פסק הדין המלא
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 8760/22
לפני:
כבוד השופטת דפנה ברק-ארז
כבוד השופט דוד מינץ
כבוד השופט עופר גרוסקופף
המערערים:
1. עומר מחמוד חסן מצארוה מסרי
2. אבראהים מחמוד חסן מצארוה מסרי
נגד
המשיבים:
1. עזבון המנוח עומר עבד אלפתאח אבו הלאל ז"ל
2. מייסר מחמוד אבו הלאל
3. הלאל עומר אבו הלאל
4. נזאר עומר אבו הלאל
5. זיאד עומר אבו הלאל
6. מוחמד עומר אבו הלאל
7. ורד עומר אבו הלאל
8. אחמד עומר אבו הלאל
9. מחמוד עומר אבו הלאל
10. עבד אלפתאח עומר אבו הלאל
11. סלאח אלדין עומר אבו הלאל
12. מוזיין עומר אבו הלאל
13. רשידה עומר מצרי
14. לולו עומר זבידאת
15. עולא עומר זייד
16. ג'יהאן עומר עארדה
17. טארק מוחמד אניס מסרי
18. חניפה מוחמד חאנותי
19. רושידה אחמד ג'זמאוי
20. רסמייה אחמד ג'זמאוי
21. מוסטפא טאהר ג'זמאוי
22. מחמוד טאהר ג'זמאוי
23. פרידה טאהר ג'זמאוי
24. אמנה טאהר מחמד ג'זמאוי
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת ע' אטיאס) מיום 24.10.2022 בת"א 66307-07-18
תאריך ישיבה:
י' תמוז התשפ"ו (25 יוני 2026)
בשם מערער 1:
בעצמו
בשם משיבים 12-1:
עו"ד יוסף אלברק
בשם משיב 17:
עו"ד לואי גרה
פסק-דין
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת ע' אטיאס) מיום 24.10.2022 בת"א 66307-07-18 (להלן: פסק הדין).
עניינו של פסק הדין בתביעה שהגישו יורשי המנוח, עומר עבד אלפתאח אבו הלאל ז"ל (להלן בהתאמה: היורשים ו-המנוח), למתן פסק דין הצהרתי במקרקעין הידועים כחלקה 32, גוש 12158 (להלן: המקרקעין). בתחילה, התביעה הוגשה נגד כל בעלי זכויות הבעלות ובעלי הערות האזהרה במקרקעין, ובהמשך נמחקו ממנה חלק מהנתבעים.
התביעה עסקה בתחרות שבין זכויות היורשים לבין זכויות המערערים ומשיב 17 במקרקעין. הרקע לתביעה נעוץ בייפוי כוח בלתי חוזר מיום 29.6.1978 (להלן: ייפוי הכוח), לפיו המנוח, המערערים ומשיב 17 רכשו ממשיבים 24-19 ומשלושה נתבעים נוספים שנמחקו (להלן: המוכרים) שטח בגודל של 6,000 מ"ר מהמקרקעין בחלוקה הבאה: המנוח שטח בגודל של 2,000 מ"ר; המערערים יחדיו שטח בגודל של 3,000 מ"ר; ומשיב 17 שטח בגודל של 1,000 מ"ר. ברם, בשלב זה למוכרים לא הייתה כל זכות במקרקעין ורק חודשיים מאוחר יותר, ביום 28.8.1978, הם רכשו מרשות הפיתוח שטח של 4,000 מ"ר מהמקרקעין במסגרת הסכם פיצויים. ביום 18.11.1978 רכש גם בן משפחה של המוכרים, המנוח מוחמד טאהר מוחמד עלי עומר ז"ל (להלן: טאהר), מרשות הפיתוח שטח בגודל של 2,000 מ"ר מהמקרקעין במסגרת הסכם פיצויים. החל ממועד הרכישה, המנוח ויורשיו החזיקו ועיבדו בפועל את השטח שרכש המנוח, שהיה נטוע זיתים.
ביום 27.4.2014 בוצע רישום הזכויות במקרקעין על שם צדדים שלישיים, ומספר ימים לאחר מכן הוגשה תביעה לפירוק שיתוף בטענה כי המוכרים מכרו שטח כולל של 6,000 מ"ר בעוד שקיבלו לידם כאמור רק 4,000 מ"ר. בעקבות זאת, מיהרו המערערים ומשיב 17 לרשום את זכויותיהם במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. בהתאם לכך, ביום 12.10.2015 המערערים רשמו על שמם שטח של 3,000 מ"ר, וביום 30.5.2018 משיב 17 רשם על שמו שטח של 1,000 מ"ר.
נוכח האמור, כאשר הגיעו היורשים לרשום את זכויותיהם במקרקעין, הם גילו כי המערערים ומשיב 17 רשמו את מלוא שטח המקרקעין ששייך למוכרים, קרי 4,000 מ"ר, על שמם, ובכך הם נותרו ללא כל זכויות רשומות במקרקעין. בתביעתם, עתרו היורשים להצהיר כי הם בעלי הזכויות בשטח בגודל של 2,000 מ"ר מהמקרקעין, וטענו כי המערערים ומשיב 17 פעלו בחוסר תום לב כאשר מיהרו לרשום את זכויותיהם על אף שידעו כי המנוח מחזיק ומעבד את השטח שלו בפועל. מנגד, המערערים ומשיב 17 טענו כי רכשו את זכויותיהם בנפרד ובתום לב, וכי ייפוי הכוח אינו מוכיח רכישה משותפת אלא עסקאות נפרדות. הם הוסיפו וטענו כי היורשים התרשלו ולא רשמו את זכויותיהם במשך עשרות שנים, ולכן זכותם של המערערים ומשיב 17 אשר השלימו את הרישום עדיפה עליהם לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).
בית המשפט בחן את מסכת הראיות וקבע תחילה כי אין חולק שביום 29.6.1978 נחתם ייפוי הכוח המעיד על רכישת שטח בגודל של 6,000 מ"ר מהמקרקעין לפי החלוקה שתוארה לעיל. על כן, נדחתה טענת המערערים ומשיב 17 כי העסקאות נכנסו לתוקף במועדים שונים, ונקבע כי הגם שמדובר בשלוש עסקאות נפרדות ועצמאיות, הן קיבלו את חיותן בו-זמנית עם חתימת ייפוי הכוח על ידי המוכרים. נקבע כי ייפוי הכוח מגלם את עסקת היסוד וממלא אחר דרישת הכתב המהותית שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. זאת מאחר שכלולים בו כל היסודות הנדרשים, כגון זהות המוכרים והקונים, זיהוי המקרקעין והתחייבות המוכרים להעברת הזכויות במקרקעין על שם כלל הרוכשים. בית המשפט הדגיש כי לא הוכח קיומו של כל הסכם נפרד בכתב מלבד ייפוי הכוח, וכי המתווך אמנם ניהל את העסקאות בנפרד אך הן גובשו יחד במסמך אחד. בהתאם לכך, מדובר בשלוש עסקאות בעלות מעמד זהה שנכרתו באותו המועד, ללא עדיפות זמנית מובנית לאף אחת מהן.
בהמשך לכך, פנה בית המשפט לדון בתחרות שבין הזכויות הנוגדות, וקבע כי המערערים ומשיב 17 אינם יכולים ליהנות מהעדפת הרישום לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין מאחר שלא פעלו בתום לב בעת רישום זכויותיהם. מחומר הראיות עלה בבירור כי המערערים ומשיב 17 ידעו על זכויותיו של המנוח ועל כך שהוא מחזיק ומעבד את השטח בפועל מזה עשרות שנים. הם גם ידעו כי רישום מלוא הזכויות על שמם ימנע מהיורשים לרשום את חלקם במקרקעין ויגלגל לפתחם בלבד את תוצאות "התאונה המשפטית". נקבע כי דרישת תום הלב צריכה להימשך עד למועד הרישום בפועל, וכי התנהלות המערערים ומשיב 17, אשר מיהרו לרשום את מלוא שטח המקרקעין על שמם תוך התעלמות מזכויות המנוח, נגועה בחוסר תום לב. כמו כן, נדחתה טענת המערערים ומשיב 17 כי היורשים התרשלו ברישום זכויותיהם, שכן גם הם עצמם התמהמהו משך עשרות שנים ורשמו את זכויותיהם רק לאחר הגשת התביעה לפירוק שיתוף, ועל כן "רשלן מושתק מהשתקת רשלן". לפיכך, בהיעדר עסקאות מוקדמות או מאוחרות ובשל היעדר תום לִבם של המערערים ומשיב 17 ברישום זכויותיהם, לא ניתן להעדיף קונה אחד על פני משנהו.
לאור כל האמור נפסק כי חובת תום הלב, ההגינות והצדק מחייבים שכל אחד מהרוכשים – המנוח, המערערים ומשיב 17 – יישא באופן שוויוני ויחסי בתוצאות הצטמקות המקרקעין (מ-6,000 מ"ר ל-4,000 מ"ר). הותרת המצב שבו המערערים ומשיב 17 מקבלים את מלוא מבוקשם והיורשים נותרים ללא דבר פוגעת בצדק. על כן, התוצאה הראויה היא חלוקה יחסית שבה כל אחד מהרוכשים יקבל 2/3 מהשטח שרכש במקור. בית המשפט גם דחה את טענת המערערים ומשיב 17 כי היורשים לא הוכיחו שבבעלות המוכרים רק 4,000 מ"ר, וקבע כי הראיות והסכמי הפיצויים עם רשות הפיתוח מוכיחים זאת בבירור.
על כן, בסופו של דבר, נקבע כי היורשים זכאים להירשם כבעלים של 2/3 מתוך שטח בגודל של 2,000 מ"ר שנרכש על ידי המנוח, דהיינו שטח בגודל של 1,333 מ"ר. זכויות אלו ייגרעו באופן יחסי מזכויותיהם של המערערים ומשיב 17. כן חויבו המערערים ומשיב 17 לשאת בהוצאות המשפט של יריביהם.
מכאן הערעור שלפנינו.
בתמצית, המערערים טענו כי בית המשפט טעה בקבעו שבהיעדר מסמך בכתב ממקור חיצוני לייפוי הכוח לא הוכחה קיומה של עסקה עצמאית בין המוכרים לבינם, וכי ייפויי הכוח הוא שיוצר את העסקה. זאת הואיל ומדובר בעסקה של מכירת זכות חוזית שאיננה כפופה לדרישת הכתב; כי טעה בית המשפט עת קבע כי קיימת "תחרות זכויות" בינם לבין היורשים כאשר העימות "האמיתי" הוא בין היורשים לבין מי שרכש את זכויותיו של טאהר במקרקעין; כי טעה בית המשפט כאשר החיל על העימות בינם לבין היורשים את סעיף 9 לחוק המקרקעין ולא את דיני ההמחאות הסותרות, המובילים למסקנה שידם על העליונה; כי אף בהנחה שסעיף 9 לחוק המקרקעין חל על התחרות שבינם לבין היורשים, ידם על העליונה שכן הם רשמו את העסקה לטובתם בתום לב ולא ידעו על קיומה של "תאונה משפטית"; וכי שיקולי הגינות וצדק מחייבים את העדפתם על פני היורשים.
המשיבים תמכו בפסק הדין.
לאחר עיון בטענות הצדדים בכתב, כולל השלמת הטיעונים שהגישו, הגענו לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור לפי הסמכות הנתונה לנו בתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. זאת, מאחר שלא מצאנו כי יש לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין; כי הממצאים שנקבעו בו תומכים במסקנה המשפטית; וכי לא נמצאה בפסק הדין טעות שבחוק.
אף נוסיף למעלה מן הצורך כי על פניו בית המשפט הגיע לכלל פתרון צודק, הגון ומאוזן באשר לזכויות כלל בעלי הזכויות במקרקעין וקבע נוסחת חלוקה מתבקשת בנסיבות העניין.
המערערים יישאו אפוא בהוצאות משיבים 16-1 יחדיו בסך של 10,000 ש"ח ובהוצאות משיב 17 בסך נוסף של 10,000 ש"ח.
ניתן היום, ז' אלול תשפ"ו (20 אוגוסט 2026).
דפנה ברק-ארז
שופטת
דוד מינץ
שופט
עופר גרוסקופף
שופט