות, וכן הכחיש כי נטש את המושכר.
4. בית משפט השלום דחה את התביעה. על פי קביעתו לא מצביעות הנסיבות על כך שהמשיב התכוון לנטוש את המושכר "בצורה מוחלטת ואי חזרתו אליו". כן קבע בית משפט השלום כי "הצדדים בהתנהגותם ובדבריהם הם התכוונו להחיל [את] הגנת הדייר על המושכר", וכי "חוק הגנת הדייר ותקנותיו חלים על המושכר נשוא התביעה".
5. ערעורו של המערער לבית המשפט המחוזי נדחה בפסק דין קצר בו נאמר כי "אין ממש בערעור זה ויש לדחותו הואיל ואין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו, ממצאים שתומכים במסקנה המשפטית שאין לגלות בה טעות שבחוק".
6. אין מחלוקת בין הצדדים כי החנות הינה בגדר בניין חדש שבנייתו "הושלמה לאחר התשכ"ח, והושכר אחרי מועד זה", ולפיכך לא חל חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972- (להלן: החוק), על שכירותה של החנות (כאמור בסעיף 14(א) לחוק).
מכאן טענת בא כוח המערער כי לא ניתן להתנות על ההוראה בדבר אי תחולת החוק, ו"אין אפשרות לתחולת חוק והגנת הדייר יהא רצון הצדדים אשר יהא". לטענתו, הקריטריונים לתחולת החוק קבועים, "וזכות הגנה אינה יכולה לשמש נושא להסכם בין הצדדים, כי הסכם כזה עשוי להכשיל המגמה החקיקתית העומדת ביסוד יצירת הזכות עצמה, או מגמה חקיקתית רלוונטית אחרת, ומגמת המחוקק היא לצמצם המקרים בהם יחול חוק הגנת הדייר".
7. אכן, צודק בא כוח המערער כי אין בידי הצדדים להחיל את החוק על מי שהחוק אינו חל עליו. אולם אין בכך למנוע מהם, מכוח חופש ההתקשרות בחוזים, לאמץ מרצונם את הוראותיו של החוק כחלק מן החוזה שביניהם (למעט עניינים שבחוק הנוגעים לסמכותו של בית משפט, כשסמכות אשר כזאת אינה יכולה לחול אלא על מי שהחוק חל עליו). מכאן, שחוזה השכירות לא הקנה, ולא יכול היה להקנות, למשיב מעמד של דייר מוגן על פי החוק, אולם לא היתה כל מניעה כי הצדדים לחוזה השכירות יראו את הוראות החוק כמחייבות אותם מתוקף החוזה, בהיותן חלק מן החוזה, כפי שאכן עשו.
8. אשר לטענת הנטישה שהעלה המערער כעילה לפינוי, הרי שטענה זו נדחתה על פי ממצאים עובדתיים שקבע בית משפט השלום. בממצאים אלה, אותם אישר בית המשפט המחוזי, אין מקום שנתערב.
9. טענה נוספת שהעלה בא כוחה מערער לראשונה בפנינו היא, כי "השכירות על פי חוזה אם זה נכון שהיתה ללא הגבלת זמן היתה צריכה להירשם בטאבו ומשלא נרשמה לא היה לה תוקף מחייב". שכן, מדובר בשכירות לתקופה העולה על חמש שנים, ולפיכך היא טעונה רישום כעיסקה במקרקעין, ועיסקה נגמרת ברישום (ראה סעיפים 7 ו79-(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-). בטענתו נסמך בא כוח המערער על האמור בע"א 198/65 (אורנשטיין נ' היימן, פ"ד יט(4) 197, 201).
10. סבורני, כי אין עלינו להדרש לטענה האמורה, שלא הועלתה וממילא לא נדונה בשתי הערכאות שקדמו לנו, במיוחד כשבטענה זו כרוכה שאלה שבעובדה.
לפנים מן הנדרש אוסיף, כי אף אם היתה מתקבלת טענתו של בא כוח המערער, הרי שבכל מקרה לא היה באי-הרישום כדי לשחרר את הצדדים מן ההתחייבות החוזית שקיבלו עליהם בחוזה השכירות (ראה ע"א 792/86 מדינת ישראל נ' דובדבני את שני, פ"ד מג(4) 13, 18), ובידי המשיב לרשום עתה את השכירות. משיעשה כן תהא השכירות מושלמת עם הרישום. בנסיבות אלה ראוי היה כי ייקבע שהמשיב יסלק ידו מן החנות, אלא אם כן תרשם השכירות תוך פרק זמן קצר שהיינו קובעים.
11. לפיכך, דין הערעור להדחות, ועל המערער לשלם למשיב שכר טרחת עורך-דין בסך 10.000.- ש"ח.
ש ו פ ט
השופט ת. אור:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופטת ט. שטרסברג-כהן:
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט גולדברג.
ניתן היום, כ"ג בסיון תשנ"ח (17.6.98).
ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת
העתק מתאים למקור
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
95007300.D03