ע"א 5922/15 — בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ. דורית קריזר

פסק-דין בתיק ע"א 5922/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5922/15 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט א' שהם המערערים: 1. בנק דיסקונט לישראל בע"מ 2. עו"ד מרדכי זהבי נ ג ד המשיבים: 1. דורית קריזר 2. חנא רבינא 3. רשות מקרקעי ישראל 4. כונס נכסים הרשמי 5. עו"ד אליהו עמר, המנהל המיוחד ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בתיק הפ 005240-02-13 שניתן ביום 17.06.2015 על ידי כבוד השופט ע' גרוסקופף תאריך הישיבה: כ"ד באדר התשע"ז (22.03.2017) בשם המערערים: עו"ד מרדכי גרון בשם המשיבה 1: עו"ד שלמה רוזנווסר ועו"ד נתן רוזנווסר בשם המשיבה 2: אינה מיוצגת בשם המשיבה 3: עו"ד שמרית גולן פסק-דין השופט י' עמית: 1. הוריה של המשיבה 1 (להלן: המשיבה) שעבדו בשנת 1995 במשכנתא רשומה לטובת המערער 1 (להלן: הבנק) את זכויותיהם בנחלה במושב גני יהודה (להלן: הנחלה). בשנת 1999 הקימה המשיבה יחידת דיור נוספת בנחלה, בשטח מופרד ומגודר של 500 מ"ר. בשלב מסויים המשיבה התגרשה מבעלה ונותרה להתגורר בבית עם שלושת ילדיה, כאשר על פי הסכם הגירושין ויתר הבעל על זכויותיו בבית כנגד סכום של 180,000 דולר. לימים, נפטר אביה של המשיבה, אמה נכנסה להליכי פשיטת רגל, והבנק ביקש לממש את המשכנתא על הנחלה. 2. המשיבה פנתה לבית משפט קמא בהמרצת פתיחה, בבקשה כי יורה על פיצול בית מגוריה מהנחלה. בפסק דינו דחה בית משפט קמא את עתירתה של המשיבה, בקובעו כי על פי נוהלי רשות מקרקעי ישראל לא ניתן לפצל את הנחלה. גם טענות המשיבה כי יש לראות אותה כ"בת ממשיכה" וכי השקיעה ממיטב כספה בבניית הבית, לא סייעו בידה לקבל הסעד שנתבקש. נקבע כי המשיבה אינה במעמד של "בת ממשיכה", ואפילו אם הייתה במעמד זה, וגם אם השקיעה בבניית הבית, אין בכך כדי לזכות אותה באפשרות לכפות על אמה, על הבנק ועל רמ"י את פיצול הבית מהנחלה. עם זאת, ולאור השקעותיה של המשיבה בנחלה, ציין בית משפט קמא כי היקף ההגנה לו תזכה המשיבה בעת מימוש המשכנתא הוא נושא שלא נטען וממילא לא נידון, "ועל כן אמנע מלהביע עמדה לגביו". בסיפא לפסק הדין נכתב: "דחיית המרצת הפתיחה משמעה שהמבקשת (המשיבה – י"ע) אינה זכאית לסעדים שהתבקשו על ידה (קרי, לפיצול בית מגוריה מהנחלה והחכרתו לה). ואולם, אין משמעה של דחיית המבוקש בהמרצת הפתיחה כי למבקשת אין זכויות ביחס לדירת מגוריה. נהפוך הוא. מכוח מגוריה בנחלה מאז שנת 1985, והשקעותיה בנחלה בעת הקמת בית הבת, זוכה המבקשת למעמד של בר רשות בלתי הדיר, אשר מקנה לה הגנה הן במסגרת הליכי הפש"ר של האם רבינא, הן במסגרת הליכי מימוש המשכנתא הרשומה ביחס לנחלה. ממילא לא ניתן יהיה לקדם הליכים אלו מבלי להבטיח הגנה נאותה לזכויותיה של הבת דורית. כאמור, דיון בהיקפה של הגנה זו חורג מהמסגרת שהצדדים הגדירו להליך זה. לפיכך סיכום פסק דין זה חייב להיות, לצערי, "תם ולא נשלם" (הדגשה הוספה – י"ע). 3. על כך נסב ערעורו של הבנק. לטענת הבנק, דברים אלה של בית משפט קמא סותרים את עמדתו שורות ספורות לפני כן, על כך שהיקף ההגנה של המשיבה בעת מימוש המשכנתא הוא נושא שלא נטען וממילא לא נידון. מכל מקום, ולגופם של דברים, ביחסים בין הבנק לבין המשיבה, המשיבה אינה יכולה ליהנות ממעמד של בר-רשות, ולו מן הטעם שבנתה את הבית כארבע שנים לאחר שהבנק רשם משכנתא לזכותו, ומבלי לקבל מראש את אישורו והסכמתו של הבנק לבנייה. מנגד, נטען על ידי המשיבה, כי הבנק יכול היה וצריך היה לדעת כי יש כוונה של המשיבה לבנות על הנחלה, לאור המסמכים בתיק רמ"י, על הכוונה להכיר בה כ"בת ממשיכה". 4. אומר בקצרה כי דין הערעור להתקבל. המשיבה עתרה לסעד של פיצול הנחלה, וכבדרך אגב, קיבלה בפסק הדין סעד שלא נתבע על ידה, הצהרה על היותה במעמד של בר רשות בלתי הדיר. אך גם לגופם של דברים, בהינתן שהמשכנתא נרשמה לזכות הבנק בלשכת רישום המקרקעין כארבע שנים לפני שהמשיבה בנתה את הבית, הרי שלא ניתן לטעון כי הבנק התרשל בבדיקותיו או עצם את עיניו לגבי נוכחותה של המשיבה בנחלה, בעת מתן האשראי ובעת שרשם משכנתא על הנחלה. קשה להלום כי ניתן "לנגוס" בזכויות הבנק כבעל משכנתא על הנחלה, על ידי הכרה במשיבה כבר רשות בלתי הדיר. שאם לא כן, יתאפשר לחייב לרוקן את המשכנתא כמעט מתוכנה, לאחר רישומה, על ידי הענקת זכויות בר-רשות לצדדים שלישיים, ללא ידיעתו וללא הסכמתו של הבנק. ודוק: יש להבחין בין מצב בו זכות בר-רשות הוענקה על ידי החייב לאחר רישום המשכנתא, למצב בו נרשמה המשכנתא כאשר זכויות החייב-הממשכן כבר היו כפופות לזכויות הרשות שהוענקו ל"בן ממשיך" או לצד שלישי אחר (השוו לזכות בלתי הדירה אשר גוברת על עיקול מאוחר – ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004)). אשר על כן, יש לבטל את הקביעה בפסק הדין כי זכויותיה של המשיבה בבית הן כשל בר רשות בלתי הדיר ביחסים בינה לבין הבנק. 5. עם זאת, אין משמעות הדבר כי הבנק רשאי לממש את המשכנתא מבלי להתחשב בהשקעותיה של המשיבה בבית, שאם לא כן, נמצא הבנק מתעשר על חשבון המשיבה, ואזכיר כי המשיבה רכשה לפני שנים את זכויות בן זוגה בבית בסכום נכבד של 180,000$. אשר על כן, מימוש המשכנתא ייעשה רק בכפוף לפיצוי המשיבה בגין השקעותיה, כפי שייקבע במסגרת הליך נפרד. בשלב זה, כל עוד לא הוסדר נושא הפיצוי של המשיבה, אין להמשיך בהליכי הפינוי כנגדה. 6. סוף דבר, שבכפוף לאמור בסעיף 5 לעיל, הערעור מתקבל. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏א' באייר התשע"ז (‏26.4.2017). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15059220_E07.doc עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il