רע"א 4740/02 — אברהים חליל אלעמד נ. מוחמד זכי אלבודרי

החלטה בתיק רע"א 4740/02 בבית המשפט העליון רע"א 4740/02 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד המישנה לנשיא מ' חשין כבוד השופט א' ריבלין המבקש: אברהים חליל אלעמד נ ג ד המשיבים: 1. מוחמד זכי אלבודרי 2. ראאדה אחמד אלבודרי 3. רוקייה סעידה אלחוסייני 4. מהא סעיד אלחוסייני בקשת רשות ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בירושלים מיום 24.4.02 בע"א 2332/01 שניתן על-ידי כבוד סגנית-הנשיא מ' ארד והשופטים ד' חשין וע' חבש תאריך הישיבה: כ"ט באייר התשס"ד (20.5.04) בשם המבקש: עו"ד מאג'ד אגבאריה בשם המשיבים: עו"ד מאזן קופטי פסק-דין השופט א' ריבלין: 1. סבתם המנוחה של המשיבים השכירה, בשנת 1941, חנות לאביהם המנוח של המבקש ואחיו (להלן: השוכרים). חוזה השכירות, "לקניה ולמכירה של ממתקים", הוארך מדי שנה, ואין מחלוקת כי מדובר בשכירות מוגנת על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר). המשיבים הגישו לבית משפט השלום בירושלים תביעה לפינוי השוכרים מהמושכר, והתבססו על עילות שונות: ביצוע שינויים במושכר (בניית קומה נוספת), שינוי מטרתו והשכרתו בשכירות משנה. 2. בית משפט השלום (כבוד השופטת ב' כהנא) קבע, כי השוכרים אכן בנו קומה נוספת. אשר לשאלת הסכמת המשיבים לבנייה, קבע בית המשפט, על יסוד מכלול העדויות שבאו בפניו, כי נתקיימה פגישה בין השוכרים לבין בעלה של המשיבה 4, וזה האחרון הסכים כי תמורת סכום מסוים יורשו השוכרים לבצע את תוספת הבנייה. בית המשפט סבר, כי בנסיבות המקרה רשאים היו השוכרים להבין כי הסכמת בעלה של המשיבה 4 מתייחסת גם להסכמה של המשיבה 4 עצמה. עם זאת, בית המשפט ציין כי השוכרים ידעו שהמשיבים אינם פועלים בשיתוף זה עם זה וכי המשיבה 3 מיאנה בעבר ליתן הסכמתה לבנייה. על כן, כך קבע בית המשפט, שאלה היא האם אמנם ההסכמה שנתן בעלה של המשיבה 4 עולה כדי "אישור המשכיר" לביצוע השינויים, כנדרש בחוזה השכירות. בית המשפט העיר כי לוּ היתה זו עילת הפינוי היחידה, יתכן שהיה מקום לשקול מתן "סעד מן הצדק" לשוכרים, אך בנסיבות המקרה, קמה עילה נוספת לפינוי, לאמור: השכרת החנות לאחר (העילה שעניינה שינוי מטרת השכירות נזנחה על-ידי המשיבים). לעניין שכירות המשנה, התבסס בית-משפט השלום, בין היתר, על עדותו המהימנה של מנכ"ל רשת "דולר אחד", מר אריה חסון, כי במושכר הופעל עסק של "דולר אחד", וכי הוא – מר חסון – מעולם לא התקשר עם השוכרים. בית המשפט קבע, על-פי העדויות והמסמכים, כי העסק הופעל על-ידי בני משפחת שוויש על-פי הסכם עם רשת "דולר אחד", וכי השוכרים כלל אינם צד להסכם זה. בית המשפט ציין גם כי בני משפחת שוויש כרתו הסכם שותפות עם אחר, להפעלת עסק של "דולר אחד", ובהסכם נכתב כי הם "הבעלים והמחזיק" בחנות. הגרסה לפיה בני משפחת שוויש עובדים עם השוכרים – נדחתה, ונקבע כי השוכרים נתנו למשפחת שוויש רשות להפעיל בחנות עסק של "דולר אחד", זאת בניגוד לחוזה השכירות. סוף דבר, בית המשפט הורה על פינוי החנות, בהתאם לסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. 3. השוכרים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים. בית המשפט (כבוד סגנית הנשיא מ' ארד והשופטים ד' חשין וע' חבש) דחה את הערעור. נקבע, כי מחומר הראיות ומממצאיו של בית משפט השלום עולה, שהשוכרים לא קיבלו את הסכמת כל המשכירים לביצוע הבנייה על הגג. בכל הנוגע לבנייה זו, כך קבע בית המשפט, מקים סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר עילת פינוי, שאינה מותנית בכך שחוזה השכירות נוקב בהפרה כעילה המקנה זכות לפנות את השוכר. לאור מסקנה זו קבע בית המשפט כי מתייתר הצורך להכריע בשאלה האם גם השכרת המושכר בשכירות משנה, בניגוד להוראות חוזה השכירות, מקימה עילה נוספת לפינוי. עוד הדגיש בית המשפט, כי גם אם בעבר סייעו בני משפחת שוויש בניהול עסקיהם של השוכרים במושכר, הרי לא היה בכך משום הפרה של חוזה השכירות. ואולם, משהושכרה החנות בשכירות משנה לבני משפחת שוויש – הופר ההסכם. בית המשפט ציין כי אמנם בתביעות קודמות שהגישו המשיבים, להעלאת דמי השכירות, צוין שוויש כנתבע, אולם, לא נטען ולא נקבע שם כי בני משפחת שוויש שוכרים את החנות, ולפיכך, לא קם מעשה בית-דין המונע טענה מסוג זה בהליך הנוכחי. אשר לטענה בדבר "סעד מן הצדק", פסק בית המשפט המחוזי כי התנהגות השוכרים מלמדת על זלזול חמור בזכות הקניין של בעלי המושכר, מה גם שמדובר בבית עסק ולא בדירת מגורים. 4. כנגד פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מלין המבקש. המבקש אינו חוזר עוד על חלק מהטענות שהועלו והוכרעו בערכאות הקודמות. לטענתו, העילות העומדות בבסיס פסקי הדין של הערכאות הקודמות – בנייה במושכר והשכרתו בשכירות משנה – אינן נמנות על עילות הפינוי הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. לכן, כך טוען המבקש, בהיעדר קביעה בחוזה השכירות כי עילות אלה מקימות זכות לפינוי, לא קמה זכות כזו אלא אך ורק זכות לפיצוי בגין הפרת חוזה. עוד טוען המבקש כי לא היה צורך, במקרה זה, לקבל את הסכמת המשיבים כולם לביצוע השיפוצים, ודי היה בהסכמת מקצתם. המבקש גורס כי העילה שעניינה השכרת משנה כלל לא נטענה בכתב התביעה. לבסוף, סבור המבקש כי יש מקום להעניק לו סעד מן הצדק. הוא מדגיש, כי העסק נוהל על ידו במושכר במשך שנים רבות. המשיבים סבורים כי אין עילה להתערב במסקנת הערכאות הקודמות. במהלך הדיון בבקשה הסכימו הצדדים לפנות להליך של גישור. דא עקא, שהליך זה לא נשא פרי, ועל כן, יש להכריע בבקשה. 5. דין הבקשה להידחות. טענות המבקש נדונו והוכרעו בשתי ערכאות. אף כי מקצת מהדגשים בשני פסקי הדין היו אחרים, המסקנה היתה אחת: בענייננו חברו זו לזו שתי עילות – השכרת הנכס בשכירות משנה ובנייה בנכס ללא אישור המשכירים כולם – ובכך די כדי להצדיק את מתן הצו המורה על פינוי המבקש מהמושכר. במסקנה זו אין עילה להתערב, במיוחד לא ב"גלגול שלישי", משאין טענות המבקש מגלות שאלה משפטית חדשה בעלת חשיבות כללית ועקרונית. מעבר לצריך יודגש, כי בפנינו אין המבקש חולק עוד על הקביעות העובדתיות של הערכאות הקודמות, לאמור: כי בנכס נבנתה קומה נוספת, וכי הנכס הושכר בשכירות משנה. על כן, כל שנותר לבדוק הוא האם יש בעובדות אלה כדי להקים עילת פינוי. 6. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע את עילות הפינוי, ובכלל זה, שתיים אלה: (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי; (3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים; אשר לעילה הקבועה בסעיף-קטן (3), קבע בית המשפט המחוזי, למעשה, כי ביצוע הבנייה על הגג הסבה "נזק ניכר" למושכר. זוהי קביעה עובדתית והמבקש אינו מצביע על עילה להתערב בה (השוו רע"א 6575/96 קמינצקי נ' כהן, תק-על 96(4) 149). יצוין בהקשר זה כי לטענת המשיבים הבנייה הנוספת איננה רק יוצרת שינויים מהותיים במושכר, אלא היא גם בלתי-חוקית. לא מצאתי גם עילה להתערב בקביעה לפיה פנייתם של השוכרים לבעלה של המשיבה 4, וקבלת אישורו לביצוע הבנייה, אין בה די כדי למנוע את עילת הפינוי. זאת, בעיקר, לאור העובדה שהשוכרים ידעו כי המשיבים אינם פועלים בצוותא חדא וכי המשיבה 3 התנגדה במפורש לבנייה. אשר לעילה הקבועה בסעיף-קטן (2), נקבע שהשוכרים הפרו את ההוראה בחוזה השכירות האוסרת ביצוע שינויים פנימיים במושכר ללא אישור המשכיר, כמו גם את ההוראה האוסרת להשכיר את המושכר לאחר ללא אישור. בית המשפט המחוזי לא ראה צורך להידרש לשאלה האם ההפרה הגלומה בהשכרת המשנה מקימה עילת פינוי. אף אנו איננו רואים צורך לקבוע מסמרות בעניין זה, אף כי על פניו נראה כי צדק בית משפט השלום בקביעתו, לפיה הסעיף בחוזה השכירות, הדובר בשכירות משנה ללא אישור המשכיר, מקנה לאחרון זכות לבטל את החוזה וממילא, גם זכות לדרוש את פינויו של הדייר. 6. שתי הערכאות הקודמות סברו שבנסיבות המקרה אין מקום ליתן לשוכרים סעד מן הצדק. גם בטענה זו אין בסיס להתערבות ב"גלגול שלישי". "החלטה בדבר הענקת סעד מן הצדק מתבססת על נסיבות המקרה הספציפי בו דן בית המשפט. בחינת שיקול הדעת של בית המשפט במקרה ספציפי אינה מעוררת סוגיות בעלות חשיבות ציבורית, חוקתית או משפטית מיוחדת המצדיקות מתן רשות ערעור בערכאה שלישית" (רע"א 4461/98 מרגרטה פרנק נ' שפיק רפול, תק-על 98(3) 1426). הדברים יפים גם לענייננו. הבקשה נדחית. המבקש יישא בהוצאות המשיבים בסכום של 10,000 ש"ח. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א המישנה לנשיא מ' חשין: אני מסכים. המישנה לנשיא הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ריבלין. ניתן היום, ט"ז בסיוון התשס"ה (23.6.05). ה נ ש י א המישנה לנשיא ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 02047400_P09.doc מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il